ابطال معامله فضولی

  1. صفحه اصلی
  2. دپارتمان های حقوقی تخصصی
  3. مقالات دعاوی ملکی
  4. دعاوی ابطال و فسخ معامله
  5. ابطال معامله فضولی

تصرف در ملک مختص به مالک و ماذون از قبل او می باشد؛ بنابراین هر کس به جز مالک و نماینده قانونی او اقدام به انعقاد قرارداد راجع به عین یا منفعت ملکی نماید، معامله مزبور فضولی و غیر نافذ است. اگر معامله مزبور از سوی مالک تنفیذ شود، صحیح و در غیر این صورت باطل است. در فرض رد معامله از سوی مالک و جهت تثبیت بطلان چنین معامله ای نزد دادگاه، مالک می تواند با تقدیم دادخواستی، ابطال معامله فضولی را تقاضا نماید.

ابطال معامله فضولی
ابطال معامله فضولی

موارد ابطال معامله فضولی

به طور کلی انعقاد معامله از سوی غیر مالک، فضولی محسوب می شود. همچنین در صورتی که وکیل یا نماینده مالک با خروج از حدود اختیارات خود، اقدام به انعقاد معامله نمایند نیز، اقدام وکیل یا نماینده فضولی است. برای مثال وکیلی که پس از عزل خود توسط مالک، معامله ای را منعقد نموده و یا در زمان معامله، علی رغم وجود تکلیف قانونی، غبطه و صلاح موکل را رعایت نکرده، فضول محسوب می شود. اگر وکیل در فروش، از حدود اذن موکل که در قرارداد معین شده تجاوز کند، اقدامات وی فضولی است و صرف داشتن وکالت، موجب نفوذ اقدامات خارج از اذن وکیل نخواهد بود.

در چنین مواردی معامله، فضولی و غیر نافذ است. اگر مالک، معامله فضولی را قبول و تنفیذ کند، معامله صحیح و در صورت رد معامله فضولی از سوی مالک، اقدامات صورت گرفته از سوی شخص فضول باطل است. بنابراین معامله فضولی از ابتدا باطل نیست و پس از رد مالک یا قائم مقام او، باطل خواهد شد.

رد معامله فضولی توسط مالک

مالک و قائم مقام او حق تنفیذ یا رد معامله فضولی را دارند. در صورت تنفیذ، معامله صحیح و واجد کلیه آثار حقوقی خود می باشد؛ اما در صورت رد، معامله از ابتدا باطل تلقی می شود؛ حتی اگر رد معامله فضولی چندین سال بعد از تاریخ انعقاد معامله باشد.

همچنین حضور مالک در زمان انعقاد معامله فضولی، موجب صحت اقدامات فضول نخواهد بود؛ حتی اگر مالک علی رغم حضور در مجلس عقد، سکوت کرده و نارضایتی خود را اعلام نکند.

اگر مالک پس از اطلاع از وقوع معامله به صورت فضولی، آن را نپذیرد، می تواند رد معامله را از طریق ارسال اظهارنامه رسمی اعلام نماید و به منظور تثبیت بطلان قرارداد نزد مرجع صالح، مبادرت به طرح دعوای ابطال معامله فضولی نماید.

البته مالک ملزم به اعلام اراده خود مبنی بر رد معامله فضولی نیست و می تواند نارضایتی خود را به صورت ضمنی اعلام کند. برای مثال اقدام مالک در انتقال منافع یا عین ملک موضوع معامله فضولی به شخص ثالث، انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به همان ملک و … می تواند موید رد معامله فضولی از سوی مالک باشد.

ضمنا مالک ملزم به اعلام رد یا تنفیذ، بلا فاصله پس از اطلاع از وقوع معامله فضولی نیست و می تواند اعلام اراده خود را به تاخیر بیاندازد و الزام مالک به رد یا تنفیذ معامله فضولی فاقد وجاهت قانونی است. در چنین شرایطی اگر طرف معامله با فضول، نسبت به فضولی بودن معامله جاهل باشد و تاخیر مالک در تنفیذ یا رد معامله فضولی موجب اضرار به حقوق او باشد، می تواند معامله را فسخ کند.

در صورت فوت یا حجر مالک پیش از اعلام قبول یا رد معامله فضولی، حق تنفیذ یا رد با ورثه یا قیم است.

مسئول خسارات وارده به ملک موضوع معامله فضولی

در صورتی که فضول، ملک را به تصرف خریدار داده باشد و مالک، معامله را رد کند، جبران خسارات وارده بر ملک بر عهده خریدار متصرف است. همچنین خریدار مکلف است اجرت المثل ایام تصرف را نیز به مالک بپردازد. اگر خریدار، ملک را تحت تصرف خود نگرفته باشد، نسبت به خسارات وارده بر ملک مسئولیتی نخواهد داشت؛ به عبارتی ضمان عین و منفعت موکول به تصرف است.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال معامله فضولی

دعوای ابطال معامله فضولی، دعوای مالک است علیه فضول و خریدار که در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.

نحوه اجرای رای ابطال معامله فضولی

حکم دادگاه مبنی بر ابطال معامله فضولی فاقد جنبه اجرایی است. بنابراین صدور اجرائیه در این دعوا موضوعیت ندارد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 10 امتیاز: 3.4)

22 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید

  • سلام اگر در معامله فضولی خریدار ازفضولی بودن معامله آگاهی داشته باشد. آیا باز هم در صورت باطل شدن معامله می تواند از فضول خسارت دریافت کند یا قاضی او را شریک جرم می داند؟ ممنون

    پاسخ
    • سلام خیر مطالبه خسارت تنها در صورتی امکانپذیر است که اصیل از فضولی بودن معامله بی اطلاع بوده باشد .

      پاسخ
  • سلام و عرض ادب
    شرمنده مزاحم حضور میشم
    جسارتا یک سوال حقوقی داشتم از حضورتون و درخواست دارم اگه برای این مشکل بنده وکیلی در نظر دارید به بنده معرفی بفرمایید.
    زمینی رو سال ۹۴ در تنکابن از فردی بنام ش.م که خودش صاحب مشاورین املاک بود خریدم. بصورت قولنامه ای.
    بعد مهر شورای روستا رو هم گرفتم و چند ماه بعد سند تک برگ رو هم اقدام کردم و گرفتم. قیمت اون زمین ها الان حدود ۳۰ برابر شده.

    الان فردی پیدا شده بنام آقای م.م که ادعا داره فروشنده ی اولیه مجموعه ی اون زمین ها به فردی که من از ایشون خریدم یعنی آقای ش.م هستند (زمین من هم جزئی از اون هاست). ایشون یعنی آقای م.م پارسال یعنی ۹۹ شکایت کرده که مبلغ معامله رو کامل نگرفته و طبق قولنامه ای که داشتند، معاملشون فسخه. (گویا در معامله این حق فسخ در صورت عدم پرداخت کامل ثمن‌معامله برای فروشنده حفظ شده است.)
    و بعد رفتن و ورودی زمین ها رو دیوار کشیده.

    در ادامه هم دادگاه بدوی و حتی تجدید نظر به نفع ایشون یعنی آقای م.م حکم صادر کرده. بر این اساس سند های من که شش دانگ هم هستند باطل میشه.
    البته آقای ش.م به دیوان هم اعتراض زده که معلوم نیست جوابش اومده یا نه.
    ضمنا ایشون یعنی آقای ش.م هیچ کدوم از دادگاه ها رو حضور پیدا نکرده. گویا الان هم فراریه.

    اولا بصورت کلی آیا اگر رای دیوان هم به نفع م.م باشه، امیدی هست که بتونم زمین ها رو دوباره پس بگیرم؟ به نظرتون شکایتی انجام بدم؟ بنظرم اگر عدوانی کنم دیگه سخته به زمینها برسم. نهایتا به پول خریدم که خیلی ناچیزه میرسم.

    ضمنا آیا مشکوک نیست که چرا آقای م.م پس از چندین سال پیداشون شده؟ اگه گناه نکنم، من حتی شک دارم که اینها باهم دست به یکی و تبانی کرده اند و می خوان با این داستان زمین ها رو دوباره صاحب بشن. حالا یا از همون اول و سال های ۹۰ یا ۹۱ برنامه چیدن یا پارسال به فکرشون رسیده.
    لطفا اگر فکر میکنید ممکنه به نتیجه ای برسم یک وکیل خبره که تبانی هم کار کرده باشند معرفی بفرمایید.
    ضمنا زمین ها در تنکابن هستند و خودم ساکن تبریزم.
    متشکرم و شرمنده مزاحم حضورتون شدم
    شرمنده یک سوال یادم رفت از حضورتون بپرسم.
    آیا اگه تبانی کرده باشن، زمین ها بهم برمیگرده؟ چون فکر کنم فروشنده اولیه یا همون م.م واقعا صاحب زمین هاست
    و اینکه ایشون که رای قطعی تجدید نظر به نفعشون شده، میتونه تا زمانی که رای دیوان بیاد زمین ها رو بفروشه؟

    پاسخ
    • سلام احتمال اینکه ممکن هست کلاهبرداری و تبانی باشد بله وجود دارد
      مدارک شما باید حتما بررسی شود

      پاسخ
  • سلام. بنده سال 85 یک قطعه زمینی به مساحت 10 هزار متر مربع را خریداری کردم که در مبایعه نامه اشتباها نوشته شده هزار متر مربع و تمام پول را پرداخت کردم اما به تازگی متوجه شدم زمین جزء اراضی ملی می باشد. به فروشنده مراجعه کردم می گوید اطلاعی از ملی شدن نداشته و حاضر است مبلغ ثمن را به من برگرداند می خواستم ببینم آیا می توانم مبلغ ثمن را به نرخ روز از ایشان مطالبه کنم؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      ژانویه 30, 2022 4:40 ب.ظ

      باسلام. با توجه به اینکه مبیع مستحق للغیر بوده است شما می توانید خسارات ناشی از کاهش ارزش پول خود را طبق نظر کارشناس مطالبه نمائید.

      پاسخ
  • سلام. بنده در تاریخ 4/5/99 ملکی را خریداری کردم که ابتدا در یک برگه عادی مشخصات طرفین و مبلغ ثمن را نوشتیم و در همان زمان بنده 200 میلیون تومان پرداخت کردم قرار شد 4 روز بعد الباقی ثمن را به صورت یکجا پرداخت کنم و مبایعه نامه با کد رهگیری تنظیم کنیم. همچنین نوشته بودیم چنانچه در آن روز من حاضر نشدم مبلغ 200 میلیون بابت خسارت پرداخت کنم که من در آن روز نتوانستم پول را فراهم کنم و چند روزی مهلت خواستم که فروشنده یک هفته بعد ملک را به شخص دیگری فروخت و سند رسمی هم به نام او منتقل کرد من شکایت کیفری انتقال مال غیر مطرح کردم که رد شد الان می خواستم ببینم چه دعوایی باید مطرح کنم؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      فوریه 6, 2022 5:13 ب.ظ

      باسلام. از سوال شما می توان اینگونه برداشت نمود که قرارداد شما وعده بیع بوده و شرط شده بود چنانچه شما 4 روز پس از این قرارداد (قولنامه) حاضر شوید و تمامی ثمن را پرداخت نمائید مبایعه نامه اصلی تنظیم می گردد و چون شما در روز مقرر حضور نیافتید فروشنده این اختیار را داشته که ملک را به شخص دیگری بفروشد و مبلغ 200 میلیون تومان شما نیز بابت خسارت متعلق به فروشنده می باشد.

      پاسخ
  • باسلام. بنده از برادرم یک وکالت در فروش برای زمینی که داشتند گرفتم و قرار شد که من این زمین را با وکالتی که به من دادند بفروشم و کل مبلغ را به ایشان انتقال دهم. یک خریدار پیدا کردم و نصف پول را هم گرفتم و قرار شد نصف دیگر را بعد از سند زدن به من بدهد ولی ایشون برای سند زدن بنده رو معطل کردن و از اونجایی که برادرم به کل مبلغ زمین احتیاج داشت زمین را به یک خریدار دیگری که خودش پیدا کرده بود فروخت. الان می خواستم ببینم کدوم معامله صحیح است و چیکار باید کرد؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      فوریه 10, 2022 12:58 ب.ظ

      باسلام. با توجه به اینکه شما از مالک وکالت داشتید و ملک را طبق اختیاراتی که داشتید فروخته اید معامله شما صحیح بوده و برادرتان حق نداشته ملک را مجدد به شخص دیگری بفروشد و خریدار در مبایعه نامه شما می تواند علیه ایشان شکایت انتقال مال غیر مطرح نماید.

      پاسخ
  • سلام. بنده ملکی را از فردی خریداری کردم که الان 5 سال از آن معامله میگذره. بعد از 5 سال متوجه شدم که ملک به نام همسر اون فرد بوده. با ایشان که صحبت کردم رضایت داشتند ولی درخواست مبلغ اضافه تری داشتند. می خواستم ببینم الان بعد از گذشت چند سال ایشان می تونن همچین درخواستی داشته باشند؟ چگونه باید پیگیری بکنم؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      فوریه 14, 2022 4:21 ب.ظ

      باسلام. با توجه به اینکه مورد معامله متعلق به دیگری است معامله فضولی بوده و مالک باید آن را قبول نماید در غیر اینصورت معامله شما باطل می گردد.

      پاسخ
  • سلام. بنده یک زمینی رو از فردی خریداری کردم که بعد از معامله فهمیدم زمین به نام برادر این آقا بوده و در زمان انعقاد معامله از این قضیه اطلاعی نداشتم. سند زمین هنگام خرید در رهن بانک بود و قرار شد تا وقتی سند از رهن بانک خارج نشده ایشان اقدامی جهت وصول چک آخر نکنند. بنده از ایشون به عنوان فروش مال غیر شکایت کردم. در دادگاه برادر این آقا گفتند که از معامله آگاهی داشتند و زمین خودشون رو با برادرشون معاوضه کردند و هیچ سندی بابت این معاوضه ارائه ندادند و فقط در صورتجلسه ذکر کردند که زمین رو با برادرشون معاوضه کردند. می خواستم ببینم الان بنده چه کاری می تونم انجام بدم؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      فوریه 23, 2022 1:14 ب.ظ

      باسلام. با توجه به اینکه مالک اصلی اقرار نموده که راضی به انجام معامله می باشد بنابراین معامله شما صحیح بوده و این موضوع کاملا به نفع شما می باشد و چنانچه ایشان نسبت به فک رهن اقدام ننماید شما می توانید الزام ایشان را به فک رهن از دادگاه بخواهید.

      پاسخ
  • سلام وقت بخیر خسته نباشید
    سوالی داشتم ممنون اگه راهنمایی بفرمایید
    شخصی از طریق معامله فضولی متعدد زمین بنده را تصرف کرده
    برای خلع ید آیا دادخواست ابطال معامله فضولی (به طرفیت کل اشخاص) به همراه خلع ید باید ارائه داد
    یا خلع ید به تنهایی کافی است

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      می 10, 2022 1:29 ب.ظ

      سلام بله دعوای اعلام بطلان معامله فضولی و خلع ید و اجرت المثل را همزمان در یک دادخواست میتوانید مطرح کنید.

      پاسخ
  • سلام. پدر بنده حدود 20 سال پیش فوت کرده و ما طی تقسیم نامه اموال ایشان را تقسیم کردیم اما از همان زمان زمین ها دست برادرم بود و کار می کرد تازگی متوجه شدم که بخشی از زمین را که مال من بوده فروخته الان می توانم معامله را باطل کنم؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      ژوئن 15, 2022 12:27 ب.ظ

      با سلام. بله شما می توانید ابطال معامله را به جهت فضولی بودن بخواهید.

      پاسخ
  • سلام. بنده ملکی داشتم که به شخصی وکالت داده بودم برای امور اداری. چون ایران نبودم ایشان در غیاب بنده با اون وکالتنامه اقدام به فروش ملک بنده نموده الان چه کار می توانم انجام دهم؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      جولای 19, 2022 3:56 ب.ظ

      با سلام. در صورتیکه وکالتنامه شما صرفاً جهت انجام امور اداری باشد و حق فروش و تنظیم مبایعه نامه به ایشان داده نشده باشد معامله فضولی است و شما می توانید هم دعوای کیفری اقامه نمائید و هم دعوای حقوقی.

      پاسخ
  • سوال. سلام. من در سال 1362 ملکی را خریداری کردم و در سال 1383 دادخواستی به طرفیت فروشنده به خواسته صدور حکم را به اعلام بطلان معامله به سبب مستحق للغیر بودن مبیع و عدم تنفیذ از ناحیه مالکین اصلی تقدیم دادگاه نمودم و همچنین الزام فروشنده را به پرداخت کلیه خسارات و غرامات وارده تقاضا کردم. الان سوال بنده این است که آیا این دعوا فقط به طرفیت شخص فروشنده امکان پذیر است؟ و اینکه منظور از غرامات وارد به مشتری چیست؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      جولای 30, 2022 1:42 ب.ظ

      با سلام. اولاً اگر فروشنده در قسمتی از ملک مالک بوده، معامله نسبت به سهم مشارالیه صحیح خواهد بود، ولی فروشنده می تواند از باب خیار تبعض صفقه تقاضای فسخ معامله را در این قسمت بنماید.
      ثانیاً؛ تقدیم دادخواست به طرفیت اشخاص دیگر غیر از فروشنده ضرورت ندارد و در صورتی که مشتری جاهل بوده باشد، دادگاه بدواً برای تعیین غرامات موضوع را به کارشناس ارجاع و پس از وصول نظریه کارشناس، حکم بر ابطال معامله ( در قسمتی که مستحق للغیر درآمده) و استرداد ثمن و پرداخت غرامات صادر می کند.

      پاسخ

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست