یکی از موضوعات پیچیده در دنیای معاملات و قراردادها، معامله فضولی است. اما معامله فضولی چیست و چگونه می توان آن را باطل کرد؟
معامله فضولی به وضعیتی گفته می شود که فردی بدون داشتن اختیار قانونی، اقدام به فروش یا انتقال مال دیگری کند. این نوع معاملات می تواند منجر به بروز دعاوی حقوقی و کیفری شود. با توجه به اینکه آگاهی از قوانین و مقررات می تواند از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری نماید، در این مقاله سعی نموده ایم به بررسی مفهوم دقیق معامله فضولی، شرایط وقوع آن و راه های قانونی برای ابطال معامله فضولی بپردازیم. اگر به دنبال کسب اطلاعات در این مورد و راهکارهای مقابله با آن هستید، با ما همراه باشید تا اطلاعات جامعی در این زمینه به دست آورید.
معامله فضولی چیست؟
معامله فضولی به معامله ای گفته می شود که شخصی مالی را بدون آنکه مالک باشد و یا از طرف مالک نمایندگی در فروش داشته باشد، به دیگری منتقل نماید. این نوع معامله را معامله فضولی و کسی که مال را فروخته فضول نام دارد.
انواع معامله فضولی
معامله فضولی به دو نوع انجام می شود:
- معامله فضولی برای خود: در این حالت فضول خود را به عنوان مالک جا زده و مال دیگری را می فروشد. در این مورد می توان شکایت کیفری انتقال مال غیر را مطرح نمود.
- معامله فضولی برای مالک: در این مورد، فضول خود را نماینده مالک معرفی کرده و مال را به اسم مالک به دیگران می فروشد. برای مثال فضول از مالک وکالت داشته اما در زمان انتقال، مدت وکالت منقضی شده یا وکیل عزل شده و یا ابطال وکالت بلاعزل فروش ملک انجام شده است.
تنفیذ معامله فضولی چیست؟
تنفیذ معامله فضولی به معنای تأیید و پذیرش معامله ای است که به صورت فضولی انجام شده است. در واقع، وقتی فردی بدون داشتن اختیار قانونی اقدام به انجام معاملهای برای مال غیر میکند، آن معامله به عنوان معامله فضولی شناخته میشود. این معامله بدون اجازه مالک اصلی انجام میشود و از نظر قانونی معتبر نیست، مگر اینکه مالک اصلی آن را تأیید کند.
در معامله فضولی اجازه یا رد مالک چگونه است؟
مالک می تواند پس از اطلاع از معامله فضولی، آن را تأیید و به رسمیت بشناسد، یا آن را رد نماید. با تنفیذ، معامله فضولی اعتبار قانونی پیدا میکند و به یک معامله صحیح و قابل اجرا تبدیل میشود. اما در صورتی که مالک معامله فضولی را رد نماید، موجب ابطال معامله فضولی می گردد.
رد معامله فضولی توسط مالک
رد معامله فضولی توسط مالک موجب ابطال معامله فضولی می شود. اگر مالک پس از اطلاع از وقوع معامله به صورت فضولی، آن را نپذیرد، می تواند رد معامله را از طریق ارسال اظهارنامه رسمی اعلام نماید و به منظور تثبیت بطلان قرارداد نزد مرجع صالح، مبادرت به طرح دعوای بطلان معامله فضولی نماید. در بحث رد معامله فضولی توسط مالک توجه به چند مسئله ضروری است که ذیلا به آنها اشاره می شود.
نحوه اعلام رد یا قبول معامله فضولی توسط مالک
با توجه به مواد ۲۴۹ و ۲۵۱ قانون مدنی رد یا تنفیذ معامله فضولی به هر لفظ یا فعلی که نشانه رضایت یا عدم رضایت مالک است محقق می شود. از همین رو می توان گفت مالک ملزم به اعلام صریح اراده خود مبنی بر قبول یا رد معامله فضولی نیست و می تواند نارضایتی خود را به صورت ضمنی اعلام کند. برای مثال اقدام مالک در انتقال منافع یا عین مال موضوع معامله فضولی به شخص ثالث، انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به ملک و غیره می تواند موید رد معامله فضولی از سوی مالک باشد.
سکوت مالک در معامله فضولی
به موجب ماده ۲۴۹ قانون مدنی حضور مالک در زمان انعقاد معامله فضولی، موجب صحت اقدامات فضول نخواهد بود حتی اگر مالک علی رغم حضور در مجلس عقد، سکوت کرده و نارضایتی خود را اعلام نکند. البته اگر سکوت مالکی که در زمان انعقاد معامله در جلسه حاضر بوده همراه با قرینه و اوضاع و احوالی باشد که بر قبول مالک دلالت کند چنین سکوتی می تواند اجازه ضمنی محسوب شود. برای مثال اگر مالک اقدام به دریافت ثمن معامله نماید علی رغم سکوت وی، اقدام او به منزله قبول معامله و تنفیذ آن می باشد.
عدم امکان الزام مالک به رد یا تنفیذ معامله فضولی
ضمنا مالک ملزم به اعلام رد یا تنفیذ، بلا فاصله پس از اطلاع از وقوع معامله فضولی نیست و می تواند اعلام اراده خود را به تاخیر بیاندازد و الزام مالک به رد یا تنفیذ معامله فضولی فاقد وجاهت قانونی است. در چنین شرایطی اگر طرف معامله با فضول، نسبت به فضولی بودن معامله جاهل باشد و تاخیر مالک در تنفیذ یا رد معامله فضولی موجب اضرار به حقوق او باشد، به استناد ماده ۲۵۲ قانون مدنی وی می تواند معامله را فسخ کند.
تاثیر فوت یا حجر مالک در وضعیت معامله فضولی
به موجب ماده ۲۵۳ قانون مدنی در صورت فوت یا حجر مالک پیش از اعلام قبول یا رد معامله فضولی، حق تنفیذ یا رد با ورثه یا قیم اوست.
در این وضعیت وراث معامله را به عنوان مالک اصلی مال تنفیذ می کنند نه به عنوان نماینده و قائم مقام قانونی متوفی. البته چنانچه برخی از وراث معامله فضولی را تنفیذ و برخی دیگر رد کنند، اگرچه معامله نسبت به بخش تنفیذ شده توسط برخی از وراث صحیح خواهد بود اما اصیل یا همان طرف معامله در صورتی که نسبت به فضولی بودن معامله آگاه نباشد می تواند فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه را مطرح نماید.
حکم معامله فضولی چیست؟
حکم معامله فضولی بر اساس تصمیم مالک نسبت به رد یا تنفیذ معامله فضولی مشخص می شود. اگر مالک معامله را تنفیذ نماید این معامله صحیح بوده و مشکلی پیش نخواهد آمد. اما اگر معامله فضولی را رد نماید معامله باطل بوده و منجر به طرح دعوای حقوقی و کیفری می شود.
تکلیف خریدار در معامله فضولی
تکلیف خریدار در معامله فضولی بر اساس اینکه از فضولی بودن معامله آگاهی داشته یا خیر متفاوت می باشد. اگر مالک معامله فضولی را رد نماید خریدار در حکم غاصب بوده و نه تنها باید عین مال یا عوض آن را مالک بدهد، بلکه باید خسارت وارده مانند اجرت المثل ایام تصرف را جبران نماید.
در صورتی که خریدار از فضولی بودن معامله آگاهی نداشته باشد خریدار می تواند شکایت کیفری انتقال مال غیر و استرداد ثمن معامله و خسارات وارده را از فروشنده مطالبه نماید.
آیا معامله فضولی مشمول مرور زمان می شود؟
در پاسخ به این سوال باید گفت معامله فضولی مشمول مرور زمان نمی شود و هر زمانی که مالک از اقدام فضول مطلع گردید می تواند اقدام به طرح شکایت کیفری و یا ابطال معامله نماید.
در بسیاری از موارد، مالک در خارج از ایران به سر می برد و پس از بازگشت به ایران متوجه می شود ملک وی به صورت فضولی فروخته شده است. در صورتی که قائل به مرور زمان باشیم حق قانونی مالک را از وی زائل نموده ایم لذا قانونگذار برای این مورد مرور زمانی پیش بینی ننموده است.
دعوای ابطال معامله فضولی چیست؟
دعوای ابطال معامله فضولی به دعوایی گفته میشود که در آن مالک اصلی یا ذی نفع دیگر، به دادگاه مراجعه کرده و درخواست میکند که معاملهای که به صورت فضولی انجام شده است، باطل اعلام شود. این نوع دعوا زمانی مطرح میشود که شخصی بدون داشتن اختیار قانونی، اقدام به انجام معاملهای بر روی مال دیگری کرده و مالک اصلی یا ذی نفع، این معامله را تأیید نکرده است.
ماده قانون ابطال معامله فضولی
ماده قانونی که در دعوای ابطال معامله فضولی می توان به آن استناد نمود عبارت است از:
- مواد ۲۴۷ الی ۲۶۳ قانون مدنی
- ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸
- ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک
- اصل اصیل بودن متعاقدین و اصل نسبی بودن قراردادها
موارد ابطال معامله فضولی
مواردی که ممکن است منجر به ابطال معامله فضولی شوند عبارتند از:
- عدم تنفیذ توسط مالک:اگر مالک اصلی یا کسی که حق قانونی بر مال دارد، معامله فضولی را تأیید نکند، این معامله قابل ابطال است. تنفیذ به معنای تأیید معامله توسط مالک است و در صورتی که مالک این تأیید را انجام ندهد، معامله فاقد اعتبار خواهد بود.
- فقدان اختیار قانونی: اگر شخصی که معامله را انجام داده، هیچ گونه اختیار یا اجازه قانونی برای انجام آن نداشته باشد، معامله فضولی تلقی میشود و قابل ابطال است.
