خسارت قراردادی در معاملات ملکی به جبران خسارت‌هایی اشاره دارد که ممکن است به دلیل عدم اجرای تعهدات قراردادی توسط یکی از طرفین قرارداد، به طرف دیگر وارد شود.
در دنیای معاملات ملکی، قراردادها نقش حیاتی در تضمین حقوق و تعهدات طرفین ایفا می‌کنند. اما هنگامی که یکی از طرفین به تعهدات قراردادی خود عمل نمیکند، مسئله مطالبه خسارت قراردادی به میان می‌آید. این موضوع نه تنها از نظر حقوقی پیچیده است، بلکه میتواند تاثیرات مالی قابل توجهی نیز داشته باشد. در این مقاله، به بررسی جزئیات و نکات مهم در مورد مطالبه خسارت قراردادی در معاملات ملکی می‌پردازیم و راهکارهای عملی برای حفظ حقوق خود در این زمینه ارائه می‌دهیم. با ما همراه باشید تا با فرآیندهای قانونی، چالش ها و فرصت های پیش رو در این مسیر آشنا شوید.
انواع خسارت قراردادی
انواع خسارت قراردادی به سه دسته تقسیم می شود.
- خسارت عدم انجام تعهد: این نوع از خسارت زمانی قابل تصور است که پس از وقوع تخلف در موعد مقرر، انجام آن در زمانی دیگر امکان پذیر نباشد. در این حالت اجبار متعهد علیه به انجام تعهد بی فایده بوده و صرفا می توان تقاضای خسارت نمود.
- خسارت تاخیر در انجام تعهد: خسارت تاخیر در انجام تعهد زمانی است که با انقضای موعد نیز می توان تعهد را انجام داد. در این صورت علاوه بر الزام متعهد به ایفای تعهد، می توان خسارت تاخیر را نیز مطالبه نمود.
- خسارت اجرای ناقص تعهد: در این حالت متعهد به تعهد خود عمل نموده اما به صورت ناقص. مانند اینکه سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، از مصالح توافق شده در قرارداد استفاده نکرده باشد.
انواع خسارت قراردادی در معاملات ملکی
در قراردادهای خرید و فروش املاک، فروشنده و خریدار تعهداتی را بر عهده دارند که در صورت عدم ایفای تعهد از سوی هر یک، طرف دیگر می تواند نسبت به مطالبه خسارت قراردادی اقدام نماید. انواع خسارت قراردادی در معاملات ملکی به شرح ذیل می باشد:
خسارت ناشی از عدم تحویل ملک
تحویل ملک در موعد مقرر در مبایعه نامه، تعهدی است که فروشنده ملزم به انجام آن می باشد. در صورتی که فروشنده در موعد مقرر نسبت به تحویل ملک اقدام ننماید، می توان الزام به تحویل ملک را از دادگاه درخواست نمود.
مطالبه خسارت تاخیر در تحویل ملک زمانی قابل طرح است که در قرارداد برای عدم تحویل به موقع، خسارت وجه التزام تعیین نموده باشند.
خسارت ناشی از عدم پرداخت ثمن
پرداخت ثمن معامله تعهدی است که خریدار مکلف به انجام ان است. در صورتی که موعدی برای پرداخت ثمن در نظر گرفته نشود، ثمن حال بوده و باید از سوی خریدار پرداخت شود. در خصوص خسارت ناشی از عدم پرداخت ثمن دو حالت متصور است:
حالت اول اینکه خسارت وجه التزامی برای تاخیر در پرداخت ثمن پیش بینی شده باشد در این صورت فروشنده می تواند علاوه بر مطالبه ثمن معامله، خسارت وجه التزام را نیز مطالبه کند.
حالت دوم اینکه برای تاخیر در پرداخت ثمن، خسارت وجه التزام قراردادی تعیین نشده باشد. در این صورت فروشنده می تواند از تاریخ مطالبه به صورت ارسال اظهارنامه و یا دادخواست، خسارت تاخیر را مطالبه کند. اگر ثمن به صورت چک باشد چک مزبور در موعد برگشت بخورد می توان نسبت به مطالبه خسارت تاخیر تادیه چک و اصل مبلغ چک اقدام نمود.
خسارت قراردادی به نرخ روز
خسارت قراردادی به نرخ روز در معاملات ملکی فقط در صورت مستحق للغیر بودن ملک قابل مطالبه است. چنانچه شخصی اقدام به معامله فضولی نماید و مالک آن را تنفیذ ننماید، موجب ابطال معامله فضولی می شود و خریدار نا آگاه می تواند ثمن معامله را نرخ روز مطالبه نماید.
خسارت فسخ قرارداد فروش ملک
خسارت فسخ قرارداد فروش ملک در بسیاری از مابعه نامه ها پیش بینی می شود. این شرط اینگونه درج می شود که چنانچه یکی از طرفین در مدت تعیین شده تصمیم بر فسخ معامله نمایدف ملزم به پرداخت خسارت به طرف دیگر می باشد.
خسارت وجه التزام در فروش ملک
خسارت وجه التزام قراردادی به خسارتی گفته می شود که طرفین با توافق یکدیگر تعیین می نمایند تا در صورت تخلف از متعهد اخذ شود. مطابق ماده ۲۳۰ قانون مدنی اگر ضمن معامله ای شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید، دادگاه نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه ملزم شده است محکوم کند.
این خسارت می تواند برای هر دو طرف قرارداد و یا یکی از آنها در نظر گرفته شود. برای مطالبه خسارت وجه التزام در فروش ملک باید شرایط ذیل وجود داشته باشد:
- وجود قرارداد کتبی فروش ملک
- درج شرط وجه التزام در قرارداد
- انقضای موعد انجام تعهد
- تخلف از انجام تعهد
- عدم اثبات قوه قاهره یا علت خارجی توسط متعهد
شرایط مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک
شرایط مطالبه خسارت قرارداد فروش ملک به شرخ ذیل می باشد:
- احراز رابطه قراردادی و تعهد خوانده در قرارداد
- فرا رسیدن زمان انجام تعهد و انقضای موعد آن
- تخلف از اجرای تعهد اعم از تاخیر در انجام تعهد و یا عدم انجام تعهد
- ورود ضرر یا خسارت به خواهان به دلیل تخلف از اجرای تعهد
- وجود رابطه سببیت بین تخلف از انجام تعهد و خسارت وارده
در صورت درج وجه التزام صرفا می توان آن را مطالبه نمود.
مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک همزمان با الزام به تنظیم سند رسمی
در اکثر مبایعه نامه ها مشاهده می شود برای انتقال رسمی ملک، تاریخ و دفترخانه را مشخص می نمایند. و در بندی از قرارداد درج می نمایند چنانچه خریدار یا فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حضور پیدا نکند باید خسارت پرداخت نماید. حال این خسارت می تواند به صورت روزانه تعیین شود یا به صورت مبلغ ثابت معین شود.
در صورتی که هر یک از طرفین در موعد مقرر در دفتر اسناد رسمی حضور پیدا نکند طرف دیگر می تواند با حضور در دفترخانه و ارائه مدارک، گواهی عدم حضور اخذ نماید. در صورتی که فروشنده در د فترخانه حاضر نگردد، خریدار می بایست با ارائه کپی چک تضمین، آمادگی خود را برای پرداخت مابقی ثمن قرارداد اعلام نماید.
در صورتی که خریدار در دفترخانه حاضر نشود، فروشنده با ارائه مدارکی که نشان دهنده آمادگی وی برای انتقال سند است می تواند گواهی عدم حضور دریافت نماید و نسبت به دعوای مطالبه خسارت وجه التزام و الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید.
سوالی که مطرح می شود این است آیا بدون گواهی عدم حضور می توان خسارت گرفت؟
در پاسخ به این سوال باید گفت طبق ماده ۲۲۶ قانون مدنی برای مطالبه خسارت عدم ایفای تعهد باید زمان ایفای تعهد مشخص شده باشد و موعد مزبور منقضی شود. گواهی صادره از دفترخانه در تاریخ مقرر در مبایعه نامه، موید تخلف فروشنده یا خریدار می باشد و از این طریق مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد امکان پذیر می باشد. در رویه قضایی نیز مطالبه خسارت بدون ارائه گواهی عدم حضور امکان پذیر نمی باشد.
اعمال همزمان فسخ و مطالبه خسارت در قرارداد
اعمال همزمان فسخ و مطالبه خسارت در قرارداد یکی از موضوعاتی است که در زمان فسخ قرارداد از سوی یکی از طرفین مطرح می شود. در بسیاری از قراردادهای فروش ملک، شرط فسخ پیش بینی می شود.
بدین صورت که در صورت تخلف یکی از طرفین قرارداد، طرف دیگر بتواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید. همچنین شرط می نمایند چنانچه قرارداد از سوی یکی از طرفین فسخ شود وی ملزم به پرداخت خسارت به طرف دیگر باشد.
در برخی موارد نیز حق فسخ به عنوان شرط خیار در قراردادهای فروش ملک درج می گردد. در عرف میان مردم به عنوان شرط پشیمانی یا انصراف از قرارداد مرسوم می باشد. بدین صورت که مدتی را تعیین می نمایند و طرفین می توانند در این مدت انصراف خود را در قبال پرداخت خسارت اعلام نمایند. چنانچه یکی از طرفین از قرارداد منصرف شود اما مبلغ خسارت را پرداخت ننماید می توان از طریق مراجع قضایی نسبت به مطالبه خسارت علیه وی اقدام نمود.
طرح دعوای مطالبه خسارت قرارداد فروش ملک
طرح دعوای مطالبه خسارت قرارداد فروش ملک که یکی از دعاوی ملکی می باشد، نیازمند اشراف به قوانین و مقررات مربوطه و طی نمودن مراحلی است که در این بخش به آن خواهیم پرداخت.
ماده قانونی مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک
مستندات قانونی مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک عبارت است از:
- مواد ۲۱۹، ۲۲۱، ۲۲۶، ۲۲۷، ۲۲۹، ۲۳۰ قانون مدنی
- مواد ۵۱۵ و ۵۲۰ قانون آئین دادرسی مدنی
- رای وحدت رویه ۸۰۵ مورخ ۱۶/۱۰/۱۳۹۹ هیات عمومی دیوان عالی کشور
- اصل حاکیت اراده و آزادی قراردادها، اصل لزوم توافقات خصوصی، اصل صحت، اصل لزوم وفای به عهد، قاعده تسبیب و قاعده لاضر و لا ضرار
هزینه طرح دعوای مطالبه خسارت قراردد فروش ملک
دعوای مطالبه خسارت قراردادی دعوایی مالی محسوب می شود و هزینه دادرسی آن اینگونه محاسبه می گردد که در صورت تعیین خسارت قراردادی به صورت روزانه باید مدت زمان تاخیر در انجام تعهد تا زمان تقدیم دادخواست مشخص گردد و مبلغ خسارت روزانه ضرب در تعداد روزهای تاخیر شود.
اگر خسارت وجه التزام تاخیر در انجام تعهد مبلغ ثابت باشد هزینه دادرسی نسبت به همان مبلغ محاسبه و اخذ می گردد.
مدارک لازم برای مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک
مدارک لازم برای مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک عبارتست از: کپی مصدق مبایعه نامه، کپی مصدق گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه، کپی مصدق صورتجلسه تحویل ملک، کپی مصدق تامین دلیل ، اظهارنامه و وکالتنامه وکیل در صورتی که دعوا توسط وکیل طرح گردد.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای مطالبه خسارت قرارداد فروش ملک طبق ماده ۱۳ قانون آئین دادرسی مدنی تعیین می گردد. خواهان که مدعی وقوع تخلف از سوی طرف دیگر قرارداد است، می تواند دعوای خود را در هر یک از دادگاه های محل انعقاد یا اجرای قرارداد یا محل اقامت خوانده تعقیب نماید.
نحوه اجرای رای دادگاه مبنی بر پرداخت خسارت
حکم صادره در خصوص مطالبه خسارت وجه التزام قراردادی پس از قطعیت قابلیت صدور اجرائیه دارد. در صورتی که پس از ابلاغ اجرائیه، محکوم علیه نسبت به پرداخت محکوم به اقدام ننماید، محکوم له می تواند تقاضای تشکیل پرونده اجرایی نماید.
در مرحله اجرای حکم در صورتی که محکوم علیه اموالی داشته باشد پس از استعلام از اداره راهور و اداره ثبت اسناد و املاک و بانک مرکزی می توان نسبت به توقیف و اخذ محکوم به از محل دارایی ایشان اقدام نمود. در غیر اینصورت می توان طبق ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، درخواست صدور برگ جلب ایشان را نمود.
رای وحدت رویه مطالبه خسارت قراردادی
رای وحدت رویه مطالبه خسارت قراردادی به شماره ۸۰۵ مورخ ۱۳۹۹/۱۰/۱۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور مقرر می نماید:
تعیین وجه التزم قراردادی به منظور جبران خسارت تاخیر در تادیه در ایفای تعهدات پولی، مشمول اطلاق ماده ۲۳۰ قانون مدنی و عبارت قسمت اخیر ماده ۵۲۲ قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ است و با عنایت به ماده ۶ قانون اخیر الذکر، مبلغ وجه التزام تعیین شده در قرارداد، حتی اگر بیش از شاخص قیمت های اعلامی نرخ تورم باشد، در صورتی که مغایرتی با قوانین و مقررات امری از جمله مقررات پولی نداشته باشد، معتبر و فاقد اشکال قانونی است.
نقش وکیل در مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک
نقش وکیل در دعاوی مربوط به مطالبه خسارت قراردادی ناشی از فروش ملک بسیار حیاتی است، زیرا این دعاوی ممکن است پیچیدگی‌های حقوقی و فنی زیادی داشته باشند. در ادامه به برخی از وظایف و نقش‌های کلیدی وکیل متخصص ملکی در این نوع دعاوی اشاره میشود:
- بررسی قرارداد و مستندات: وکیل ابتدا به بررسی دقیق قرارداد فروش ملک و سایر مستندات مرتبط می‌پردازد تا شرایط و تعهدات هر یک از طرفین را به‌طور کامل درک کند. این بررسی شامل مطالعه بند های مربوط به خسارت ها و شرایط نقض قرارداد می شود.
- محاسبه خسارت: وکیل به موکل کمک میکند تا میزان خسارت وارده را به طور دقیق محاسبه کند. این ارزیابی میتواند شامل خسارت های مالی مستقیم و غیرمستقیم، هزینه های اضافی و سایر ضررهای وارده باشد.
- مشاوره حقوقی و استراتژی: وکیل با ارائه مشاوره حقوقی ملکی و تدوین استراتژی مناسب، به موکل کمک میکند تا بهترین راه حل برای مطالبه خسارت را انتخاب کند. این ممکن است شامل مذاکره، میانجی‌گری یا اقدام قضایی باشد.
- تهیه و تنظیم دادخواست: وکیل مسئول تهیه و تنظیم دادخواست برای مطالبه خسارت است. این دادخواست باید شامل تمامی مستندات و شواهد مربوطه باشد و به طور دقیق خواسته های موکل را بیان کند.
- حضور در جلسات رسیدگی دادگاه: وکیل به نمایندگی از موکل در جلسات دادگاه حاضر میشود، دفاعیات لازم را ارائه می‌دهد و به سؤالات و ابهامات قاضی پاسخ می‌دهد.
- مذاکره و حل و فصل مسالمت‌آمیز: در بسیاری از موارد، وکیل میتواند با طرف مقابل مذاکره کند تا به یک توافق مسالمت‌آمیز و خارج از دادگاه دست یابند که میتواند زمان و هزینه های دادرسی را کاهش دهد.
- پیگیری اجرای حکم: در صورت صدور حکم به نفع موکل، وکیل پیگیری های لازم برای اجرای حکم و دریافت خسارت های تعیین‌شده را انجام می‌دهد.
دعوای مطالبه خسارت قراردادی فروش ملک شاید در ابتدا ساده به نظر برسد اما در واقعیت دارای پیچیدگی هایی است که عدم دقت و توجه به برخی نکات مهم در این دعاوی، می تواند خسارات جبران ناپذیری را در پی داشته باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در امور ملکی و قراردادهای و با بهره مندی از وکلای با تجربه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد.
سوالات متداول
خسارت قراردادی چیست؟
خسارت قراردادی به زیانی اشاره دارد که به دلیل تخلف یکی از طرفین قرارداد به طرف دیگر وارد میشود. در قرارداد فروش ملک، این میتواند شامل عدم انتقال به موقع ملک، نقض شروط مندرج در قرارداد ملک یا عدم انجام تعهدات مالی باشد.
چه شرایطی برای مطالبه خسارت قراردادی لازم است؟
برای مطالبه خسارت قراردادی، باید ثابت شود که قراردادی معتبر وجود داشته، نقض قرارداد رخ داده و این نقض باعث ورود خسارت به طرف مقابل شده است.
فرآیند ابطال صورت مجلس تفکیکی چگونه است؟
میزان خسارت معمولاً بر اساس ضرر و زیان واقعی ناشی از نقض قرارداد تعیین میشود. این میتواند شامل هزینه های اضافی، کاهش ارزش ملک یا سایر زیان های مالی باشد.
آیا نیاز به وکیل برای مطالبه خسارت قراردادی وجود دارد؟
داشتن وکیل میتواند به طور قابل توجهی شانس موفقیت در دعاوی مطالبه خسارت را افزایش دهد، زیرا وکیل میتواند با دانش و تجربه خود به تحلیل شرایط و ارائه دفاعیات مناسب بپردازد.
مدت زمان لازم برای رسیدگی به دعاوی خسارت قراردادی چقدر است؟
مدت زمان رسیدگی به این دعاوی بسته به پیچیدگی مورد، تعداد طرفین و تراکم کاری دادگاه میتواند متفاوت باشد. با این حال، وکیل میتواند به تسریع فرآیند کمک کند.
آیا امکان حل و فصل مسالمت‌آمیز وجود دارد؟
بله، ابطال ممکن است بر حقوق مالکان تأثیر بگذارد، به‌ویژه اگر تغییراتی در تقسیم بندی یا مساحت قطعات ایجاد شود. بنابراین، باید با دقت و با در نظر گرفتن حقوق همه طرفین انجام شود.
اگر قراردادی کتبی وجود نداشته باشد، چگونه میتوان خسارت را مطالبه کرد؟
حتی در صورت نبود قرارداد کتبی، میتوان با استفاده از شواهد و مدارک دیگر مانند مکاتبات، رسیدها و شهادت شهود، وجود و نقض قرارداد را اثبات کرد.
62 پاسخ
سلام وقت بخیر. یه آپارتمان پیش فروش کردم و قولنامه به صورت دستی در منزل نوشتیم. نوشتیم دو طرف باید به تعهدات عمل کنند در صورتی که عمل نشه ضرر و زیان طرف مقابل باید جبران بشه ولی اینکه چطور جبران بشه ننوشتیم. (مقدار مبلغ مشخص نکردیم).ولی خریدار واریزی ها رو به موقع انجام نداد با تاخیر و هر وقت و هر مبلغی که دوست داشت واریز میکرد.چطور این ضررو زیان(خسارت دیر کرد)محاسبه میشه؟ و اینکه اون حاضر نیست سند به نامش زده بشه میگه چون اختلاف متراژ هست(تقریبا ۵/۵ درصد)باید واحد دیگه ای بهم بدین پول قبول نمیکنه.من گفتم دیر کرد تاخیرواریزی ها رو بده و من هم اختلاف متراژ به قیمت روز بهش پول میدم ولی قبول نمیکنه.میگه واحد رو عوض کن و من ۱ ریال بابت دیر کرد نمیدم
ممنون میشم راهنمایی کنید
با سلام
اگر اختلاف متراژ بیش از ۵ درصد باشد ، طرفین حق فسخ قرارداد را دارند. در غیر اینصورت قیمت اختلاف متراژ باید پرداخت شود
سلام و وقت بخیر // ی نیسان حدود ۲ سال هست کرایه دادهام با قرارداد محضری که طرف فقط دو(۲) سال اول را کرایه داده است //با شکایت و پیگیری دادگاه رای داده است و از سال دوم را با نظر کارشناس ۲۰ درصد کرایه را اضافه کرده //// در حالی که در قرار داد آماده است که طرف مستاجر خودرو باید اتومبیل را بدون شرطو شروطی پس دهد و اگر عودت نداد باید روزانه ۵۰۰ هزار تومان خسارت دهد /// در حالی که دادگاه به ۲۰ درصد اضافه شدن رای داده است /// آیا برای تجدید نظر خواهی و خاستن روزانه دیر کرد اعتراض مورد قبول دادگاه تجدید نظر خواهد شد یا خیر
باسلام. اگر در قرارداد شرط کرده باشید که مدت اجاره ۲ سال است و این دو سال نیز، به اتمام رسیده باشد دادگاه نمی تواند خارج از توافقات شما اتخاذ تصمیم نماید. لذا علاوه بر استرداد خودرو می توانید مطالبه خسارت وجه التزام قراردادی را نیز درخواست کنید.
با سلام
من ملکی رو در بنگاه معامله کردم و خریدار ملزم به پرداخت مبلغی به عنوان پیش پرداخت حداکثر تا ۴۸ ساعت بعد از تاریخ قرارداد شد. ولی به بهانه بدهی بانکی ملک که در ابتدای قرارداد باطلاع خریداری رسیده بود از پرداخت آن امتناع کرد در حالی که از کلیه موارد مطلع بوده و مبلغ بدهی حتی کمتر از یک سوم کل مبلغ فروش میباشد. حالا با توجه به عدم پرداخت مبلغی به اینجانب آیا قرارداد فسخ هست یا نه؟
البته نامبرده مبلغی کم برای مشاور املاک کارت کشیده.ولی برای من چیزی پرداخت نشده است.
با سلام. چنانچه در قرارداد شرط شده باشد در صورت عدم پرداخت ثمن در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ دارد شما می توانید فسخ را به ایشان اعلام نمائید.
با عرض سلام و خسته نباشید و همچنین تشکر بابات سایت خوب و پاسخگوی شما
بنده ۲۲۰میلیون تومان طلب داشته و بابات آن چک گرفتم.داخل قرارداد قید کردم که در صورت پاس نشده چک هر ماه تاخیر مبلغ ۴۰میلیون تومان به عنوان تاخیر تعدیه و سود دوران مشارکت باید به بنده پرداخت نماید.حال این مبلغ وجه التزام هست؟قابل وصول می باشد (چون الان ۹ ماه از تاریخ چک گذشته)؟ به بنده گفتن مبلغ رباه و قابل وصول نیست!
با سلام. چنانچه قرارداد دارید و در قرارداد شرط وجه التزام گذاشته باشید می توانید مطالبه کنید و منع قانونی ندارد البته برای پاسخ نیاز به بررسی قرارداد شما می باشد.
سلام وقت بخیر
آیا میتوان در قولنامه خرید زمین شرطی گذاشت که در صورت ادعا مالکیت شخص ثالثی نسبت به ملک، فروشنده را ملزم به پرداخت ارزش روز ملک و بنای احداث شده به خریدار نمود؟
با سلام بله
سلام .بنده سال ۱۳۹۰مغازه ای را به صورت ۵۰ درصد نقد واقساط(۵قسط ۵۰ میلیونی ) از شخصی خریداری نمودم.این مجتمع تجاری و مسکونی درنیمه دوم سال ۱۳۹۱ به بهره برداری رسید.ولی فروشنده از زمان واریز پول هر وقت تقاضای قرارداد از ایشان کردم طفره رفت و قرارداد نداد.بنده تمام توافقات خود را طبق وعده حرفی انجام دادم ومبلغ اقساط را تسویه کردم ایشان بالاخره در سال ۹۵ قراردادی را به بنده دادند.که در ان حق هرگونه اعتراضی رو از بنده سلب کرده بودنداز جمله در مورد سند و پایان کار و دخل و تصرف ایشان در مشاعات و غیره.خلاصه تخلفات بیشمار ایشان باعث شده که تا امروز این مجتمع پایان کار نگیرد و مجتمع به حالت نیمه تعطیل درامده و از رونق افتاده وارزش ملکی خود را از دست داده لطفا بنده را راهنمایی کنید.ممنونم
با سلام . دادخواست الزام به اخذ پایان کار به مرجع قضایی تقدیم شود .شروط مخالف نظم عمومی در قرارداد باطل است
سلام ما ملکی پیش خرید کردیم که برای تاخیر در تحویل و سند مبلغی در قولنامه معیین شده است ولی قولنامه را هولوگرام دار نکردن و در زمان تحویل مالک قبول نکرد که خسارات دیرکرد تحویل را پرداخت کنه و ما هم از ترس اینکه این خونرو به کس دیگه ای نفروخته باشن قبول کردیم تا زودتر در خونه ساکن بشیم
الان بعد از گذشت ۱ سالونیم دیر کرد در انتقال سند میخوایم خسارات تاخیر در سند رو بگیریم فقط مشکل اینجاست که در صورت جلسه تحویل آپارتمان نوشته:
توضیح:طبق توافق طرفین کلیه خسارات تاخیر بخشیده شد و طرفین با رضایت کامل این صورت جلسه را امضا نمودند٪
آیا با این شرایط میتونیم خسارت تاخیر را بگیریم؟
با سلام. خیر با این صورت جلسه شما نمی توانید خسارت تاخیر را مطالبه کنید.
سلام. من یک آپارتمان را در سال ۹۸ خریداری نمودم و در مبایعه نامه روزی ۵۰ هزار تومان خسارت دیرکرد سند نوشتیم. در زمان مقرر بدلیل اینکه همسایه هستیم روم نشد برم محضر و گواهی عدم حضور بگیرم. الان حدود ۳ سال گذشته و هنوز به من سند تحویل ندادند. لطفا بفرمایید اگر شکایت کنم شانسی برای دریافت خسارت دیرکرد دارم با اینکه یک چک ۳۰ میلیون تومانی برای زمان تحویل سند در بنگاه دارم؟
با سلام. خسارت وجه التزام تاخیر در تنظیم سند را می توانید از زمان صدور گواهی عدم حضور مطالبه نمائید. چننانچه گواهی نگرفته باشید از تاریخ تقدیم دادخواست مطالبه نمائید.
سلام، آپارتمان قولنامه ایرا به شخصی فروختم نیمی از ثمن معامله موکول به زمان دیگری شد ودر مبایعه نامه بابت تاخیر پرداخت ثمن مبلغی بابت تاخیر مقرر شد اکنون موعد فرا رسیده و خریدار زمان پرداخت را عقب انداخته آیا بدلیل قید شدن مبلغی برای ضرر زیان نمی‌توان درخواست فسخ معامله کنم و اگر مدت پرداخت الباقی ثمن طولانی گردد امکان طرح دعوی بنوعی دیگری دارم یا خیر لطفا راهنمایی بفرمایید
سلام خیر ارتباطی با هم ندارند.اعمال فسخ یکجانبه قرارداد بستگی به پیش بینی و درج حق فسخ در قرارداد هست.
صرفا میتوانید دعوای مطالبه ثمن و مطالبه خسارت وجه التزام قراردادی در دادگاه مطرح نمایید
سلام
ضمن تشکر در تاریخ ۱۴۰۱/۱/۱۰ طی مبایعه نامه در دفتر املاک یک واحد آپارتمان از وکیل بلاعزل و تام الاختیار مالک خریداری نمودم و مبلغ یک میلیارد تومان پرداخت کردم . در تاریخ مقرر بدلیل کارشکنی بانک در فک رهن اپارتمان فروشنده در دفترخانه حاضر نشد .پس از فک رهن و در استعلام ثبت مشخص شد در ۱۴۰۱/۲/۲۴ ملک مورد نظر از سوی همسر مالک با ارائه یک صلح نامه بتاریخ ۱۴۰۰/۷/۱۴ توقیف موقت شده . وکیل مالک هم داماد مالک است . در حال حاضر همسر مالک دادخواست تنفیذ صلح نامه تقدیم دادگاه کرده . ایا به عنوان ورود ثالث به پرونده شانسی دارم یا باید از طریق دادخواست فقط مبلغ پرداختی و سی درصد خسارت پیش بینی شده را پیگیری کنم .
سلام مبایعه نامه و صلح نامه باید بررسی شود.دعوای ورود ثالث مبنی بر ابطال صلح نامه مطرح کنید.همچنین باب شکایت کیفری کلاهبرداری برای شما محفوظ هست.
سلام
من ملکی خریدم که سند تک برگ دارد و اینکه الان از تاریخ سند زدن دوماه گذشته و مالک هنوز جوابگو ما نیست به علت گران شدن ملک قصد سند زدن ندارد واینکه کد رهگیری هم صادرشده و ماهم بخاطر آشنا بودن مالک تو قولنامه بابت تاخیر در سند زدن مبلغی برای خسارت روزانه مشخص نکردیم . میخواستم بدونم که الان چیکار کنم ممنون میشم پاسخ بدین
سلام دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مطرح کنید
سلام وقت بخیر . من سال ۹۶ یک واحد آپارتمان پیش فروشی گرفتم و در مبایعه نامه ای که بین من و فروشنده تنظیم شده بود قرار بر این بود که سال ۹۸ در دفتر خانه سند به نام من زده بشه و در صورت تاخیر روزانه ۵۰ هزار تومن جریمه پرداخت بشه ولی فروشنده در تاریخ مورد نظر در دفترخانه حاضر نشد و من گواهی عدم حضور از دفتر خانه گرفتم ، در نهایت سال ۹۹ سند به نام من زده شد ، می خواستم ببینم من می تونم تاخیر یک ساله رو طلب کنم یا نه ؟
سلام بله حتما
سلام بزرگواروقتتون بخیر. آپارتمانی بامبایعه نامه عادی پیش خریدشده. بعداز۲سال تاخیرتحویل شده. بعلت تخلف طبقه اضافی ورای قطعی شده قلع وقمح مالک باطرح دادخواست بادستوراجرایی سندواحدفروخته شده راآماده کرده ودردفترخانه ای دیگرغیرازدفترخانه ی موردتوافق بافرستادن اظهارنامه درروز موعدتنظیم سندبدون توافق اعلام آمادگی برای انتقال کرده درحالی که خریداردردفتراسنادرسمی مندرج درقراردادحاضر ثمن مقررراهم نقداًبه حساب فروشنده واریزوگواهی حضورهم دریافت شده. ۲تاسئوال دارم ازخدمتتون. ۱.آیاآماده بودن سندبدون اخذپایان کارواعلام سلب مسئولیت ازطرف شهزداری ودادن تعهدتوسط مالک که منجربه صدورسندبه اسم خودشون شده انجام تعهدمحسوب میشودیاخیر؟ ۲.به نظرجنابعالی آیاتسلیم به معنای قانونی باتحویل محقق شده یاباتنظیم سندتکمیل ومحقق میشود؟ بخاطراعمال خیارتعذرتسلیم❤️??
سلام در فرض سوال اول و دوم جواب خیر هست
سلام. من و شخصی هر کدام مالک سه دانگ آپارتمانی هستیم شریک من سه دانگ خود را به خواهر خود فروخته و قرار بوده یک سال پیش ملک را تحویل ایشان بدهید و من هم به عنوان شریک ایشان مبایعه نامه را امضا کردم و قرار بوده در صورت عدم انجام تعهد روزانه مبلغ ۱۰۰ هزار تومان به ایشان پرداخت شود الان می خواستم ببینم آیا می تواند از من خسارت بگیرد؟
خیر با توجه به اینکه مالک سه دانگ که ایشان خریداری کرده شریک شما می باشد و ایشان در قبال خریدار متعهد است لذا هر چند شما قرارداد را امضا کرده باشید مسئولیتی ندارید و ایشان نمی تواند از شما مطالبه خسارت نماید.
سلام .
من یک واحد از اپارتمان ۵ طبقه رو خریدم . سه سال هست که خونه تحویل شده .سند خونه بدلیل مشکل بین سازنده و مالک زمین هنوز به ما داده نشده. جریمه تاخیر و عدم حضور در محضر را هم دارم. الان که دادگاه مالک و سازنده زمانبر شده من به سازنده گفتم نگران هستم و ایشون گفته ۱/۲ از زمین را به نام شما می کنم که نگرانیتون کمتر بشه . ولی شما کل مبلغ که بابت سند به نام زدن نگهداشته بودید را تسویه کنید .
به نظر شما چنین کاری درسته که من فقط با به نام زدن ۱/۲ سند مادر ، و بدون گرفتن سند تفکیکی و بدون گرفتن جریمه تاخیر و… بخوام کل پول رو به سازنده تحویل بدم؟
ایا به نام زدن سند مادر با ارزشتر از اینه که ممکنه در اینده مالک یا سازنده بمیره و من با وراث بعدا طرف بشم و….؟!!؟
بله پیشنهاد سازنده معقول هست
سلام یک واحد آپارتمان در حال ساخت 11_97خریداری کردم که قرا بود در تاریخ 30_3_98تحویل بنده شود و در تاریخ 30_8_98سند تنظیم شود ولی تحویل خانه در مورخه 10_2_99صورت گرفت. سند هم در مورخه 10_9_1400به نام همسرم خورد.چون همسرم ميخواستند وام بگیرند. درمبایعه نامه ای که بین من و همسرم تنظیم شده قید شده که کلیه تعهدات فيمابین من و فروشنده به قوت خود باقی است و فروشنده با امضاء ذیل این قرارداد متعهد به انتقال سند به نام همسرم شدند.در متن قرارداد من و فروشنده به خاطر هر روز تاخیر در انجام تعهد مبلغ ۲۰۰۰۰۰تومان خسارت تعیین شده است. ولی من برای تحویل و تنظیم سند نه اظهار نامه ای برایشان فرستادم و چون محضر خاصی مشخص نشده بود گواهی عدم حضور نگرفتم آیا میتوانم در خواست هر دو خسارت را بکنم به چه صورت؟
سلام خیر شما نمی توانید
با عرض ادب و احترام
خانم بنده یک خانه خریداری نموده اند با ۳ فقره چک که بنده دادم اخرین چک در تاریخ سر رسید به دلایلی پاس نشد اما بعد از دادخواست مطالبه وجه و حکم دادگاه با خسارت تاخیر تادیه و خسارات دادرسی بلافاصله بعد ازحکم تجدید نظر، بعد از حدود ۱۰ ماه از سررسید پرداخت شد ،در مبایعه نامه وجه التزام بصورت کلی برای عدم انجام تعهد روزانه ۴۰۰ هزارتومان تعین شده ،،،حال فروشنده علیه خانمم دادخواست دریافت خسارت مطرح نمونه آیا محکوم به پرداخت میشویم؟ ،،،خواهان دارای وکلای زیادی میباشد و با تجربه در امور حقوقی و ذی نفوذ در دادگاه، ممنون میشوم راهنمایی فرمایید ..دچار استرس زیادی شده ایم
نیازمند بررسی مبایعه نامه می باشد
با سلام ، طرف پرونده دادخواست مطالبه وجه بمبلغ ۲۰۰۰۰۰۰۰۰ رو به دادگاه تقدیم نمود که مورد معامله اقاله شده بود اما قاضی پرونده اقاله را محرز ندانست و بنده محکوم به پرداخت شدم و نتونستم در وقت قانونی اعتراض بزنم و قطعی شد تاریخ تقدیم دادخواست ۹۸ بوده الان اگه طرف پرونده بخاهد خسارت تاخیر تادیه بگیرد از چه تاریخی محاسبه میشود از تقدیم دادخواست تا صدور حکم قطعی. با سپاس فراوان
سلام از تاریخ تقدیم دادخواست محاسبه میشود.
باسلام
در قرارداد مشارکت در ساختی بعنوان مالک هستم مطابق قرارداد قرار بود سازنده قبل از تایید نقشه های ساخت از من تاییدیه بگیرد و همچنین قبل از شروع خاکبرداری طبق صورتجلسه ای زمین را از من تحویل بگیرد و همچنین قرار بود وقتی سازه به طبقه سوم رسید بنده یک دانگ از زمین مشاعی را حداکثر تا بیست روز به نام ایشان بصورت وکالت نامه بلاغزل بزنم و در صورت تاخیر به ازای هر روز سه میلیون تومان باید خسارت پرداخت کنم اما ایشان نه تاییدیه نقشه را از من گرفته و نه زمین را صورتجلسه کرده و الان سازه به طبقه چهارم رسیده و به بنده هم اطلاع نداده که وکالت بزنم آیا ایشان میتوانند مطالبه خسارت بکننند؟؟
سلام به هر صورت شما با فعل عملی از اخذ تاییدیه های مربوطه از سازنده صرف نظر کردین و اکنون نیز باید به تعهد خود مبنی بر اعطای وکالت بلاعزل اقدام نمایید.
با سلام
پدر بنده سال ۱۳۹۲ یک قطعه زمین خریداری نموده و پس از ۱۰ روز فروخته است حال با گذشت زمان خریدار متوجه شده که ملک مورد نظر دارای اختلاف می باشد و با پدرم درمیان گذاشته ، پدرم بلافصله از فروشنده قبلی به عنوان فروش مال غیر شکایت کرده و پس از مدتی خریدار هم با همین عنوان از پدرم شکایت کرده و مطالبه خسارت کرده .با توجه به ماده ۵ قولنامه شرایط تسلیم مورد معامله قید شده درصورت مشکل از هر لحاظ ، فروشنده علاوه بر استرداد ثمن معامله مبلغی به میزان مبلغ ثمن معامله بابت خسارت وارده به خریدار پرداخت نماید .
حالا با عنایت به این ماده قانونی در قولنامه خریدار فقط مبلغ قید شده در قولنامه را میتواند مطالبه نماید یا به نرخ روز میتواند خسارت بگیرد .
سلام با درج شرط مبلغ معین برای درک ضمان مبیع ،همان مبلغ معین باید پرداخت شود نه قیمت یا نرخ روز
سلام
اگر عدم حضور در دفترخانه برای به نام زدن ملک بدلیل عدم اتمام مراحل شهرداری و صدور سند تک برگی باشد، و از همان فردای روز قرارداد فروشنده پیگیر کار بوده و تاروز حضور در دفترخانه نتیجه نگرفته ولی حدود دو هفته بعد آمادگی به نام زدن را داشته باشد، آیا باید خسارت تاخیر بپردازد؟ این تاخیر دست فروشنده نبوده و بدلیل تعویض شهردار و … بوده است که کار تاخیر خورده.خسارتی که ذکر شده درصورت عدم انجام تعهدات هست. البته در یکی از بندهای قولنامه آمده است که در تاریخ فلان باید در دفترخانه حضور پیدا کنند.
سلام بله به هرصورت باید فروشنده این مراحل رو پیش بینی می کرد و سپس شرط تعهد آور امضا می نمودند.
سلام
من حواله ماشینم رو فروختم و خریدار بعد از چند ماه از موعد تحویل ماشین را از سایپا تحویل گرفته شرکت سایپا سود تاخیر قراره بدهد این سود مال کدوم طرف است؟
طبق قانون مدنی توابع و لواحق مبیع متعلق به خریدار است مگر خلاف آن درج شود
ملكي پيش خريد شده و عدم حضور فروشنده نيز دريافت شده . عليرغم گذشتن زمان تنظيم سند هنوز ساختمان تمام نشده و بالطبع پايان كار ندارد و افراز هم نشده . در اين مرحله مي توان دادخواست براي دريافت جريمه تاخير در تنظيم سند داد ؟
با سلام شما در موعد مقرر در مبایعه نامه باید در دفترخانه حاضر شوید و در صورت عدم حضور فروشنده گواهی عدم حضور بگیرید سپس می توانید نسبت به طرح دعوای الزام به تنظیم سند و مطالبه خسارت وجه التزام قراردادی اقدام نمایید
سلام وقت‌تون بخیر، در اسفند ماه سال ۹۸ یک واحد آپارتمان خریداری کرده و صاحب ملک قول داد که تا خرداد ۹۹ سند را تحویل گرفته و به نام ما خواهد زد، هرچند تفکیک سند و تحویل آن تا کنون طول کشید و مبلغی حدود پنجاه میلیون تومان طبق قولنامه و خسارت روز شمار باید از باقی مانده‌ی پول که برای اخذ سند بود کم شود، با این حال فروشنده حاضر به حضور در بنگاه و توافق نمی‌شود و بنگاه‌دار هم که از ابتدا به سمت این فروشنده که خود بساز و بفروش دارد و به روایتی تنش به تن همین بنگاه‌دار ها خورده است مدام می‌گوید، این پول‌ها خوردن ندارد.
خواستم بپرسم در صورت شکایت رسمی آیا ایشان محکوم خواهند شد؟
*پس از خرید متوجه شدیم واحد آپارتمان خریداری شده بخشی از حریم کوچه را گرفته و نیاز به پرداخت جریمه دارد و خود مالکان پرداخت جریمه را تا کنون طول دادند.
یک بار نیز شکایت الزام به سند را انجام دادیم اما قاضی محترم اینگونه رای دادند که ما باید سند را از مالک اصلی زمین طلب کنیم نه شریکش که جز سازنندگان بوده و ما اپارتمان را از وی خریدیم.
شما باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را علیه فروشنده و مالک مطرح نمایید و خسارت وجه التزام قراردادی را نیز حتما میتوانید بگیرید
ملکی که دست مستاجر هست رو میشه اجاره داد یا نه ؟
سلام . بله. در صورتی که خریدار از اجاره ملک اطلاع داشته باشد و این مورد در قرارداد فروش قید شده باشد، خریدار قائم مقام فروشنده در قرارداد اجاره محسوب میشود. در غیر این صورت برای خریدار حق فسخ قرارداد فروش وجود دارد.
با سلام
اگر پس از ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند و مطالبه خسارت به دادگاه، فروشنده سند را آماده کرده و به دفترخانه تحویل دهد اما از پرداخت خسارت امتناع کند تکلیف چیست و چه باید کرد؟ آیا در صورت پیگیری از طریق دادگاه به نفع خریدار است؟ آیا خسارت تا زمان تحویل سند به دفترخانه در نظر گرفته میشود؟ باید پول کامل رو به فروشنده بدم یا صبر کنم تا زمان دادگاه که تعیین شه چه مقدار باید پرداخت کنم
لطفا راهنمایی کنید ممنون
با سلام. شما می توانید از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمانیکه سند به نام شما به صورت رسمی منتقل می شود خسارت تاخیر در تنظیم سند را مطالبه نمائید. چنانچه فروشنده آماده انتقال سند باشد شما هم باید مابقی ثمن را به ایشان پرداخت نمائید.
سلام . سال گذشته من دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و دریافت وجه التزام دادم که قرار رد دعواد صادر شد . الان که مجددا میخوام اقدام کنم . آیا خسارت از زمان دادخواست جدید محاسبه می شه یا از زمان دادخواست قبلی . ؟
سلام . اگر رد دعوا به دلایل شکلی بوده خسارت از زمان دادخواست قبلی و در غیر این صورت از زمان قبول دادخواست جدید محاسبه می شود .
باسلام فروشنده تعهدات خودرا تا تاریخ حصور در دفترخانه به انجام رسانده ود تعهدات فروشنده قید شده چانچه مبیع مستق للغیر در اید فروشنده باید یک میلیارد خسارت پرداخت کند حال سوال این است.تا اخرین تاریخ مندرج در مبایعه نامه تعهدات فروشنده انجام وپایان یلفته بعد از ده سال مبیع مستحق غیر در امده.ویک امر جدید پس از پایان اجرای تعهدات پیش امده.خریدار می تواند برابر وحدت رویه ۷۳۳خسارات وغرامات را به نرخ روز ویا با شاخص در یافت نماید.اردبیل وکیل دادگستری گلجانی.
با سلام بله فرقی نمیکند چه مدتی از بیع گذشته باشد در صورت مستحق للغیر بودن مبیع خریدار جاهل می تواند نسبت به مطالبه ثمن و خسارت کاهش ارزش پول طبق رای وحدت رویه اقدام نماید
سلام وقت بخیر
اگر ملکی با قرار داد عادی و وکالت محضری خریداری بشه و گرفتن خسارت تاخیر در تنظیم سند در آن قید نشده باشه و ملک در رهن بانک بوده و بخاطر شکایت شخصی دیگر از فروشنده توقیف هم شده باشد البته بعد از تاریخ خرید و الان سند فک رهن شده باشه و رفع توقیف بشه چطور میشه ادعای خسارت کرد البته اظهارنامه هم قبلا برای فروشنده ارسال شده
با سلام. چنانچه خسارت معین نکرده باشید نمی توانید از بابت تاخیر در تنظیم سند مطالبه خسارت نمائید.
باسلام
اپارتمان مسکونی را دربهمن ۹۸ازشخصی صاحب بنگاه خریدم وقولنامه دردفتر ایشان تنظیم گردید .فروشنده دردیماه همان سال محل مزبور را ازشخص دیگری که خودسازنده وشریک مالک بوده با استفاده ازوکالت فروش سهمم خود درهمان بنگاه واحد رامعامله میکند .باتوجه به اینکه بنده بافروشنده دوم معامله نمودم وبعلت اختلاف فی ما بین مالک وسازنده که درواقع فروشنده اول بوده تاکنون سند وافرازنامه وپایانکار راجهت انتقال آماده نکرده وازانجام تعهدات به تاخیر افتاده .آیا میتوانم دادخواست الزام به انجام تعهد وتادیه خسارت تاخیر وسایر حقوق را از فروشنده اول ودوم همزمان تقدیم کنم باعلم به اینکه گواهی عدم حضور دردفترخانه ندارم ..باتشکر ازتوجهتون
سلام البته پس از بررسی این شرط در قرارداد مشارکت در ساخت که آیا سازنده حق فروش یا پیش فروش سهمی خود بدون اجازه مالک داشته است میتوانید دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را علیه فروشنده دوم و اول و مالک یا مالکین مطرح کنید.
با سلام
پدرم سال ۹۲ ی خونه کلنگی از دامادمون خرید سند خونه دفترچه ای و به اسم صاحب اصلی هستش دامادمون بدلیل سهل انگاری خودش سند رو انتقال نداد و صاحب اصلی سند فوت شده و ما سال ۹۸ خونه رو کوبیدیم و دو طبقه ساختیم ولی هنوز بعد از ۴ سال دنبال سند خونه ایم که انتقال انجام بشه و بتونیم پایان کار بگیریم که پسر صاحب اصلی سند هر روز ی بهانه میاره و میگه گیر انحصار وراثت هستم و یکی از خواهرام ناراضیه و امضا نمیکنه.البته طبقه دوم ساختمان رو هم قراردادی فروختیم و ۶۵ میلیون از پولمون دست خریدار هست که میگه تا سند انتقال ندین پول و نمیده.
الان خواستم منو راهنمایی کنید ببینم من میتونم شکایت کنم و حتی ادعای خسارت کنم بخاطر دیرکرد سند و تفکیک سند و پولی که دست خریدار دارم.
سلام. شما می توانید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را علیه ورثه مطرح نمائید. در این خصوص در مقاله الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و مراحل انجام آن توضیحات لازم را داده ایم.