دعوای تخلیه ید از انواع دیگر دعوای خلع ید است .در این دعوا خوانده می پذیرد که مالک نیست و خواهان مالک است و در مقابل خواهان می پذیرد که ید خوانده قانونی است و غاصبانه نمی باشد اما خواهان ادعا می نماید که ادامه ید خوانده بر ملک بر خلاف قرارداد و یا قانون بوده و باید از آن تخلیه گردد.مانند دعوای تخلیه ید علیه مستاجر.
دعوای تخلیه ید ، دعوایی است که از سوی موجر علیه مستاجر، در پایان مدت قرارداد یا پیش از آن طرح میشود.
در قراردادهای اجاره الزاما و به حکم قانون، مدت زمان اجاره تعیین شده است و عموما مستاجر ملزم است در پایان این مدت، ملک را تخلیه و به مالک تحویل دهد. مگر آنکه برای تمدید مدت قرارداد، بین طرفین توافق حاصل شود.
این توافق ممکن است مکتوب شود و یا ممکن است صرفا در عمل حاصل شود؛ به این معنی که با وجود به پایان رسیدن مدت اجاره، مستاجر همچنان عین مستاجره را در اختیار دارد و موجر نیز اعتراضی به این وضع نمیکند و مال الاجاره طبق روال سابق دریافت میشود. از این شرایط عرفا چنین برداشت میشود که طرفین راضی به ادامه قرارداد هستند.
اما در مواردی موجر به انتظار پایان مدت اجاره است تا ملک را تصرف کند. طرح دعوای تخلیه ید زمانی لازم به نظر میرسد که مستاجر از تحویل ملک خودداری کند.
چنانچه موجر بخواهد پیش از انقضا مدت اجاره، مال را در اختیار بگیرد، ابتدا باید اجاره را فسخ کند. فسخ اجاره باید به استناد شروطی باشد که ضمن عقد ذکر شده یا در قانون برای فسخ قرارداد در نظر گرفته شده است.
در این موارد باید اعلام فسخ قرارداد و تخلیه ید ضمن یک دادخواست مطرح شوند.
در مورد اماکن مسکونی و اماکن تجاری که حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه به آنها تعلق نمیگیرد، موجر میتواند درخواست صدور دستور تخلیه فوری نماید.
دستور تخلیه فوری فقط درمورد قراردادهایی صادر میشود که در دو نسخه تنظیم و امضا شده باشد، مدت اجاره در قرارداد ذکر شده باشد، دو نفر شاهد ذیل قرارداد را امضا کرده باشند و مدت اجاره نیز به پایان رسیده باشد.
دستور تخلیه برای اماکن تجاری دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه قابل صدور نیست و برای الزام مستاجر این اماکن به تخلیه، تنها میتوان مطابق قوانین مربوطه از دادگاه، تقاضای صدور حکم تخلیه نمود.
مقررات تخلیه در قانون 1356 متفاوت از قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر 1376 است. مطابق مقررات قانون 56، صرف انقضا مدت اجاره موجب نمیشود تا مالک بتواند تخلیه مورد اجاره را بخواهد.
مالک باید برای تخلیه ملک، یکی از موارد مذکور در قانون سال 56 را اثبات کند. مواردی که میتواند مستند درخواست تخلیه قرار بگیرد عبارتند از :
-انتقال مال مورد اجاره توسط مستاجر به ثالث بدون اجازه موجر ( با پرداخت نصف حق کسب و پیشه)
در قنون 56 مستاجر حق انتقال منافع ملک به شخص دیگر را ندارد و چنانچه بدون اجازه مالک چنین اقدامی نماید، موجر میتواند دعوای تخلیه ید مطرح نماید.
-عدم پرداخت اجاره بها بعد از ارسال اظهارنامه و سپری شدن مدت زمان مقرر در قانون
-تغییر شغل مستاجر به گونه‌ای که تشابهی با شغل قبلی نداشته باشد
-تعدی و تفریط مستاجر در حفظ و نگه‌داری از عین مستاجره
-تصمیم موجر به تخریب و نوسازی بنا (با پرداخت کامل حق کسب و پیشه)
منظور ازتجدید بنا، تخریب کل ملک و ساختن بنای جدید میباشد و نمیتوان به علت نیاز ملک به تعمیرات اساسی دعوای تخلیه ید طرح نمود.
قبل از تقدیم دادخواست تخلیه ید به جهت تخریب و نوسازی، مالک ابتدا باید از شهرداری پروانه تخریب و نوسازی اخذ نماید.
-نیاز شخصی موجر به عین مستاجره برای تجارت (با پرداخت کامل حق کسب و پیشه)
برای طرح دعوای تخلیه ید به علت نیاز شخصی باید خود مالک نیازمند کسب وکار درآن محل باشد. و نیاز فرزندان و بستگان و نزدیکان موجر نمیتواند برای وی حق تخلیه به این منظور را ایجاد نماید.
-نیاز شخصی موجر به عین مستاجره برای سکونت (با پرداخت کامل حق کسب و پیشه)
مالک صرفا برای سکونت خویش یا اولاد یا پدر و مادر یا همسرخود میتواند درخواست تخلیه نماید.
خواهان این دعوا ممکن است مالک ملک باشد یا مستاجر. اگر مستاجر قانونی، عین مستاجره را مجددا به اجاره داده باشد میتواند خواهان دعوی تخلیه ید واقع شود.
خوانده نیز مستاجر است که ملک را تحت تصرف خود دارد. اگر عین مستاجره توسط مستاجر قبلی به اجاره داده شده باشد، باید نام تمام مستاجرین به عنوان خوانده در دادخواست قید شود.
دادگاه صلاحیت دار برای صدور حکم تخلیه ید، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است اما در مواردی که صدور دستور تخلیه فوری مدنظر است، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به رسیدگی میباشد.
بعد از صدور اجرائیه به مستاجر اخطار میشود تا ظرف 10 روز، عین مستاجره را تخلیه و تسلیم نماید و در صورتی که مستاجر از تخلیه امتناع نماید، حکم قهرا اجرا خواهد شد.
در صورت دریافت ودیعه از سوی موجر، اجرای حکم تخلیه منوط به تودیع مبلغ مذکور نزد اجرای احکام دادگستری میباشد.
پس از قطعیت رای تخلیه به علت انتقال به غیر و صدور اجرائیه در صورتیکه موجر در مهلت سه ماه از تاریخ قطعیت، اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه ننماید، اجرای احکام مکلف است پس از انقضای مهلت که در رای برای مستاجر تعیین شده است اقدام به تخلیه ملک نماید.
دستور تخلیه نیازی به صدور اجرائیه نداشته و توسط مامور ظرف 24 ساعت ابلاغ و ظرف سه روز اجرا خواهد شد.
در صورتی که قرارداد اجاره رسمی باشد، پس از صدور دستور تخلیه باید از دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست صدور اجرائیه شود.
چنانچه مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه به موجر سپرده باشد، موجر باید مبلغ مذکور را در زمان تخلیه نزد اجرای اجکام دادگستری تودیع نماید.
همچنین اگر در سند اجاره قید شده باشد که تضمینی برای تخلیه یا پرداخت مال الاجاره از سوی موجر اخذ شده است؛ تضمینات مذکور نیز باید پیش از اجرای دستور تخلیه به اجرای احکام تحویل داده شود.
در صورتی که تضمینات ماخوذه مفقود یا سرقت شده باشد، موجر موظف است حکم دادگاه صالح را در این خصوص ارائه دهد.
وجوه افتراق خلع ید و تخلیه را به اختصار میتوان در سه مورد تبیین کرد.
اولا که برخلاف خلع ید، دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم درمورد اموال غیرمنقول قابل طرح است.
ثانیا در تخلیه ید، اثبات مالکیت ملک ضروری نیست و صرف مالکیت منافع برای طرح دعوا کفایت میکند. همانطور که اشاره شد اثبات مالکیت ملک، رکن اساسی دعوای خلع ید میباشد.
اما مهمترین تفاوت این دو در منشا دعوا میباشد. در دعوای تخلیه ید، قراردادی وجود دارد ( اجاره) که مدت آن به پایان رسیده اما متصرف از تخلیه و تحویل ملک امتناع میکند. اما در خلع ید، قراردادی بین مالک و متصرف وجود نداشته است.
[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_column][/vc_row]
20 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید
با سلام و خسته نباشید بنده در خصوص موضوع مقاله ای که بیان کردید سوالی داشتم اینکه بنده چندین هزار متر مربع زمین دارم اما پس از انقلاب آنها را رها کردم و به سویس رفتم از آن زمان زمینهای بنده بلاصاحب و چندین ماه پس از رفتن بنده یکی از اقوام زمین ها را تصرف و اجاره داده است چگونه می توانم یرای پس گرفتن آنها اقدام نمایم؟
با اثبات مالکیت سابق خود در دادگاهی که زمین در حوزه آن واقع گردیده دعوای تخلیه ید را به طرفیت متصرفین ارائه دهید و مادام که شما به عنوان مالک اصلی مراجعه ننموده و تکلیف مالکیت روشن نشده است حاکم شرع می تواند نسبت به ملک و حتی از کسانی که سابقا ازشما اجاره نمودند با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی اجاره بها یا اجرت المثل ایام تصرف و یا تخلیه را مطالبه نماید چرا که حاکم در نبود شما به عنوان قائم مقام شما محسوب می گردد.
با سلام بنده سال 1358،مالکیت 5 هکتار زمین در نیشابور را داشتم بعد از انقلاب و خروج بنده از ایران به عنوان مجهول المالک معرفی شدند که دادسرا به حکم دادگاه انقلاب اسلامی ایران به سرپرستی ملکم، زمین را اجاره داده است هفته پیش در دادگاه مالکیت سابقم را ثابت کردم آیا با وجود این، دادسرا باید راسا وضع را به سابق اعاده و ملک را تخلیه و تحویل دهد یا اینکه برای حکم تخلیه هم باید دادخواست به دادگاه ارائه دهم؟ ممنون میشم پاسخ بدین..
دادسرا نمی تواند راسا نسبت به تخلیه ملک مورد تصرف و اجاره اقدام نماید دادسرا در حقیقت یک طرف قرارداد است و نمی تواند در عین حال مرجع قضایی برای رسیدگی به همان قرارداد باشد.برای تخلیه باید دادخواست تخلیه ید به دادگاهی که ملک شما در آنجا قرار دارد، ارائه دهید به هرحال تصمیم دادگاه مبنی بر تخلیه ملک به معنی انحلال اقدامات گذشته دادسرا در ملک نیست.
سلام.مستاجر بنده با وجود اینکه موعد اجاره تمام شده ملک را تخلیه نمی کند الان بنده قصد اقامه دعوای تخلیه ملک را به طرفیت او دارم خواستم بدانم هزینه دادرسی را چقدر باید بپردازم؟ و اینکه بهای خواسته را حتما باید تعیین کنم تا دادگاه رسیدگی کند؟
دعوای تخلیه ید از عین مرهونه و مستاجره به موجب بند2 ماده13 قانون آیین دادرسی مدنی یک دعوای غیر مالی ست و نیازی به تعیین بهای خواسته ندارد و هزینه دادرسی در دعوایی که بهای خواسته آنها هنگام تقدیم دادخواست معین نباشد1،500،000 ریال محاسبه می گردد.در صورتی که معین باشد هزینه دادرسی مطابق بخشنامه قوه قضاییه از400،000 ریال تا1،800،000 ریال محاسبه می گردد.
سلام. برای تقاضای دستور تخلیه حتما باید سند مالکیت ملک را داشته باشم؟
در دعوای تخلیه، صرفا داشتن مالکیت منفعتی که اجاره داده اید کفایت می نماید اما در عین حال در رویه شوراهای حل اختلاف سند مالکیت نیز مطالبه می گردد.
باسلام مستاجرم به واحدی که بهش اجاره داده بودم خسارت وارد کرده و هزینه های آب و گاز را هم 5 ماه پرداخت نکرده و خودم پرداخت کردم به کجا شکایت کنم که زودتر به نتیجه برسم؟
شما باید دعوای مطالبه ضرر و زیان یا بدهی های معوق خود را در دادگاهی که مستاجر درحوزه آن اقامت دارد مطرح نمایید و گواهی دفتر شعبه دادگاهی که دعوا درآن اقامه نمودید را به دایره اجرا تحویل دهید تا از تحویل مبلغ ودیعه به میزان مورد ادعا به مستاجر جلوگیری شود.
سلام با تشکر از راهنمایی شما بنده آپارتمانی را باسند تعاونی از شخصی در تهران خریداری نموده و در تعاونی مربوطه نیز قرارداد و مدارک بنام اینجانب انتقال یافته است ولی مالک قبلی از تخلیه و تحویل اپارتمان خودداری می نمایید برای تخلیه چه باید کرد با تشکر
دادخواست تخلیه ید به مراجع قضایی ارسال کنید.
شخص( الف) آپارتمان شخص ب را طی یک قرارداد بعنوان موجر اجاره میدهدو تاریخ اجاره تمام میشود مستاجر بافریب شخص الف را به منزل میکشاند و بازور وتهدیدامضامیگیرد ودر قرارداد ذکرمیکند که شخص الف مبلغ 70 میلیون بابت رهن دریافت کرده است
شخص( ب) بعنوان مالک واقعی آپارتمان درخواست تخلیه براساس اجاره نامه قبلی در شورای حل اختلاف داده است وجلسه رسیدگی تعیین شده
آیاشورای حل اختلاف با ارائه این مدرک دروغین ازسوی مستاجر باتوجه به توضیحات شخص (الف) درخصوص گرفتن امضا با اسلحه و زور ازایشان، اجاره نامه جدید را قبول خواهد کرد. ثانیا مالک با توجه به این توضیحات چه دفاعی میتواند داشته باشد تا دستور تخلیه بگیرد آیا دادگاه مدرک ویا فیش واریزی از مستاجر جهت اثبات ادعایش نمیخواهد.(درضمن اجاره نامه جعلی فقط در یک نسخه تنظیم شده که از ایشان امضاگرفتند ومالک تا امروز آن را رویت نکرده است)
با سلام در مورد سوال شما آیا الف وکالتی از مالک داشته؟ در صورتی که الف مالک نبوده و وکالت هم نداشته باشد مستاجر مبلغ ادعایی بابت ودیعه را باید از شخص الف مطالبه نماید و شما به عنوان مالک که اجاره نامه تنظیم ننموده اید نمیتوانید دستور تخلیه بخواهید البته جهت راهنمایی دقیق تر نیاز به بررسی مدارک شما و جلسه حضوری می باشد.
مشاوره خوبی داده شده بود به همین دلیل خواستم از دوستان برای تخلیه ملک مشاوره بگیرم
سلام خواهش میکنیم در خدمتیم
با سلام
بنده کارگاهی را اجاره دادم برای دستور تخلیه اقدام کردم رای گرفتم در مرحله اجرا مستاجر کپی سند بانک که چند ماه قبل تملیک شده توسط بانک را به دادگاه داده و دستور توقف گرفته است
مگر در دستور تخلیه اثبات مالکیت نیاز هست
سلام به هر صورت شما اکنون مالک محسوب نمی شوید
سلام وقت بخیر.
بنده در فروردین ۹۷ طی صلح نامه ی عرصه واعیان ملکی رو از‌پدرم خریدم که درآن ملک نیز دو خانوار مستآجر که یکی اآنها خواهرم بود سکنی داشتند که بنده به اجاره نامه در مشاور املاک با خواهرم از مرداد ۹۸ الی مرداد۹۹ تنظیم نمودم که بعلت اختلاف خواهرم با همسرش بنده به ناچار تقاضای حکم تخلیه از شورای حل اختلاف شهرستان شدم که با وساطت اجاره ملک مورد بحث بمدت ۵ سال تمدید گردید.
حال برادرم در اسفند ماه سال۱۴۰۰ طی ارائه یک دستور تخلیه خواستار تخلیه ملک مورد نظر به طرفیت شوهر خواهرم شده که طی تماس تلفنی بنده به مآمور اجرا گفتم که بنده مالک هستم و اجاره ملک با خواهرم تنظیم و بمدت ۵ سال هم تمدید گردیده است.
برادرم در فروردین ۹۸ یعنی یکسال بعد از صلح نامه من از پدرم یک مبایعه نامه دارد که به ظاهر ممهور به اثر انگشت و امضای جعلی پدرم می باشد .
حال ۱)بنده بعنوان مالک برای جلوگیری از تخلیه چه اقدامی باید بکنم.
۲) جهت فروش مال غیر واسه پدر و برادرم چه اقدامی باید بکنم.
ممنون میشم که راهنمایی کنید.
سلام۱. باید دعوای اعتراض ثالث اجرایی به اجرای حکم تخلیه مطرح کنید
۲.تحت عنوان کلاهبرداری از طریق فروش مال غیر میتوانید علیه پدر و برادرتان شکایت کنید