مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از مستاجر پس از انقضاء مدت اجاره

موضوع رای: مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از مستاجر پس از انقضاء مدت اجاره

شرح پرونده: خواهان، منافع ملک تجاری خود را به موجب عقد اجاره به خوانده واگذار نموده است که مدت اجاره مذکور در تاریخ 18/08/1382 به پایان رسیده است.

با توجه به اینکه قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 بوده و با انقضاء مدت پایان می یابد، خواهان اقدام به اخذ دستور تخلیه نموده که این دستور در تاریخ 20/08/1382 به خوانده ابلاغ شده است. علی رغم ابلاغ دستور تخلیه، عین مستاجره از 20/08/1382 تا 27/11/1388 نیز در تصرف خوانده بوده است.

خواهان مدعی است حضور خوانده در این مدت در عین مستاجره بدون رضایت او بوده و به همین جهت، اجرت المثل این ایام را مطالبه نموده است که موضوع، جهت تعیین میزان دقیق اجرت المثل به کارشناس ارجاع شده است. کارشناس در نظریه ابرازی خود، میزان اجرت المثل را 620،000،000 ریال اعلام نموده است.

دادگاه وضعیت ثبتی ملک موضوع دعوا را استعلام نموده و با بررسی اسناد و مدارک مستند دعوا ، پس از احراز مالکیت خواهان و تصرفات خوانده در ملک بعد از انقضاء مدت اجاره بدون رضایت خواهان، دعوای مطروحه را وارد دانسته و حکم به پرداخت اجرت المثل علیه خوانده به میزان قیمت کارشناسی شده صادر نموده است.

لازم به ذکر است خوانده علی رغم ابلاغ زمان رسیدگی در هیچ یک از جلسات دادگاه اصالتا یا وکالتا حاضر نشده و هیچ گونه دفاعی، کتبا یا شفاها به عمل نیاورده است؛ بنابراین رای مذکور به صورت غیابی صادر شده است.

محکوم علیه بدوی اقدام به واخواهی از دادنامه صادره نموده که در همان شعبه مورد رسیدگی قرار گرفته است.

 واخواه در دفاعیات خود که به دادگاه تقدیم نموده اظهارداشته با توجه به ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، در صورتی که ‌موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و ‌تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.

واخوانده علی رغم صدور دستور تخلیه اقدامی در جهت پرداخت سرقفلی واخواه به عمل نیاورده و نهایتا در تاریخ 14/05/1388، مبلغ سرقفلی را نزد اجرای احکام دادگستری تودیع نموده است؛ فلذا واخوانده مستحق دریافت اجرت المثل این مدت نمی باشد.

شعبه رسیدگی کننده ضمن قبول واخواهی، دفاعیات واخواه را وارد دانسته و حکم به بی حقی خواهان نسبت به اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ 20/08/1382 تا 14/05/1388 صادر نموده است. با توجه به اینکه خوانده تا تاریخ 28/11/1388 در عین مستاجره متصرف بوده، نسبت به پرداخت اجرت المثل از تاریخ 14/05/1388 تا 28/11/1388 محکوم می شود.

خواهان و خوانده بدوی، هر دو اقدام به تجدیدنظر خواهی از رای صادره نمودند و پرونده جهت رسیدگی به شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان تهران ارجاع شد.

دادگاه تجدیدنظر، اعتراض خواهان بدوی نسبت به تقلیل میزان اجرت المثل را رد نموده، چرا که استدلال مندرج در رای دادگاه بدوی در خصوص تاخیر در پرداخت سرقفلی و عدم استحقاق نسبت به اجرت المثل این ایام، منطبق بر مقررات قانونی و کاملا موجه بوده است.

همچنین در مورد اعتراض خوانده بدوی نسبت به نظر کارشناس در مورد میزان اجرت المثل ملک موضوع دعوا، دادگاه تجدیدنظر اعلام نموده نظریه کارشناس کاملا منطبق با اوضاع و احوال قضیه بوده و در تمام مراحل نیز از اعتراض طرفین دعوا مصون مانده است و خوانده بدوی نیز در دادخواست واخواهی خود هیچ گونه اعتراضی به نظریه کارشناسی نداشتند. بنابراین اعتراضات به عمل آمده مورد توجه دادگاه تجدیدنظر قرار نگرفته و دادنامه تجدیدنظر خواسته عینا تایید شده است.

شرح رای: مهم ترین مساله در خصوص حقوق و تکالیف موجر و مستاجر، تعیین قانون حاکم بر قرارداد اجاره است. قراردادهای اجاره که پس از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 منعقد شده و واجد شرایط مذکور در ماده 2 باشند، تابع قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 خواهند بود. ماده 2 قانون مزبور اشعار می دارد : قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌ امضای موجر و مستاجر برسد و به ‌وسیله دونفر افراد مورد‌ اعتماد طرفین به ‌عنوان شهود گواهی گردد. در پرونده مطروحه شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 بر قرارداد اجاره محرز است.

طبق مقررات قانون مدنی، عقد اجاره عقدی موقت است و عدم تعیین مدت در این قرارداد از موجبات بطلان محسوب می شود. ضمنا به موجب ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 نیز عقد اجاره به محض انقضاء مدت، منحل شده و مستاجر به درخواست موجر باید عین مستاجره را تخلیه نماید؛ در غیر این صورت مسئول اجرت المثل ایام تصرف خواهد بود.

از طرف دیگر ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، تکلیف مستاجر به تخلیه عین مستاجره را منوط به استرداد مبلغ ودیعه یا تضمینات متعلق به مستاجر از طرف موجر می داند. به حکم این ماده، در صورتی که مستاجر، وجه یا سندی را به عنوان تضمین، وثیقه یا ودیعه به موجر داده باشد، تا زمانی که این مبلغ یا سند به مستاجر مسترد نشده است، مستاجر می تواند از تخلیه عین مستاجره امتناع نماید. به عبارت دیگر برای درخواست تخلیه ملک توسط موجر علاوه بر انقضاء مدت مذکور در عقد اجاره، استرداد وجه یا سند مزبور نیز ضروری است.

از آنجا که امتناع مستاجر از تخلیه ملک علی رغم انقضاء مدت، مستند به ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 بوده، مسئولیتی جهت پرداخت اجرت المثل ایام امتناع از تخلیه نخواهد داشت؛ چراکه عدم تخلیه مستند به اقدام موجر بوده و اقدام موجر نباید موجبی برای دریافت اجرت المثل توسط وی باشد.

همانطور که در رای مطروحه مورد اشاره واقع شده، دادگاه موجر را نسبت به زمانی که سرقفلی مستاجر پرداخت نشده، مستحق اجرت المثل ندانسته است.

ضمنا تعیین ارزش نظریه کارشناسی با دادگاه رسیدگی کننده می باشد. هر چند دادگاه الزامی به قبول نظر کارشناس ندارد، اما در صورتی که نظر کارشناس مطابق با اوضاع و احوال مسلم بوده و طرفین نیز نسبت به آن اعتراض موثری به عمل نیاورده باشند، دادگاه می تواند نظریه کارشناس را مستند رای خود قرار دهد.

طرفین حق دارند ظرف هفت روز از تاریخ ابلاغ نظریه کارشناسی، اعتراض خود را اعلام نمایند؛ مگر آنکه به نحو مقتضی اثبات نمایند از وصول نظریه کارشناسی مطلع نبوده اند.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 0 امتیاز: 0)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست