مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک

  1. صفحه اصلی
  2. دپارتمان های حقوقی تخصصی
  3. مقالات دعاوی ملکی
  4. مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک

طرفین یک قرارداد می توانند با توافق یکدیگر، مبلغ معینی را به عنوان ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات قراردادی یا تاخیر در اجرای تعهدات در نظر بگیرند؛ این مبلغ را وجه التزام می نامند. در صورت وقوع تخلف از مفاد قرارداد توسط هر یک از طرفین، طرف مقابل می تواند با تقدیم دادخواست، اقدام به مطالبه وجه التزام قراردادی نماید.

خسارت قراردادی فروش ملک
خسارت قراردادی فروش ملک

آثار تعیین وجه التزام قراردادی

مطابق ماده 230 قانون مدنی اگر ضمن معامله ای شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید، دادگاه نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه ملزم شده است محکوم کند.

به عبارت دیگر متعاهدین با پیش بینی وجه التزام، میزان خسارت ناشی از تخلف از مفاد قرارداد را تعیین می کنند. دادگاه رسیدگی کننده به دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی در صورت احراز وقوع تخلف باید متخلف را به تادیه همان مبلغ مذکور در قرارداد محکوم کند؛ حتی اگر میزان خسارت واقعی ناشی از تخلف بیشتر یا کمتر از مبلغ تعیین شده توسط طرفین باشد.

حتی اگر تخلف طرف قرارداد منجر به ورود خسارت به طرف دیگر نشده باشد، باز هم وجه التزام قراردادی قابل مطالبه است؛ چرا که طرفین قرارداد، مبلغ مقطوعی را به عنوان ضمانت اجرای تخلف از قرارداد تعیین نموده اند و به محض وقوع تخلف، وجه التزام تعیین شده قابل مطالبه است؛ ولو تخلف مزبور هیچ گونه خسارتی به بار نیاورده باشد.

این در حالی است که اگر وجه التزامی در قرارداد پیش بینی نشده باشد، طرفی که مدعی ورود خسارت است باید وقوع تخلف، ایراد خسارت ناشی از وقوع تخلف، وجود رابطه سببیت میان وقوع تخلف و ورود خسارت و همچنین تصریح به لزوم جبران خسارت در قانون، قرارداد یا عرف را نزد دادگاه اثبات نماید. در صورت اثبات تمام موارد فوق الذکر دادگاه موضوع را جهت تعیین میزان خسارات وارده به کارشناس ارجاع می دهد.

اجرای قرارداد پس از مطالبه وجه التزام قراردادی

در مورد اینکه آیا وجه التزام، جایگزین اجرای تعهد است یا خیر میان حقوقدانان اختلاف نظر است. عده ای معتقدند وجه التزام، ضمانت اجرای عدم اجرای تعهد است و پرداخت آن موجب معافیت متعهد از اجرای قرارداد خواهد شد. مطابق نظر این گروه الزام به اجرای قرارداد و پرداخت وجه التزام قراردادی با یکدیگر قابل جمع نیستند و در صورت پرداخت وجه التزام، الزام متعهد به اجرای اصل تعهد میسر نخواهد بود.

در مقابل عده ای بر این نظرند که وجه التزام قراردادی ضمانت اجرای تخلف متعهد از اجرای قرارداد است و نه جایگزین اجرای قرارداد. بنابراین دادگاه می تواند متخلف را همزمان به تادیه وجه التزام و الزام به اجرای قرارداد محکوم نماید.

البته دادگاه ها باید در مقام رسیدگی به این دعاوی تلاش کنند تا قصد مشترک طرفین را احراز نمایند و بر اساس آن اقدام به صدور رای کنند. برای مثال اگر طرفین به عنوان ضمانت اجرای حضور فروشنده در دفترخانه و انجام تشریفات رسمی انتقال، وجه التزامی تعیین نموده باشند، نمی توان این وجه التزام را جانشین اصل تعهد دانست. فلذا با وقوع تخلف از حضور در دفترخانه در موعد مقرر، خریدار می تواند وجه التزام قراردادی را مطالبه نماید و علاوه بر آن، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را علیه فروشنده اقامه نماید.

بهتر است طرفین ضمن قرارداد اعلام کنند که وجه التزام قراردادی جایگزین اجرای تعهد نیست و با آن قابل جمع است.

مطالبه وجه التزام قراردادی نامتعارف

چنانچه وجه التزام تعیین شده نسبت به ارزش تعهد غیر عقلایی بوده و بسیار بیشتر از مبلغ اصلی قرارداد یا ارزش آن باشد؛ برخی دادگاه ها از صدور حکم نسبت به کل این مبلغ امتناع می کنند و متخلف را تا سقف تعهد اصلی به پرداخت وجه التزام محکوم می کنند. در مقابل برخی دادگاه ها با استناد به اصل حاکمیت اراده، متخلف را محکوم به تادیه کل مبلغ تعیین شده در قرارداد می نمایند.

موارد عدم پرداخت وجه التزام قراردادی

در صورتی که عدم ایفاء تعهدات قراردادی یا تاخیر در اجرای این تعهدات ناشی از بروز قوه قاهره (فورس ماژور) باشد، وجه التزام قراردادی قابل مطالبه نخواهد بود. قوه قاهره (فورس ماژور) حادثه ای است خارجی و غیر قابل پیش بینی که رفع آن در توان متعهد نبوده و به صورت موقتی یا دائمی، اجرای تعهد را با مانع مواجه می کند.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی

خواهان که مدعی وقوع تخلف از سوی طرف دیگر قرارداد است، می تواند دعوای خود را در هر یک از دادگاه های محل انعقاد یا اجرای قرارداد یا محل اقامت خوانده تعقیب نماید.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 8 امتیاز: 4.1)

34 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید

  • سپهر موسویی
    دسامبر 8, 2020 12:53 ب.ظ

    سلام . سال گذشته من دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و دریافت وجه التزام دادم که قرار رد دعواد صادر شد . الان که مجددا میخوام اقدام کنم . آیا خسارت از زمان دادخواست جدید محاسبه می شه یا از زمان دادخواست قبلی . ؟

    پاسخ
    • سلام . اگر رد دعوا به دلایل شکلی بوده خسارت از زمان دادخواست قبلی و در غیر این صورت از زمان قبول دادخواست جدید محاسبه می شود .

      پاسخ
    • التفات گلجانی
      ژوئن 19, 2021 4:35 ق.ظ

      باسلام فروشنده تعهدات خودرا تا تاریخ حصور در دفترخانه به انجام رسانده ود تعهدات فروشنده قید شده چانچه مبیع مستق للغیر در اید فروشنده باید یک میلیارد خسارت پرداخت کند حال سوال این است.تا اخرین تاریخ مندرج در مبایعه نامه تعهدات فروشنده انجام وپایان یلفته بعد از ده سال مبیع مستحق غیر در امده.ویک امر جدید پس از پایان اجرای تعهدات پیش امده.خریدار می تواند برابر وحدت رویه ۷۳۳خسارات وغرامات را به نرخ روز ویا با شاخص در یافت نماید.اردبیل وکیل دادگستری گلجانی.

      پاسخ
      • با سلام بله فرقی نمیکند چه مدتی از بیع گذشته باشد در صورت مستحق للغیر بودن مبیع خریدار جاهل می تواند نسبت به مطالبه ثمن و خسارت کاهش ارزش پول طبق رای وحدت رویه اقدام نماید

        پاسخ
    • عبدالناصر الساري
      مارس 11, 2022 6:50 ق.ظ

      باسلام
      اپارتمان مسکونی را دربهمن ۹۸ازشخصی صاحب بنگاه خریدم وقولنامه دردفتر ایشان تنظیم گردید .فروشنده دردیماه همان سال محل مزبور را ازشخص دیگری که خودسازنده وشریک مالک بوده با استفاده ازوکالت فروش سهمم خود درهمان بنگاه واحد رامعامله میکند .باتوجه به اینکه بنده بافروشنده دوم معامله نمودم وبعلت اختلاف فی ما بین مالک وسازنده که درواقع فروشنده اول بوده تاکنون سند وافرازنامه وپایانکار راجهت انتقال آماده نکرده وازانجام تعهدات به تاخیر افتاده .آیا میتوانم دادخواست الزام به انجام تعهد وتادیه خسارت تاخیر وسایر حقوق را از فروشنده اول ودوم همزمان تقدیم کنم باعلم به اینکه گواهی عدم حضور دردفترخانه ندارم ..باتشکر ازتوجهتون

      پاسخ
      • دادپویان حامی
        آوریل 16, 2022 10:36 ق.ظ

        سلام البته پس از بررسی این شرط در قرارداد مشارکت در ساخت که آیا سازنده حق فروش یا پیش فروش سهمی خود بدون اجازه مالک داشته است میتوانید دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را علیه فروشنده دوم و اول و مالک یا مالکین مطرح کنید.

        پاسخ
  • ملکی که دست مستاجر هست رو میشه اجاره داد یا نه ؟

    پاسخ
    • سلام . بله. در صورتی که خریدار از اجاره ملک اطلاع داشته‌ باشد و این مورد در قرارداد فروش قید شده‌ باشد، خریدار قائم مقام فروشنده در قرارداد اجاره محسوب می‌شود. در غیر این صورت برای خریدار حق فسخ قرارداد فروش وجود دارد.

      پاسخ
  • امير طاهري
    ژوئن 20, 2021 11:35 ق.ظ

    ملكي پيش خريد شده و عدم حضور فروشنده نيز دريافت شده . عليرغم گذشتن زمان تنظيم سند هنوز ساختمان تمام نشده و بالطبع پايان كار ندارد و افراز هم نشده . در اين مرحله مي توان دادخواست براي دريافت جريمه تاخير در تنظيم سند داد ؟

    پاسخ
    • با سلام شما در موعد مقرر در مبایعه نامه باید در دفترخانه حاضر شوید و در صورت عدم حضور فروشنده گواهی عدم حضور بگیرید سپس می توانید نسبت به طرح دعوای الزام به تنظیم سند و مطالبه خسارت وجه التزام قراردادی اقدام نمایید

      پاسخ
      • سلام وقت‌تون بخیر، در اسفند ماه سال ۹۸ یک واحد آپارتمان خریداری کرده و صاحب ملک قول داد که تا خرداد ۹۹ سند را تحویل گرفته و به نام ما خواهد زد، هرچند تفکیک سند و تحویل آن تا کنون طول کشید و مبلغی حدود پنجاه میلیون تومان طبق قولنامه و خسارت روز شمار باید از باقی مانده‌ی پول که برای اخذ سند بود کم شود، با این حال فروشنده حاضر به حضور در بنگاه و توافق نمی‌شود و بنگاه‌دار هم که از ابتدا به سمت این فروشنده که خود بساز و بفروش دارد و به روایتی تنش به تن همین بنگاه‌دار ها خورده است مدام می‌گوید، این پول‌ها خوردن ندارد.
        خواستم بپرسم در صورت شکایت رسمی آیا ایشان محکوم خواهند شد؟
        *پس از خرید متوجه شدیم واحد آپارتمان خریداری شده بخشی از حریم کوچه را گرفته و نیاز به پرداخت جریمه دارد و خود مالکان پرداخت جریمه را تا کنون طول دادند.
        یک بار نیز شکایت الزام به سند را انجام دادیم اما قاضی محترم اینگونه رای دادند که ما باید سند را از مالک اصلی زمین طلب کنیم نه شریکش که جز سازنندگان بوده و ما اپارتمان را از وی خریدیم.

        پاسخ
        • شما باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را علیه فروشنده و مالک مطرح نمایید و خسارت وجه التزام قراردادی را نیز حتما میتوانید بگیرید

          پاسخ
  • سلام
    من حواله ماشینم رو فروختم و خریدار بعد از چند ماه از موعد تحویل ماشین را از سایپا تحویل گرفته شرکت سایپا سود تاخیر قراره بدهد این سود مال کدوم طرف است؟

    پاسخ
  • سلام
    اگر عدم حضور در دفترخانه برای به نام زدن ملک بدلیل عدم اتمام مراحل شهرداری و صدور سند تک برگی باشد، و از همان فردای روز قرارداد فروشنده پیگیر کار بوده و تاروز حضور در دفترخانه نتیجه نگرفته ولی حدود دو هفته بعد آمادگی به نام زدن را داشته باشد، آیا باید خسارت تاخیر بپردازد؟ این تاخیر دست فروشنده نبوده و بدلیل تعویض شهردار و … بوده است که کار تاخیر خورده.خسارتی که ذکر شده درصورت عدم انجام تعهدات هست. البته در یکی از بندهای قولنامه آمده است که در تاریخ فلان باید در دفترخانه حضور پیدا کنند.

    پاسخ
    • سلام بله به هرصورت باید فروشنده این مراحل رو پیش بینی می کرد و سپس شرط تعهد آور امضا می نمودند.

      پاسخ
  • با سلام
    پدر بنده سال 1392 یک قطعه زمین خریداری نموده و پس از 10 روز فروخته است حال با گذشت زمان خریدار متوجه شده که ملک مورد نظر دارای اختلاف می باشد و با پدرم درمیان گذاشته ، پدرم بلافصله از فروشنده قبلی به عنوان فروش مال غیر شکایت کرده و پس از مدتی خریدار هم با همین عنوان از پدرم شکایت کرده و مطالبه خسارت کرده .با توجه به ماده 5 قولنامه شرایط تسلیم مورد معامله قید شده درصورت مشکل از هر لحاظ ، فروشنده علاوه بر استرداد ثمن معامله مبلغی به میزان مبلغ ثمن معامله بابت خسارت وارده به خریدار پرداخت نماید .
    حالا با عنایت به این ماده قانونی در قولنامه خریدار فقط مبلغ قید شده در قولنامه را میتواند مطالبه نماید یا به نرخ روز میتواند خسارت بگیرد .

    پاسخ
    • سلام با درج شرط مبلغ معین برای درک ضمان مبیع ،همان مبلغ معین باید پرداخت شود نه قیمت یا نرخ روز

      پاسخ
  • غلامعلی قلی پور اصل
    نوامبر 11, 2021 2:10 ب.ظ

    باسلام
    در قرارداد مشارکت در ساختی بعنوان مالک هستم مطابق قرارداد قرار بود سازنده قبل از تایید نقشه های ساخت از من تاییدیه بگیرد و همچنین قبل از شروع خاکبرداری طبق صورتجلسه ای زمین را از من تحویل بگیرد و همچنین قرار بود وقتی سازه به طبقه سوم رسید بنده یک دانگ از زمین مشاعی را حداکثر تا بیست روز به نام ایشان بصورت وکالت نامه بلاغزل بزنم و در صورت تاخیر به ازای هر روز سه میلیون تومان باید خسارت پرداخت کنم اما ایشان نه تاییدیه نقشه را از من گرفته و نه زمین را صورتجلسه کرده و الان سازه به طبقه چهارم رسیده و به بنده هم اطلاع نداده که وکالت بزنم آیا ایشان میتوانند مطالبه خسارت بکننند؟؟

    پاسخ
    • سلام به هر صورت شما با فعل عملی از اخذ تاییدیه های مربوطه از سازنده صرف نظر کردین و اکنون نیز باید به تعهد خود مبنی بر اعطای وکالت بلاعزل اقدام نمایید.

      پاسخ
  • با سلام ، طرف پرونده دادخواست مطالبه وجه بمبلغ 200000000 رو به دادگاه تقدیم نمود که مورد معامله اقاله شده بود اما قاضی پرونده اقاله را محرز ندانست و بنده محکوم به پرداخت شدم و نتونستم در وقت قانونی اعتراض بزنم و قطعی شد تاریخ تقدیم دادخواست 98 بوده الان اگه طرف پرونده بخاهد خسارت تاخیر تادیه بگیرد از چه تاریخی محاسبه میشود از تقدیم دادخواست تا صدور حکم قطعی. با سپاس فراوان

    پاسخ
  • با عرض ادب و احترام
    خانم بنده یک خانه خریداری نموده اند با 3 فقره چک که بنده دادم اخرین چک در تاریخ سر رسید به دلایلی پاس نشد اما بعد از دادخواست مطالبه وجه و حکم دادگاه با خسارت تاخیر تادیه و خسارات دادرسی بلافاصله بعد ازحکم تجدید نظر، بعد از حدود 10 ماه از سررسید پرداخت شد ،در مبایعه نامه وجه التزام بصورت کلی برای عدم انجام تعهد روزانه 400 هزارتومان تعین شده ،،،حال فروشنده علیه خانمم دادخواست دریافت خسارت مطرح نمونه آیا محکوم به پرداخت میشویم؟ ،،،خواهان دارای وکلای زیادی میباشد و با تجربه در امور حقوقی و ذی نفوذ در دادگاه، ممنون میشوم راهنمایی فرمایید ..دچار استرس زیادی شده ایم

    پاسخ
  • سلام .
    من یک واحد از اپارتمان 5 طبقه رو خریدم . سه سال هست که خونه تحویل شده .سند خونه بدلیل مشکل بین سازنده و مالک زمین هنوز به ما داده نشده. جریمه تاخیر و عدم حضور در محضر را هم دارم. الان که دادگاه مالک و سازنده زمانبر شده من به سازنده گفتم نگران هستم و ایشون گفته 1/2 از زمین را به نام شما می کنم که نگرانیتون کمتر بشه . ولی شما کل مبلغ که بابت سند به نام زدن نگهداشته بودید را تسویه کنید .
    به نظر شما چنین کاری درسته که من فقط با به نام زدن 1/2 سند مادر ، و بدون گرفتن سند تفکیکی و بدون گرفتن جریمه تاخیر و… بخوام کل پول رو به سازنده تحویل بدم؟
    ایا به نام زدن سند مادر با ارزشتر از اینه که ممکنه در اینده مالک یا سازنده بمیره و من با وراث بعدا طرف بشم و….؟!!؟

    پاسخ
    • بله پیشنهاد سازنده معقول هست

      پاسخ
      • سلام یک واحد آپارتمان در حال ساخت 11_97خریداری کردم که قرا بود در تاریخ 30_3_98تحویل بنده شود و در تاریخ 30_8_98سند تنظیم شود ولی تحویل خانه در مورخه 10_2_99صورت گرفت. سند هم در مورخه 10_9_1400به نام همسرم خورد.چون همسرم ميخواستند وام بگیرند. درمبایعه نامه ای که بین من و همسرم تنظیم شده قید شده که کلیه تعهدات فيمابین من و فروشنده به قوت خود باقی است و فروشنده با امضاء ذیل این قرارداد متعهد به انتقال سند به نام همسرم شدند.در متن قرارداد من و فروشنده به خاطر هر روز تاخیر در انجام تعهد مبلغ 200000تومان خسارت تعیین شده است. ولی من برای تحویل و تنظیم سند نه اظهار نامه ای برایشان فرستادم و چون محضر خاصی مشخص نشده بود گواهی عدم حضور نگرفتم آیا میتوانم در خواست هر دو خسارت را بکنم به چه صورت؟

        پاسخ
  • سلام. من و شخصی هر کدام مالک سه دانگ آپارتمانی هستیم شریک من سه دانگ خود را به خواهر خود فروخته و قرار بوده یک سال پیش ملک را تحویل ایشان بدهید و من هم به عنوان شریک ایشان مبایعه نامه را امضا کردم و قرار بوده در صورت عدم انجام تعهد روزانه مبلغ 100 هزار تومان به ایشان پرداخت شود الان می خواستم ببینم آیا می تواند از من خسارت بگیرد؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      فوریه 10, 2022 12:59 ب.ظ

      خیر با توجه به اینکه مالک سه دانگ که ایشان خریداری کرده شریک شما می باشد و ایشان در قبال خریدار متعهد است لذا هر چند شما قرارداد را امضا کرده باشید مسئولیتی ندارید و ایشان نمی تواند از شما مطالبه خسارت نماید.

      پاسخ
  • سیدمسعودموسوی
    فوریه 22, 2022 8:16 ب.ظ

    سلام بزرگواروقتتون بخیر. آپارتمانی بامبایعه نامه عادی پیش خریدشده. بعداز2سال تاخیرتحویل شده. بعلت تخلف طبقه اضافی ورای قطعی شده قلع وقمح مالک باطرح دادخواست بادستوراجرایی سندواحدفروخته شده راآماده کرده ودردفترخانه ای دیگرغیرازدفترخانه ی موردتوافق بافرستادن اظهارنامه درروز موعدتنظیم سندبدون توافق اعلام آمادگی برای انتقال کرده درحالی که خریداردردفتراسنادرسمی مندرج درقراردادحاضر ثمن مقررراهم نقداًبه حساب فروشنده واریزوگواهی حضورهم دریافت شده. 2تاسئوال دارم ازخدمتتون. 1.آیاآماده بودن سندبدون اخذپایان کارواعلام سلب مسئولیت ازطرف شهزداری ودادن تعهدتوسط مالک که منجربه صدورسندبه اسم خودشون شده انجام تعهدمحسوب میشودیاخیر؟ 2.به نظرجنابعالی آیاتسلیم به معنای قانونی باتحویل محقق شده یاباتنظیم سندتکمیل ومحقق میشود؟ بخاطراعمال خیارتعذرتسلیم❤️??

    پاسخ
  • سلام وقت بخیر . من سال 96 یک واحد آپارتمان پیش فروشی گرفتم و در مبایعه نامه ای که بین من و فروشنده تنظیم شده بود قرار بر این بود که سال 98 در دفتر خانه سند به نام من زده بشه و در صورت تاخیر روزانه 50 هزار تومن جریمه پرداخت بشه ولی فروشنده در تاریخ مورد نظر در دفترخانه حاضر نشد و من گواهی عدم حضور از دفتر خانه گرفتم ، در نهایت سال 99 سند به نام من زده شد ، می خواستم ببینم من می تونم تاخیر یک ساله رو طلب کنم یا نه ؟

    پاسخ

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست