وکالت فروش ملک

یکی از شایع ترین اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردد “سند وکالت” می باشد که از جمله این وکالتها، وکالتی است که صرفا برای انجام یک امر در بعضی از ادارات تنظیم می گردد و به وکیل این اختیار را می دهد که در زمینه هایی که موکل تعیین نموده است وکالت نماید .علاوه بر این وکالت کاری (مطلق و مقید) می توان به نوعی دیگر از وکالت نامه با نام وکالت در فروش ملک اشاره نمود .بدین معنی است که شخصی به وکالت از مالک ،ملک متعلق به وی را بفروشد که ممکن است در آن موکل حق عزل وکیل را برای خود محفوظ بدارد یا ممکن است حق عزل وکیل را در ضمن عقد را از خود ساقط نماید.

وکالت فروش ملک

وکالت فروش ملک

نحوه اعطای وکالتنامه فروش ملک

قبل از بیان چگونگی اعطای وکالت جهت فروش ملک (مال غیر منقول)لازم است بدانید معامله وکالتی چگونه معامله ای است . معامله ای که در آن طرفین به دلیل آماده نبودن سند مالکیت یا به دلیل فراهم نبودن موجبات انتقال سند رسمی اقدام به انجام معامله وکالتی می نمایند و به جای حضور در دفاتر اسناد رسمی جهت انتقال قطعی موضوع معامله اقدام به تنظیم وکالت (با حق عزل ، بدون حق عزل) می نمایند تا پس از تحقق شرایط، نسبت به انتقال رسمی اقدام نمایند.

فروش ملک با وکالت بلاعزل جزء عقود جایز می باشد(یعنی هر یک از طرفین ، هر زمان بخواهد آن را فسخ نمایند) .وکالت بلاعزل (بدون حق عزل ) وکالتی است که طی آن موکل حق عزل وکیل را از خود ساقط می نماید.

بنابراین برای انجام موضوع وکالت لازم است موکل به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و مدارک هویتی و اسناد مالکیت که قصد اعطای امور آن را به نایب خود دارد به انضمام مشخصات وکیل به سردفتر اسناد رسمی ارائه دهد و تقاضای تنظیم سند رسمی وکالت جهت فروش ملک مورد نظر را نماید.

طرفین وکالتنامه فروش ملک

  • موکل ،شخصی که وکالت می دهد.
  • وکیل شخصی که جهت انجام موضوع وکالت تعیین می گردد.

اختیارات وکیل در فروش ملک

حدود اختیارات وکیل تابع مفادی است که در عقد وکالت معین گردیده است بنابراین وکیل نمی تواند خارج از حدود اختیارات معین شده عمل نماید در این صورت عمل او غیرنافذ می گردد.

بیشتر بخوانید :  وضعیت حقوقی فروش ملک مورد رهن

اگر وکالت به صورت مطلق داده شده باشد طبق ماده 661 قانون مدنی ، وکیل اختیار تام در انجام هرگونه عملی جهت اداره اموال موکل از جانب موکل خود را دارد.بنابراین نمی تواند در مال موکل تصرفی داشته باشد.

اما اگر وکالت به صورت مقید داده شده باشد یعنی بر سر موضوعی خاص و معین توافق شده باشد،وکیل صرفا در انجام مورد معین شده نایب محسوب می گردد در غیراینصورت معاملاتش فضولی است.در خرید و فروش ملک وکالت مقید کاربرد دارد بدین شکل که وکیل اختیار انجام موضوع معینی (یعنی فروش ملک و تنظیم مبایعه نامه و در نهایت تنظیم سند رسمی به نام خریدار) را دارد.

آیا وکیل می تواند معامله را برای خود واقع سازد؟

انعقاد معامله ای برای خود وکیل ممنوعیتی قانونی ندارد و در صورتیکه وکالت فروش به صورت مطلق به وکیل داده شده باشد و بهای کالا در آن معین باشد ، وکیل می تواند معامله را برای خود واقع سازد مگر اینکه موکل ،وکیل را صراحتا از معامله با خود منع کرده باشد.بنابراین طبق ظاهر ماده 198 قانون مدنی در وکالت مطلق (که نه جواز انجام معامله با خود ذکر شده و نه منع آن ) معامله با خود اصولا صحیح است .مگر اینکه شخصیت وکیل علت عمده عقد باشد.

دلایلی که وکالت منعقده بین خریدار و فروشنده به صورت بلاعزل است:

از آنجا که نقل و انتقال ملک هم زمان بر است هم هزینه بردار و گاها اتفاق می افتد سند مالکیت ملک مفقود میگردد.

یا مواردی مثل اینکه صاحب ملک قصد فرار مالیاتی دارد یا اینکه سند در رهن بانک است و در نهایت سند مالکیت به نام خریدار منتقل نمی گردد در اینجا بین خریدار و فروشنده قرارداد وکالتی به صورت بلاعزل منعقد می گردد که در آن فروشنده خریدار را برای انجام امورات ثبتی ملک ،وکیل خود قرار می دهد.در متن وکالتنامه باید صراحتا وکالت با حق فروش قید شده باشد و وکیل هم در هنگام معامله و نوشتن قرارداد وکالت تصریح نماید که معامله را به نام و برای دیگری انجام می دهد که در این صورت تمام تعهدات وکیل بر عهده خود موکل گذاشته می شود.

آیا دادن وکالت در فروش ملک مانع دخالت خود موکل در فروش است؟

اگر موکل وکالت را به صورت بلاعزل داده باشد و در آن به عدم انجام مورد وکالت توسط خود موکل تصریح نشده باشد بنا به ماده ۶۸۳ قانون مدنی انجام مورد وکالت به وسیله شخص موکل تا جایی که با حقوق وکیل در تعارض نباشد بلامانع است و نوع عقد (لازم یا جایز) در اختیارات موکل برای انجام موضوع وکالت ،محدودیتی ایجاد نمی کند اما اگر ضمن عقد خارج لازم ،اسقاط انجام مورد وکالت توسط موکل شرط شده باشد موکل نه تنها نمی تواند خود، مورد وکالت را انجام دهد بلکه حق عزل وکیل را نیز از خود سلب نموده است.

بیشتر بخوانید :  عقد رهن چیست؟

چگونگی فروش آپارتمانی که در رهن بانک است با وکالتنامه

در اینجا مالک خانه یک وکالتنامه (بلاعزل) به خریدار می دهد تا هرزمان که اقساط وام به اتمام رسید و خانه از رهن بانک آزاد شد خریدار بتواند بدون نیاز به حضور فروشنده ،سند خانه را به نام خود درآورد.البته چنین معامله ای حتما باید با اطلاع و رضایت بانک صورت گیرد.

اختیار وکیل در قبض ثمن

بنا به ماده ۶۶۵ قانون مدنی : “وکالت در بیع، وکالت در قبض ثمن نیست مگر قرینه قطعی دلالت بر آن کند.”

بنابراین اگر عدم اختیار در قبض ثمن در وکالتنامه تصریح شده باشد وکیل دیگر هیچ گونه حق و اختیاری از سوی فروشنده درخصوص قبض ثمن مورد معامله ندارد.

اما در صورت سکوت در این زمینه ،به صرف وجود قرائن قطعیه و اقرار وکیل،شخص مذکور در قبض ثمن نیز اختیار دارد.

اختیار وکیل در تسلیم مبیع

از مفاد عرفی قرارداد وکالت در خرید یا فروش( به ویژه در موردی که مبیع یا ثمن معامله در اختیار وکیل است.)چنین برمی آید وکیل در فروش مال اختیار این را دارد که مال را به خریدار تحویل دهد و وکیل در خرید مال می تواند ثمن معامله را به فروشنده تحویل دهد مگر اینکه در این زمینه منع شده باشد یا مبیع و ثمن در دسترس او نباشد .با وجود این جز در موارد استثناء وکیل باید بعد از اینکه ثمن معامله را از خریدار قبض کرد مبیع را به او تحویل دهد در غیر اینصورت وکیل ضامن خساراتی است که به موکل وارد می شود.

آیا درصورت مطلق بودن وکالت،وکیل میتواند ملک را به هر قیمتی بفروشد؟

برخی متعقدند درصورت مطلق بودن وکالت،وکیل میتواند مورد معامله را با خود و با هرقیمتی منتقل نماید.اما برخی معتقدند چنانچه وکیل درمعامله هم فروشنده و هم خریدار باشد تحقق انجام معامله مشروط به رضایت موکل است.وچنانچه در وکالتنامه قصد شود به هرمبلغ وبه هرترتیب که صلاح ومقتضی بداند…وکیل حق انتقال به خود را نداردچنانچه ثابت شود در انتقال موردمعامله رعایت مصلحت موکل را ننموده میتوان ابطال سند وکالتنامه را تقاضا نمود.برای مثال شخص برای فروش ملک خود به دیگری وکالت میدهد.ودر وکالتنامه قید میشود وکیل اختیار دارد مورد معامله را به هرشخص وبه هرمبلغ وبه هرترتیب که صلاح بداند.وکیل با این وکالتنامه مورد معامله را به خود منتقل مینماید.و مبلغ فروش از قیمت واقعی ملاک بسیار پایین تر میباشد.و پس از انتقال موردمعامله دادخواست خلع ید موکل را ارائه می نماید.و موکل نیز دعوای تقابل مبنی بر ابطال سند انتقال را مطرح می نماید.

بیشتر بخوانید :  مدارک لازم جهت اخذ پروانه ساختمان

بنابراین دلایلی که موکل  برای دادخواست خود ارائه می نماید به شرح زیر است:

  1. وکیل اختیار فروش خانه را به خود نداشته و مامور انتقال به دیگران بوده است.
  2. رعایت مصلحت موکل را نکرده و خانه را به بهای نازل به خود فروخته است.
    پس از رسیدگی و بررسی مدارک ومستندات حکم بر ابطال سند انتقال صادر میشود.و در رای صادره قاضی به ماده ۶۶۷ قانون مدنی استناد می نماید.طبق این ماده اقدامات وکیل زمانی معتبر و نافذ است که مصلحت و غبطه موکل رعایت شده باشد. در اینجا تفاوت قیمت واقعی ملک و مبلغ سند انتقال ، که کارشناس رسمی دادگستری تعیین کرده،ومبلغ سندانتقال نشان دهنده عدم رعایت مصلحت موکل میباشد.

مواردی که در وکالتنامه برای فروش باید مورد توجه قرار گیرد:

  • وکالتنامه به صورت صحیح تنظیم گردیده باشد.
  • جهت حفظ منافع خود در معامله در کنار وکالتنامه ،مبایعه نامه کتبی دریافت کنید.
  • قبل از انجام معامله از بدهی های ملک مطلع شوید.

پرداخت اجرت وکیل در وکالت فروش ملک

طبق ماده ۶۷۵ قانون مدنی، موکل باید تمامی مخارجی را که وکیل برای انجام امر وکالت نموده است را بپردازد.وکیل درفروش ملک میتواند تمام هزینه هایی که انجام داده است از موکل دریافت کند.مانند هزینه های تنظیم سند،مخارج دفترخانه،رفت وآمد و…
همچنین درصورتیکه اجرت برای وکیل معین شده باشد موکل ملزم به پرداخت آن نیز هست.چنانچه اجرت مشخص نشده باشد طبق عرف و عادت مسلم اجرت المثل عمل وکیل را میپردازد .چنانچه عرف مسلمی نباشد طبق نظر کارشناس اجرت معین میشود.
چنانچه موکل از پرداخت اجرت وکیل امتناع نماید،وکیل میتواند از طریق مراجع قضایی اقدام نماید.وکیل میتواند دعوای مطالبه اجرت وکالت را طرح نماید.این دعوا از جمله دعاوی مالی است.درصورتیکه اجرت معین نشده باشد مقوم به مبلغ ۲۱ میلیون ریال میشود.و در دادخواست باید تقاضای ارجاع به کارشناسی را جهت تعیین مبلغ اجرت المثل نمود.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 1 امتیاز: 5)

1 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • پگاه اسدی
    آگوست 1, 2020 7:17 ب.ظ

    با سلام
    ممنون بابت اطلاعات مفیدتون متن بسیار روان نوشته شده بود من تونستم جواب سوالم بگیرم تشکر میکنم

    پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست