ابطال معامله فضولی
تصرف در مال، مختص به مالک یا شخصی که از جانب مالک اجازه دارد می باشد. بنابراین هر کس به جز مالک و نماینده قانونی او اقدام به انعقاد قرارداد راجع به عین یا منفعت مالی نماید، معامله مزبور فضولی و غیر نافذ است. در تعریف معامله فضولی می توان چنین بیان داشت که :«معامله فضولی، معامله ای است که کسی بدون داشتن سمت نمایندگی، برای دیگری انجام می دهد.» بر اساس این تعریف کسی که بدون سمت، معامله می کند فضول و کسی که طرف معامله باشد اصیل می نامند. شخصی هم که مال وی مورد معامله قرار گرفته مالک می باشد حال اگر معامله مزبور از سوی مالک تنفیذ شود، صحیح و در غیر این صورت باطل است.
معامله فضولی همانطور که بیان شد غیرنافذ می باشد و بسته به تایید یا رد مالک میتواند صحیح یا باطل شود. در فرض رد معامله از سوی مالک معامله صورت گرفته باطل بوده و جهت تثبیت بطلان چنین معامله ای نزد دادگاه، مالک می تواند با تقدیم دادخواستی، اعلام بطلان معامله فضولی را تقاضا نماید.
با توجه به اختلاف نظرهایی که در مباحث مربوط به معاملات فضولی وجود دارد نیاز است که مورد بررسی قرار گیرند تا روند نحوه تنظیم دادخواست ابطال معامله فضولی روشن تر شود. مواردی از جمله تاثیر گذشت زمان در معامله فضولی یا تکلیف خریدار در معامله فضولی و مسئولیت های طرفین و هم چنین تاثیر عدم تنفیذ معامله فضولی مواردی هستند که نیازمند بررسی دقیق تر می باشند.
موارد ابطال معامله فضولی
اصطلاح صحیح در بحث معامله فضولی اعلام بطلان معامله فضولی است نه ابطال آن اما از آن جایی که ابطال معامله فضولی در بین مردم رایج تر است ما نیز در مقاله حاضر در برخی موارد از این اصطلاح استفاده کرده ایم.
به طور کلی انعقاد معامله از سوی غیر مالک، فضولی محسوب می شود. همچنین در صورتی که وکیل یا نماینده مالک با خروج از حدود اختیارات خود، اقدام به انعقاد معامله نمایند نیز، اقدام وکیل یا نماینده فضولی است. برای مثال اگر موکل مبلغ معینی را به عنوان ثمن در فروش مال تعیین کرده باشد ولی وکیل به قیمتی پایین تر از قیمت تعیین شده توسط موکل مال را بفروشد از حدود اختیارات خود خارج شده است و یا در زمان معامله، علی رغم وجود تکلیف قانونی، غبطه و صلاح موکل را رعایت نکرده، فضول محسوب می شود. اگر وکیل در فروش، از حدود اذن موکل که در قرارداد معین شده تجاوز کند، اقدامات وی فضولی است و صرف داشتن وکالت، موجب نفوذ اقدامات خارج از اذن وکیل نخواهد بود.
در چنین مواردی معامله، فضولی و غیر نافذ است. اگر مالک، معامله فضولی را قبول و تنفیذ کند، معامله صحیح و در صورت رد معامله فضولی از سوی مالک، اقدامات صورت گرفته از سوی شخص فضول باطل است. بنابراین معامله فضولی از ابتدا باطل نیست و پس از رد مالک یا قائم مقام او، باطل خواهد شد. در واقع تنها مورد تقاضای بطلان معامله در معاملات فضولی حالتی است که مالک معامله صورت گرفته از جانب فضول را رد نماید.
رد معامله فضولی توسط مالک
مالک و قائم مقام او حق تنفیذ یا رد معامله فضولی را دارند. در صورت تنفیذ، معامله صحیح و واجد کلیه آثار حقوقی خود می باشد اما در صورت رد، معامله از ابتدا باطل تلقی می شود حتی اگر رد معامله فضولی چندین سال بعد از تاریخ انعقاد معامله باشد. اگر مالک پس از اطلاع از وقوع معامله به صورت فضولی، آن را نپذیرد، می تواند رد معامله را از طریق ارسال اظهارنامه رسمی اعلام نماید و به منظور تثبیت بطلان قرارداد نزد مرجع صالح، مبادرت به طرح دعوای بطلان معامله فضولی نماید. در بحث رد معامله فضولی توسط مالک توجه به چند مسئله ضروری است که ذیلا به آنها اشاره می شود.
-
نحوه اعلام رد یا قبول معامله فضولی توسط مالک
با توجه به مواد ۲۴۹ و ۲۵۱ قانون مدنی رد یا تنفیذ معامله فضولی به هر لفظ یا فعلی که نشانه رضایت یا عدم رضایت مالک است محقق می شود. از همین رو می توان گفت مالک ملزم به اعلام صریح اراده خود مبنی بر قبول یا رد معامله فضولی نیست و می تواند نارضایتی خود را به صورت ضمنی اعلام کند. برای مثال اقدام مالک در انتقال منافع یا عین مال موضوع معامله فضولی به شخص ثالث، انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به ملک و … می تواند موید رد معامله فضولی از سوی مالک باشد.
-
تاثیر حضور مالک در زمان انعقاد معامله فضولی
به موجب ماده ۲۴۹ قانون مدنی حضور مالک در زمان انعقاد معامله فضولی، موجب صحت اقدامات فضول نخواهد بود حتی اگر مالک علی رغم حضور در مجلس عقد، سکوت کرده و نارضایتی خود را اعلام نکند. البته اگر سکوت مالکی که در زمان انعقاد معامله در جلسه حاضر بوده همراه با قرینه و اوضاع و احوالی باشد که بر قبول مالک دلالت کند چنین سکوتی می تواند اجازه ضمنی محسوب شود. برای مثال اگر مالک اقدام به دریافت ثمن معامله نماید علی رغم سکوت وی، اقدام او به منزله قبول معامله و تنفیذ آن می باشد.
-
عدم امکان الزام مالک به رد یا تنفیذ معامله فضولی
ضمنا مالک ملزم به اعلام رد یا تنفیذ، بلا فاصله پس از اطلاع از وقوع معامله فضولی نیست و می تواند اعلام اراده خود را به تاخیر بیاندازد و الزام مالک به رد یا تنفیذ معامله فضولی فاقد وجاهت قانونی است. در چنین شرایطی اگر طرف معامله با فضول، نسبت به فضولی بودن معامله جاهل باشد و تاخیر مالک در تنفیذ یا رد معامله فضولی موجب اضرار به حقوق او باشد، به استناد ماده ۲۵۲ قانون مدنی وی می تواند معامله را فسخ کند.
رد معامله فضولی توسط مالک
تاثیر فوت یا حجر مالک در وضعیت معامله فضولی
به موجب ماده ۲۵۳ قانون مدنی در صورت فوت یا حجر مالک پیش از اعلام قبول یا رد معامله فضولی، حق تنفیذ یا رد با ورثه یا قیم اوست. در این وضعیت باید توجه کرد که وراث معامله را به عنوان مالک اصلی مال تنفیذ می کنند نه به عنوان نماینده و قائم مقام قانونی متوفی البته چنانچه برخی از وراث معامله فضولی را تنفیذ و برخی دیگر رد کنند اگرچه معامله نسبت به بخش تنفیذ شده توسط برخی از وراث صحیح خواهد بود اما اصیل یا همان طرف معامله در صورتی که نسبت به فضولی بودن معامله آگاه نباشد می تواند با استفاده از خیار تبعض صفقه قسمت تنفیذ شده را فسخ کند.
مسئول خسارات وارده به مال موضوع معامله فضولی
به موجب ماده ۲۵۹ قانون مدنی در صورتی که فضول، مال را به تصرف خریدار داده باشد و مالک، معامله را رد کند، جبران خسارات وارده بر مال بر عهده خریدار متصرف است. همچنین خریدار مکلف است اجرت المثل ایام تصرف را نیز به مالک بپردازد. اگر خریدار، مال را تحت تصرف خود نگرفته باشد، نسبت به خسارات وارده بر ملک مسئولیتی نخواهد داشت به عبارتی ضمان عین و منفعت موکول به تصرف است.البته چنانچه متصرف بر فضولی بودن معامله جاهل باشد حق دارد که برای ثمن و کلیه خسارات به فضول رجوع کند. اما اگر از این قضیه مطلع باشد صرفا می تواند برای دریافت ثمن به فضول رجوع کند.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال معامله فضولی
دعوای ابطال معامله فضولی، دعوای مالک است علیه فضول و خریدار و دادگاه صالح برای طرح آن با توجه به نوع مال موضوع دعوا فرق خواهد کرد. بدین صورت که اگر مال مورد دعوا منقول باشد خواهان مخیر خواهد بود که با توجه به مواد ۱۱ و ۱۳ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی در یکی از سه دادگاه محل وقوع معامله فضولی ، محل اجرای تعهد یا محل اقامت خواندگان طرح دعوا نماید ، اما زمانی که مال موضوع معامله فضولی مال غیر منقول یا همان ملک باشد دعوا در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قابل طرح خواهد بود.
نحوه اجرای رای ابطال معامله فضولی
حکم دادگاه مبنی بر ابطال معامله فضولی حکمی اعلامی بوده و فاقد جنبه اجرایی است. بنابراین صدور اجرائیه در این دعوا موضوعیت ندارد.
رای وحدت رویه در مورد ابطال معامله فضولی
به موجب رای وحدت رویه شماره ۱۱ هیات عمومی دیوانعالی کشور :« با عنايت به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدني، در موارد مستحق للغير در آمدن مبيع و جهل خريدار به وجود فساد، همان گونه كه در رأي وحدت رويه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵ /۷ /۱۳۹۳ هيأت عمومي ديوان عالي كشور نيز بيان شده است، فروشنده بايد از عهده غرامات وارده به خريدار از جمله كاهش ارزش ثمن، برآيد. هرگاه ثمن وجه رايج كشور باشد، دادگاه ميزان غرامت را مطابق عمومات قانوني مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئوليت مدني مصوب ۱۳۳۹، عنداللزوم با ارجاع امر به كارشناس و بر اساس ميزان افزايش قيمت (تورم) اموالي كه از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبيع هستند، تعيين مي كند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب ۱۳۷۹ خارج است.»
سخن پایانی
بیشتر مواردی که اشخاص به عنوان معامله فضولی با آن مواجه می شوند حالتی است که وکیل یا نماینده قانونی اقدام به معامله ای نموده ولی این معامله خارج از حدود اختیارات وی بوده است از همین رو مالک ضمن مخالفت با معامله صورت گرفته در صدد ابطال آن تحت عنوان معامله فضولی بر می‌آید. در چنین مواردی اثبات خروج وکیل یا نماینده از حدود اختیارات مسئله مهمی است که عدم آشنایی با فرآیند آن ممکن است ابطال معامله فضولی را ناممکن نماید. هم چنین بحث در خصوص منافع منفصل و متصل مال و تعلق آنها به مالک امر مهم دیگری است که نیازمند توجه می باشد از همین رو پیشنهاد می شود در مواجهه با معامله فضولی که نسبت به اموال شما صورت می گیرد حتما از مشاوره وکلای مجرب بهره مند شوید. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با توجه به سابقه درخشان بیست ساله خود در دعاوی مربوط به معاملات فضولی آماده است تا ضمن ارائه مشاوره تخصصی به شما، در تمام مراحل رسیدگی راهنمای شما باشد.
آرای قضایی
سوالات متداول
خیر در صورتی که شریکی اقدام به چنین معامله ای نماید معامله صورت گرفته نسب به سهم وی صحیح و نسبت به سهم سایر شرکا فضولی و غیر نافذ است.
خیر به محض رد معامله فضولی، وجود ناقص آن از بین می رود و تنفیذ بعدی باعث صحت معامله فضولی نمی گردد.
در صورتی که فضول با اطلاع از عدم مالکیت خود اقدام به معامله مال دیگری نماید عمل او حسب مورد می تواند مصداق جرم انتقال مال غیر باشد.
اگرچه اصطلاح ابطال معامله فضولی بین اشخاص رایج تر است ولی بطلان معامله فضولی صحیح تر می باشد. ابطال یک معامله زمانی موضوعیت دارد که قبل از ابطال آن، معامله مذکور دارای اثر حقوقی است مثل ابطال معامله مدیران شرکت حقوقی با همان شرکت موضوع ماده ۱۳۱ لایحه اصلاحی قانون تجارت اما بحث بطلان زمانی مصداق پیدا می کند که معامله زمان طرح دادخواست فاقد اثر حقوقی بوده است مثل معامله فضولی
شما میتوانید از طریق شبکه‌های اجتماعی نظیر واتساپ و یا تلگرام با وکلای دفتر حقوقی دادپویان حامی در ارتباط باشید. همچنین میتوانید از طریق فرم مربوطه درخواست مشاوره رایگان خود را ثبت کنید.
آیا این نوشته برایتان مفید بود؟
26 نظر
سلام. بنده ملکی داشتم که به شخصی وکالت داده بودم برای امور اداری. چون ایران نبودم ایشان در غیاب بنده با اون وکالتنامه اقدام به فروش ملک بنده نموده الان چه کار می توانم انجام دهم؟
با سلام. در صورتیکه وکالتنامه شما صرفاً جهت انجام امور اداری باشد و حق فروش و تنظیم مبایعه نامه به ایشان داده نشده باشد معامله فضولی است و شما می توانید هم دعوای کیفری اقامه نمائید و هم دعوای حقوقی.
سلام. پدر بنده حدود ۲۰ سال پیش فوت کرده و ما طی تقسیم نامه اموال ایشان را تقسیم کردیم اما از همان زمان زمین ها دست برادرم بود و کار می کرد تازگی متوجه شدم که بخشی از زمین را که مال من بوده فروخته الان می توانم معامله را باطل کنم؟
با سلام. بله شما می توانید ابطال معامله را به جهت فضولی بودن بخواهید.
سلام وقت بخیر خسته نباشید
سوالی داشتم ممنون اگه راهنمایی بفرمایید
شخصی از طریق معامله فضولی متعدد زمین بنده را تصرف کرده
برای خلع ید آیا دادخواست ابطال معامله فضولی (به طرفیت کل اشخاص) به همراه خلع ید باید ارائه داد
یا خلع ید به تنهایی کافی است
سلام بله دعوای اعلام بطلان معامله فضولی و خلع ید و اجرت المثل را همزمان در یک دادخواست میتوانید مطرح کنید.
سلام. بنده یک زمینی رو از فردی خریداری کردم که بعد از معامله فهمیدم زمین به نام برادر این آقا بوده و در زمان انعقاد معامله از این قضیه اطلاعی نداشتم. سند زمین هنگام خرید در رهن بانک بود و قرار شد تا وقتی سند از رهن بانک خارج نشده ایشان اقدامی جهت وصول چک آخر نکنند. بنده از ایشون به عنوان فروش مال غیر شکایت کردم. در دادگاه برادر این آقا گفتند که از معامله آگاهی داشتند و زمین خودشون رو با برادرشون معاوضه کردند و هیچ سندی بابت این معاوضه ارائه ندادند و فقط در صورتجلسه ذکر کردند که زمین رو با برادرشون معاوضه کردند. می خواستم ببینم الان بنده چه کاری می تونم انجام بدم؟
باسلام. با توجه به اینکه مالک اصلی اقرار نموده که راضی به انجام معامله می باشد بنابراین معامله شما صحیح بوده و این موضوع کاملا به نفع شما می باشد و چنانچه ایشان نسبت به فک رهن اقدام ننماید شما می توانید الزام ایشان را به فک رهن از دادگاه بخواهید.
سلام. بنده ملکی را از فردی خریداری کردم که الان ۵ سال از آن معامله میگذره. بعد از ۵ سال متوجه شدم که ملک به نام همسر اون فرد بوده. با ایشان که صحبت کردم رضایت داشتند ولی درخواست مبلغ اضافه تری داشتند. می خواستم ببینم الان بعد از گذشت چند سال ایشان می تونن همچین درخواستی داشته باشند؟ چگونه باید پیگیری بکنم؟
باسلام. با توجه به اینکه مورد معامله متعلق به دیگری است معامله فضولی بوده و مالک باید آن را قبول نماید در غیر اینصورت معامله شما باطل می گردد.
باسلام. بنده از برادرم یک وکالت در فروش برای زمینی که داشتند گرفتم و قرار شد که من این زمین را با وکالتی که به من دادند بفروشم و کل مبلغ را به ایشان انتقال دهم. یک خریدار پیدا کردم و نصف پول را هم گرفتم و قرار شد نصف دیگر را بعد از سند زدن به من بدهد ولی ایشون برای سند زدن بنده رو معطل کردن و از اونجایی که برادرم به کل مبلغ زمین احتیاج داشت زمین را به یک خریدار دیگری که خودش پیدا کرده بود فروخت. الان می خواستم ببینم کدوم معامله صحیح است و چیکار باید کرد؟
باسلام. با توجه به اینکه شما از مالک وکالت داشتید و ملک را طبق اختیاراتی که داشتید فروخته اید معامله شما صحیح بوده و برادرتان حق نداشته ملک را مجدد به شخص دیگری بفروشد و خریدار در مبایعه نامه شما می تواند علیه ایشان شکایت انتقال مال غیر مطرح نماید.
سلام. بنده در تاریخ ۴/۵/۹۹ ملکی را خریداری کردم که ابتدا در یک برگه عادی مشخصات طرفین و مبلغ ثمن را نوشتیم و در همان زمان بنده ۲۰۰ میلیون تومان پرداخت کردم قرار شد ۴ روز بعد الباقی ثمن را به صورت یکجا پرداخت کنم و مبایعه نامه با کد رهگیری تنظیم کنیم. همچنین نوشته بودیم چنانچه در آن روز من حاضر نشدم مبلغ ۲۰۰ میلیون بابت خسارت پرداخت کنم که من در آن روز نتوانستم پول را فراهم کنم و چند روزی مهلت خواستم که فروشنده یک هفته بعد ملک را به شخص دیگری فروخت و سند رسمی هم به نام او منتقل کرد من شکایت کیفری انتقال مال غیر مطرح کردم که رد شد الان می خواستم ببینم چه دعوایی باید مطرح کنم؟
باسلام. از سوال شما می توان اینگونه برداشت نمود که قرارداد شما وعده بیع بوده و شرط شده بود چنانچه شما ۴ روز پس از این قرارداد (قولنامه) حاضر شوید و تمامی ثمن را پرداخت نمائید مبایعه نامه اصلی تنظیم می گردد و چون شما در روز مقرر حضور نیافتید فروشنده این اختیار را داشته که ملک را به شخص دیگری بفروشد و مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان شما نیز بابت خسارت متعلق به فروشنده می باشد.
سلام. بنده سال ۸۵ یک قطعه زمینی به مساحت ۱۰ هزار متر مربع را خریداری کردم که در مبایعه نامه اشتباها نوشته شده هزار متر مربع و تمام پول را پرداخت کردم اما به تازگی متوجه شدم زمین جزء اراضی ملی می باشد. به فروشنده مراجعه کردم می گوید اطلاعی از ملی شدن نداشته و حاضر است مبلغ ثمن را به من برگرداند می خواستم ببینم آیا می توانم مبلغ ثمن را به نرخ روز از ایشان مطالبه کنم؟
باسلام. با توجه به اینکه مبیع مستحق للغیر بوده است شما می توانید خسارات ناشی از کاهش ارزش پول خود را طبق نظر کارشناس مطالبه نمائید.
سلام و عرض ادب
شرمنده مزاحم حضور میشم
جسارتا یک سوال حقوقی داشتم از حضورتون و درخواست دارم اگه برای این مشکل بنده وکیلی در نظر دارید به بنده معرفی بفرمایید.
زمینی رو سال ۹۴ در تنکابن از فردی بنام ش.م که خودش صاحب مشاورین املاک بود خریدم. بصورت قولنامه ای.
بعد مهر شورای روستا رو هم گرفتم و چند ماه بعد سند تک برگ رو هم اقدام کردم و گرفتم. قیمت اون زمین ها الان حدود ۳۰ برابر شده.
الان فردی پیدا شده بنام آقای م.م که ادعا داره فروشنده ی اولیه مجموعه ی اون زمین ها به فردی که من از ایشون خریدم یعنی آقای ش.م هستند (زمین من هم جزئی از اون هاست). ایشون یعنی آقای م.م پارسال یعنی ۹۹ شکایت کرده که مبلغ معامله رو کامل نگرفته و طبق قولنامه ای که داشتند، معاملشون فسخه. (گویا در معامله این حق فسخ در صورت عدم پرداخت کامل ثمن‌معامله برای فروشنده حفظ شده است.)
و بعد رفتن و ورودی زمین ها رو دیوار کشیده.
در ادامه هم دادگاه بدوی و حتی تجدید نظر به نفع ایشون یعنی آقای م.م حکم صادر کرده. بر این اساس سند های من که شش دانگ هم هستند باطل میشه.
البته آقای ش.م به دیوان هم اعتراض زده که معلوم نیست جوابش اومده یا نه.
ضمنا ایشون یعنی آقای ش.م هیچ کدوم از دادگاه ها رو حضور پیدا نکرده. گویا الان هم فراریه.
اولا بصورت کلی آیا اگر رای دیوان هم به نفع م.م باشه، امیدی هست که بتونم زمین ها رو دوباره پس بگیرم؟ به نظرتون شکایتی انجام بدم؟ بنظرم اگر عدوانی کنم دیگه سخته به زمینها برسم. نهایتا به پول خریدم که خیلی ناچیزه میرسم.
ضمنا آیا مشکوک نیست که چرا آقای م.م پس از چندین سال پیداشون شده؟ اگه گناه نکنم، من حتی شک دارم که اینها باهم دست به یکی و تبانی کرده اند و می خوان با این داستان زمین ها رو دوباره صاحب بشن. حالا یا از همون اول و سال های ۹۰ یا ۹۱ برنامه چیدن یا پارسال به فکرشون رسیده.
لطفا اگر فکر میکنید ممکنه به نتیجه ای برسم یک وکیل خبره که تبانی هم کار کرده باشند معرفی بفرمایید.
ضمنا زمین ها در تنکابن هستند و خودم ساکن تبریزم.
متشکرم و شرمنده مزاحم حضورتون شدم
شرمنده یک سوال یادم رفت از حضورتون بپرسم.
آیا اگه تبانی کرده باشن، زمین ها بهم برمیگرده؟ چون فکر کنم فروشنده اولیه یا همون م.م واقعا صاحب زمین هاست
و اینکه ایشون که رای قطعی تجدید نظر به نفعشون شده، میتونه تا زمانی که رای دیوان بیاد زمین ها رو بفروشه؟
سلام احتمال اینکه ممکن هست کلاهبرداری و تبانی باشد بله وجود دارد
مدارک شما باید حتما بررسی شود
سلام اگر در معامله فضولی خریدار ازفضولی بودن معامله آگاهی داشته باشد. آیا باز هم در صورت باطل شدن معامله می تواند از فضول خسارت دریافت کند یا قاضی او را شریک جرم می داند؟ ممنون
سلام خیر مطالبه خسارت تنها در صورتی امکانپذیر است که اصیل از فضولی بودن معامله بی اطلاع بوده باشد .