مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک یکی از دعاوی ملکی است که در صورت عدم ایفای تعهد از سوی طرفین در مراجع قضایی مطرح می شود. طرفین یک قرارداد می توانند با توافق یکدیگر، مبلغ معینی را به عنوان ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات قراردادی یا تاخیر در اجرای تعهدات در نظر بگیرند، این مبلغ را وجه التزام می نامند. در صورت وقوع تخلف از مفاد قرارداد توسط هر یک از طرفین، طرف مقابل می تواند با تقدیم دادخواست، اقدام به مطالبه وجه التزام قراردادی نماید. مطالبه خسارت قراردادی را می توان به عنوان دعوایی مستقل طرح نمود و یا همزمان با دعوای الزام به تنظیم رسمی و مطالبه خسارت به جهت تاخیر در تنظیم سند رسمی مطرح کرد. مطالبه خسارت تاخیر در تحویل ملک و مطالبه خسارت تاخیر در تنظیم سند رسمی از جمله خساراتی است که در قرارداد فروش ملک به عنوان شرط وجه التزم پیش بینی می شود و در صورت تاخیر در ایفای تعهد می توان وصول نمود.

انواع خسارت وجه التزام قراردادی

خسارت وجه التزام قراردادی در دو حالت متصور است، خسارت وجه التزام قراردادی ناشی از عدم انجام تعهد و خسارت وجه التزام قراردادی ناشی از تاخیر در انجام تعهد.

نکته شایان توجه آنکه، در دعوای مطالبه خسارت وجه التزام قراردادی نیاز به اثبات تقصیر متخلف نمی باشد.

آثار تعیین وجه التزام قراردادی

مطابق ماده ۲۳۰ قانون مدنی اگر ضمن معامله ای شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید، دادگاه نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه ملزم شده است محکوم کند.

به عبارت دیگر متعاهدین با پیش بینی وجه التزام، میزان خسارت ناشی از تخلف از مفاد قرارداد را تعیین می کنند. دادگاه رسیدگی کننده به دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی در صورت احراز وقوع تخلف باید متخلف را به تادیه همان مبلغ مذکور در قرارداد محکوم کند. حتی اگر میزان خسارت واقعی ناشی از تخلف بیشتر یا کمتر از مبلغ تعیین شده توسط طرفین باشد.

همچنین در صورتیکه تخلف طرف قرارداد منجر به ورود خسارت به طرف دیگر نشده باشد، باز هم وجه التزام قراردادی قابل مطالبه است. چرا که طرفین قرارداد، مبلغ مقطوعی را به عنوان ضمانت اجرای تخلف از قرارداد تعیین نموده اند و به محض وقوع تخلف، وجه التزام تعیین شده قابل مطالبه است. ولو تخلف مزبور هیچ گونه خسارتی به بار نیاورده باشد.

اما در صورتی که وجه التزامی در قرارداد پیش بینی نشده باشد، طرفی که مدعی ورود خسارت است باید وقوع تخلف، ورود خسارت ناشی از وقوع تخلف، وجود رابطه سببیت میان وقوع تخلف و ورود خسارت و همچنین تصریح به لزوم جبران خسارت در قانون، قرارداد یا عرف را نزد دادگاه اثبات نماید. در صورت اثبات تمام موارد فوق الذکر دادگاه موضوع را جهت تعیین میزان خسارات وارده به کارشناس ارجاع می دهد.

الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه خسارت

در اکثر مبایعه نامه ها مشاهده می شود برای انتقال رسمی ملک، تاریخ و دفترخانه را مشخص می نمایند. و در بندی از قرارداد درج می نمایند چنانچه خریدار یا فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حضور پیدا نکند باید  خسارت پرداخت نماید. حال این خسارت می تواند به صورت روزانه تعیین شود یا به صورت مبلغ ثابت معین شود.

در صورتی که هر یک از طرفین در موعد مقرر در دفتر اسناد رسمی حضور پیدا نکند طرف دیگر می تواند با حضور در دفترخانه و ارائه مدارک،  گواهی عدم حضور اخذ نماید. در صورتی که فروشنده در د فترخانه حاضر نگردد، خریدار می بایست با ارائه کپی چک تضمین، آمادگی خود را برای پرداخت مابقی ثمن قرارداد اعلام نماید. در غیر اینصورت صرفا با حضور وی بدون مدارک، گواهی عدم حضور صادر نمی گردد و نمی توان از آن تاریخ مطالبه خسارت نمود.

در صورتی که خریدار در دفترخانه حاضر نشود، فروشنده با ارائه مدارکی که نشان دهنده آمادگی وی برای انتقال سند است می تواند گواهی عدم حضور دریافت نماید و نسبت به دعوای مطالبه خسارت وجه التزام اقدام نماید.

سوالی که مطرح می شود این است آیا بدون گواهی عدم حضور می توان خسارت گرفت؟ در پاسخ به این سوال باید گفت طبق ماده ۲۲۶ قانون مدنی برای مطالبه خسارت عدم ایفای تعهد باید زمان ایفای تعهد مشخص شده باشد و موعد مزبور منقضی  شود. گواهی صادره از دفترخانه در تاریخ مقرر در مبایعه نامه، موید تخلف فروشنده یا خریدار می باشد و از این طریق مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد امکان پذیر می باشد. در رویه قضایی نیز مطالبه خسارت بدون ارائه گواهی عدم حضور امکان پذیر نمی باشد.

مطالبه خسارت تاخیر در تحویل ملک

مطالبه خسارت تاخیر در تحویل ملک زمانی قابل مطالبه است که فروشنده در موعد مقرر از تحویل ملک امتناع نماید. در این صورت خریدار می تواند از طریق تامین دلیل و ارسال اظهارنامه تخلف فروشنده را احراز و نسبت به طرح دعوای الزام فروشنده به تحویل ملک و مطالبه خسارت تاخیر در تحویل ملک اقدام نماید. در حالتی که فروشنده تحویل ملک را با تاخیر انجام دهد، خریدار می تواند از تاریخ مقرر جهت تحویل ملک تا زمان تنظیم صورت جلسه تحویل ملک به خریدار، خسارت تاخیر در تحویل ملک را مطالبه نماید.

مطالبه خسارت تاخیر در تحویل ملک

اعمال همزمان فسخ و مطالبه خسارت در قرارداد

اعمال همزمان فسخ و مطالبه خسارت در قرارداد یکی از موضوعاتی است که در زمان فسخ قرارداد از سوی یکی از طرفین مطرح می شود. در بسیاری از قراردادهای فروش ملک، شرط فسخ پیش بینی می شود. بدین صورت که در صورت تخلف یکی از طرفین قرارداد، طرف دیگر بتواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید. همچنین شرط می نمایند چنانچه قرارداد از سوی یکی از طرفین فسخ شود وی ملزم به پرداخت خسارت به طرف دیگر باشد. برای اینکه بتوان خسارت وجه التزام قراردادی ناشی از اعمال حق  فسخ از سوی طرف مقابل را مطالبه نمود می بایست در ابتدا تشریفات فسخ قرارداد اعم از ارسال اظهارنامه اعلام فسخ و سپس طرح دعوای تائید فسخ قرارداد انجام شود. در غیر اینصورت چنانچه دعوای مطالبه خسارت وجه التزام قراردادی ناشی از فسخ مطرح شود منجر به صدور قرار عدم استماع دعوا می گردد. اما می توان دعوای تائید فسخ قرارداد و مطالبه خسارت را همزمان مطرح نمود.

در برخی موارد نیز حق فسخ به عنوان شرط خیار در قراردادهای فروش ملک درج می گردد. در عرف میان مردم به عنوان شرط پشیمانی یا انصراف از قرارداد مرسوم می باشد. بدین صورت که مدتی را تعیین می نمایند و طرفین می توانند در این مدت انصراف خود را در قبال پرداخت خسارت اعلام نمایند. چنانچه یکی از طرفین از قرارداد منصرف شود اما مبلغ خسارت را پرداخت ننماید می توان از طریق مراجع قضایی نسبت به مطالبه خسارت علیه وی اقدام نمود.

اجرای قرارداد پس از مطالبه وجه التزام قراردادی

در مورد اینکه آیا وجه التزام، جایگزین اجرای تعهد است یا خیر میان حقوقدانان اختلاف نظر است. عده ای معتقدند وجه التزام، ضمانت اجرای عدم اجرای تعهد است و پرداخت آن موجب معافیت متعهد از اجرای قرارداد خواهد شد. مطابق نظر این گروه الزام به اجرای قرارداد و پرداخت وجه التزام قراردادی با یکدیگر قابل جمع نیستند و در صورت پرداخت وجه التزام، الزام متعهد به اجرای اصل تعهد میسر نخواهد بود.

در مقابل عده ای بر این نظرند که وجه التزام قراردادی ضمانت اجرای تخلف متعهد از اجرای قرارداد است و نه جایگزین اجرای قرارداد. بنابراین دادگاه می تواند متخلف را همزمان به تادیه وجه التزام و الزام به اجرای قرارداد محکوم نماید.

