موضوع رای : انتقال ملک بازداشت شده با سند عادی، مخل ادامه عملیات اجرایی نخواهد بود.

شرح پرونده: دارنده چک به استناد گواهی عدم پرداخت صادره از سوی بانک محال علیه، مبادرت به اخذ اجرائیه از سازمان ثبت نموده است. صادرکننده چک پس از دریافت اجرائیه نیز اقدامی جهت پرداخت مبلغ مندرج در چک ننموده و نهایتا به تقاضای بستانکار، ملک متعلق به مدیون موضوع پلاک ثبتی ۴۰۲۶/۹ بازداشت شده و مراتب امر به اطلاع مدیون رسیده است.

پس از بازداشت ملک توسط بستانکار، مدیون به موجب مبایعه نامه عادی شماره ۹۵۳۶، ملک مشارالیه را به شخص دیگری منتقل نموده و به موجب وکالتنامه رسمی، کلیه اختیارات لازمه را به خریدار اعطا نموده است. خریدار پس از امضا مبایعه نامه نسبت به توقیف ملک توسط اداره ثبت معترض شده که اعتراض وی جهت رسیدگی به رئیس ثبت ارجاع شده است.

رئیس ثبت در رای خود متذکر شده است که ملک توقیف شده، تنها مسکن متعلق به مدیون بوده و در شمار مستثنیات دین قرار دارد.

این رای از سوی بستانکار مورد اعتراض واقع شده و هیات نظارت ضمن بررسی پرونده، موضوع را در صلاحیت مرجع قضایی دانسته و از رسیدگی امتناع نموده است.

پس از اعتراض مجدد بستانکار به رای هیات نظارت، موضوع در شورای عالی ثبت مورد رسیدگی قرار گرفته است. شورای عالی ثبت با تایید نظر هیات نظارت، رسیدگی به موضوع را خارج از صلاحیت اداره ثبت می داند.

شورای عالی ثبت در رای خود متذکر شده با توجه به این که دستوری مبنی بر توقیف عملیات اجرایی صادر نشده است،  عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

شرح رای

اعتراضات ثبتی

اصولا اشخاص از دو جهت به اجرائیات ثبتی که از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پیگیری می شود، معترض هستند؛ یکی از جهت صدور دستور اجرا و دیگری از جهت عملیات اجرایی و اقدامات مامورین اجرا. تفکیک فوق از نظر تعیین مرجع صالح به رسیدگی به اعتراضات و شکایات حائز اهمیت می باشد.

چنانچه شخص نسبت به اصل صدور دستور اجرا معترض باشد، مثل این که خود را مدیون نداند یا مدعی جعلیت سند باشد، رسیدگی به موضوع اعتراض در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل صدور دستور اجرا می باشد.

رسیدگی دادگاه به ادعای معترض، مانع ادامه عملیات اجرایی ثبتی نخواهد شد؛ مگر آن که دستور دیگری در این خصوص از سوی دادگاه رسیدگی کننده صادر شود.

چنانچه دادگاه، دلایل ارائه شده توسط معترض را قانع کننده بداند و یا ادامه عملیات اجرایی متضمن ضرر جبران ناپذیر باشد، با درخواست معترض و پس از تودیع تامین توسط وی، قرار توقیف عملیات اجرائی را صادر می نماید.

از طرف دیگر، رسیدگی به شکایات افراد از عملیات اجرایی و اقدامات مامورین اجرا به موجب ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی، در صلاحیت رئیس اداره ثبت محل قرار دارد.

رئیس ثبت فورا به موضوع رسیدگی نموده و رای او به اشخاص ذی نفع اعلام و ابلاغ خواهد شد.

در صورتی که ذی نفع نسبت به تصمیم رئیس ثبت معترض باشد، می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، مراتب اعتراض خود را اعلام نماید که در هیات نظارت ثبت مورد رسیدگی واقع می شود. چنانچه هیات نظارت، خود را محتاج اخذ توضیح از اجرای ثبت یا طرفین قضیه بداند، می تواند توضیحات لازم را بخواهد و پس از آن اقدام به صدور رای نماید.

آرا صادره از سوی هیات نظارت اصولا قطعی و غیرقابل اعتراض است مگر در سه مورد :

۱-در صورتی که اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت از جهت پذیرش تقاضای ثبت ایجاد شود یا اشتباهی رخ دهد یا در تصرف اشخاص، تزاحم و تعارض باشد.

۲-در صورتی که اختلاف در مورد تعارض در اسناد مالکیت باشد.

۳-در صورتی که در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن ها با قوانین اشکال یا اشتباهی وجود داشته باشد.

در سایر موارد رای هیات نظارت قاطع بوده و قابل رسیدگی مجدد در شورای عالی ثبت نمی باشد.

شایسته تذکر است که شکایت از عملیات اجرایی تا پیش از تنظیم و امضا صورتمجلس مزایده قابل استماع است.

مستثنیات دین

نکته مهم دیگر در خصوص پرونده مطروحه، ممنوعیت توقیف اموالی است که در زمره مستثنیات دین محسوب می شوند که یکی از مهم ترین موارد مستثنیات دین، مسکن متناسب با نیاز مدیون و اشخاص واجب النفقه او می باشد. در صورتی که ثابت شود مسکن مذکور، مورد نیاز متعهد و اشخاص تحت تکفل او نمی باشد، توقیف ملک و استیفا دین از محل فروش آن بلا اشکال خواهد بود.

ممنوعیت فروش اموال بازداشت شده

اموالی که در جریان اجرا توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بازداشت می شوند، وثیقه طلب متعهدله بوده و قابل نقل و انتقال نمی باشد. بنابراین در رای مورد بحث، از آن جا که ملک بازداشتی بعد از انجام تشریفات مربوط به بازداشت و ابلاغ مراتب به مالک، به موجب سند عادی (مبایعه نامه) به فروش رسیده، چنین انتقالی نمی تواند مانع جریان عملیات اجرایی باشد.

اشتراک گذاری: