دعوای تخلیه ید

تخلیه ید یک نوع دعوای مالکیت (منفعت) است که در آن « عدم مالکیت خوانده » (خوانده در اینجا شخصی است که با وجود اتمام قرارداد بدون رضایت مالک از ملک مورد اجاره استفاده می کند.) و در مقابل « قانونی بودن تصرفات خوانده بر ملک مورد نزاع » مورد قبول طرفین دعوا قرار می گیرد اما خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قانون یا قرارداد فی مابین است و باید به این گونه تصرفات خاتمه داد.

طرفین دعوا تخلیه ید

در دعوای تخلیه ید موجر به عنوان خواهان دعوا و مستاجر به عنوان خوانده دعوا مطرح می شوند اما اگر مستاجر (خوانده) ملک را به شخص دیگری اجاره داده باشد ، دعوا به طرفیت هردو مستاجر مطرح می شود.

دعوای تخلیه ید

دعوای تخلیه ید

در چه مواردی مستاجر می تواند دستور تخلیه صادر شده را ابطال نماید؟

  • مستاجر ثابت نماید ادامه تصرفاتش مشروع بوده است.
  • مستاجر ثابت نماید قبل از اقامه دعوای تخلیه علیه او ،ملک منتقل شده و موجر در زمان طرح دعوا مالک نبوده و اختیاری نداشته.
  • مستاجر ثابت نماید اجاره نامه تنظیمی جعلی بوده و تصرف او بنا به هیچ قراردادی نبوده که بتوان علیه او دستور تخلیه صادر کرد.

اگر مستاجر به ناحق در ملک به تصرفاتش ادامه دهد باید اجرت المثل ایام تصرف که توسط کارشناس تعیین می گردد را پرداخت کند.

تفاوت تخلیه ید و خلع ید

دادخواست دهنده باید دقت نماید که ارائه دادخواست اشتباهی منجر به رد دعوا و از بین رفتن هزینه دادرسی می شودبنابراین لازمه طرح دعوا و ارائه یک دادخواست به طور صحیح ، نیازمند شناخت تفاوت های این دو دعوا می باشد که برخی از آنها را بیان می کنیم:

بیشتر بخوانید :  ثمن معامله چیست و اثبات پرداخت آن با چه کسی است؟

از جمله اینکه دعوای تخلیه ید غیر مالی است و هزینه دادرسی بر مبنای دعاوی غیر مالی پرداخت می گردد اما خلع ید یک دعوای مالی است و هزینه دادرسی آن به مراتب بیشتر از دعوای تخلیه ید است که هم اکنون معادل ۳٪ ارزش ملک در منطقه است.

تفاوت بعدی در طرح دعوا به طرفیت خواندگان است که در تخلیه ید خوانده دعوا شخصی است که از ابتدا غاصب نبوده بلکه بعد از پایان قرارداد، تصرفاتش غیر قانونی شده در حالیکه دعوای خلع ید علیه کسی مطرح می شود که از ابتدا غاصب بوده و به صورت غاصبانه در ملک تصرف کرده است.

دعوای خلع ید در دادگاه محل وقوع ملک مورد تصرف مطرح می شود که درنهایت حکم صادر می شود. در صورتی که دعوای تخلیه ید مطابق بند ب ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف مصوب سال ۱۳۹۴  : “رسیدگی به تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد” 

بنابراین برای رسیدگی به درخواست تخلیه ید(تخلیه عین مستاجره) در صورتی که ملک مورد اجاره به صورت مسکونی باشد شورای حل اختلاف صالح است اما اگر برای امور تجاری با سرقفلی و حق کسب و پیشه اجاره نامه تنظیم شده باشد مرجع درخواست تخلیه ید، دادگاه محلی صالح می باشد که ملک در حوزه آن واقع است .

همچنین اگر طرف دعوای تخلیه ید، سازمانها و نهادهای دولتی باشند مرجع رسیدگی به دعوا، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

موضوع دعوا خلع ید الزاما مال غیر منقول می باشد اما موضوع دعوای تخلیه ید ممکن است مال منقول یا غیرمنقول باشد.

در دعوای خلع ید خواهان باید مالکیت عین و منفعت را داشته باشد. اما در دعوای تخلیه ید صرف مالک منفعت بودن (یعنی اصل مال متعلق به شخص دیگری است و صرفا از منافع می تواند استفاده کند مثل قرارداد اجاره)برای طرح دعوا کفایت می کند.

بیشتر بخوانید :  مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک چه زمانی مطرح می شود؟

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه

هرگاه بعد از به پایان رسیدن زمان قرارداد اجاره ، مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند بنابه تقاضای موجر دستور فوری تخلیه ملک صادر می شود اما اگر مدت اجاره تمام نشده باشد بنا به تقاضای موجر و مطابقت موضوع خواسته با قرارداد اجاره و قوانین و مقررات در صورت ذی حق بودن موجر حکم تخلیه صادر می شود .

حکم تخلیه ای که از دادگاه محل وقوع ملک صادر می شود برخلاف دستور تخلیه ای که از شورای حل اختلاف صادر شده است قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی می باشد.

بعد از اینکه دستور تخلیه ابلاغ شد مستاجر موظف است ظرف ۳ روز پس از ابلاغ دستور صادره از سوی دادگاه یا شورای حل اختلاف ملک را تخلیه نماید درصورتی که برای تخلیه حکم صادر شده باشد ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ باید ملک را تخلیه نماید .

الزام خریدار ملک به تخلیه ملک

از آثار عقد بیع،  تحویل مبیع به خریدار توسط فروشنده و پرداخت ثمن معامله توسط خریدار است. حال اگر فروشنده به تعهد خود عمل نماید و ملک را تحویل مشتری دهد اما قرارداد بنا به هر علتی فسخ یا ابطال گردد،  خریدار باید ملک را مسترد کند .

در صورت امتناع ، فروشنده می تواند دادخواست الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک را به دادگاه محل وقوع ملک ارائه دهد.در اینجا خریدار در حکم غاصب است و مسئول جبران خساراتی است که به ملک وارد شده حتی اگر تقصیر نکرده باشد.

شرط پرداخت اجرت المثل و در خواست تخلیه

اگر در قرارداد اجاره شرط شود مستاجر به محض اتمام مدت اجاره، عین مستاجره را بدون هیچ گونه عذری تخلیه نماید و تحویل موجر نماید، در صورتی پس از انقضای مدت اجاره مستاجر امتناع نماید و به هر دلیل دیگری از تسلیم مال خودداری نماید باید مطابق شرط ذکر شده در اجاره نامه، اجرت المثل ایام تصرف را به موجر بپردازد.

برای درخواست تخلیه ملک به کجا باید مراجعه نمود؟

در دعوای تخلیه ملک بسته به نوع سند اجاره، موجر می تواند از مراجع مختلف درخواست تخلیه نماید:

1)چنانچه اجاره نامه عادی باشد درخواست تخلیه صرفا با احراز شرایط از مراجع قضایی(شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی) امکان پذیراست.

2)چنانچه اجاره نامه رسمی باشد موجر علاوه بر شورای حل اختلاف از دوایر اجرای ثبت هم می تواند تخلیه را هم درخواست نماید .

بیشتر بخوانید :  الزام به تنظیم سند رسمی ملک و مراحل انجام آن

نحوه اجرای رای در دعوای  تخلیه ملک

 پس از اینکه دستور تخلیه توسط مقام قضایی صادر گردید بدون نیاز به صدور اجراییه پس از ابلاغ، اجرا می گردد.مامور ابلاغ مکلف است دستور تخلیه را ظرف24 ساعت به شخص مستاجر ابلاغ نماید و از او رسید دریافت نماید در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید ابلاغیه به مامور اجرا، ظرف3 روز دستور تخلیه اجرا می گردد. صدور اجراییه تخلیه ید در خصوص اسناد رسمی اجاره را باید از دفتر اسناد رسمی ای که سند در آن جا تنظیم شده (جهت ارجاع به واحد اجرای اسناد رسمی)درخواست نمود.

در صورتی که موجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه از مستاجر دریافت نموده باشد یا چک یا سندی بابت تضمین از مستاجر اخذ نموده باشد اجرای دستور تخلیه منوط به تودیع وسپردن وجه یا سند تعهد نزد اجرای احکام است و اگر موجر در زمان انقضاء مدت اجاره مبلغ ودیعه مستاجر را مسترد ننماید، مستاجر می بایست پس از تخلیه ملک، دعوای استرداد مبلغ ودیعه علیه موجررا مطرح نماید چنانچه مستاجر پس از اتمام مدت اجاره قبل از تخلیه و تحویل ملک دادخواست استرداد مبلغ ودیعه را مطرح نماید دعوای مستاجر به جهت عدم تخلیه مورد اجاره رد خواهد شد

در صورتی که موجر چک یا سند سپرده شده را گم کرده باشد یا به سرقت رفته باشد یا به هر دلیل دیگری ازدسترس او خارج شده باشد می بایست از دادگاه حکمی مبنی بر مفقود شدن صادر شود در این صورت پس از قطعیت نیازی به ارایه سند مزبور نیست.

آیا شکایت مستاجرعلیه موجر مانع اجرای دستور تخلیه ملک است؟

هرگاه دستور تخلیه ملک صادر شده باشد و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور تخلیه، شکایتی مطرح نماید و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره با موجر باشد و در دادگاه هم دعوا را مطرح نماید این امر مانع اجرای دستور تخلیه نیست مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده شکایت شخص مستاجر را مدلل بداند در این صورت بعد از اخذ تامین متناسب با ضرر زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر می نماید.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 7 امتیاز: 4.4)

14 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • با سلام و خسته نباشید بنده در خصوص موضوع مقاله ای که بیان کردید سوالی داشتم اینکه بنده چندین هزار متر مربع زمین دارم اما پس از انقلاب آنها را رها کردم و به سویس رفتم از آن زمان زمینهای بنده بلاصاحب و چندین ماه پس از رفتن بنده یکی از اقوام زمین ها را تصرف و اجاره داده است چگونه می توانم یرای پس گرفتن آنها اقدام نمایم؟

    پاسخ
    • با اثبات مالکیت سابق خود در دادگاهی که زمین در حوزه آن واقع گردیده دعوای تخلیه ید را به طرفیت متصرفین ارائه دهید و مادام که شما به عنوان مالک اصلی مراجعه ننموده و تکلیف مالکیت روشن نشده است حاکم شرع می تواند نسبت به ملک و حتی از کسانی که سابقا ازشما اجاره نمودند با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی اجاره بها یا اجرت المثل ایام تصرف و یا تخلیه را مطالبه نماید چرا که حاکم در نبود شما به عنوان قائم مقام شما محسوب می گردد.

      پاسخ
  • صادق پاینده
    دسامبر 3, 2020 12:40 ب.ظ

    با سلام بنده سال 1358،مالکیت 5 هکتار زمین در نیشابور را داشتم بعد از انقلاب و خروج بنده از ایران به عنوان مجهول المالک معرفی شدند که دادسرا به حکم دادگاه انقلاب اسلامی ایران به سرپرستی ملکم، زمین را اجاره داده است هفته پیش در دادگاه مالکیت سابقم را ثابت کردم آیا با وجود این، دادسرا باید راسا وضع را به سابق اعاده و ملک را تخلیه و تحویل دهد یا اینکه برای حکم تخلیه هم باید دادخواست به دادگاه ارائه دهم؟ ممنون میشم پاسخ بدین..

    پاسخ
    • دادسرا نمی تواند راسا نسبت به تخلیه ملک مورد تصرف و اجاره اقدام نماید دادسرا در حقیقت یک طرف قرارداد است و نمی تواند در عین حال مرجع قضایی برای رسیدگی به همان قرارداد باشد.برای تخلیه باید دادخواست تخلیه ید به دادگاهی که ملک شما در آنجا قرار دارد، ارائه دهید به هرحال تصمیم دادگاه مبنی بر تخلیه ملک به معنی انحلال اقدامات گذشته دادسرا در ملک نیست.

      پاسخ
  • سلام.مستاجر بنده با وجود اینکه موعد اجاره تمام شده ملک را تخلیه نمی کند الان بنده قصد اقامه دعوای تخلیه ملک را به طرفیت او دارم خواستم بدانم هزینه دادرسی را چقدر باید بپردازم؟ و اینکه بهای خواسته را حتما باید تعیین کنم تا دادگاه رسیدگی کند؟

    پاسخ
    • دعوای تخلیه ید از عین مرهونه و مستاجره به موجب بند2 ماده13 قانون آیین دادرسی مدنی یک دعوای غیر مالی ست و نیازی به تعیین بهای خواسته ندارد و هزینه دادرسی در دعوایی که بهای خواسته آنها هنگام تقدیم دادخواست معین نباشد1،500،000 ریال محاسبه می گردد.در صورتی که معین باشد هزینه دادرسی مطابق بخشنامه قوه قضاییه از400،000 ریال تا1،800،000 ریال محاسبه می گردد.

      پاسخ
  • سلام. برای تقاضای دستور تخلیه حتما باید سند مالکیت ملک را داشته باشم؟

    پاسخ
    • در دعوای تخلیه، صرفا داشتن مالکیت منفعتی که اجاره داده اید کفایت می نماید اما در عین حال در رویه شوراهای حل اختلاف سند مالکیت نیز مطالبه می گردد.

      پاسخ
  • شاهد حق وردی
    دسامبر 3, 2020 12:46 ب.ظ

    باسلام مستاجرم به واحدی که بهش اجاره داده بودم خسارت وارد کرده و هزینه های آب و گاز را هم 5 ماه پرداخت نکرده و خودم پرداخت کردم به کجا شکایت کنم که زودتر به نتیجه برسم؟

    پاسخ
    • شما باید دعوای مطالبه ضرر و زیان یا بدهی های معوق خود را در دادگاهی که مستاجر درحوزه آن اقامت دارد مطرح نمایید و گواهی دفتر شعبه دادگاهی که دعوا درآن اقامه نمودید را به دایره اجرا تحویل دهید تا از تحویل مبلغ ودیعه به میزان مورد ادعا به مستاجر جلوگیری شود.

      پاسخ
  • کریم محمودی
    ژانویه 25, 2021 11:44 ق.ظ

    سلام با تشکر از راهنمایی شما بنده آپارتمانی را باسند تعاونی از شخصی در تهران خریداری نموده و در تعاونی مربوطه نیز قرارداد و مدارک بنام اینجانب انتقال یافته است ولی مالک قبلی از تخلیه و تحویل اپارتمان خودداری می نمایید برای تخلیه چه باید کرد با تشکر

    پاسخ
    • دادخواست تخلیه ید به مراجع قضایی ارسال کنید.

      پاسخ
      • سارایوسفی
        ژوئن 4, 2021 2:08 ق.ظ

        شخص( الف) آپارتمان شخص ب را طی یک قرارداد بعنوان موجر اجاره میدهدو تاریخ اجاره تمام میشود مستاجر بافریب شخص الف را به منزل میکشاند و بازور وتهدیدامضامیگیرد ودر قرارداد ذکرمیکند که شخص الف مبلغ 70 میلیون بابت رهن دریافت کرده است
        شخص( ب) بعنوان مالک واقعی آپارتمان درخواست تخلیه براساس اجاره نامه قبلی در شورای حل اختلاف داده است وجلسه رسیدگی تعیین شده
        آیاشورای حل اختلاف با ارائه این مدرک دروغین ازسوی مستاجر باتوجه به توضیحات شخص (الف) درخصوص گرفتن امضا با اسلحه و زور ازایشان، اجاره نامه جدید را قبول خواهد کرد. ثانیا مالک با توجه به این توضیحات چه دفاعی میتواند داشته باشد تا دستور تخلیه بگیرد آیا دادگاه مدرک ویا فیش واریزی از مستاجر جهت اثبات ادعایش نمیخواهد.(درضمن اجاره نامه جعلی فقط در یک نسخه تنظیم شده که از ایشان امضاگرفتند ومالک تا امروز آن را رویت نکرده است)

        پاسخ
        • با سلام در مورد سوال شما آیا الف وکالتی از مالک داشته؟ در صورتی که الف مالک نبوده و وکالت هم نداشته باشد مستاجر مبلغ ادعایی بابت ودیعه را باید از شخص الف مطالبه نماید و شما به عنوان مالک که اجاره نامه تنظیم ننموده اید نمیتوانید دستور تخلیه بخواهید البته جهت راهنمایی دقیق تر نیاز به بررسی مدارک شما و جلسه حضوری می باشد.

          پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست