وکالت فروش ملک

یکی از شایع ترین اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردد ، سند وکالت می باشد که از جمله این وکالتها،  وکالت فروش ملک است . بدین معنی که شخصی به وکالت (نمایندگی) از مالک ،ملک متعلق به وی را بفروشد که ممکن است در آن موکل حق عزل وکیل را برای خود محفوظ بدارد یا ممکن است حق عزل وکیل را در ضمن عقد از خود ساقط نماید.

نحوه اعطای وکالت نامه فروش ملک

قبل از بیان چگونگی اعطای وکالت جهت فروش ملک (مال غیر منقول)لازم است بدانید معامله وکالتی چگونه معامله ای است . معامله ای که در آن طرفین به دلیل آماده نبودن سند مالکیت یا به دلیل فراهم نبودن موجبات انتقال سند رسمی اقدام به انجام معامله وکالتی می نمایند و به جای حضور در دفاتر اسناد رسمی جهت انتقال قطعی موضوع معامله اقدام به تنظیم وکالت (با حق عزل ، بدون حق عزل) می نمایند تا پس از تحقق شرایط، نسبت به انتقال رسمی اقدام نمایند.

وکالت فروش ملک

وکالت فروش ملک

فروش ملک با وکالت بلاعزل جزء عقود جایز می باشد(یعنی هر یک از طرفین ، هر زمان بخواهد آن را فسخ نمایند) .وکالت بلاعزل (بدون حق عزل ) وکالتی است که طی آن موکل حق عزل وکیل را از خود ساقط می نماید.

بنابراین برای انجام موضوع وکالت لازم است موکل به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و مدارک هویتی و اسناد مالکیت که قصد اعطای امور آن را به نایب خود دارد به انضمام مشخصات وکیل به سردفتر اسناد رسمی ارائه دهد و تقاضای تنظیم سند رسمی وکالت جهت فروش ملک مورد نظر را نماید.

طرفین وکالت نامه فروش ملک

  • موکل ،شخصی که وکالت می دهد.
  • وکیل شخصی که جهت انجام موضوع وکالت تعیین می گردد.

اختیارات وکیل در فروش ملک

حدود اختیارات وکیل تابع مفادی است که در عقد وکالت معین گردیده است بنابراین وکیل نمی تواند خارج از حدود اختیارات معین شده عمل نماید در این صورت عمل او غیرنافذ می گردد.

اگر وکالت به صورت مطلق داده شده باشد طبق ماده 661 قانون مدنی ، وکیل اختیار تام در انجام هرگونه عملی جهت اداره اموال موکل از جانب موکل خود را دارد.بنابراین نمی تواند در مال موکل تصرفی داشته باشد.

بیشتر بخوانید :  ابطال معامله صوری

اما اگر وکالت به صورت مقید داده شده باشد یعنی بر سر موضوعی خاص و معین توافق شده باشد،وکیل صرفا در انجام مورد معین شده نایب محسوب می گردد در غیراینصورت معاملاتش فضولی است.در خرید و فروش ملک وکالت مقید کاربرد دارد بدین شکل که وکیل اختیار انجام موضوع معینی (یعنی فروش ملک و تنظیم مبایعه نامه و در نهایت تنظیم سند رسمی به نام خریدار) را دارد.

آیا وکیل می تواند معامله را برای خود واقع سازد؟

انعقاد معامله ای برای خود وکیل ممنوعیتی قانونی ندارد و در صورتیکه وکالت فروش به صورت مطلق به وکیل داده شده باشد و بهای کالا در آن معین باشد ، وکیل می تواند معامله را برای خود واقع سازد مگر اینکه موکل ،وکیل را صراحتا از معامله با خود منع کرده باشد.بنابراین طبق ظاهر ماده 198 قانون مدنی در وکالت مطلق (که نه جواز انجام معامله با خود ذکر شده و نه منع آن ) معامله با خود اصولا صحیح است .مگر اینکه شخصیت وکیل علت عمده عقد باشد.

آیا درصورت مطلق بودن وکالت،وکیل میتواند ملک را به هر قیمتی بفروشد؟

برخی متعقدند درصورت مطلق بودن وکالت،وکیل میتواند مورد معامله را با خود و با هرقیمتی منتقل نماید.اما برخی معتقدند چنانچه وکیل درمعامله هم فروشنده و هم خریدار باشد تحقق انجام معامله مشروط به رضایت موکل است.وچنانچه در وکالتنامه قصد شود به هرمبلغ وبه هرترتیب که صلاح ومقتضی بداند…وکیل حق انتقال به خود را ندارد.وچنانچه ثابت شود در انتقال موردمعامله رعایت مصلحت موکل را ننموده می توان ابطال سند وکالتنامه را تقاضا نمود.برای مثال شخص برای فروش ملک خود به دیگری وکالت میدهد.ودر وکالتنامه قید میشود وکیل اختیار دارد مورد معامله را به هرشخص وبه هرمبلغ وبه هرترتیب که صلاح بداند.وکیل با این وکالتنامه مورد معامله را به خود منتقل مینماید.و مبلغ فروش از قیمت واقعی ملاک بسیار پایین تر میباشد.و پس از انتقال موردمعامله دادخواست خلع ید موکل را ارائه می نماید.و موکل نیز دعوای تقابل مبنی بر ابطال سند انتقال را مطرح می نماید.

بنابراین دلایلی که موکل  برای دادخواست خود ارائه می نماید به شرح زیر است

  1. وکیل اختیار فروش خانه را به خود نداشته و مامور انتقال به دیگران بوده است.
  2. رعایت مصلحت موکل را نکرده و خانه را به بهای نازل به خود فروخته است.
    پس از رسیدگی و بررسی مدارک ومستندات حکم بر ابطال سند انتقال صادر میشود.و در رای صادره قاضی به ماده ۶۶۷ قانون مدنی استناد می نماید.طبق این ماده اقدامات وکیل زمانی معتبر و نافذ است که مصلحت و غبطه موکل رعایت شده باشد. در اینجا تفاوت قیمت واقعی ملک و مبلغ سند انتقال ، که کارشناس رسمی دادگستری تعیین کرده،ومبلغ سندانتقال نشان دهنده عدم رعایت مصلحت موکل میباشد.

دلایلی که وکالت منعقده بین خریدار و فروشنده به صورت بلاعزل است

از آنجا که نقل و انتقال ملک هم زمان بر است هم هزینه بردار و گاها اتفاق می افتد سند مالکیت ملک مفقود میگردد.یا مواردی مثل اینکه صاحب ملک قصد فرار مالیاتی دارد یا اینکه سند در رهن بانک است و در نهایت سند مالکیت به نام خریدار منتقل نمی گردد در اینجا بین خریدار و فروشنده قرارداد وکالتی به صورت بلاعزل منعقد می گردد که در آن فروشنده خریدار را برای انجام امورات ثبتی ملک ،وکیل خود قرار می دهد.

در متن وکالتنامه باید صراحتا وکالت با حق فروش قید شده باشد و وکیل هم در هنگام معامله و نوشتن قرارداد وکالت تصریح نماید که معامله را به نام و برای دیگری انجام می دهد که در این صورت تمام تعهدات وکیل بر عهده خود موکل گذاشته می شود.

بیشتر بخوانید :  فروش ملک مشاع از چه طریقی امکان پذیر است؟

آیا دادن وکالت در فروش ملک مانع دخالت خود موکل در فروش است؟

اگر موکل وکالت را به صورت بلاعزل داده باشد و در آن به عدم انجام مورد وکالت توسط خود موکل تصریح نشده باشد بنا به ماده ۶۸۳ قانون مدنی انجام مورد وکالت به وسیله شخص موکل تا جایی که با حقوق وکیل در تعارض نباشد بلامانع است و نوع عقد (لازم یا جایز) در اختیارات موکل برای انجام موضوع وکالت ،محدودیتی ایجاد نمی کند

 انجام مورد وکالت به وسیله شخص موکل منع قانونی ندارد و موکل می‌تواند همان کاری را که به دیگری وکالت داده است، خود انجام دهد. اما اگر فروشنده مالی را به شخصی فروخته باشد و در ضمن عقد بیع، خریدار را وکیل بلاعزل برای انتقال رسمی مال مورد معامله به خودش قرار دهد اما سپس خود موکل (فروشنده) مال را به شخص ثالثی منتقل نماید این عمل او جرم و فروش مال غیر محسوب می گردد که با حقوق وکیل در تعارض است به عبارتی چنانچه قبل ‌از مالک،وکیل‌ ملک ‌را بفروشد ‌دیگر ‌مالک حق‌ فروش‌ آن را نخواهد داشت ‌و بی ‌اثر است.

اگر ضمن عقد خارج لازم ،اسقاط انجام مورد وکالت توسط موکل شرط شده باشد موکل نه تنها نمی تواند خود، مورد وکالت را انجام دهد بلکه حق عزل وکیل را نیز از خود سلب نموده است.

آیا دادن وکالت بلاعزل جهت فروش ملک قابل ابطال است؟

درصورتی که وکالت بلاعزل به صورت صحیح منعقد شده باشد تحت هیچ شرایطی موکل حق عزل وکیل را ندارد مگر بنا به وجود عواملی که موجب فسخ وکالتنامه فروش ملک می گردد که در ذیل بیان می نماییم

1) با استعفای وکیل

2) فوت، جنون و حجر هریک از طرفین

3) با رضایت و توافق دو طرف در دفاتر اسناد رسمی مبنی بر ابطال وکالتنامه فروش ملک

4) با رضایت خود وکیل

5) موضوع وکالت محقق نشود

6) پایان یافتن موضوع وکالت

7) عملی منافی با موضوع وکالت توسط موکل

8) چنانچه در وکالتنامه بلاعزل حق انجام مورد وکالت به توسط وکیل، از موکل سلب نشده باشد موکل می تواند شخصا انجام دهد یا از طریق وکیل دیگر موضوع وکالت را انجام دهد در این صورت وکالت بلاعزل منفسخ و بعد از آن وکیل، دیگر اختیاری در مورد وکالت ندارد.

چگونگی فروش آپارتمانی که در رهن بانک است با وکالتنامه

در اینجا مالک خانه یک وکالتنامه (بلاعزل) به خریدار می دهد تا هرزمان که اقساط وام به اتمام رسید و خانه از رهن بانک آزاد شد خریدار بتواند بدون نیاز به حضور فروشنده ،سند خانه را به نام خود درآورد.البته چنین معامله ای حتما باید با اطلاع و رضایت بانک صورت گیرد.

اختیار وکیل در قبض ثمن

بنا به ماده ۶۶۵ قانون مدنی : وکالت در بیع، وکالت در قبض ثمن نیست مگر قرینه قطعی دلالت بر آن کند.”

بنابراین اگر عدم اختیار در قبض ثمن در وکالتنامه تصریح شده باشد وکیل دیگر هیچ گونه حق و اختیاری از سوی فروشنده درخصوص قبض ثمن مورد معامله ندارد.

اما در صورت سکوت در این زمینه ،به صرف وجود قرائن قطعیه و اقرار وکیل،شخص مذکور در قبض ثمن نیز اختیار دارد.

اختیار وکیل در تسلیم مبیع

از مفاد عرفی قرارداد وکالت در خرید یا فروش( به ویژه در موردی که مبیع یا ثمن معامله در اختیار وکیل است.)چنین برمی آید وکیل در فروش مال اختیار این را دارد که مال را به خریدار تحویل دهد و وکیل در خرید مال می تواند ثمن معامله را به فروشنده تحویل دهد مگر اینکه در این زمینه منع شده باشد یا مبیع و ثمن در دسترس او نباشد .با وجود این جز در موارد استثناء وکیل باید بعد از اینکه ثمن معامله را از خریدار قبض کرد مبیع را به او تحویل دهد در غیر اینصورت وکیل ضامن خساراتی است که به موکل وارد می شود.

بیشتر بخوانید :  ملک مشاع چیست؟

مواردی که در وکالتنامه برای فروش باید مورد توجه قرار گیرد

  • وکالتنامه به صورت صحیح تنظیم گردیده باشد.
  • جهت حفظ منافع خود در معامله در کنار وکالتنامه ،مبایعه نامه کتبی دریافت کنید.
  • قبل از انجام معامله از بدهی های ملک مطلع شوید.

پرداخت اجرت وکیل در وکالت فروش ملک

طبق ماده ۶۷۵ قانون مدنی، موکل باید تمامی مخارجی را که وکیل برای انجام امر وکالت نموده است را بپردازد.وکیل درفروش ملک میتواند تمام هزینه هایی که انجام داده است از موکل دریافت کند.مانند هزینه های تنظیم سند،مخارج دفترخانه،رفت وآمد و…
همچنین درصورتیکه اجرت برای وکیل معین شده باشد موکل ملزم به پرداخت آن نیز هست.چنانچه اجرت مشخص نشده باشد طبق عرف و عادت مسلم اجرت المثل عمل وکیل را میپردازد .چنانچه عرف مسلمی نباشد طبق نظر کارشناس اجرت معین میشود.
چنانچه موکل از پرداخت اجرت وکیل امتناع نماید،وکیل میتواند از طریق مراجع قضایی اقدام نماید.وکیل میتواند دعوای مطالبه اجرت وکالت را طرح نماید.این دعوا از جمله دعاوی مالی است.درصورتیکه اجرت معین نشده باشد مقوم به مبلغ ۲۱ میلیون ریال میشود.و در دادخواست باید تقاضای ارجاع به کارشناسی را جهت تعیین مبلغ اجرت المثل نمود.

خطراتی که ممکن است پس از فروش ملک با وکالتنامه بوجود آید؟

از خطراتی که ممکن است خریدار پس از معامله از طریق وکالتنامه فروش ملک با آن موجه گردد امکان توقیف مال بعد از خرید وکالتی است که ممکن است ملک به توسط طلبکاران فروشنده توقیف گردد. چرا که مال موردنظر هنوز به طور رسمی به نام فروشنده است و لذا در قبال دیون وی قابل توقیف است.

برای جلوگیری از چنین وضعیتی، خریدار باید ثابت نماید قبل از توقیف مال توسط طلبکاران، این مال به وی منتقل شده است.با اثبات این امر، وی می‌تواند رفع توقیف مال را بخواهد اما این امر نیز منوط به طرح دعوی در دادگاه و اثبات مقدم بودن معامله وی با فروشنده است.جهت جلوگیری از  بروز هرگونه مشکلی در این زمینه چه قبل از معامله چه پس از معامله بهتر است با وکیل متخصص ملکی مشاوره نمایید.

همچنین ممکن است بعد از انجام وکالت توسط وکیل، فروشنده هرگونه معامله بین خود و وکیل را انکار و مدعی دریافت ثمن معامله‌ وکیل ‌گردد. طبق عمومات قانون مدنی، از آن‌جا که وکیل به نمایندگی از فروشنده اقدام به فروش مال می‌کند، در صورتی که حق دریافت ثمن را داشته باشد، باید بعد از دریافت، آن را در اسرع وقت به موکل تحویل بدهد. بنابراین فروشنده نیز می‌تواند از وکالت بلاعزلی که به خریدار داده است، سوءاستفاده کرده و ثمن را از وی مطالبه و برای وی مشکل ایجاد کند. البته این مشکل نیز با انعقاد یک مبایعه‌نامه عادی قابل حل است و فروشنده ثمن معامله خود را به موجب مبایعه‌نامه عادی دریافت خواهد کرد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 7 امتیاز: 5)

14 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • پگاه اسدی
    آگوست 1, 2020 7:17 ب.ظ

    با سلام
    ممنون بابت اطلاعات مفیدتون متن بسیار روان نوشته شده بود من تونستم جواب سوالم بگیرم تشکر میکنم

    پاسخ
  • خاکپوریان از اصفهان
    دسامبر 8, 2020 4:04 ب.ظ

    سلام وقتتون بخیر.
    قصد دارم آپارتمانی را بخرم که هنوز سند آن آماده نشده است و فعلا فروشنده در حال پس دادن وامی است که برروی مسکن گرفته احتمالا بعد از اتمام وام سند خواهد شد.شاید ۱۰ سال دیگر طول بکشد
    به نظر شما چگونه خانه را بخرم.اگر وکالتی و با مبایعه نامه بخرم و فروشنده فوت کند دیگه وکالت باطل است.لطفا من را راهنمایی کنید چگونه این خانه را بخرم تا خیالم راحت باشد؟ با تشکر

    پاسخ
    • یک مبایعه نامه همراه با وکالتنامه رسمی تنظیم نمایید در این صورت چنانچه فروشنده هم فوت نماید اعتبار مبایعه نامه به قوت خود باقی است.

      پاسخ
  • با سلام و عرض ادب .میخواستیم یک ملک پدری داریم که بین وراث اختلاف هستش توسط وکیل بفرشیم . ولی در حقیقت میترسیم اعتماد کنیم. در واقع نمیدونیم تو قرارداد چی بنویسیم. حق وکالت هم چقدر میشه. لطفا راهنمایی بفرمایید. ممنون

    پاسخ
    • با سلام و سپاس از همراهی شما

      جهت حفظ منافع خود در معامله در کنار وکالتنامه یک مبایعه نامه هم تنظیم نمایید . دقت داشته باشید که وکالتنامه به صورت صحیح تنظیم شود . شرایط تنظیم وکالتنامه در همین مقاله ذکر شده است.

      مبلغ حق الوکاله هم توافقی است .

      در صورت نیاز به توضیحات بیشتر با شماره 09123034393 تماس بگیرید.

      پاسخ
  • بهادری اعظم
    فوریه 3, 2021 9:52 ق.ظ

    سلام بنده یه خونه دو طبقه قدیمی را با شخصی معامله کردم .فروشنده خودش کشور چک رفته و ایران نیست قرارداد فروش را وکیل او از سوی او امضا کرد آیا اگر پول معامله را به وکیل او بدهم برای من مسئولیتی پیش نمیاید؟

    پاسخ
    • وکیل در فروش، وکیل در گرفتن پول معامله نیست مگر در وکالتنامه ذکر شده باشد (ماده ۶۶۵ قانون مدنی)؛ بنابراین اگر شما ملکی را خریده اید که وکیل به وکالت از موکل قرارداد فروش را امضا کرده، در صورتی باید ثمن معامله به وکیل داده شود که وی اختیار گرفتن آن را داشته باشد درغیر اینصورت با ادعای موکل وی یعنی فروشنده مجبور می شوید یک بار دیگر ثمن را به فروشنده پرداخت نمایید زیرا کسی که اشتباه پرداخت می نماید باید دوباره پرداخت نماید.

      پاسخ
  • مسلم میلانی
    فوریه 15, 2021 2:18 ب.ظ

    سلام. می خواهم خانه ام را به نام خانمم بزنم ولی با ای شرط که تا زمانی که زنده ام ایشان حق تصرف و فروش آن را نداشته باشند و عملاً بعد از فوت همه چیز در اختیار ایشان باشد. را حل قانونی این کار چیست. با تشکر

    پاسخ
    • با سلام
      می توانید با همسرتان قرارداد صلح عمری بنویسید و ملک تان را به ایشان صلح کنید.

      پاسخ
  • امیر اتابک
    فوریه 16, 2021 12:59 ب.ظ

    سلام. بنده یک خونه از پدربزرگم به ارث بهم رسید. 9 سال پیش به پدر خانمم وکالت تام دادم تا دنبال فروش این مال باشد. بعد از فروش مال هنوز موفق به گرفتن مالم نشدم چون در ایران زندگی نمیکنم. ممنون میشم مرا راهنمایی بفرمایید.

    پاسخ
    • اگر شما تنها وراث ملک هستید با تنظیم و ارائه یک وکالتنامه به شخصی که مورد اعتماد شما است می توانید از طریق قانونی اقدام نمایید اما اگر ملک چند ورثه دارد و صرفا شما به تنهایی وکالت فروش ملک را داده باشید بقیه می توانند اعتراض و آن معامله را باطل نمایند .

      پاسخ
  • ماسیس ماطوسیان
    مارس 17, 2021 10:29 ق.ظ

    با سلام
    اینجانب در حال معاوضه ملک کلنگی خود با آپارتمان هستم. طرف معاوضه اینجانب، وکیلی است که از طرف مالک آپارتمان دارای وکالت جامع و تام برای خرید و فروش همه ملک موکل می باشد. قرار است بنده ملک خود را به نام وکیل مذکور سند بزنم و وکیل نیز آپارتمان را به نام بنده سند بزند.
    توضیح این که در متن وکالت وکیل فوق الذکر چنین امده است که:
    اقدام به خریداری نمودن هر نوع پلاک ثبتی در هر نقطه از ایران به هر بعد و مساحت و مقدار مفروزا یا مشاعا اعم از این که مورد خرید از املاک ثبت شده باشد یا در جریان ثبت و تنظیم مبایعه نامه و قرارداد خرید و پرداخت ثمن معامله و اسقاط نمودن کافه خیارات و اخذ و تحویل مورد معامله و امضا ذیل اوراق و اسناد و دفاتر و قراردادها در این زمینه و انجام کلیه تشریفات لازمه حقوقی و قانونی در این زمینه از بدو الی الختم
    انجام هر گونه معامله فروش و انتقال و واگذاری در خصوص کل اموال مربوط به موکل خواه اصالتا یا وراثتا یا وکالتا ذینفع باشد با هر شخصی اعم از حقیقی و حقوقی ولو با خود با هر مبلغ و با هر شرط و مدت و اخذ بهاء معاملات و سپس ایصال به موکل، استرداد وجوه حاصله و دریافتی توسط وکیل به موکل و اسقاط خیارات و تحویل و تحول موارد معاملات و ضمانت در کشف فساد و همچنین تفویض و واگذاری تمامی وکالتنامه هایی ( اعم از کاری و فروش ) که موکل مرقوم در اسناد وکالت وکیل واقع شده باشد و امضاء ذیل اسناد و اوراق و دفاتر
    در قولنامه فروش آپارتمان ها اشاره شده که وکیل در حال فروش آپارتمان های مالک اصلی به اینجانب است اما در قولنامه فروش ملک کلنگی ما، وکیل به عنوان خریدار ذکر شده است و نامی از موکل برده نشده است. البته در دو قولنامه اشاره شده است که ثمن این دو معامله با یکدیگر تهاتر شده اند.
    با توجه به این متن وکالتنامه، اگر بنده ملک کلنگی خود را به نام وکیل سند بزنم و وکیل نیز اپارتمان موکل را به نام من سند بزند، مشکلی وجود ندارد؟

    پاسخ
    • با سلام بهتر هست در مبایعه نامه شماره وکالتنامه و مالک اصلی نوشته شود

      پاسخ
      • ماسیس ماطوسیان
        مارس 18, 2021 11:22 ق.ظ

        با تشکر از پاسخ شما،
        در مبایعه نامه مربوط به فروش آپارتمان ها، به شماره وکالتنامه اشاره شده است و نام مالک اصلی هم نوشته شده است و اشاره شده است که وکیل به وکالت اقدام به فروش آپارتمان های مالک می نماید همچنین اشاره شده است که ثمن معامله با ثمن معامله فروش ملک کلنگی اینجانب، تهاتر می گردد و افزوده شده است که اینجانب به فروشنده یعنی مالک اصلی هیچ بدهی نداشته و نخواهم داشت.
        اما در مبایعه نامه مربوط به فروش ملک کلنگی اینجانب ، نام وکیل به عنوان خریدار ذکر شده است و نامی از موکل وی برده نشده است . البته در هر دو مبایعه نامه اشاره شده است که این دو قرارداد لازم و ملزوم یکدیگرند.
        با توجه به این شرایط، این که وکیل آپارتمان های موکل خود را به نام من سند بزند و بنده ملک کلنگی خود را به نام وکیل (به عنوان خریدار اصلی) سند بزنم، آیا مشکلی وجود ندارد؟

        پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست