دعاوی اجاره ، سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت

قوانین موجر ومستاجر مصوب سال1376هم اماکن تجاری وهم اماکن مسکونی را شامل میشود.در این قانون پس از انقضای مدت اجاره،موجرحق تخلیه عین مستاجره را دارد.

قانونگذار در قانون مدنی  از ماده466 تا517  را به بحث اجاره اختصاص داده است.

یکی ازموارد بسیار بحث برانگیز دراین قوانین،مبحث  حق کسب وپیشه وتجارت (سرقفلی) میباشد.این حق در قوانین موجر ومستاجرسال1357 و1376آمده است اما ساز وکار آن در این دو قانون یکی نیست.بسیاری از افرادبا معنای سرقفلی وکاربردهای آن آشنا نیستند.اما لازم به ذکر است یکی از دعاوی است که بسیاری از افراد را به خود مشغول نموده است.از این رو بر آن شدیم تا در این باره اطلاعات لازم را دراختیار شما عزیزان قرار دهیم.

تعریف سرقفلی به بیان ساده

سرقفلی یک حق مالی است و فقط مختص اماکن تجاری است. و از آنجایی که حق مالی است مثل حقوق مالی دیگر،قابل معامله، قابل رهن وحتی قابل توارث هم میباشد.این حق طبق قانون مختص مستاجر اماکن تجاری است.

سرقفلی ، حقی است معنوی و جز دارایی های غیر قابل مشاهده است.فردی که برای اولین بار درملکی که هیچ سابقه تجاری نداشته،فعالیتی را آغاز مینماید،در ابتدا فعالیت وی رونقی نخواهد داشت.اماچنانچه فعالیت مزبور ادامه پیدا کند،به مرور زمان بازارکار وی رونق میگیرد.و افراد بیشماری، محصول،برند و مکان تجارت مذکور را به رسمیت میشناسند. و این میتواندبه دلایلی چون برخورد خوب مستاجرملک تجاری(تاجر) بامشتریان،برخوردخوب باکارگران ،کیفیت محصولات، نوع تبلیغات و موارد این چنینی باشد.این موارد ذکرشده حاصل سعی و تلاش مستاجرملک تجاری است.اماچنانچه بعدازپشت سرگذاشتن تمام این مراحل وتحمل مشقت ها،مالک از راه برسد وعذرمستاجر را بخواهد ،تکلیف مستاجر چه می شود!!!!

آیا قانونگذار تدبیری برای جلوگیری از ضایع شدن حق مستاجر  در چنین مواردی اندیشیده است؟

 قانونگذار برای جلوگیری از چنین وضعی،نهادی به نام سرقفلی را لحاظ کرده است.دراین نهاد برای مستاجرملک تجاری که چنین تجارتی را راه اندازی کرده است،حق کسب وپیشه(سرقفلی) درنظرگرفته است .این امربدین جهت است که حاصل زحمات مستاجرملک تجاری، ضایع نگردد.

قانونگذار به مستاجراجازه میدهد،ثمره فعالیت خود را ازمالک یاکسی که پس از وی قصد اجاره محل را دارد دریافت کند. و همچنین اختیار تام مالک را برای بیرون کردن مستاجراز بین میبرد.

تعریفی که ارائه شد،تعریف سرقفلی به زبانی ساده بود واماباید دید که قانون چه تعریفی از این حق ارائه میدهد.

 تعریف حق کسب وپیشه وتجارت(سرقفلی)در قوانین موجر ومستاجر مصوب1357و1376با یکدیگر متفاوت میباشند.

لازم به ذکراست که،سرقفلی در قانون سال ۵۶ اصلا تعریف نشده است. و به جای سرقفلی از عبارت حق کسب یا پیشه یا تجارت در این قانون استفاده شده است.

 اما همین مفهوم حق کسب یاپیشه یاتجارت درقانون روابط موجر ومستاجرسال ۷۶با عنوان سرقفلی بیان شده است.

تفاوت های حق کسب یا پیشه یا تجارت سال ۵۶ و سرقفلی سال ۷۶

۱)عنوان حق کسب یاپیشه یاتجارت درقانون سال56 دامنه آن بسیار وسیع است،وهرمالکیت منفعت ملکی راکه به صورت معوض واگذارمیشود،شامل میگردد.همچون صلح معوض منفعت،معاوضه منفعت و….

درحالیکه سرقفلی درقانون سال ۵۷ ،دایره آن به این وسعت نیست.قانون مذکور فقط این حق را به مالک منفعتی میدهد،که در قرارداد عنوان اجاره برای او قیدشده باشد.

۲)درقانون سال ۵۶ ،حق کسب یا پیشه یا تجارت بعد از انعقاد به صورت خودکار برای مستاجر تمدید میشود.امادرسرقفلی،قانون سال57 این حق دیگر به صورت خودکار،برای مستاجر لحاظ نمیشود و نیاز به توافق جدید مالک ومستاجردارد.درقانون سال ۵۶ اجازه تخلیه به مالک بعد از انقضای مدت داده نمیشود مگر درموارد استثنایی. اما در قانون سال ۶۷ بعد از پایان مدت اجاره مالک میتواند تخلیه عین مستاجره را بخواهد.

۳)منشا حق کسب یاپیشه یاتجارت درقانون سال5۶ زمانی ایجاد میشودکه،مالک عین ملک خود را،به اجاره بدهد.پس تاملکی اجاره داده نشده است،حقی هم برای مالک درموردحق کسب یاپیشه یاتجارت،به وجود نمی آید.اما در قانون سال ۷۶ برای سرقفلی منشا های متفاوتی در نظرگرفته است. به این صورت که قانون سال76برای مالک عین ملک،درکنارمالکیت عین ومنفعت یک حق مالی دیگربه نام سرقفلی هم درنظرگرفته است.

 اگر دعوی مطرح شود با توجه به سال اجاره باید دید که کدام قانون شامل حال آنها میشود.

جهت حل اختلاف در دعاوی حق کسب و پیشه ( سرقفلی )به کدام  مرجع باید رجوع کرد؟

سرقفلی حقی است که بین منقول و غیر منقول بودن آن اختلاف است اما چهره غیر منقول آن ارجحیت دارد.اهمیت منقول یاغیرمنقول بودن سرقفلی در دعوای مطالبه آن ومرجع صالح جهت رسیدگی به این دعوا کاربرد خود رانشان میدهد. مرجع صالح جهت رسیدگی به دعاوی سرقفلی دادگاه ویا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک میباشد.

موارد بیشماری در این باره وجود دارد که هرکدام به بحث وبررسی های خاص خود نیازمنداست.از این رو به بررسی اهم مطالب اجاره وحق کسب وپیشه(سرقفلی)به صورت اختصاصی پرداخته ایم. شما خوانندگان میتوانید موضوع مورد نظر خود را مطالعه نمایید. وکلای دادپویان حامی آماده پاسخگویی به سوالات حقوقی شما در باب اجاره، حق کسب و پیشه و تجارت (سرقفلی) میباشند. با ما در تماس باشید…