البته دادگاه ها باید در مقام رسیدگی به این دعاوی تلاش کنند تا قصد مشترک طرفین را احراز نمایند و بر اساس آن اقدام به صدور رای کنند. برای مثال اگر طرفین به عنوان ضمانت اجرای حضور فروشنده در دفترخانه و انجام تشریفات رسمی انتقال، وجه التزامی تعیین نموده باشند، نمی توان این وجه التزام را جانشین اصل تعهد دانست. فلذا با وقوع تخلف از حضور در دفترخانه در موعد مقرر، خریدار می تواند وجه التزام قراردادی را مطالبه نماید و علاوه بر آن، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را علیه فروشنده اقامه نماید.

بهتر است طرفین ضمن قرارداد اعلام کنند که وجه التزام قراردادی جایگزین اجرای تعهد نیست و با آن قابل جمع است.

مطالبه وجه التزام قراردادی نامتعارف

وجه التزام قراردادی طبق توافق طرفین تعیین می شود و طبق ماده ۲۳۰ قانون مدنی، اگر در ضمن معامله شرط شود در صورت تخلف، متخلف خسارتی بابت تاخیر، تادیه نماید، حاکم نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از میزانی که ملزم شده است محکوم نماید.

چنانچه وجه التزام تعیین شده نسبت به ارزش تعهد غیر عقلایی بوده و بسیار بیشتر از مبلغ اصلی قرارداد یا ارزش آن باشد، برخی دادگاه ها از صدور حکم نسبت به کل این مبلغ امتناع می کنند و متخلف را تا سقف تعهد اصلی به پرداخت وجه التزام محکوم می کنند. در مقابل برخی دادگاه ها با استناد به اصل حاکمیت اراده، متخلف را محکوم به تادیه کل مبلغ تعیین شده در قرارداد می نمایند.

موارد عدم پرداخت وجه التزام قراردادی

در صورتی که عدم ایفاء تعهدات قراردادی یا تاخیر در اجرای این تعهدات ناشی از بروز قوه قاهره (فورس ماژور) باشد، وجه التزام قراردادی قابل مطالبه نخواهد بود. قوه قاهره (فورس ماژور) حادثه ای است خارجی و غیر قابل پیش بینی که رفع آن در توان متعهد نبوده و به صورت موقتی یا دائمی، اجرای تعهد را با مانع مواجه می کند.

دعوای مطالبه خسارت قراردادی

دعوای مطالبه خسارت قراردادی دعوایی مالی محسوب می شود و هزینه دادرسی آن اینگونه محاسبه می گردد که در صورت تعیین خسارت قراردادی به صورت روزانه باید مدت زمان تاخیر در انجام تعهد تا زمان تقدیم دادخواست مشخص گردد و مبلغ خسارت روزانه ضرب در تعداد روزهای تاخیر شود. اگر خسارت وجه التزام تاخیر در انجام تعهد مبلغ ثابت باشد هزینه دادرسی نسبت به همان مبلغ محاسبه و اخذ می گردد. مدارک لازم برای دادخواست مطالبه خسارت قراردادی عبارتست از: کپی مصدق مبایعه نامه، کپی مصدق گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه، کپی مصدق صورتجلسه تحویل ملک، کپی مصدق تامین دلیل ، اظهارنامه و وکالتنامه وکیل در صورتی که دعوا توسط وکیل طرح گردد.

دعوای مطالبه خسارت قراردادی

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی طبق ماده ۱۳ قانون آئین دادرسی مدنی تعیین می گردد. خواهان که مدعی وقوع تخلف از سوی طرف دیگر قرارداد است، می تواند دعوای خود را در هر یک از دادگاه های محل انعقاد یا اجرای قرارداد یا محل اقامت خوانده تعقیب نماید.

نحوه اجرای حکم مطالبه خسارت وجه التزام قراردادی

حکم صادره در خصوص مطالبه خسارت وجه التزام قراردادی پس از قطعیت قابلیت صدور اجرائیه دارد. در صورتی که پس از ابلاغ اجرائیه، محکوم علیه نسبت به پرداخت محکوم به اقدام ننماید، محکوم له می تواند تقاضای تشکیل پرونده اجرایی نماید. در مرحله اجرای حکم در صورتی که محکوم علیه اموالی داشته باشد پس از استعلام از اداره راهور و اداره ثبت اسناد و املاک و بانک مرکزی می توان نسبت به توقیف و اخذ محکوم به از محل دارایی ایشان اقدام نمود. در غیر اینصورت می توان طبق ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، درخواست صدور برگ جلب ایشان را نمود.

دعاوی ملکی از جمله دعاوی تخصصی و پیچیده می باشد که نیازمند داشتن وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی بوده و اخذ وکیل ملکی و یا اخذ مشاوره حقوقی از وکیل ملکی قبل از هر گونه اقدامی می تواند شما را در حصول نتیجه مطلوب کمک نماید. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در دعاوی ملکی آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خود در این حوزه به شما عزیزان می باشد.

اشتراک گذاری: