قرارداد مشارکت در ساخت و ارکان آن
در قرارداد مشارکت در ساخت ، طرفین با تجمیع آورده های خود به دنبال تحصیل منافع می باشند. آورده مالک به عنوان یکی از طرفین، زمین و آورده سازنده ترکیبی از نیروی انسانی، سرمایه نقدی و تخصص و تجربه در زمینه ساخت و ساز است. پس از اتمام عملیات ساخت و ساز، بنای ساخته شده به نسبتی که مورد توافق قرار گرفته بین طرفین تقسیم می شود.با رعایت نکات مربوط به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و ارکان آن می توان تا حد زیادی از بروز اختلافات جلوگیری نمود.
قرارداد مشارکت در ساخت و ارکان آن
ارکان قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت باید مشتمل بر مشخصات طرفین قرارداد و آورده آنان، مشخصات ملک موضوع قرارداد، ذکر تعهدات هر یک از طرفین به طور دقیق، تاثیر فورس ماژور در قرارداد، روش های حل و فصل اختلافات، مطالبه وجه التزام قراردادی ، ضمانت اجرای تخلف از شرایط قرارداد، حدود اختیارات سازنده، تاریخ تحویل موضوع قرارداد، حق فسخ قرارداد، برنامه زمان بندی قرارداد و … باشد.
طرفین قرارداد
اولین رکن قرارداد مشارکت در ساخت طرفین آن است. در ابتدای قرارداد باید مشخصات طرفین به طور کامل قید شود. طرفین قرارداد باید دارای اهلیت لازم برای انعقاد قرارداد باشند. اگر یکی از طرفین، شخص حقوقی باشد بررسی مدارک ثبتی و حدود اختیارات نمایندگان شخص حقوقی در امضاء قراردادها ضروری است. شخص حقوقی هم باید اهلیت لازم برای انعقاد معامله را داشته باشد و ممنوع المعامله یا ورشکسته نباشد.
موضوع قرارداد
آورده مالک، زمین است که باید مشخصات دقیق آن از جمله مساحت، پلاک ثبتی، محل وقوع و سایر مشخصات آن در قرارداد قید شود.
سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت ملزم به احداث بناست و مشخصات دقیق کاری که باید توسط او انجام شود در قرارداد ذکر می شود. اگر انجام برخی اعمال فرعی برای انجام موضوع اصلی قرارداد ضروری باشد، این اعمال فرعی نیز به عنوان موضوع قرارداد مورد اشاره قرار می گیرند.
مدت قرارداد
بهتر است قرارداد مشارکت در ساخت مدت دار باشد و در عمل هم عموما همینطور است. زمان آغاز قرارداد نیز باید معین باشد؛ چراکه این تاریخ، زمان لازم الاجرا شدن قرارداد و شروع تعهدات طرفین را مشخص می کند. با قید مدت قرارداد، تاریخ اتمام آن هم مشخص خواهد شد. مدت قرارداد برای مطالبه وجه التزام یا خسارات عدم انجام یا تاخیر در انجام تعهد حائز اهمیت است.
ضمانت اجرای عدم انجام تعهد
یکی از شرایط قانونی برای مطالبه خسارت عدم انجام تعهد، تصریح به لزوم جبران خسارت در قرارداد، قانون یا عرف است. با ذکر این ضمانت اجرا در متن قرارداد، نیازی به اثبات لزوم جبران خسارت به موجب قانون یا عرف نیست. در قراردادهای مشارکت در ساخت عموما بابت هر روز تاخیر در تحویل پروژه، مبلغی به عنوان خسارت تعیین می شود. البته تعیین یک مبلغ مقطوع به عنوان ضمانت اجرای عدم انجام تعهد در مدت قرارداد نیز بلا مانع است.
تاثیر فورس ماژور (قوه قاهره) بر قرارداد مشارکت در ساخت
بروز فورس ماژور (قوه قاهره) یکی از عواملی است که مانع مطالبه خسارت عدم انجام یا تاخیر در انجام تعهد است. می توان با تصریح به مصادیق قوه قاهره در متن قرارداد، مانع بروز اختلاف در این مورد شد. در این صورت متعهد نیز نمی تواند هر عاملی را قوه قاهره قلمداد کرده و از ایفاء تعهدات خود امتناع ورزد. طرفین می توانند نحوه برخورد با مصادیق قوه قاهره را نیز در قرارداد معین کنند.
تضمینات و وثایق
صدور چک و سفته به عنوان تضمین انجام تعهد بسیار مرسوم است و همچنین طرف قرارداد می تواند از متعهد بخواهد ملکی را وثیقه انجام تعهدات خود قرار دهد.
طرفین می توانند در قرارداد قید کنند در صورت تخلف از مفاد قرارداد، خسارت وارده از محل این تضمینات و وثایق قابل استیفا است. لازم به تذکر است چکی که جهت تضمین اجرای قرارداد مشارکت در ساخت صادر می شود قابل تعقیب کیفری نبوده وصول چک برگشتی باید از طریق مراجع حقوقی و ثبتی صورت بگیرد.
روش حل و فصل اختلافات
محاکم دادگستری مرجع عام رسیدگی به اختلافات و دعاوی هستند و در صورتی که قرارداد مشارکت در ساخت در مورد روش حل و فصل اختلافات ساکت باشد، رسیدگی به موضوعات در صلاحیت دادگستری است؛ اما طرفین قرارداد می توانند برای بهره مندی از مزایای داوری یا به هر علت دیگری رسیدگی به منازعات خود را در صلاحیت داور یا داوران قرار دهند.
ارجاع دعاوی به داوری ممکن است به موجب قرارداد داوری جداگانه یا شرط داوری ضمن قرارداد مشارکت در ساخت واقع شود. بهتر است طرفین، تعیین داور را به زمان بروز اختلاف موکول نکرده و نام داور یا داوران مدنظر خود را در قرارداد ذکر نموده و قبولی آنان را ذیل قرارداد اخذ نمایند.
نکات کاربردی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
- بهتر است کلیه صفحات قرارداد توسط طرفین، شهود و مشاور حقوقی با درج تاریخ امضاء شود.
- شرایط و آثار فسخ قرارداد به طور دقیق قید شود.
- بهتر است مصالح ساختمانی مورد استفاده در بنا و کیفیت آنها به صورت دقیق در قرارداد ذکر شده و از درج عباراتی مثل “موارد مشابه” در انتهای عبارات خودداری شود.
- از چک ها و سفته هایی که بابت تضمین انجام تعهدات صادر شده رونوشت تهیه شود.
- برای انجام اقدامات مهم از سوی سازنده، کسب نظر موافق مالک را الزامی بدانید.
- از اعطا وکالت به صورت عام و مطلق و در مورد امور غیر مرتبط خودداری شود. بهتر است وکالت نامه با قید مدت باشد.
- بهتر است اختیار اخذ وام از سازنده سلب شود.
آیا این نوشته برایتان مفید بود؟
4 نظر
سلام. بنده به عنوان سازنده، قرارداد مشارکت در ساخت با مالکین چند واحد به صورت جداگانه منعقد کرده ام. و قرار بر این شده این ملک ها را تجمیع و اقدام به ساخت نمایم. پس از مدتی به شهرداری مراجعه کردم و دستور نقشه صادر شد ولی پس از مدتی شهرداری از صدور پروانه ساخت امتناع کرد و مهلت دستور نقشه هم به پایان رسید. مالکین هم سابقا به بنده به عنوان سازنده وکالت کاری داده اند ولی متاسفانه حق توکیل به غیر قید نشده است. در حال حاضر که بنده می خواهم وکیل بگیرم و اقدام به طرح دعوا علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری مبنی بر الزام به صدور پروانه طرح کنم با این مشکل مواجه شده ام که مالکین وکالت جداگانه به من به عنوان سازنده با حق توکیل جهت اقامه دعوا نمی دهند. سوال بنده این است که راهکار برای اقامه دعوا در دیوان توسط وکیل چیست؟ و آیا من سازنده می توانم به تنهایی و بدون وکالت از سوی مالکین به عنوان ذینفع اقدام به طرح دعوی نمایم؟
با سلام. پروانه برای مالک صادر می گردد نه سازنده به عنوان وکیل مدنی لذا اقدام مستقل از جانب سازنده موجه نیست. زیرا وی دارنده سند رسمی نمی باشد. لذا تا زمان اصلاح وکالتنامه سازنده، اقدام از طریق دیوان عدالت اداری از جانب سازنده، امکان پذیر نیست.
سلام وقتتون بخير. پدر بنده در حال حاضر خارج از ايران (كانادا)هستن و قصد فروش ملك ايرانشون رو دارن ميخواستم ببينم از راه دور امكان فروش ملك رو دارن بدون حضور شخصى خودشون لازم هست اين رو بگم اون خونه اى كه ميخوان بفروشن داده شده براى مشاركت (قرارداد تنظيم شده) و برج ١٠ تخليه ميكنن كه به سازنده تحويل بدن دليل حضور نداشتن خودشون اين هست كه تو اون خونه برادرم زندگى ميكنه و ميخواد كه اون خونه به نامش شه و پدرم اين كاار رو نميخواد انجام بده به خاطر مسائل ديگه و قصد فروش اونجا رو داره كه به پسرش هم بخشى از پول رو ميخواد بده ولى اون همش رو ميخواد نه بخشى و من پيشنهاد دادم بعد تخليه خونه از طريق وكيل اين كار انجام بشه كه برادرم متوجه عمل نشه اين هم بگم كه قرار داد تنظيم شده بين مالكين و سازنده الان پيششون نيست و ايران هست و نميدونم كه برادرم رفته بخواد دنبال قرارداد بگرده يا نه كه حدسم اينه كه ممكنه پيدا كرده دستشه كه ساكت نشسته فعلا،ولى فكر كنم براى فروش اگه اون قرارداد لازم باشه بشه از بنگاه دوباره گرفت،ممنون ميشم راهنماييم كنين./ ممنون از پاسخگوييتون در صورت فروش توسط شخص ديگر كه وكالت دارد پول به حساب چه كسى واريز ميشه هر حسابى كه متعلق به پدرم باشه يا شخص بنده هم ميشه؟يا پول اول به حساب كسى كه وكالت داره ميريزن بعد جا به جا ميشه جهت انتقال پول به كانادا ميپرسم چون دوباره نياز به وكالت فكر مينم باشه اگه از حساب خودش بخواد جابه جا شه وقتى حضور ندارن.
سلام بله میتوانید وکالت به شخصی وکالت فروش بدهد و شخص جدید قائم مقام پدر شما در قرارداد مشارکت در ساخت میشود. / اگر وکیل حق اخذ ثمن رو داشته باشد می‌تواند بگیرد در غیر اینصورت باید به حساب موکل واریز شود.