- فریب یا تقلب: اگر معامله فضولی به دلیل فریب یا تقلب انجام شده باشد، مالک اصلی میتواند درخواست ابطال آن را به دادگاه بدهد.
- نقص در موضوع معامله:اگر مشخص شود که موضوع معامله متعلق به شخصی غیر از فضول است و فضول به اشتباه یا به قصد تقلب آن را معامله کرده، این معامله میتواند باطل شود.
- عدم اهلیت طرفین معامله:اگر یکی از طرفین معامله فاقد اهلیت قانونی برای انجام معامله باشد (مثلاً به دلیل صغر سن یا محجوریت)، معامله میتواند باطل اعلام شود.
در هر یک از این موارد، مالک اصلی یا ذی نفع میتواند با مراجعه به دادگاه، درخواست ابطال معامله فضولی را مطرح کند. دادگاه با بررسی شرایط و مستندات، تصمیم میگیرد که آیا معامله باطل است یا خیر.
ابطال معامله فضولی ملک مشاع
ابطال معامله فضولی ملک مشاع در صورتی است که ملکی بین دو یا چند نفر به صورت مشاع باشد و یکی از شرکاء اقدام به فروش سهم سایر شرکاء به دیگری نماید. این حالت در املاک ورثه ای بسیار رایج است. ملک متوفی بین ورثه مشاع بوده و هرگونه نقل و انتقال باید با رضایت تمامی ورثه صورت گیرد.
اما هر یک از شرکاء می تواند سهم خود را به فروش برساند و نیازی به اخذ رضایت سایر شرکاء نمی باشد. در صورت معامله فضولی ملک مشاع هر یک از شرکاء می تواند اقدام به طرح دعوای ابطال معامله فضولی نماید.
ابطال معامله فضولی توسط خریدار
ابطال معامله فضولی توسط خریدار که از فضولی بودن اطلاع نداشته امکان پذیر است. خریدار می تواند علاوه بر طرح شکایت کیفری انتقال مال غیر، اقدام به ابطال معامله فضولی از طریق دادگاه های حقوقی و استرداد ثمن معامله و خسارات وارده را علیه فروشنده مطرح نماید.
اما در صورتی که مالک معامله فضولی را تنفیذ نماید، معامله صحیح بوده و خریدار نمی تواند نسبت به ابطال ان اقدام کند.
ابطال معامله فضولی با سند عادی
ابطال معامله فضولی با سند عادی در صورتی است که شخصی با سند عادی مالکیت مالی را ادعا نماید. در چنین حالتی اگر ملک سابقه ثبتی نداشته باشد باید در ابتدا نسبت به اثبات مالکیت ملک اقدام کند. در صورت اثبات، ایشان مالک شناخته می شود و می تواند ابطال معامله فضولی را مطرح کند.
اما در صورت داشتن سابقه ثبتی باید اثبات وقوع بیع و در صورت احراز اصالت سند عادی، ابطال سند رسمی و مطالبه خسارات خود را درخواست نماید. اگر شخصی با سند عادی اقدام به شکایت کیفری نماید، دادگاه کیفری باید قرار اناطه صادر نماید تا ایشان در مراجعه حقوقی مالکیت خود را اثبات نموده و سپس وارد رسیدگی گردد.
نحوه تنظیم دادخواست ابطال معامله فضولی
تنظیم دادخواست ابطال معامله فضولی نیازمند دقت و توجه به جزئیات حقوقی است. در این دادخواست، شما باید دلایل و مستندات کافی برای اثبات ادعای خود ارائه دهید. در ادامه، مراحل کلی تنظیم یک دادخواست ابطال معامله فضولی را توضیح میدهیم:
- مشخصات طرفین:
در ابتدا باید مشخصات کامل خواهان (شخصی که دادخواست را تنظیم میکند) و خوانده (طرف دیگر معامله و یا فضول) ذکر شود. این اطلاعات شامل نام، نام خانوادگی، شماره ملی، نشانی و سایر اطلاعات تماس است.
- شرح موضوع:
در این بخش باید به طور مختصر و روشن موضوع دادخواست را بیان کنید. برای مثال: “ابطال معامله فضولی انجام شده بر روی ملک به شماره پلاک ثبتی…”.
- دلایل و مستندات:
توضیح دهید که چرا معامله به صورت فضولی انجام شده و دلایل شما برای ابطال آن چیست. این دلایل میتواند شامل عدم تنفیذ توسط مالک، عدم اختیار فضول، یا هر دلیل قانونی دیگری باشد.
مستندات لازم برای ابطال معامله فضولی:
مستندات مرتبط مانند اسناد مالکیت، قراردادهای مربوطه، مکاتبات و مدارک هویتی را ضمیمه کنید.
- شرح وقایع:
به طور مختصر، وقایع و جزئیات مربوط به انجام معامله فضولی را شرح دهید. این بخش باید شامل زمان و مکان انجام معامله، نحوه اطلاع شما از معامله و اقدامات انجام شده توسط شما باشد.
- خواسته دعوا:
در این بخش باید به طور واضح و دقیق خواسته خود را بیان کنید. برای مثال: “درخواست ابطال معامله فضولی انجام شده بر روی ملک مذکور و بازگشت وضعیت به حالت قبل از معامله.”
- مشاوره با وکیل:
توصیه میشود برای اطمینان از صحت و کامل بودن دادخواست، با یک وکیل متخصص ملکی یا مشاور حقوقی مشورت کنید. وکیل میتواند به شما در تنظیم دقیقتر و حرفهای تر دادخواست کمک کند.
پس از تنظیم دادخواست، آن را به دادگاه صلاحیت دار ارائه دهید و مراحل دادرسی را پیگیری کنید. توجه داشته باشید که رعایت تمامی جزئیات حقوقی و قانونی در تنظیم دادخواست بسیار مهم است تا احتمال موفقیت در دعوا افزایش یابد.
مرجع صالح رسیدگی به دعوای ابطال معامله فضولی
دعوای ابطال معامله فضولی، دعوای مالک است علیه فضول و خریدار و دادگاه صالح برای طرح آن با توجه به نوع مال موضوع دعوا فرق خواهد کرد.
بدین صورت که اگر مال مورد دعوا منقول باشد خواهان مخیر خواهد بود که با توجه به مواد ۱۱ و ۱۳ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی در یکی از سه دادگاه محل وقوع معامله فضولی، محل اجرای تعهد یا محل اقامت خواندگان طرح دعوا نماید.
اما زمانی که مال موضوع معامله فضولی مال غیر منقول یا همان ملک باشد دعوا در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قابل طرح خواهد بود.
هزینه دعوای ابطال معامله فضولی
هزینه دعوای ابطال معامله فضولی بر اساس دعاوی مالی محاسبه می شود. لذا اگر مال موضوع دعوا منقول باشد، هزینه دادرسی بر اساس انچه خواهان تقویم نموده محاسبه می شود. ولی اگر مال غیر منقول باشد، هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای ملک اخذ می شود.
نحوه اجرای رای ابطال معامله فضولی
حکم دادگاه مبنی بر ابطال معامله فضولی حکمی اعلامی بوده و فاقد جنبه اجرایی است. بنابراین صدور اجرائیه در این دعوا موضوعیت ندارد.
آیا ابطال معامله فضولی شامل خسارت می شود؟
به موجب ماده ۲۵۹ قانون مدنی در صورتی که فضول، مال را به تصرف خریدار داده باشد و مالک، معامله را رد کند، جبران خسارات وارده بر مال بر عهده خریدار متصرف است. همچنین خریدار مکلف است اجرت المثل ایام تصرف را نیز به مالک بپردازد.
اگر خریدار، مال را تحت تصرف خود نگرفته باشد، نسبت به خسارات وارده بر ملک مسئولیتی نخواهد داشت به عبارتی ضمان عین و منفعت موکول به تصرف است. البته چنانچه متصرف بر فضولی بودن معامله جاهل باشد حق دارد که برای ثمن و کلیه خسارات به فضول رجوع کند. اما اگر از این قضیه مطلع باشد صرفا می تواند برای دریافت ثمن به فضول رجوع کند.
رای وحدت رویه در مورد ابطال معامله فضولی
رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ ۱۴۰۰/۴/۱ هیات عمومی دیوانعالی کشور در مورد ابطال معامله فضولی مقرر نموده است :
« با عنايت به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدني، در موارد مستحق للغير در آمدن مبيع و جهل خريدار به وجود فساد، همان گونه كه در رأي وحدت رويه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵ /۷ /۱۳۹۳ هيأت عمومي ديوان عالي كشور نيز بيان شده است، فروشنده بايد از عهده غرامات وارده به خريدار از جمله كاهش ارزش ثمن، برآيد.
هرگاه ثمن وجه رايج كشور باشد، دادگاه ميزان غرامت را مطابق عمومات قانوني مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئوليت مدني مصوب ۱۳۳۹، عنداللزوم با ارجاع امر به كارشناس و بر اساس ميزان افزايش قيمت (تورم) اموالي كه از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبيع هستند، تعيين مي كند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب ۱۳۷۹ خارج است.»
در پایان، اهمیت آگاهی از قوانین و مقررات مربوط به معاملات فضولی و فرآیند ابطال آن ها را نمیتوان نادیده گرفت. در این مسیر پیچیده حقوقی، نقش وکیل مجرب و متخصص بسیار حیاتی است. وکیل میتواند با ارائه مشاوره های دقیق و به موقع، مالک اصلی یا ذی نفع را در شناخت حقوق خود و پیگیری مراحل قانونی برای ابطال معامله فضولی یاری دهد.
دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه دعاوی ملکی و با بهره مندی از وکلای متخصص در زمینه ملکی و حقوق قراردادها آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد.
سوالات متداول در خصوص ابطال معامله فضولی
اگر شریکی در ملک مشاع، معامله ای از جانب تمام شرکا انجام دهد آیا این معامله صحیح است؟
خیر در صورتی که شریکی اقدام به چنین معامله ای نماید معامله صورت گرفته نسب به سهم وی صحیح و نسبت به سهم سایر شرکا فضولی و غیر نافذ است.
آیا مالک می تواند بعد از رد معامله فضولی آن را تنفیذ کند؟
خیر به محض رد معامله فضولی، وجود ناقص آن از بین می رود و تنفیذ بعدی باعث صحت معامله فضولی نمی گردد.
آیا انجام معامله فضولی جرم است؟
در صورتی که فضول با اطلاع از عدم مالکیت خود اقدام به معامله مال دیگری نماید عمل او حسب مورد می تواند مصداق جرم انتقال مال غیر باشد.
ابطال یا بطلان معامله فضولی، کدام صحیح است؟
اگرچه اصطلاح ابطال معامله فضولی بین اشخاص رایج تر است ولی بطلان معامله فضولی صحیح تر می باشد. ابطال یک معامله زمانی موضوعیت دارد که قبل از ابطال آن، معامله مذکور دارای اثر حقوقی است مثل ابطال معامله مدیران شرکت حقوقی با همان شرکت موضوع ماده ۱۳۱ لایحه اصلاحی قانون تجارت. اما بحث بطلان زمانی مصداق پیدا می کند که معامله زمان طرح دادخواست فاقد اثر حقوقی بوده است مثل معامله فضولی.
33 پاسخ
سلام
ملکی را از فردی خریده و قولنامه کرده ام او هم از پدرش قولنامه کرده و خریده است و بنده جهت ملک مذکور سند مالکیت گرفته ام و پدرش هم در حال حاضر فوت کرده است
حالا خواهرزاده های پدر فوت شده مدعی هستند که دایی آنها که فوت شده انحصار وراثت نکرده و ملک مادری آنها را فروخته و قدرالسهم خودشان دریافت نکرده اند
از طریق درج آگهی در روزنامهدو نداشتن معارض ، قانونا سند مالکیت گرفتم واین که ورثه مرحوم خواهر پدر فروشنده قدرالسهم خود را دریافت کرده اند یا خیر ؟ یا اینکه مرحوم پدر فروشنده قدرالسهم ورثه خواهرش را داده یا خیر ؟ اداره ثبت اسناد مطلبی را در این خصوص عنوان نکرد سوالم این است که آیا ورثه خواهر مرحوم پدر فروشنده می توانند ادعای ارث از من کنند به خاطر نگرفتن سهم الارث مادرشان؟ یا آیا با توجه به اینکه بنده گام به گام با تشریفات اداری ثبت اسناد و املاک سند مالکیت گرفته ام می توانند خدشه ای در سند ایجاد کنند ؟
سلام. باید اسناد و مدارک مربوطه به زمین متنازع فیه بررسی شود. چنانچه از طریق ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت نسبت به اخذ سند مالکیت اقدام نموده باشید، این قبیل ادعاها از سوی ورثه ممکن است به نتیجه برسد.
با عرض سلام و ادب.«زوجه ای که یک هشتم از قیمت مغازه (غیرقابل افراز)را ارث می برد، بدون اطلاع و اجازه سایر وراث سهم خود را بصورت یک هشتم از عین مغازه وبا مبایعه نامه عادی به مستأجر مغازه فروخته است و حالا مستأجر ادعای مالکیت مشاعی با ورثه را دارد.آیا با توجه به اینکه زوجه مالک عین غیرمنقول نمی باشد مجاز به انجام این تصرف بوده است؟آیا می شود دادخواست اعلام بطلان معامله را داد؟»باتشکر از راهنمایی و ارائه طریق ارزشمندتان.
با سلام. با توجه به اینکه زن یک هشتم از اموال منقول یا قیمت اموال غیرمنقول ارث می برد نمی توانسته نسبت به انتقال یا فروش آن اقدام نماید و صرفاً می توانست پس از فروش مال غیرمنقول سهم خود را از ثمن معامله مطالبه نماید لذا می توانید ابطال معامله فضولی را مطرح نمائید.
سلام. زوجه مورد سوال، مرتکب فروش مال غیر شده است و فارغ از طرح شکایت کیفری کلاهبرداری، بله امکان اعلام بطلان معامله وجود دارد.
باسلام
اگر در معامله فضول درخواست ابطال معامله دهیم اما فضول فوت کرده به طرفیت چه کسی باید دعوا مطرح شود؟؟
اگرخریدار فوت شود و ندانیم وراث چه کسانی هستند چه باید کرد؟
با سلام. در دعوای ابطال معامله فضولی که فضول فوت کرده باشد دعوا باید علیه ورثه وی مطرح شود. در صورتی که از ورثه اطلاعاتی ندارید باید اقدام به اخذ گواهی انحصار وراثت نمائید تا از این طریق ورثه مشخص شود.
پدر بنده حدود ده سال پیش ملکی که بنده از آن سند مالکیت داشتم بدون هیچگونه منصبی از طرف بنده با نام خودش با دیگری معاوضه کرده و الان پدرم در قید حیات نیست اگر بنده بخواهم شکایت کنم باید از طریق معامله فضولی شکایت کنم (آیا معامله ملک دیگری با نام خودش با دیگری معامله فضولی حساب میشود یا نه) یا از طریق انتقال مال غیر شکایت کنم (آیا برای اثبات انتقال مال غیر حتما باید سوء نیت محرز شود)
آیا الان که پدرم در قید حیات نیست خوانده را همان پدرم یا ورثه مطرح کنم؟
اگردرزمان معاوضه شمابه سن قانونی رسیده این، میتوانیدبه استنادمعامله فضولی از دادگاه تقاضای اعلام بطلان عقدمعاوضه به لحاظ فضولی بودن آن علیه ورثه وطرف معاوضه نمایید.
سلام
بنده مالک رسمی سند تمامیت ۳ دانگ مشاع حدی به حدی از یک قطعه زمین بوده ام و با مالک ۳ دانگ دیگر که مادرم بود ، تقسیم نامه ای عادی و درون خانوادگی نوشتیم و توافق کردیم که سند مشاع من با جای مشخص شده ۷۹۷ متر و سند مشاع مادرم با جای مشخص شده ۹۴۷ متر باشد.
بنده سند ۳ دانگ تحت مالکیت خودم را به شخص دیگری فروخته ام و تقسیم نامه را نیز به او تحویل داده و رسید وامضا گرفته ام.
حالا برادرم به عنوان یکی از وراث مادرم ادعا کرده که با توجه به آن تقسیم نامه و سهم کمتر من ، من دیگر مالک تمام ۳ دانگ نبوده ام و معامله من فضولی بوده
در حالیکه من مالک سند رسمی ۳ دانگ مشاع بوده ام و ضمن انتقال سند ۳ دانگ مشاع خودم ، تقسیم نامه عادی را هم به خریدار تحویل داده ام تا او جانشین من شود و حتی نوشته ایم که جای زمین مورد معامله در تقسیم نامه مشخص شده.
با توجه به اینکه هنوز هیچگونه اقدامی جهت افراز رسمی اسناد مشاع نشده و اسناد به همان حالت مشاعی باقی مانده اند ، آیا دعوی برادر من درست است و معامله من فضولی بوده ؟
با تشکر
باسلام. شما در واقع سهم خود را با مادرتان در زمان حیات ایشان معاوضه نموده اید و در واقع به عنوان مالک سهم خود را منتقل نموده اید. لذا معامله شما فضولی نبوده و دعوای برادر شما رد خواهد شد. البته در مقاله حاضر ( ابطال معامله فضولی ) کاملاً این موضوع توضیح داده شده است که می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر این مقاله را مطالعه بفرمائید.
سوال. سلام. من در سال ۱۳۶۲ ملکی را خریداری کردم و در سال ۱۳۸۳ دادخواستی به طرفیت فروشنده به خواسته صدور حکم را به اعلام بطلان معامله به سبب مستحق للغیر بودن مبیع و عدم تنفیذ از ناحیه مالکین اصلی تقدیم دادگاه نمودم و همچنین الزام فروشنده را به پرداخت کلیه خسارات و غرامات وارده تقاضا کردم. الان سوال بنده این است که آیا این دعوا فقط به طرفیت شخص فروشنده امکان پذیر است؟ و اینکه منظور از غرامات وارد به مشتری چیست؟
با سلام. اولاً اگر فروشنده در قسمتی از ملک مالک بوده، معامله نسبت به سهم مشارالیه صحیح خواهد بود، ولی فروشنده می تواند از باب خیار تبعض صفقه تقاضای فسخ معامله را در این قسمت بنماید.
ثانیاً؛ تقدیم دادخواست به طرفیت اشخاص دیگر غیر از فروشنده ضرورت ندارد و در صورتی که مشتری جاهل بوده باشد، دادگاه بدواً برای تعیین غرامات موضوع را به کارشناس ارجاع و پس از وصول نظریه کارشناس، حکم بر ابطال معامله ( در قسمتی که مستحق للغیر درآمده) و استرداد ثمن و پرداخت غرامات صادر می کند.
سلام. بنده ملکی داشتم که به شخصی وکالت داده بودم برای امور اداری. چون ایران نبودم ایشان در غیاب بنده با اون وکالتنامه اقدام به فروش ملک بنده نموده الان چه کار می توانم انجام دهم؟
با سلام. در صورتیکه وکالتنامه شما صرفاً جهت انجام امور اداری باشد و حق فروش و تنظیم مبایعه نامه به ایشان داده نشده باشد معامله فضولی است و شما می توانید هم دعوای کیفری اقامه نمائید و هم دعوای حقوقی.
سلام. پدر بنده حدود ۲۰ سال پیش فوت کرده و ما طی تقسیم نامه اموال ایشان را تقسیم کردیم اما از همان زمان زمین ها دست برادرم بود و کار می کرد تازگی متوجه شدم که بخشی از زمین را که مال من بوده فروخته الان می توانم معامله را باطل کنم؟
با سلام. بله شما می توانید ابطال معامله را به جهت فضولی بودن بخواهید.
سلام وقت بخیر خسته نباشید
سوالی داشتم ممنون اگه راهنمایی بفرمایید
شخصی از طریق معامله فضولی متعدد زمین بنده را تصرف کرده
برای خلع ید آیا دادخواست ابطال معامله فضولی (به طرفیت کل اشخاص) به همراه خلع ید باید ارائه داد
یا خلع ید به تنهایی کافی است
سلام بله دعوای اعلام بطلان معامله فضولی و خلع ید و اجرت المثل را همزمان در یک دادخواست میتوانید مطرح کنید.
سلام. بنده یک زمینی رو از فردی خریداری کردم که بعد از معامله فهمیدم زمین به نام برادر این آقا بوده و در زمان انعقاد معامله از این قضیه اطلاعی نداشتم. سند زمین هنگام خرید در رهن بانک بود و قرار شد تا وقتی سند از رهن بانک خارج نشده ایشان اقدامی جهت وصول چک آخر نکنند. بنده از ایشون به عنوان فروش مال غیر شکایت کردم. در دادگاه برادر این آقا گفتند که از معامله آگاهی داشتند و زمین خودشون رو با برادرشون معاوضه کردند و هیچ سندی بابت این معاوضه ارائه ندادند و فقط در صورتجلسه ذکر کردند که زمین رو با برادرشون معاوضه کردند. می خواستم ببینم الان بنده چه کاری می تونم انجام بدم؟
باسلام. با توجه به اینکه مالک اصلی اقرار نموده که راضی به انجام معامله می باشد بنابراین معامله شما صحیح بوده و این موضوع کاملا به نفع شما می باشد و چنانچه ایشان نسبت به فک رهن اقدام ننماید شما می توانید الزام ایشان را به فک رهن از دادگاه بخواهید.
سلام. بنده ملکی را از فردی خریداری کردم که الان ۵ سال از آن معامله میگذره. بعد از ۵ سال متوجه شدم که ملک به نام همسر اون فرد بوده. با ایشان که صحبت کردم رضایت داشتند ولی درخواست مبلغ اضافه تری داشتند. می خواستم ببینم الان بعد از گذشت چند سال ایشان می تونن همچین درخواستی داشته باشند؟ چگونه باید پیگیری بکنم؟
باسلام. با توجه به اینکه مورد معامله متعلق به دیگری است معامله فضولی بوده و مالک باید آن را قبول نماید در غیر اینصورت معامله شما باطل می گردد.
باسلام. بنده از برادرم یک وکالت در فروش برای زمینی که داشتند گرفتم و قرار شد که من این زمین را با وکالتی که به من دادند بفروشم و کل مبلغ را به ایشان انتقال دهم. یک خریدار پیدا کردم و نصف پول را هم گرفتم و قرار شد نصف دیگر را بعد از سند زدن به من بدهد ولی ایشون برای سند زدن بنده رو معطل کردن و از اونجایی که برادرم به کل مبلغ زمین احتیاج داشت زمین را به یک خریدار دیگری که خودش پیدا کرده بود فروخت. الان می خواستم ببینم کدوم معامله صحیح است و چیکار باید کرد؟
باسلام. با توجه به اینکه شما از مالک وکالت داشتید و ملک را طبق اختیاراتی که داشتید فروخته اید معامله شما صحیح بوده و برادرتان حق نداشته ملک را مجدد به شخص دیگری بفروشد و خریدار در مبایعه نامه شما می تواند علیه ایشان شکایت انتقال مال غیر مطرح نماید.
سلام. بنده در تاریخ ۴/۵/۹۹ ملکی را خریداری کردم که ابتدا در یک برگه عادی مشخصات طرفین و مبلغ ثمن را نوشتیم و در همان زمان بنده ۲۰۰ میلیون تومان پرداخت کردم قرار شد ۴ روز بعد الباقی ثمن را به صورت یکجا پرداخت کنم و مبایعه نامه با کد رهگیری تنظیم کنیم. همچنین نوشته بودیم چنانچه در آن روز من حاضر نشدم مبلغ ۲۰۰ میلیون بابت خسارت پرداخت کنم که من در آن روز نتوانستم پول را فراهم کنم و چند روزی مهلت خواستم که فروشنده یک هفته بعد ملک را به شخص دیگری فروخت و سند رسمی هم به نام او منتقل کرد من شکایت کیفری انتقال مال غیر مطرح کردم که رد شد الان می خواستم ببینم چه دعوایی باید مطرح کنم؟
باسلام. از سوال شما می توان اینگونه برداشت نمود که قرارداد شما وعده بیع بوده و شرط شده بود چنانچه شما ۴ روز پس از این قرارداد (قولنامه) حاضر شوید و تمامی ثمن را پرداخت نمائید مبایعه نامه اصلی تنظیم می گردد و چون شما در روز مقرر حضور نیافتید فروشنده این اختیار را داشته که ملک را به شخص دیگری بفروشد و مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان شما نیز بابت خسارت متعلق به فروشنده می باشد.
سلام. بنده سال ۸۵ یک قطعه زمینی به مساحت ۱۰ هزار متر مربع را خریداری کردم که در مبایعه نامه اشتباها نوشته شده هزار متر مربع و تمام پول را پرداخت کردم اما به تازگی متوجه شدم زمین جزء اراضی ملی می باشد. به فروشنده مراجعه کردم می گوید اطلاعی از ملی شدن نداشته و حاضر است مبلغ ثمن را به من برگرداند می خواستم ببینم آیا می توانم مبلغ ثمن را به نرخ روز از ایشان مطالبه کنم؟
باسلام. با توجه به اینکه مبیع مستحق للغیر بوده است شما می توانید خسارات ناشی از کاهش ارزش پول خود را طبق نظر کارشناس مطالبه نمائید.
سلام و عرض ادب
شرمنده مزاحم حضور میشم
جسارتا یک سوال حقوقی داشتم از حضورتون و درخواست دارم اگه برای این مشکل بنده وکیلی در نظر دارید به بنده معرفی بفرمایید.
زمینی رو سال ۹۴ در تنکابن از فردی بنام ش.م که خودش صاحب مشاورین املاک بود خریدم. بصورت قولنامه ای.
بعد مهر شورای روستا رو هم گرفتم و چند ماه بعد سند تک برگ رو هم اقدام کردم و گرفتم. قیمت اون زمین ها الان حدود ۳۰ برابر شده.
الان فردی پیدا شده بنام آقای م.م که ادعا داره فروشنده ی اولیه مجموعه ی اون زمین ها به فردی که من از ایشون خریدم یعنی آقای ش.م هستند (زمین من هم جزئی از اون هاست). ایشون یعنی آقای م.م پارسال یعنی ۹۹ شکایت کرده که مبلغ معامله رو کامل نگرفته و طبق قولنامه ای که داشتند، معاملشون فسخه. (گویا در معامله این حق فسخ در صورت عدم پرداخت کامل ثمنمعامله برای فروشنده حفظ شده است.)
و بعد رفتن و ورودی زمین ها رو دیوار کشیده.
در ادامه هم دادگاه بدوی و حتی تجدید نظر به نفع ایشون یعنی آقای م.م حکم صادر کرده. بر این اساس سند های من که شش دانگ هم هستند باطل میشه.
البته آقای ش.م به دیوان هم اعتراض زده که معلوم نیست جوابش اومده یا نه.
ضمنا ایشون یعنی آقای ش.م هیچ کدوم از دادگاه ها رو حضور پیدا نکرده. گویا الان هم فراریه.
اولا بصورت کلی آیا اگر رای دیوان هم به نفع م.م باشه، امیدی هست که بتونم زمین ها رو دوباره پس بگیرم؟ به نظرتون شکایتی انجام بدم؟ بنظرم اگر عدوانی کنم دیگه سخته به زمینها برسم. نهایتا به پول خریدم که خیلی ناچیزه میرسم.
ضمنا آیا مشکوک نیست که چرا آقای م.م پس از چندین سال پیداشون شده؟ اگه گناه نکنم، من حتی شک دارم که اینها باهم دست به یکی و تبانی کرده اند و می خوان با این داستان زمین ها رو دوباره صاحب بشن. حالا یا از همون اول و سال های ۹۰ یا ۹۱ برنامه چیدن یا پارسال به فکرشون رسیده.
لطفا اگر فکر میکنید ممکنه به نتیجه ای برسم یک وکیل خبره که تبانی هم کار کرده باشند معرفی بفرمایید.
ضمنا زمین ها در تنکابن هستند و خودم ساکن تبریزم.
متشکرم و شرمنده مزاحم حضورتون شدم
شرمنده یک سوال یادم رفت از حضورتون بپرسم.
آیا اگه تبانی کرده باشن، زمین ها بهم برمیگرده؟ چون فکر کنم فروشنده اولیه یا همون م.م واقعا صاحب زمین هاست
و اینکه ایشون که رای قطعی تجدید نظر به نفعشون شده، میتونه تا زمانی که رای دیوان بیاد زمین ها رو بفروشه؟
سلام احتمال اینکه ممکن هست کلاهبرداری و تبانی باشد بله وجود دارد
مدارک شما باید حتما بررسی شود
سلام اگر در معامله فضولی خریدار ازفضولی بودن معامله آگاهی داشته باشد. آیا باز هم در صورت باطل شدن معامله می تواند از فضول خسارت دریافت کند یا قاضی او را شریک جرم می داند؟ ممنون
سلام خیر مطالبه خسارت تنها در صورتی امکانپذیر است که اصیل از فضولی بودن معامله بی اطلاع بوده باشد .