در دنیای امروز، دعاوی حقوقی مرتبط با املاک و مستغلات از جمله موضوعات پرچالش و مورد توجه در سیستم قضایی هستند. یکی از این دعاوی مهم، “دعوای تخلیه ید” است که به دلیل پیچیدگی‌های قانونی و تأثیرات مستقیم آن بر زندگی افراد، اهمیت ویژه‌ای یافته است. در این مقاله، به بررسی جامع دعوای تخلیه ید، از جمله مراحل قانونی، چالش‌های پیش‌رو و راهکارهای مؤثر برای حل و فصل این نوع دعاوی می‌پردازیم. با ما همراه باشید تا با نگاهی دقیق‌تر به این موضوع، اطلاعات مفیدی را در اختیار شما قرار دهیم که میتواند درک بهتری از فرآیندهای حقوقی و راه های پیشگیری از مشکلات احتمالی را فراهم آورد.
تخلیه ید چیست؟
تخلیه ید به معنای پایان دادن به تصرف و استفاده شخص از ملکی که در ابتدا با اذن مالک بوده ولی پس مطالبه مالک از تحویل ملک به وی خودداری نموده است. این اصطلاح معمولاً در زمینه های حقوقی و ملکی به کار می‌رود و به شرایطی اشاره دارد که در آن، صاحب ملک یا مستغلات اقدام به بازپس‌گیری ملک خود از یک مستأجر یا متصرف غیرمجاز میکند.
دعوای تخلیه ید چیست؟
دعوای تخلیه ید به معنای اقدام قانونی مالک علیه مستاجر است در مواردی که مستأجر پس از پایان مدت اجاره یا به دلیل تخلف از شرایط قرارداد، حاضر به تخلیه ملک نمی‌شود. در چنین حالتی مالک میتواند از طریق قانونی و با طرح دعوای تخلیه ید در دادگاه، اقدام به بازپس‌گیری ملک خود کند.
دعوای تخلیه ید با مبحث دستور تخلیه و خلع ید متفاوت است که در ادامه به آنها نیز خواهیم پرداخت.
قوانین تخلیه ید در ایران
مستند قانونی تخلیه ید در ایران به قوانین و مقررات مختلفی برمی‌گردد که حقوق و تعهدات مالک و مستأجر را تعیین می‌کنند. برخی از مهم ترین قوانین تخلیه ید عبارتند از:
- قانون مدنی: این قانون اصول کلی مربوط به مالکیت، اجاره و روابط قراردادی بین افراد را تعیین میکند. مواد مربوط به اجاره در این قانون به ویژه مورد استناد قرار می‌گیرند.
- قانون روابط موجر و مستأجر: این قانون به طور خاص به روابط بین مالک (موجر) و مستأجر پرداخته و شرایط و ضوابط اجاره، تمدید و تخلیه ملک را مشخص کرده است. نسخه‌های مختلفی از این قانون در سال‌های مختلف تصویب شده‌اند که هر کدام شرایط خاصی را برای قراردادهای اجاره تعیین می‌کنند.
- قانون اجرای احکام مدنی: این قانون به نحوه اجرای احکام دادگاه‌ها، از جمله احکام تخلیه، می‌پردازد و فرآیند اجرایی تخلیه ملک اجاره ای بعد از موعد را مشخص میکند.
- آیین دادرسی مدنی: این قانون به فرآیند رسیدگی به دعاوی مدنی، از جمله دعوای تخلیه ید، در دادگاه ها می پردازد و نحوه طرح و پیگیری این دعاوی را تعیین می کند.
این قوانین و مقررات چارچوب قانونی لازم را برای طرح و پیگیری دعوای تخلیه ید فراهم می‌کنند اما اخذ مشاوره حقوقی ملکی با وکیل متخصص می تواند شما را در تفسیر این قوانین و انطباق آن با موضوع مربوط به دعوا کمک موثری نماید.
نکات مهم در طرح دعوای تخلیه ید
نکات مهم در طرح دعوای تخلیه ید که باید به آنها توجه نمود به شرح ذیل می باشد:
زمان طرح دعوای تخلیه ید
همان طور که بیان شد دعوای تخلیه ید از عین مستاجره معمولا پس از اتمام مدت اجاره طرح می شود ولی در شرایطی که در ادامه به آن می‌پردازیم امکان فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ید مستاجر قبل از اتمام قرارداد وجود دارد.
تخلیه ید در پایان مدت اجاره
در قراردادهای اجاره الزاما و به حکم قانون، مدت زمان اجاره می بایست تعیین شود و عموما مستاجر ملزم است در پایان این مدت، ملک را تخلیه و به مالک تحویل دهد. مگر آنکه برای تمدید مدت قرارداد، بین طرفین توافق حاصل شود.
این توافق ممکن است مکتوب شود و یا ممکن است صرفا در عمل حاصل شود. به این معنی که با وجود به پایان رسیدن مدت اجاره، مستاجر همچنان عین مستاجره را در اختیار دارد و موجر نیز اعتراضی به این وضع نمی کند و مال الاجاره طبق روال سابق دریافت می شود. از این شرایط عرفا چنین برداشت می شود که طرفین راضی به ادامه قرارداد هستند.
برای مطالعه بیشتر در خصوص ابطال دستور تخلیه کلیک کنید.
تخلیه ید پیش از پایان مدت اجاره
چنانچه موجر بخواهد پیش از انقضا مدت اجاره، مال را در اختیار بگیرد، ابتدا باید اجاره را فسخ کند. فسخ اجاره باید به استناد شروطی باشد که ضمن عقد ذکر شده یا در قانون برای فسخ قرارداد در نظر گرفته شده است.
در این موارد باید اعلام فسخ قرارداد و تخلیه ید ضمن یک دادخواست مطرح شوند. در این صورت تخلیه ید مستاجر از ملک مورد اجاره منوط به وجود حق فسخ یا تحقق یکیی از شرایط قانونی خواهد بود.
طرفین دعوای تخلیه ید
طرفین دعوای تخلیه ید به شرح ذیل می باشد:
خواهان ممکن است مالک ملک باشد یا مستاجر. اگر مستاجر قانونی، عین مستاجره را مجددا به اجاره داده باشد می تواند خواهان دعوی تخلیه ید واقع شود.
خوانده نیز مستاجر است که ملک را تحت تصرف خود دارد. اگر عین مستاجره توسط مستاجر قبلی به اجاره داده شده باشد، باید نام تمام مستاجرین به عنوان خوانده در دادخواست قید شود.
مرجع صالح رسیدگی به دعوای تخلیه ید
سوالی که پیش از اقامه دعوا مطرح می شود این است که دعوای تخلیه ید در صلاحیت کجاست؟
در پاسخ باید گفت، مرجع صالح رسیدگی به دعوای تخلیه ید، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است اما در مواردی که صدور دستور تخلیه فوری مدنظر است، شورای حل اختلاف (در سابق) و دادگاه های صلح (در حال حاضر) محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.
هزینه دعوای تخلیه ید
هزینه دعوای تخلیه ید بر اساس دعاوی غیر مالی محاسبه و اخذ می گردد.
حکم تخلیه ید چگونه اجرا می شود؟
حکم تخلیه ید بعد از قطعیت رای صادره و با صدور اجرائیه انجام می شود. بعد از صدور اجرائیه به مستاجر اخطار می شود تا ظرف ۱۰ روز، عین مستاجره را تخلیه و تسلیم نماید و در صورتی که مستاجر از تخلیه امتناع نماید، حکم قهرا اجرا خواهد شد. در صورت دریافت ودیعه از سوی موجر، اجرای حکم تخلیه منوط به تودیع مبلغ مذکور نزد اجرای احکام دادگستری می باشد.
اجرای دستور تخلیه ید فوری
دستور تخلیه ید نیازی به صدور اجرائیه نداشته و توسط مامور ظرف ۲۴ ساعت ابلاغ و ظرف سه روز اجرا خواهد شد.
در صورتی که قرارداد اجاره رسمی باشد، پس از صدور دستور تخلیه باید از دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست صدور اجرائیه شود. چنانچه مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه به موجر سپرده باشد، موجر باید مبلغ مذکور را در زمان تخلیه نزد اجرای اجکام دادگستری تودیع نماید.
همچنین اگر در سند اجاره قید شده باشد که تضمینی برای تخلیه یا پرداخت مال الاجاره از سوی موجر اخذ شده است؛ تضمینات مذکور نیز باید پیش از اجرای دستور تخلیه به اجرای احکام تحویل داده شود. در صورتی که تضمینات ماخوذه مفقود یا سرقت شده باشد، موجر موظف است حکم دادگاه صالح را در این خصوص ارائه دهد.
تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید
تفاوت خلع ید و تخلیه را به اختصار می توان در سه مورد بیان کرد:
- برخلاف دعوای خلع ید، دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم درمورد اموال غیرمنقول قابل طرح است.
- در تخلیه ید، اثبات مالکیت ملک ضروری نیست و صرف مالکیت منافع برای طرح دعوا کفایت می کند. همانطور که اشاره شد اثبات مالکیت ملک، رکن اساسی دعوای خلع ید می باشد.
- در دعوای تخلیه ید، قراردادی وجود دارد (اجاره) که مدت آن به پایان رسیده اما متصرف از تخلیه و تحویل ملک امتناع میکند. اما در خلع ید، قراردادی بین مالک و متصرف وجود نداشته است.
تفاوت تخلیه ید و تصرف عدوانی
تفاوت تخلیه ید و تصرف عدوانی در این است که در دعوای رفع تصرف عدوانی متصرف بدون رضایت و عدوانا ملک را تصرف کرده است، ولی در تخلیه ید متصرف از ابتدا به صورت غاصبانه و عدوانا تصرف نکرده، بلکه با رضایت و احتمالا قرارداد کتبی وارد ملک شده است اما ادامه تصرف وی غیرقانونی می باشد.
تخلیه ید در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶
تخلیه ید در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، متفاوت از قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ است. مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، صرف انقضا مدت اجاره موجب نمی‌شود تا مالک بتواند تخلیه مورد اجاره را بخواهد.
مالک باید برای تخلیه ملک، یکی از موارد مذکور در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ را اثبات کند. مواردی که می تواند مستند درخواست تخلیه قرار بگیرد عبارتند از :
- انتقال مال مورد اجاره توسط مستاجر به ثالث بدون اجازه موجر ( با پرداخت نصف حق کسب و پیشه) در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، مستاجر حق انتقال منافع ملک به شخص دیگر را ندارد و چنانچه بدون اجازه مالک چنین اقدامی نماید، موجر می تواند دعوای تخلیه ید مطرح نماید.
- عدم پرداخت اجاره بها بعد از ارسال اظهارنامه و سپری شدن مدت زمان مقرر در قانون
- تغییر شغل مستاجر به گونه‌ای که تشابهی با شغل قبلی نداشته باشد
- تعدی و تفریط مستاجر در حفظ و نگه‌داری از عین مستاجره
- تصمیم موجر به تخریب و نوسازی بنا (با پرداخت کامل حق کسب و پیشه) منظور ازتجدید بنا، تخریب کل ملک و ساختن بنای جدید میباشد و نمیتوان به علت نیاز ملک به تعمیرات اساسی دعوای تخلیه ید طرح نمود. قبل از تقدیم دادخواست تخلیه ید به جهت تخریب و نوسازی، مالک ابتدا باید از شهرداری پروانه تخریب و نوسازی اخذ نماید.
- نیاز شخصی موجر به عین مستاجره برای تجارت (با پرداخت کامل حق کسب و پیشه) برای طرح دعوای تخلیه ید به علت نیاز شخصی باید خود مالک نیازمند کسب وکار درآن محل باشد. و نیاز فرزندان و بستگان و نزدیکان موجر نمیتواند برای وی حق تخلیه به این منظور را ایجاد نماید.
- نیاز شخصی موجر به عین مستاجره برای سکونت (با پرداخت کامل حق کسب و پیشه): مالک صرفا برای سکونت خویش یا اولاد یا پدر و مادر یا همسرخود میتواند درخواست تخلیه نماید.
برای مطالعه بیشتر در خصوص تخلیه ملک تجاری کلیک کنید.
سعی گردید در این مقاله توضیح مفصلی در خصوص دعوای تخلیه ید خدمت شما ارائه گردد. اما همیشه به یاد داشته باشید با صرف خواندن مطالب حقوقی و لو به صورت مفصل نمی توان احقاق حق نمود. چرا که نتیجه گیری در دعاوی مختلف علاوه بر تسلط بر قوانین و مقررات نیازمند آشنایی با رویه محاکم و مراجع قضایی نیز می باشد.
همچنین تنظیم دادخواست ملکی نیز نیازمند اشراف بر مسئله حادثه است. دعوای تخلیه ید علی الخصوص در قراردادهای مربوط به قبل از سال ۵۶ دارای پیچیدگی های خاصی هستند و این پچیدگی ایجاب می نماید که قبل از هر اقدامی که ممکن است منتهی به عدم حصول نتیجه شود با وکلای متخصص ملکی در بحث دعوای تخلیه ید مشورت نمایید.
دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با تشکیل دپارتمان تخصصی متشکل از وکلای مجرب و مسلط به دعاوی ملکی و اجاره آماده ارائه انواع خدمات حقوقی به شما سروران گرامی می باشد. با ما در تماس باشید.
سوالات متداول
چه زمانی می‌توان دعوای تخلیه ید را مطرح کرد؟
مالک میتواند این دعوا را زمانی مطرح کند که مستأجر یا متصرف به صورت غیرمجاز در ملک حضور داشته باشد، مانند پایان مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها، یا نقض شرایط قرارداد.
مدارک لازم برای طرح دعوای تخلیه ید چیست؟
مدارک مالکیت ملک (مانند سند رسمی)، قرارداد اجاره، رسیدهای پرداخت اجاره، و هرگونه مکاتبه و اظهارنامه مرتبط با موضوع.
آیا ارسال اظهارنامه قبل از طرح دعوا ضروری است؟
ارسال اظهارنامه به عنوان یک اقدام حسن نیت و تلاش برای حل مسئله به صورت دوستانه توصیه میشود، اما در همه موارد الزامی نیست.
مدت زمان رسیدگی به دعوای تخلیه ید چقدر است؟
مدت زمان رسیدگی بستگی به شرایط پرونده، حجم کار دادگاه، و همکاری طرفین دارد. معمولاً این فرآیند میتواند چندین ماه طول بکشد.
آیا می‌توان بدون حکم دادگاه ملک را تخلیه کرد؟
اقدام به تخلیه ملک بدون حکم دادگاه و به صورت خودسرانه میتواند موجب مشکلات قانونی برای مالک شود. بهتر است همیشه از طریق قانونی اقدام شود.
آیا می‌توان برای تخلیه ید از وکیل استفاده کرد؟
بله، استفاده از وکیل متخصص در امور ملکی میتواند به تسریع و تسهیل فرآیند قانونی کمک کند و از بروز اشتباهات جلوگیری کند.
21 پاسخ
سلام وقت بخیر
تو چه شرایطی یه مالک میتونه علیه مستاجر خودش دعوای تخلیه ید انجام بده
سلام وقت بخیر.
بنده در فروردین ۹۷ طی صلح نامه ی عرصه واعیان ملکی رو از‌پدرم خریدم که درآن ملک نیز دو خانوار مستآجر که یکی اآنها خواهرم بود سکنی داشتند که بنده به اجاره نامه در مشاور املاک با خواهرم از مرداد ۹۸ الی مرداد۹۹ تنظیم نمودم که بعلت اختلاف خواهرم با همسرش بنده به ناچار تقاضای حکم تخلیه از شورای حل اختلاف شهرستان شدم که با وساطت اجاره ملک مورد بحث بمدت ۵ سال تمدید گردید.
حال برادرم در اسفند ماه سال۱۴۰۰ طی ارائه یک دستور تخلیه خواستار تخلیه ملک مورد نظر به طرفیت شوهر خواهرم شده که طی تماس تلفنی بنده به مآمور اجرا گفتم که بنده مالک هستم و اجاره ملک با خواهرم تنظیم و بمدت ۵ سال هم تمدید گردیده است.
برادرم در فروردین ۹۸ یعنی یکسال بعد از صلح نامه من از پدرم یک مبایعه نامه دارد که به ظاهر ممهور به اثر انگشت و امضای جعلی پدرم می باشد .
حال ۱)بنده بعنوان مالک برای جلوگیری از تخلیه چه اقدامی باید بکنم.
۲) جهت فروش مال غیر واسه پدر و برادرم چه اقدامی باید بکنم.
ممنون میشم که راهنمایی کنید.
سلام۱. باید دعوای اعتراض ثالث اجرایی به اجرای حکم تخلیه مطرح کنید
۲.تحت عنوان کلاهبرداری از طریق فروش مال غیر میتوانید علیه پدر و برادرتان شکایت کنید
مشاوره خوبی داده شده بود به همین دلیل خواستم از دوستان برای تخلیه ملک مشاوره بگیرم
سلام خواهش میکنیم در خدمتیم
با سلام
بنده کارگاهی را اجاره دادم برای دستور تخلیه اقدام کردم رای گرفتم در مرحله اجرا مستاجر کپی سند بانک که چند ماه قبل تملیک شده توسط بانک را به دادگاه داده و دستور توقف گرفته است
مگر در دستور تخلیه اثبات مالکیت نیاز هست
سلام به هر صورت شما اکنون مالک محسوب نمی شوید
سلام با تشکر از راهنمایی شما بنده آپارتمانی را باسند تعاونی از شخصی در تهران خریداری نموده و در تعاونی مربوطه نیز قرارداد و مدارک بنام اینجانب انتقال یافته است ولی مالک قبلی از تخلیه و تحویل اپارتمان خودداری می نمایید برای تخلیه چه باید کرد با تشکر
دادخواست تخلیه ید به مراجع قضایی ارسال کنید.
شخص( الف) آپارتمان شخص ب را طی یک قرارداد بعنوان موجر اجاره میدهدو تاریخ اجاره تمام میشود مستاجر بافریب شخص الف را به منزل میکشاند و بازور وتهدیدامضامیگیرد ودر قرارداد ذکرمیکند که شخص الف مبلغ ۷۰ میلیون بابت رهن دریافت کرده است
شخص( ب) بعنوان مالک واقعی آپارتمان درخواست تخلیه براساس اجاره نامه قبلی در شورای حل اختلاف داده است وجلسه رسیدگی تعیین شده
آیاشورای حل اختلاف با ارائه این مدرک دروغین ازسوی مستاجر باتوجه به توضیحات شخص (الف) درخصوص گرفتن امضا با اسلحه و زور ازایشان، اجاره نامه جدید را قبول خواهد کرد. ثانیا مالک با توجه به این توضیحات چه دفاعی میتواند داشته باشد تا دستور تخلیه بگیرد آیا دادگاه مدرک ویا فیش واریزی از مستاجر جهت اثبات ادعایش نمیخواهد.(درضمن اجاره نامه جعلی فقط در یک نسخه تنظیم شده که از ایشان امضاگرفتند ومالک تا امروز آن را رویت نکرده است)
با سلام در مورد سوال شما آیا الف وکالتی از مالک داشته؟ در صورتی که الف مالک نبوده و وکالت هم نداشته باشد مستاجر مبلغ ادعایی بابت ودیعه را باید از شخص الف مطالبه نماید و شما به عنوان مالک که اجاره نامه تنظیم ننموده اید نمیتوانید دستور تخلیه بخواهید البته جهت راهنمایی دقیق تر نیاز به بررسی مدارک شما و جلسه حضوری می باشد.
باسلام مستاجرم به واحدی که بهش اجاره داده بودم خسارت وارد کرده و هزینه های آب و گاز را هم ۵ ماه پرداخت نکرده و خودم پرداخت کردم به کجا شکایت کنم که زودتر به نتیجه برسم؟
شما باید دعوای مطالبه ضرر و زیان یا بدهی های معوق خود را در دادگاهی که مستاجر درحوزه آن اقامت دارد مطرح نمایید و گواهی دفتر شعبه دادگاهی که دعوا درآن اقامه نمودید را به دایره اجرا تحویل دهید تا از تحویل مبلغ ودیعه به میزان مورد ادعا به مستاجر جلوگیری شود.
سلام. برای تقاضای دستور تخلیه حتما باید سند مالکیت ملک را داشته باشم؟
در دعوای تخلیه، صرفا داشتن مالکیت منفعتی که اجاره داده اید کفایت می نماید اما در عین حال در رویه شوراهای حل اختلاف سند مالکیت نیز مطالبه می گردد.
سلام.مستاجر بنده با وجود اینکه موعد اجاره تمام شده ملک را تخلیه نمی کند الان بنده قصد اقامه دعوای تخلیه ملک را به طرفیت او دارم خواستم بدانم هزینه دادرسی را چقدر باید بپردازم؟ و اینکه بهای خواسته را حتما باید تعیین کنم تا دادگاه رسیدگی کند؟
دعوای تخلیه ید از عین مرهونه و مستاجره به موجب بند۲ ماده۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی یک دعوای غیر مالی ست و نیازی به تعیین بهای خواسته ندارد و هزینه دادرسی در دعوایی که بهای خواسته آنها هنگام تقدیم دادخواست معین نباشد۱،۵۰۰،۰۰۰ ریال محاسبه می گردد.در صورتی که معین باشد هزینه دادرسی مطابق بخشنامه قوه قضاییه از۴۰۰،۰۰۰ ریال تا۱،۸۰۰،۰۰۰ ریال محاسبه می گردد.
با سلام بنده سال ۱۳۵۸،مالکیت ۵ هکتار زمین در نیشابور را داشتم بعد از انقلاب و خروج بنده از ایران به عنوان مجهول المالک معرفی شدند که دادسرا به حکم دادگاه انقلاب اسلامی ایران به سرپرستی ملکم، زمین را اجاره داده است هفته پیش در دادگاه مالکیت سابقم را ثابت کردم آیا با وجود این، دادسرا باید راسا وضع را به سابق اعاده و ملک را تخلیه و تحویل دهد یا اینکه برای حکم تخلیه هم باید دادخواست به دادگاه ارائه دهم؟ ممنون میشم پاسخ بدین..
دادسرا نمی تواند راسا نسبت به تخلیه ملک مورد تصرف و اجاره اقدام نماید دادسرا در حقیقت یک طرف قرارداد است و نمی تواند در عین حال مرجع قضایی برای رسیدگی به همان قرارداد باشد.برای تخلیه باید دادخواست تخلیه ید به دادگاهی که ملک شما در آنجا قرار دارد، ارائه دهید به هرحال تصمیم دادگاه مبنی بر تخلیه ملک به معنی انحلال اقدامات گذشته دادسرا در ملک نیست.
با سلام و خسته نباشید بنده در خصوص موضوع مقاله ای که بیان کردید سوالی داشتم اینکه بنده چندین هزار متر مربع زمین دارم اما پس از انقلاب آنها را رها کردم و به سویس رفتم از آن زمان زمینهای بنده بلاصاحب و چندین ماه پس از رفتن بنده یکی از اقوام زمین ها را تصرف و اجاره داده است چگونه می توانم یرای پس گرفتن آنها اقدام نمایم؟
با اثبات مالکیت سابق خود در دادگاهی که زمین در حوزه آن واقع گردیده دعوای تخلیه ید را به طرفیت متصرفین ارائه دهید و مادام که شما به عنوان مالک اصلی مراجعه ننموده و تکلیف مالکیت روشن نشده است حاکم شرع می تواند نسبت به ملک و حتی از کسانی که سابقا ازشما اجاره نمودند با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی اجاره بها یا اجرت المثل ایام تصرف و یا تخلیه را مطالبه نماید چرا که حاکم در نبود شما به عنوان قائم مقام شما محسوب می گردد.