خلع ید ، دعوای مالک رسمی مال غیرمنقول علیه متصرف غیر قانونی ست. اگر کسی ملکی را بدون اینکه حقی بر آن داشته باشد و بدون رضایت مالک تصرف کند غاصب محسوب و ضامن عین و منافع ملک میباشد. مالک رسمی ملک میتواند از طریق دادخواست، خلع ید غاصب و اجرت‌المثل مدت زمان تصرف را بخواهد.

چه کسی میتواند دادخواست خلع ید بدهد؟

خواهان این دعوا فقط مالک رسمی ملک است؛ یعنی شخصی که سند رسمی ملک به نام او صادر شده است. خوانده نیز متصرف ملک است که من غیر حق، مال را در تصرف خود دارد. ممکن است متصرفین غیر قانونی متعدد باشند که در این صورت دادخواست باید علیه همه آنها مطرح شود.

دعوای خلع ید مستند به سند عادی

چنانچه ملکی سند رسمی نداشته باشد یا در اصل مالکیت ملک اختلاف وجود داشته باشد، طرح دعوای خلع ید قابل استماع نیست. در چنین موردی، خواهان باید ابتدائا اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی نموده و پس از دریافت سند رسمی به نام خود، دادخواست خلع ید را تقدیم کند. تقاضای رسیدگی به اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی با خلع ید در یک دادخواست بلامانع است.

خلع ید از ملک مشاع

شریک یا شرکای یک ملک مشاع نیز میتوانند علیه شریک یا شرکای دیگر دادخواست خلع ید بدهند.

در مورد مالکیت مشاعی توجه به این نکته ضروری ست که حق مالکیت هر شریک در تمام قسمت‌های ملک مشاع منتشر است؛ یعنی ذره ذره ملک مشاع در ملکیت تمام شرکاست و هیچ قسمتی از ملک وجود ندارد که فقط متعلق به یکی از شرکا باشد. به همین دلیل تصرف در تمام قسمت‌های مال مشاع مستلزم رضایت همه شرکاست.

در صورتی که حتی یک شریک راضی به تصرف سایر شرکا در ملک نباشد، میتواند خلع ید متصرفان را از دادگاه بخواهد.

نکته قابل توجه درمورد خلع ید از ملک مشاع در مرحله اجرای رای است. مطابق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، برای خلع ید از ملک مشاع، از کل ملک خلع ید میشود اما ملک به تصرف محکوم‌له نیز داده نمیشود.

دلیل این موضوع نیز همان انتشار حق مالکیت هر شریک در ذرات ملک مشاعی و لزوم رضایت تمام شرکا برای تصرف ملک است.چنانچه محکوم‌له بخواهد ملک را تصرف کند باید قبلا اجازه سایر شرکا را کسب کند.لازم به تذکر است چنانچه بین شرکای ملک مشاع تقسیم‌نامه تنظیم شده باشد، دعوای خلع ید مسموع نیست.

در دعوای خلع ید اثبات چه مورادی ضروری ست؟

اولین موردی که اثبات آن در این دعوا حائز اهمیت است، مالکیت خواهان بر ملک موضوع تصرف است. عدم ارائه سند مثبت مالکیت موجب رد دعواست.(رای وحدت رویه شماره ۶۷۲)

اثبات تصرف خوانده بر ملک نیز بر عهده خواهان است که معمولا با تحقیق محلی و شهادت شهود قابل اثبات است.

رکن دیگر دعوای خلع ید، اثبات غیرقانونی بودن تصرف خوانده است. در صورتی که خوانده بتواند اثبات کند در ملک موضوع دعوا حقی دارد، دعوای خواهان رد میشود. مجددا یادآوری میشود که دعوای خلع ید فقط درمورد اموال غیرمنقول قابل طرح است.

دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است

مهمترین رکن دعوای خلع ید، اثبات مالکیت خواهان بر ملک موضوع دعوا است؛ بنابراین در مواردی که اصل مالکیت، محل مناقشه میباشد، باید پیش از طرح عوای خلع ید، مالکیت خواهان قطعی شود.

هیئت عمومی دیوان عالی کشور نیز در رای وحدت رویه شماره ۶۷۲، این امر را مورد تصریح قرار داده و اشعار میدارد: طرح دعوای خلع ید از زمین، پیش از احراز و اثبات مالکیت مسموع نمیباشد.

تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید

وجوه افتراق خلع ید و تخلیه را به اختصار میتوان در سه مورد تبیین کرد.

اولا که برخلاف خلع ید، دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم درمورد اموال غیرمنقول قابل طرح است.

ثانیا در تخلیه ید، اثبات مالکیت ملک ضروری نیست و صرف مالکیت منافع برای طرح دعوا کفایت میکند. همانطور که اشاره شد اثبات مالکیت ملک ، رکن اساسی دعوای خلع ید میباشد.

اما مهمترین تفاوت این دو در منشا دعوا میباشد. در دعوای تخلیه ید، قراردادی وجود دارد ( اجاره) که مدت آن به پایان رسیده اما متصرف از تخلیه و تحویل ملک امتناع میکند. اما در خلع ید، قراردادی بین مالک و متصرف وجود نداشته است.

تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید

طرح دعوای خلع ید علیه یکی از وراث

مالکیت ورثه بر ماترک، مالکیت مشاعی ست و تصرف در ترکه مستلزم رضایت سایر شرکاست. بنابراین طرح دعوای خلع ید علیه احد از ورثه ممکن و تابع مقررات املاک مشاعی ست.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای خلع ید

با توجه به اینکه مال موضوع دعوای خلع ید غیر منقول است، رسیدگی به دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

این دعوا فاقد جنبه کیفری ست. البته در صورتی که شخصی محکوم به خلع ید از ملک شود و پس از اجرای حکم، مجددا همان ملک را بدون آنکه حقی داشته باشد تصرف کند، مشمول عنوان مجرمانه تصرف عدوانی موضوع ماده ۶۹۳ کتاب پنجم قانون مجازات اسلامی (تعزیرات)  میشود. متصرف در این حالت علاوه بر رفع تجاوز، به شش ماه تا دو سال حبس محکوم خواهد شد.

هزینه دادرسی دعوای خلع ید

هزینه دادرسی این دعوا بر اساس ارزش معاملاتی ملک در هر منطقه محاسبه میشود و تقویم خواسته توسط خواهان در این مورد ملاک نیست.

 ادله اثبات در دعوای خلع ید

سند مالکیت از ادله اجباری برای طرح دعواست؛ اما جهت اثبات سایر ارکان دعوا میتوان به شهادت شهود، تحقیقات محلی، معاینه محل، نظر کارشناس و … استناد کرد.

وضعیت دعوای خلع ید در صورت فوت یکی از خواهان‌ها

چنانچه  دعوای خلع ید از طرف چند نفر اقامه گردد و خواسته هریک از آن ها به تفکیک معین باشد و یکی از خواهان‌ها، در جریان رسیدگی به دعوا فوت نماید، دادرسی جهت تعیین و معرفی جانشین متوفی متوقف میگردد. در صورت عدم شناسایی ورثه خواهان متوفی، رسیدگی به دعوای خلع ید خواهانی که خواسته وی معین است ادامه می یابد و دادرسی نسبت به کسی که فوت شده تا زمان تعیین ورثه او متوقف می شود.

خلع ید علیه ایادی متعاقب

ممکن است شخصی ملک را از متصرف اولیه غصب کند و دیگری، ملک را از تصرف غاصب دوم خارج کند و به همین ترتیب هر غاصبی مال را از غاصب قبلی خود غصب نماید. در این صورت مالک میتواند دادخواست را به طرفیت هریک از غاصبین یا همه آنها مطرح نماید.

آیا حکم خلع ید قابل تجدیدنظر است؟

حکم صادره در دعوای خلع ید ظرف مدت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در مرجع صالح میباشد.

اجرای رای خلع ید

پس از صدور حکم و قطعیت آن، با تقاضای صدور اجرائیه توسط محکوم له، خلع ید اجرا میشود. در صورتیکه محکوم از اجرای حکم دادگاه تمرد کند، ضابطین قضایی اقدام به اجرای حکم خواهند کرد.

اجرای حکم خلع ید نسبت به متصرف بعد از زمان تقدیم دادخواست

در زمان اجرای حکم خلع ید، هرگاه متصرف ملک، همان شخص خوانده باشد، حکم علیه او اجرا میشود اما اگر ملک در تصرف شخصی غیر از خوانده باشد اجرای حکم به تاخیر نمی افتد. مگر شخص مذکور مدعی وجود حقی برای خود در ملک موردنظر باشد و دلایلی هم برای اثبات آن ارائه دهد. متصرف یک هفته مهلت دارد به دادگاه صالح مراجعه کرده و ظرف پانزده روز قراری مبنی بر تاخیر اجرای حکم ارائه کند. در غیر این صورت عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت. ( ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی)

موارد تاخیر در اجرای حکم خلع ید

اصولا اجرای حکم خلع ید پس از قطعیت فوری است؛ اما گاهی ملک موضوع حکم در وضعیتی است که اجرای حکم را با تاخیر مواجه میکند.

یکی از موجبات تاخیر در اجرای حکم، حضور شخص ثالثی به جز محکوم‌علیه در ملک است. حکم دادگاه اصولا نسبت به اشخاصی قابل اجراست که در جریان دادرسی حاضر بوده‌اند؛ اما در برخی موارد قانونگزار استثنائا اجرای حکم علیه ثالث را ممکن میداند. ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی در همین راستا اشعار میدارد چنانچه عین ملک در تصرف غیر محکوم‌علیه باشد، این امر مانع اجرا نیست؛ مگر اینکه ثالث متصرف مدعی حقی برای خود باشد و برای ادعای خود نیز دلایلی ارائه نماید، که در این صورت اجرای حکم با تاخیر مواجه خواهد شد. قانونگزار در این ماده یک هفته به ثالث مهلت میدهد تا اقدام به طرح دعوا نموده و ظرف ۱۵ روز قرار تاخیر اجرای حکم را ارائه نماید؛ در غیر این صورت حکم خلع ید مطابق اصول و مقررات اجرا خواهد شد.

به موجب ماده ۴۸ قانون فوق‌الذکر نیز، زراعت محکوم‌علیه در ملک ممکن است باعث تاخیر در اجرای حکم شود. مطابق مفاد این ماده، در صورتی که متصرف اقدام به زراعت کرده باشد و موقع برداشت محصول رسیده باشد، محکوم‌علیه ملزم میشود فورا محصول را برداشت کرده و ملک را تخلیه نماید و در این حالت تاخیری در روند اجرای حکم ایجاد نخواهد شد.

اما در صورتی که زمان برداشت محصول نرسیده باشد محکوم‌له مختار است به دو شیوه عمل کند؛ یا بهای زراعت متصرف را بپردازد و بدون تاخیر، ملک را تحت تصرف خود درآورد یا اینکه ملک را تا زمان برداشت محصول در اختیار محکوم‌علیه قرار دهد و اجرت‌المثل این مدت را از او مطالبه نماید. در صورتی که محکوم‌له شیوه دوم را برگزیند، حکم خلع ید با تاخیر اجرا میشود؛ البته محکوم‌له برای این مدت مستحق اجرت‌المثل زمین خود خواهد بود.

موارد تاخیر در اجرای حکم خلع ید

قلع و قمع بنا و اشجار پس از خلع ید

چنانچه متصرف در طول دوره تصرف خود، اقدام به ایجاد بنا یا غرس اشجار کرده باشد، حکم خلع ید برای قلع و قمع بنا و قطع اشجار کافی نیست و باید هردو خواسته، ضمن دادخواست واحد مطرح شود.

چنانچه احداث بنا یا غرس اشجار با اجازه مالک بوده، امکان صدور حکم خلع ید و قلع و قمع بنا و قطع اشجار وجود ندارد.

خلع ید از اراضی ملی

رسیدگی به دعوای خلع ید از اراضی ملی در صلاحیت دادگاه عمومی است. (رای وحدت رویه شماره ۸۰۱ مورخ ۲۲/۰۷/۱۳۹۹)

اشتراک گذاری: