الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک و مراحل انجام آن

یکی از وظایف اصلی قانونگزار ایجاد نظم و جلوگیری از بروز دعوا و کشمکش در اجتماع است؛ قانونگزار ما نیز در راستای ایفا همین وظیفه، حفظ نظم معاملات ملکی و جلوگیری از هرج و مرج، اقدام به تصویب قانون ثبت نمود. همین قانون که تا حد زیادی موجب نظام‌بخشی به معاملات حوزه املاک بوده، منشا بروز یکی از پرتکرارترین دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، یعنی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال شده است.

نیل به نتیجه مطلوب در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، منوط به رعایت نکات ظریفی است که در صورت بی‌توجهی، خواهان را با قرار رد دعوا روبرو خواهد کرد؛ این امر مستلزم طرح دعوای مجدد و اتلاف زمان و هزینه‌های مربوط به دادرسی میباشد.

الزام به تنظیم سند رسمی
الزام به تنظیم سند رسمی

مبنای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

 به حکم ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت عقود راجع به عین و منفعت املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشند اجباری است. دادگاه‌ها و ادارت دولتی تنها شخصی را مالک میشناسند که سند رسمی ملک به نام او به ثبت رسیده باشد.

بنابراین خریدار ملک دارای سابقه ثبتی برای آنکه بتواند از کلیه حقوق مالکانه خود بهره‌مند شود باید سند رسمی ملک خود را دریافت نماید. در اغلب موارد، فروشنده بدون وقوع اختلاف با حضور در دفاتر اسناد رسمی مبادرت به انتقال سند رسمی انتقال ملک مینماید اما در صورتی که فروشنده از انجام این وظیفه امتناع نماید، خریدار چاره‌ای جز تمسک به قانون و دادگستری ندارد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد چه املاکی قابل طرح است؟

املاکی که سابق بر این در دفتر املاک ثبت شده باشند و برای آنها سند رسمی صادر شده باشد،  میتوانند موضوع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باشند. اگر ملک موضوع اختلاف فاقد سابقه ثبتی باشد، الزام به تنظیم سند رسمی مصداق ندارد و ذی‌نفع باید دادخواست اثبات مالکیت تنظیم نماید.

نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

در مواردی که فروشنده، ملک دارای سند رسمی خود را به موجب مبایعه نامه عادی میفروشد و علی‌رغم تعهدات قانونی خود، از انتقال سند رسمی ملک به نام خریدار استنکاف ورزد، خریدار میتواند ضمن تقدیم دادخواست، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه تقاضا نماید.

یکی از شرایط پیروزی در این دعوا، وجود سند عادی معتبر است که بتواند وقوع بیع به نحو صحیح و قانونی را اثبات نماید. به عنوان مثال، چنانچه یکی از شرایط ضروری برای صحت معاملات در بیع مورد استناد مفقود باشد، یا مبیع، مستحق للغیر بوده و مالک، معامله فضولی را تنفیذ نکرده باشد، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال فاقد وجاهت قانونی است؛ زیرا بر مبنای معامله باطل است.

اگر مبایعه‌نامه‌ای در بین نباشد، خواهان باید قبل از هرچیز وقوع بیع به صورت قانونی و قطعی را بین خود و خوانده اثبات نماید. داخواست اثبات وقوع بیع باید پیش از الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مطرح شود.

خوانده این دعوا اصولا فروشنده‌ای است که سند رسمی ملک به نام او باشد. اما در صورتی که میان مالک رسمی و آخرین خریدار، ایادی متعدد وجود داشته باشند که ملک را به موجب اسناد عادی از قبیل مبایعه‌نامه انتقال داده‌اند، خواهان موظف است تمام مالکین سابق را به عنوان خوانده دعوا معرفی کند تا به مالک رسمی سند برسد. چنانچه در پاسخ استعلام دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک مشخص شود ملک به نام شخصی است که در ردیف خوانده نیامده، دادگاه وارد رسیدگی نخواهد شد.

مقدمات انتقال سند رسمی

انتقال سند رسمی مالکیت ملکی که پایان کار، صورتمجلس تفکیکی، مفاصاحساب مالیاتی و مفاصا حساب تامین اجتماعی ندارد، ممکن نیست. اعتقاد اکثریت قضات این است که نیازی به ذکر این موارد در ردیف خواسته نمیباشد و زمانی که خوانده محکوم به تنظیم سند رسمی انتقال شده است بالتبع لوازم اجرای حکم نیز بر عهده او میباشد. اما در مقابل گروهی معتقدند این موارد نیز باید در کنار خواسته اصلی که الزام به تنظیم سند رسمی انتقال میباشد، قید شود.

آیا وظیفه فروشنده مبنی بر انتقال سند رسمی منوط به توافق طرفین است؟

در اغلب مبایعه‌نامه‌ها، طرفین تاریخ مشخصی را جهت حضور در دفتر اسناد رسمی تعیین مینمایند اما در صورتی که متعاقدین در این مورد سکوت کرده باشند نیز فروشنده مکلف است سند رسمی را به نام خریدار انتقال دهد؛ زیرا این وظیفه‌ای است که قانون برعهده مالک قرار داده است و سکوت قرارداد، رافع مسئولیت وی نخواهد بود.

در صورتی که مبایعه‌نامه مورد استناد در مورد زمان انتقال سند رسمی ساکت باشد، اصل بر این است که فروشنده باید فورا در این مورد اقدام نماید. در این حالت خریدار میتواند با ارسال اظهارنامه، انتقال سند رسمی را از فروشنده بخواهد و برای محاسبه خسارات وارده به تاریخ اظهارنامه مزبور استناد نماید.

اگر طرفین بر تاریخ معینی توافق کرده باشند اما فروشنده در زمان وعده و در محل دفترخانه حاضر نشود، خریدار میتواند با دریافت گواهی از دفترخانه، عدم حضور مالک را اثبات نماید.

تاثیر پرداخت ثمن در دعوای تنظیم سند رسمی انتقال

صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال منوط به دریافت تمام ثمن از سوی وی نمیباشد و دادگاه نمیتواند پذیرش دعوای خواهان را موکول به تودیع ثمن نماید. زیرا مطالبه ثمن موضوع دادخواست نبوده و دادگاه نمیتواند خارج از موضوع خواسته حکمی صادر نماید. درواقع صلاحیت دادگاه محدود به موضوعاتی میباشد که خواهان در دادخواست خود قید نموده است. خوانده نیز میتواند با تقدیم دادخواست مطالبه وجه ثمن، رسیدگی به ادعای خود را از دادگاه بخواهد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن

فروش ملکی که در رهن دیگری است نافذ نمیباشد؛ مگر اینکه مرتهن به این امر رضایت دهد و یا راهن با پرداخت دین خود، ملک را از رهن خارج کند.

بنابراین الزام به تنظیم سند رسمی انتقال در مورد مال مرهونه مصداق ندارد و برای انجام تشریفات انتقال، مالک باید ابتدائا مبادرت به فک رهن نماید.

فلذا خواهان دعوا باید ابتدا الزام مالک به فک رهن را از دادگاه بخواهد و پس از آن، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه تقدیم نماید.

درمورد تقاضای رسیدگی توامان به هردو خواسته الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی ضمن یک دادخواست اختلاف نظر وجود دارد. برخی مراجع چنین دادخواستی را پذیرفته و اول به خواسته الزام به فک رهن رسیدگی مینمایند. در مقابل، برخی مراجع معتقدند باید ابتدا به خواسته فک رهن رسیدگی شود و پس از اجرای رای، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال تقدیم شود. گروه دوم رسیدگی به این دعوا در مورد اموال مرهونه را منافی حقوق مرتهن میدانند و در این باره به ماده 793 قانون مدنی استناد مینمایند.

اداره حقوقی قوه قضائیه در این زمینه چنین اظهار نظر کرده است که رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال در مورد ملکی که در رهن باشد بلامانع است، اما اجرای رای منوط به فک رهن است. بنابراین اداره حقوقی قوه قضائیه در رهن بودن ملک را مانع استماع دعوا نمیداند بلکه آن را مانع اجرای رای میداند.

مرهونه بودن ملک در استعلام دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک مشخص میشود و چنانچه ملک در رهن باشد، دادگاه به دعوا رسیدگی نخواهد کرد.

البته در همه موارد، چنانچه مرتهن راضی به فروش عین مرهونه باشد، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال بلامانع است.

الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده متوفی

اگر فروشنده در فاصله وقوع بیع و تاریخ حضور در دفتر اسناد رسمی فوت کند، وظیفه قانونی مبنی بر تنظیم سند رسمی بر عهده وراث فروشنده متوفی خواهد بود و خواهان باید همه وراث قانونی را به عنوان خوانده معرفی نماید.

چنانچه نام یکی از ورثه از قلم افتاده باشد، دعوا مطابق شرایط مقرر قانونی طرح نشده و قابل استماع نمیباشد.

همچنین نیازی به ذکر نام زوجه شخص متوفی به عنوان خوانده نمیباشد، زیرا زوجه از عین املاک ارث نمیبرد فلذا حقی بر ملک ندارد تا دادخواست به طرفیت او اقامه شود. در صورتی که نام زوجه نیز در میان خواندگان باشد، دادگاه نسبت به این قسمت از دادخواست قرار رد دعوا صادر مینماید.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی

امکان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملکی که در بازداشت است محل اختلاف حقوقدانان میباشد. گروهی معتقدند در صورتی که بازداشت ملک پس از وقوع بیع صورت گرفته باشد، باید حکم به پذیرش دعوای خواهان مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال صادر شود؛ چرا که با توجه به وقوع بیع به صورت قطعی، در زمان بازداشت، ملک متعلق به خواهان بوده و فروشنده دیگر حقی بر ملک موصوف نداشته است.

در مقابل برخی عقیده دارند تنظیم سند رسمی در مورد ملکی که در بازداشت است قابل تصور نبوده و باید قرار رد دعوا صادر شود. در این شرایط اگر ملک از طریق اجرای ثبت بازداشت شده باشد، خواهان میتواند دعوای توقیف عملیات اجرائی و ابطال اجرائیه را مطرح نماید. چنانچه ملک مزبور به دستور دادگاه توقیف شده باشد، خریدار میتواند با طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی به استناد مواد 146 و 147 قانون اجرای احکام مدنی نسبت به رفع توقیف از ملک و فراهم نمودن مقدمات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید.

دادگاه در اولین اقدام خود، وضعیت ملک موضوع دعوا را  از اداره ثبت اسناد و املاک کشور استعلام مینماید؛ در صورتی که بازداشتی بودن ملک از طریق استعلام کشف شود، دادگاه بدون رسیدگی به دعوا، پرونده را مختومه اعلام مینماید.

خسارت ناشی از تاخیر در تنظیم سند رسمی

در صورت تعلل فروشنده در تنظیم سند رسمی، خریدار میتواند خسارت تاخیر در انجام تعهد یا وجه التزام را، در صورتی که ضمن قرارداد پیشبینی شده باشد، ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مطالبه نماید.

 تقاضای دستور موقت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

ممکن است فروشنده پیش از تنظیم سند رسمی انتقال، اقدام به فروش ملک به اشخاص ثالث نماید که این امر موجب مصائبی برای خریدار میشود و او را در مسیر احقاق حق خود با دشواری مواجه مینماید؛ برای جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی، خواهان میتواند از دادگاه بخواهد با صدور دستور موقت، از نقل و انتقال ملک جلوگیری نماید.

مرجع صلاحیت‌دار برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

رسیدگی به دعوای مزبور مطابق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک میباشد.

رای وحدت رویه شماره 551 هیئت عمومی دیوان عالی کشور

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

اگر ملک خریداری شده به  موجب مبایعه‌نامه سهم مشاعی از یک ملک باشد، خواهان میتواند نسبت به همان بخش از ملک، الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه بخواهد.

در طرح این دعوا نیازی به ذکر نام سایر مالکین به عنوان خوانده نمیباشد و دادخواست علیه شخص فروشنده تنظیم میشود. البته در این باره نظر مخالف وجود دارد؛ به اعتقاد این گروه همه مالکین ملک مشاعی باید طرف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال قرار بگیرند.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال علیه وکیل

اعطای وکالت توسط فروشنده به خریدار در عقد بیع، برای انجام اقدامات لازم جهت تنظیم سند رسمی انتقال بسیار رایج است. به این ترتیب خریدار میتواند بدون نیاز به حضور فروشنده تمام اقدامات قانونی و مورد نیاز را انجام داده و سند رسمی به نام خود را اخذ نماید.

نظر مشهور بر این است که در صورت اعطای وکالت در این مورد، دعوای خریدار علیه فروشنده به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مسموع نمیباشد. زیرا در این فرض، خریدار، خواهان محکومیت فروشنده به امری است که خود قادر به انجام آن میباشد.

این ویژگی مختص به موردی است که خریدار به عنوان وکیل فروشنده برای تنظیم سند رسمی معرفی شده باشد؛ در صورتی که فروشنده شخص ثالث را وکیل خود کرده باشد و ثالث اقدامات لازم را در مورد موضوع وکالت انجام ندهد، دعوای خریدار بر فروشنده قابل استماع میباشد.

اگر فروشنده متعهد شود پس از وقوع بیع، وکالت در تنظیم سند رسمی را به خریدار اعطا نماید ولی بعدا از انجام آن امتناع ورزد، خریدار نمیتواند الزام او به اعطای وکالت را از دادگاه بخواهد؛ اما تقاضای رسیدگی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مسموع است.

الزام به تنظیم سند رسمی علیه محجور

چنانچه خوانده دعوا از محجورین باشد، دادخواست به طرفیت خود محجور مطرح میشود اما قیم یا ولی محجور برای دفاع در دادگاه حاضر خواهد شد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه شخص حقوقی

در صورتی که فروشنده در عقد بیع، شخص حقوقی باشد، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مسموع است و در ستون خوانده باید نام شخص حقوقی نوشته شود. طرح دعوا به طرفیت مدیران شخص حقوقی موجب رد دعوا خواهد بود.

دادخواست التزام به تنظیم سند رسمی انتقال املاک فاقد سابقه ثبتی

در مورد املاکی که تا کنون در دفاتر اسناد و املاک ثبت نشده و سند رسمی برای آن صادر نشده باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مسموع نیست؛ بلکه خریدار اینگونه املاک باید ابتدا اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت یا تنفیذ بیع نموده و پس از صدور رای، تقاضای صدور سند رسمی مالکیت به نام خود نماید.

دادخواست التزام به تنظیم سند رسمی انتقال املاک با سابقه ثبتی

کسی که نام او در دفتر ثبت اسناد و املاک به عنوان مالک قید شده باشد، مالک رسمی ملک است و دعوای تنفیذ بیع یا اثبات مالکیت در مورد این املاک قابل استماع نمیباشد.

البته گروهی معتقدند اگر دعاوی تنفیذ بیع یا اثبات مالکیت همراه با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مطرح شود قابلیت استماع دارد؛ اما این دعاوی به تنهایی و بدون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد املاک با سابقه ثبتی  قابل طرح نمیباشد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک به استناد قولنامه

قولنامه سندی است عادی حاوی تعهد به خرید و فروش ملک و با مبایعه‌نامه که مفید نقل و انتقال مالکیت میباشد متفاوت است. مبایعه‌نامه وظیفه تنظیم سند رسمی را بر عهده فروشنده قرار میدهد اما امکان طرح این دعوا به استناد قولنامه وجود ندارد.

از آنجا که قولنامه از شمول قانون ثبت خارج بوده و معطی حق عینی نمیباشد، متعهدله نمیتواند الزام متعهد را به انتقال ملک و تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد.

الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی

چنانچه مالک اعیان متفاوت از مالک عرصه باشد و برای اعیان سند رسمی جداگانه صادر شده باشد؛ مالک اعیان میتواند اعیان را جدا از عرصه به دیگری منتقل نماید. اگر فروشنده اعیانی پس از وقوع بیع، از تنظیم سند رسمی انتقال اعیانی امتناع نماید، خریدار میتواند از طریق دادخواست، الزام وی به تنظیم سند رسمی اعیانی را تقاضا نماید.

در مورد این دعوا نیز، مشابه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، دادگاه ضمن استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، در صورتی که خواهان را ذی حق تشخیص دهد، حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اعیانی صادر مینماید.

الزام به ثبت تقسیم‌نامه رسمی

تقسیم‌نامه سندی عادی است که سهم هریک از مالکان یک مجتمع را معین میکند و باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد. این سند پس از صدور پایان کار و اخذ صورتمجلس تفکیکی تنظیم و ثبت میشود.

مبادرت به اقامه دعوای الزام به ثبت تقسیم‌نامه رسمی زمانی ضروری است که مالک یا مالکین از امضا تقسیم‌نامه استنکاف ورزند. در این شرایط سایر مالکان امضا کننده تقسیم‌نامه میتوانند علیه امتناع‌کنندگان طرح دعوا کرده و الزام آنان را از دادگاه بخواهند.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش

به حکم ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. در صورتی که پیش‌فروشنده اقدام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان ننماید، پیش خریدار به موجب دادخواست، میتواند الزام او را از دادگاه بخواهد.

دریافت پروانه ساختمانی، شناسنامه فنی و تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان از مقدمات تنظیم سند رسمی پیش فروش میباشند. در صورتی که پیش‌فروشنده اقدام به اخذ موارد فوق ننموده باشد، باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش، الزام به اخذ موارد مزبور نیز به عنوان خواسته درج شوند.

خوانده این دعوا پیش‌فروشنده است که مالک رسمی ملک میباشد، اما اگر پیش‌فروشنده شخصی غیر از مالک رسمی باشد که با مالک قرارداد رسمی از قبیل اجاره یا مشارکت در ساخت منعقد کرده، دادخواست باید به طرفیت او و مالک رسمی مطرح گردد.

انتقال مورد معامله به شخص ثالث و قائم‌مقامی وی در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

اگر فروشنده پس از وقوع بیع، بخشی از مورد معامله را به موجب سند رسمی به ثالث انتقال داده باشد، خریدار بیع مقدم که خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی میباشد، باید علاوه بر فروشنده، خریدار بیع موخر را نیز به عنوان خوانده معرفی نماید یا سهم خریدار موخر را از موضوع خواسته خارج نماید؛ در غیر این صورت قرار عدم استماع دعوا صادر خواهد شد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد اراضی ملی

 به موجب رای شماره 1308 شعبه 15 دادگاه تجدید نظر استان تهران، در مورد اراضی و املاکی که طبق رای کمیسیون ماده واحده موضوع ماده 56 قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع، ملی اعلام شوند، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابل استماع نمیباشد.

در صورت داشتن هر گونه سوال حقوقی و یا نیاز به اطلاعات بیشتر در خصوص دعاوی ملکی ، می توانید با مشاورین حقوقی و وکلای موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی تماس حاصل فرمایید تا موضوع به صورت تخصصی پیگیری گردد

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 15 امتیاز: 4.8)

36 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • بنده ملکی را از شخصی خریداری نمودم که جهت عدم حضور ایشان برای تنظیم سند رسمی ناچار به طرح دعوای الزام به تنظیم سند نمودم که رای به نفع من صادر و فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی شد پس از صدور رای متوجه شدم که ملک از طرف شخص دیگری توقیف شده است . آیا این توقیف می تواند مانع انتقال سند به نام بنده باشد؟

    پاسخ
    • با سلام .با توجه به اینکه دادگاه وقوع عقد بیع را احراز نموده و حکم به الزام مالک به تنظیم سند رسمی صادر نموده است لذا این حکم برای اثبات مالکیت شما در حکم سند رسمی بوده و توقیف ملک در قبال بدهی فروشنده موجه نبوده و باید از آن رفع توقیف کرد.

      پاسخ
  • مجید دهقانی
    دسامبر 24, 2019 9:50 ق.ظ

    من ملکی را از شخصی با مبایعه نامه عادی خریداری نموده ام و در فاصله فروش ملک تا انتقال سند رسمی در دفترخانه ، فروشنده بدون اطلاع بنده ، با همان سند اقدام به دریافت وام نموده و سند را در رهن بانک قرارداده است.الان من چه اقدامی می توانم انجام دهم؟

    پاسخ
    • با سلام .طبق ماده ۳۶۲ قانون مدنی به محض وقوع عقد بیع، مشتری مالک بیع و بایع مالک ثمن می شود، بنابراین در صورتی که مالک بدون اجازه خریدار آن را در رهن دیگری قرار دهد مشمول مقررات جزایی خواهد شد بنابراین شما می توانید نسبت به شکایت کیفری علیه فروشنده تحت عنوان فروش مال غیر اقدام نمائید.پس از طرح شکایت کیفری می توانید نسبت به طرح دعوای فک رهن اقدام نمائید.

      پاسخ
  • اینجانب ملکی را خریده ام که فروشنده هم این ملک را از شخص دیگری با سند عادی خریداری کرده است الان فروشنده برای انتقال سند حاضر نمی شود . می خواهم بدانم آیا می توانم دعوای الزام به تنظیم سند را علیه فروشنده مطرح کنم؟

    پاسخ
    • با سلام .در صورتی که فروشنده ملک مورد معامله را با سند عادی خریداری کرده باشد با توجه به اینکه صحت مبایعه نامه عادی وی به اثبات نرسیده است می بایست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده و مالک اصلی مطرح گردد.

      پاسخ
  • اینجانب ملکی را با سند عادی خریدم به جهت وجود برخی مشکلات فروشنده سند را به صورت رسمی به نام بنده منتقل ننمود پس از چندسال متوجه شدم همان ملک را با سند رسمی به شخص دیگری منتقل نموده است حال با وجود اینکه سند مالکیت به نام خریدار دوم می باشد،می توانم به استناد مبایعه نامه عادی اقامه دعوا نمایم؟

    پاسخ
    • با سلام .طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت در صورتی که شخص به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مادی حقی به شخص یا اشخاص داده و نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور نماید می توان دعوای ابطال سند دوم را مطرح نمود.

      پاسخ
      • سلام دفاتر اسناد رسمی گواهی عدم حضور نمیدن
        باید چکار کرد

        پاسخ
        • میتوانید با الزام به ارائه گواهی حضور در کانون سردفتران از بابت عدم صدور گواهی عدم حضور شکایت کنید

          پاسخ
  • شیرین شکری
    دسامبر 24, 2019 2:46 ب.ظ

    بنده ملکی را با مبایعه نامه عادی خریداری نموده ام، فروشنده تاکنون نسبت به انتقال سند رسمی به نام بنده اقدام ننموده آیا با توجه به اینکه مبایعه نامه من سند عادی است .آیا میتوانم دادخواست اثبات مالکیت وقوع بیع را علیه فروشنده ارائه نمایم؟

    پاسخ
    • با سلام .طبق قانون ثبت ، دولت کسی را مالک می شناسند که ملک به نام او ثبت شده باشد. حال اگر کسی به طریق عادی و با سند عادی معامله ای نسبت به اموال غیر منقول انجام دهد ، خریدار می تواند دادخواست اثبات مالکیت و تنفیذ بیع را همراه با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ارائه نماید. بنابراین دادخواست اثبات مالکیت و اثبات وقوع بیع به تنهایی قابل استماع نمی باشد.

      پاسخ
  • باسلام . بنده ویلایی در کردان با شخصی معامله کردم اما قراردادی و قولنامه ای، بنا به اعتمادی که بین ما بود قبل از انتقال قطعی سند به نام بنده، کل ثمن معامله را به طور کانل به او انتقال دادم او به پول نیاز داشت و گفت من امروز چکم برگشت می خوره اگر ممکنه امروز مبلغ را به حسابم واریز کن حالا روز شنبه میام سند می زنم اما از آن روز هر بار که به او پیغام می دهم که سند را به نام من بزند تعلل می کند ترس این را دارم که کلا از ایران برود چه راهی وجود دارد تا او را هرچه زودتر به انتقال سند ملک مجبور کنم؟

    پاسخ
    • دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نمائید در این صورت دادگاه با استعلام از اداره ثبت و احراز مالکیت رسمی فروشنده نسبت به اعیان و در صورت احراز قرارداد، رای به الزام مالک ویلا به تنظیم سند رسمی به نام شما را صادر می نماید.

      پاسخ
  • سلام و وقت بخیر

    بنده تقاضای صدور اسناد مالکیت برای ساختمانی که بر روی اراضی که سابقه ثبت هم دارد و تمام تصرفات قانونی است را دارم اما به علت فوت مالک رسمی و عدم دسترسی به ورثه وی صدور سند مالکیت برای بنده از طریق قوانین جاری میسر نمی شه چه اقدامی باید انجام دهم؟

    پاسخ
    • به هیات حل اختلافات واقع در حوزه ثبتی مراجعه سپس هیات با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازمه و با جلب نظر کارشناس رای را صادر می نماید.

      پاسخ
  • امین به روش
    دسامبر 6, 2020 4:13 ب.ظ

    با سلام. در راستای مطالب ارائه داده شده سایتتون سوالی داشتم ممنون میشم راهنمایی بفرمائید
    اینکه بنده سال 88 از شخصی یک واحد آپارتمان را قولنامه ای خریدم و برای انتقال قطعی آپارتمان اقدام کردم که با استعلام اداره ثبت مشخص شد اصلا فروشنده مالکیتی بر آپارتمان نداشته و در واقع خانه به اسم مادر بزرگش بوده و چون بدون اجازه مادر بزرگش فروخته، اکنون وی معامله را قبول نمی کند تکلیف قطعی ملک بنده چه می شود باید چه شکایتی مطرح کنم؟

    پاسخ
    • با توجه به اینکه مالک اصلی آپارتمان معامله را رد نموده این معامله فضولی است و با تنفیذ صاحب اصلی ملک معامله صحیح و می توانید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نمائید. در غیر اینصورت معامله باطل و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مطلقا وجاهت قانونی ندارد از فروشنده در دادگاه کیفری شکایت فروش مال غیر را مطرح نمائید.

      پاسخ
  • سلام خدمت شما و همکارانتون. بنده سال 1388یک واحد آپارتمان 90 متری در اسلامشهر پیش خرید کردم سازنده که با مالک اصلی قرارداد مشارکت در ساخت داشت در قراردا به او حق فروش داده شده بود که متاسفانه فروشنده پس از مدتی متواری شد و به تعهدش عمل نکرد مالک اصلی آپارتمان، جهت گرفتن رضایت و اعتماد خریداران تعهد به انتقال مالکیت را به خریداران داد اما عنوان کرد که ملک در گرو بانک است با این اوصاف که مالک ملک خود نیز صاحب دو واحد از آپارتمان است آیا بانک برای مصادره صرفا واحد های خود مالک اصلی ملک را مصادره می کند یا واحد های بقیه را هم مصادره می نماید؟اصلا آیا می توانم ابطال سند رهنی را بخواهم؟ممنمون از پاسخ گویی و خدمات ارزشمندتون

    پاسخ
    • با سلام
      خیر دادخواست ابطال سند رهنی را نمی توانید مطرح نمایید .جهت الزام به تکمیل و تحویل آپارتمان و الزام به سند رسمی ملک از دادگاه تقاضای تعیین داوری نمایید.

      پاسخ
  • سلام من یک واحد آپارتمان از شخصی خریدم اما پس از معامله که باید در محضر حاضر می شد حاضر نشد و گواهی عدم حضور گرفتم اما اکنون سند آماده شده و فروشنده اعلام برای حضور برای انتقال سند داده آیا می توانم خسارت تاخیر تادیه مطالبه کنم؟

    پاسخ
    • بله شما پس از انتقال سند از تاریخ اخذ گواهی عدم حضور فروشنده تا زمان اعلام آمادگی برای تنظیم سند می توانید خسارت تاخیررا مطالبه نمایید.

      پاسخ
  • سلام.مادر بنده با برادرم ملکی را خریدند اما اسماً به نام برادرم شده الان متاسفانه بدون اجازه مادرم زمین را به همسرش انتقال داده مادرم چگونه می تونه ادعا کنه که بی اجازه او بوده و او رضایت ندارد؟

    پاسخ
    • طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، کسی که سند به نام او ثبت شده است ، مالک شناخته می شود و حق هرگونه دخل و تصرف در مال را دارد.

      پاسخ
  • ایوب ابراهیمیان
    دسامبر 28, 2020 2:52 ب.ظ

    سلام . عرض ادب ملک بنده پایان کار ندارد میشه بفرمایید مقدماتی که جهت الزام به تنظیم سند رسمی لازم است برای ملک بگیرم چی هست؟

    پاسخ
    • چنانچه در خصوص ملک شما پایان کار صادر نشده باشد و صورت مجلس تفکیکی نیز اخذ نگردیده باشد از آنجا که صدور سند رسمی مستلزم وجود دو مقدمه فوق است دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون تقاضای الزام به اخذ مجوزهای لازم مذکور قابلیت استماع را ندارد.

      پاسخ
  • من هشت ماه پیش آپارتمان 120 متری در قیطریه خریدم اما با قولنامه عادی خریدم، اما قبل از اینکه تنظیم سند کنیم، فروشنده فوت شد. درحال حاضر چه اقدام قانونی باید انجام دهم؟ممنون از خدمات خوبتون

    پاسخ
    • بدلیل اینکه سند رسمی تنظیم نکرداید، آپارتمان در حال حاضر جزو اموال متوفی محسوب می گردد، باید تا انجام انحصار وراثت توسط ورثه منتظر بمانید، یا درخواست انحصار وراثت بدهید سپس بعد از انحصار وراثت به طرفیت تمامی وراث دعوای تنظیم سند رسمی اقامه نمایید، تا سند رسمی ملک به نام شما منتقل گردد.

      پاسخ
  • با سلام.بنده آپارتمانی را در سال 97 خریدم .و تنها مبلغ 10 میلیون تومان برای دفترخانه باقی ماند که بنده به فروشنده پرداخت کنم.در ماه قبل فروشنده درخواست کردند که مبلغ باقیمانده دفترخانه را به ایشان بدهیم تا ایشان به کارهای اداری برسند و ثبت سند را بتوانند انجام دهند بنده 10 میلیون باقیمانده را به ایشان پرداخت کردم .در ضمن این ملک با وام ساخت بانک مسکن ساخته شد و بنده از این وام 50 میلیون از طریق فروشنده وام گرفتم حال با توجه به اینکه فروشنده، وام ساخت مسکن، با بانک را تسویه کرده اند ولی ملک به نام فروشنده می باشد ولی در رهن بانک هست با توجه به اینکه تاریخ دفترخانه در سال 97 بود و در ان زمان بنده عدم حضور از دفترخانه نگرفتم،و کل پول مبلغ این آپارتمان را پرداخت کرده ام آیا بنده می توانم جریمه تاخیر و یا هر خسارت دیگری از ایشان طلب کنم و آیا فروشنده می تواند برای سند زدن اشکال تراشی کند و نیاید سند بزند؟راهکار چیست؟با تشکر از خدمات خوب شما

    پاسخ
    • در صورتی که در مبایعه نامه شما خسارت وجه التزام جهت تاخیر در تنظیم و یا تحویل سند درج گردیده باشد و شما در موعد مقرر انجام تعهد را از مالک خواسته باشید ، و یا اظهارنامه رسمی و قانونی به ایشان ارسال نموده باشید از آن تاریخ می توانید خسارات را مطالبه نمایید
      در خصوص سوال شما ، نسبت به اینکه آیا فروشنده می تواند به تعهد خود مبنی بر تنظیم سند و حضور در دفترخانه اقدام ننماید در پاسخ باید گفت بله ایشان می توانند و شما هم می توانید از طریق مراجع قضایی اقدام نمایید.

      پاسخ
  • تاج ماه نصیر الدوله
    فوریه 11, 2021 8:44 ب.ظ

    سلام و خدا قوت قبل از بیان سوالم جاداره از خدمت بسیار جامعی که دارین تشکر کنم. بنده سال 78 یک خونه داشتم که دادم دست یه خانم و آقایی که بی سر پناه بودن تا به صورت اجاره در آن زندگی کنند الان در نبود بنده سوء استفاده کردن و بعد از گذشت همه سال که در حقشون لطف کردم رفتن و برای خونه از طریق ماده 147 قانون ثبت اقدام به صدور سند مالکیت کردن و نتیجتا موفق به اخذ سند هم در غیاب و عدم اطلاع بنده به عنوان مالک اصلی شدند الان با اینکه سند رسمی گرفتن آیا دادگاه می تونه به ادعای بنده رسیدگی کنه و سند را باطل کنه؟؟؟

    پاسخ
    • با سلام بله میتوانید دادخواست ابطال سند مالکیت را ارائه دهید و در صورتی که آنها مدارکی جهت اثبات مالکیت خویش ارائه ندهند رای بر ابطال سند صادر میشود

      پاسخ
  • فاطمه پارسایی
    می 20, 2021 11:21 ق.ظ

    سلام اینجانب ۳ دانگ از شش دانگ یک قطعه باغ را از فروشنده با قولنامه خریداری نموده ام منتها فروشنده اقدام به مشخص نمودن سهم این جانب جهت دخل و تصرف در آن نمی نماید و جدیداً اقدام به گسترش استخر و منزل مسکونی موجود در باغ فوق نموده است حال سوال این بنده این است که چه اقداماتی برای مشخص شدن سهم اینجانب در باغ فوق جهت دخل و تصرف در آن می توان انجام داد ضمن آنکه باغ فوق دارای سند مادر باشد و از جمله اصلاحات ارضی می باشد.

    پاسخ
  • باسلام/چنانچه در خصوص الزام به تنظیم سندرسمی (ملک مشاعی) عنوان ملک مشاعی در ستون خواسته و متن دادخواست رعایت نشود. وقاضی نیز قرارعدم استماع صادرنکرده باشد ورای مشاعی صادروقطعیت یافته باشد امکان اعتراض وابطال وجود دارد.
    مشابه همین در شعبه دیگر قرارعدم استماع صادرشد.لطفا جهت نیاز تحقیقات پاسخ را ارسال فرمایند.سپاس واحترام

    پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست