اثبات مالکیت ملک از چه طریقی امکان پذیر است؟

اثبات مالکیت ملک یکی از دعاوی ملکی می باشد که شمار بسیاری از پرونده های ملکی را در مراجع قضایی در بر می گیرد. امروزه با افزایش معاملات ملکی و پیچیدگی های قوانین مرتبط، باعث گردیده اثبات مالکیت ملک به یکی از چالش های مهم برای مالکان تبدیل شود. داشتن اسناد و مدارک معتبر برای اثبات مالکیت ملک نه تنها امنیت حقوقی مالک را تضمین می کند، بلکه از بروز اختلافات و دعاوی حقوقی در آینده جلوگیری می نماید.

برای اینکه بتوانید به طور قطعی مالکیت خود را نسبت به ملکی اثبات نمائید نیازمند آشنایی شما با مراحل قانونی و مدارک مورد نیاز است. به همین دلیل سعی نموده ایم در این مقاله شما را با فرآیند اثبات مالکیت و نکات و راهکارهای قانونی آشنا نمائیم.

برای مشاوره و درخواست وکیل به صورت ( تلفنی، آنلاین،حضوری )  از طریق واتساپ، یا تماس تلفنی با شماره‌های زیر با ما در ارتباط باشید.

دعوای اثبات مالکیت ملک

دعوای اثبات مالکیت ملک یک دعوای حقوقی می باشد که طی آن فردی تلاش می کند تا مالکیت خود را نسبت به ملکی در دادگاه اثبات کند. این نوع دعاوی معمولا زمانی مطرح می شود که اختلاف یا ابهامی در مورد مالکیت ملک به وجود آید و یا شخص دیگری ادعای مالکیت بر همان ملک را داشته باشد.

چنانچه این دعوا در مراجع قضایی به طور صحیح اقامه گردد و مالکیت خواهان از این طریق احراز گردد، وی می تواند از آثار آن مانند مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، رفع تصرف عدوانی، خلع ید و تقاضای صدور سند مالکیت بهره مند گردد.

نحوه اثبات مالکیت ملک

اثبات مالکیت ملک یکی از پرونده های پیچیده است به ویژه در مواردی که ملک سابقه ثبتی ندارد یا اسناد مالکیت به وضوح مشخص نیست، می تواند چالش برانگیز باشد.

نحوه اثبات مالکیت ملک و مشکلات ناشی از آن به شرح ذیل می باشد:

1. طبق مواد ۲۲ و۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، در مورد املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند دادگاه معمولا کسی را مالک می داند که سند رسمی مالکیت به نام وی باشد. در این موارد، ارائه سند رسمی مالکیت به دادگاه کافی است.
2. در مورد ملکی که سابقه ثبتی نداشته باشد، اثبات مالکیت پیچیده تر می شود. در این شرایط ممکن است نیاز به ارائه مدارکی مانند قرارداد خرید و فروش، شهادت شهود، قبض های مالیاتی یا مدارک دیگری باشد که نشان دهنده تصرف و استفاده مداوم از ملک توسط مدعی مالکیت باشد.
3. یکی از مشکلات متداول، عدم آشنایی افراد با نحوه صحیح طرح دعوا و عدم تسلط کافی بر قوانین و رویه های قضایی است. این امر می تواند منجر به عدم موفقیت در اخذ نتیجه مطلوب گردد. بنابراین مشورت با وکیل ملکی از اهمیت بالایی برخوردار است.
4. در مواردی که مالکیت به راحتی قابل اثبات نیست، ممکن است نیاز به ارائه مدارک تکمیلی یا استفاده از کارشناسان رسمی دادگستری برای ارزیابی و تائید مدارک باشد.

اثبات مالکیت ملک با سند عادی

اثبات مالکیت ملک با سند عادی در مورد املاکی که سابقه ثبتی دارند می تواند چالش برانگیز باشد. با این حال با ارائه مدارک و شواهد مناسب می توان در دادگاه مالکیت ملک را اثبات نمود.

روش های اثبات مالکیت ملک با سند عادی به شرح ذیل می باشد:

• سند عادی که نشان دهنده انتقال قانونی ملک می باشد می تواند به عنوان یکی از مستندات در دعوای اثبات مالکیت ملک به دادگاه ارائه شود. سند عادی مبایعه نامه زمانی قابل استناد است که به طور قانونی و معتبر تنظیم شده باشد.
• شهادت شهود برای اثبات اعتبار سند عادی یکی از روش های رایج در طرح این دعوا می باشد. البته باید از اشخاصی به عنوان شاهد استفاده نمائید در زمان تنطیم سند عادی حضور داشته اند.
• مدارکی مانند رسید پرداخت ثمن معامله و یا قبض مالیاتی و غیره از جمله مدارکی است که میتواند در اثبات مالکیت ملک با سند عادی کمک نماید.
• اثبات اینکه در ان ملک تصرف داشته اید نیز یکی از دلایلی که در اینگونه دعاوی مورد استفاده قرار می گیرد.
• در مواردی که طرف دعوا ادعای جعل یا انکار نسبت به سند عادی نماید می توانید درخواست ارجاع امر به کارشناسی را نمائید. گزارش کارشناسی می تواند به اعتبار سند عادی کمک کند.

در برخی از موارد نیاز هست همزمان با دعوای اثبات مالکیت ملک با سند عادی، دعوای اثبات وقوع بیع را نیز مطرح نمائید. مشاوره با وکیل متخصص می تواند در انتخاب بهترین راهکار قانونی به شما کمک نماید.

جهت درخواست مشاوره با بهترین و مجرب ترین وکیل همین حالا فرم زیر را تکمیل نموده و از خدمات مشاوره حقوقی رایگان بهره‌مند شوید. وکلای متخصص دادپویان حامی پس از بررسی در اولین فرصت با شما تماس خواهند گرفت.

اثبات مالکیت زمین روستایی

اثبات مالکیت زمین روستایی می تواند به دلایل شرایط خاص و متفاوت این نوع اراضی نسبت به سایر اراضی، پیچیدگی های خاصی را داشته باشد.

در سالیان گذشته شمار بسیاری از زمین های روستایی فاقد سابقه ثبتی بوده اند و در خصوص مالکیت آنها اختلافات زیادی بین اهالی روستا به وجود می آمد. با توجه به اعتماد طرفین معامله در اکثر اوقات سند انتقال یا فروش نیز تنظیم نمی گردید. لذا در اینگونه موارد تنها راه چاره جهت اثبات مالکیت استناد به تصرف مالکانه و شهادت شهود می باشد.

پس از طرح دعوا و بررسی مدارک و مستندات از سوی دادگاه چنانچه ادعای خواهان برای دادگاه محرز گردد رای بر اثبات مالکیت صادر می گردد.

اثبات مالکیت ملک با شهادت شهود

اثبات مالکیت ملک با شهادت شهود یکی از روش هایی است که می تواند در مواردی که سند مالکیت رسمی و یا سند عادی مبایعه نامه وجود ندارد مورد استفاده قرار گیرد.

استفاده از شهود نیازمند رعایت شرایط و نکاتی است که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:

• شهودی که معرفی می نمایید باید اطلاعات دقیق درباره مالکیت، تصرف و استفاده از ملک داشته باشند.
• شهادت شهود باید با سایر مدارک و شواهد موجد در پرونده همخوانی داشته باشد.
• شهود باید بتوانند جزئیات دقیقی از نحوه انتقال مالکیت، زمان و مکان آن و هر گونه اطلاعات مرتبط دیگر را ارائه دهند.
• شهود باید از کسانی انتخاب شوند که بتوانند در دادگاه حاضر شده و به سوالات وکلای طرف مقابل و قاضی پاسخ دهند.

اثبات مالکیت ملک با تصرف مالکانه

اثبات مالکیت ملک با تصرف مالکانه یکی از روش هایی است که در ماده ۳۵ قانون مدنی تصریح گردیده است. طبق اماره تصرف، تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت گردد.

طبق این ماده قانونی، صرف تصرف نمی تواند دلیل مالکیت باشد چرا که در صورتی که ثابت شود تصرف غاصبانه است، تصرف او متزلزل می گردد و نمی تواند دلیل بر مالکیت متصرف باشد. همچنین کسی که به عنوان امین یا نماینده دیگری مالی را در  تصرف دارد مالک آن محسوب نمی شود.

در اثبات مالکیت با تصرف مالکانه باید به نکات ذیل توجه نمائید:

1. تصرف به عنوان مالکیت باشد: همانگونه که گفته شد اشخاصی که به عنوان امین یا نماینده، مال غیر منقولی را در تصرف دارند مالک محسوب نمی گردند. حال اگر بین متصرف و مدعی مالکیت اختلاف به وجود آید، شخصی که مدعی است تسلط متصرف فعلی از جانب غیر می باشد و دلیل مالکیت او نیست، باید این ادعا را اثبات نماید.
2. تصرف باید مشروع باشد: بدین معنا که تصرف فرد متصرف باید به طریق قانونی بوده و به قهر و زور بر آن تسلط نداشته باشد. قانون تسلط را اصولا مشروع فرض نموده است و مدعی مالکیت باید خلاف آن را اثبات نماید.

اثبات مالکیت ملک با کد رهگیری

از سال ۱۳۸۷ سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور راه اندازی شد و خریداران و فروشندگان مکلف گردیدند تمامی معاملات خود را در این سامانه ثبت نمایند و پس از ارسال مدارک، کد رهگیری نسبت به آن معامله اخذ نمایند. این الزام قانونی باعث گردید از معاملات معارض و فروش یک ملک به چندین نفر جلوگیری شود.

کد رهگیری نسبت به مبایعه نامه هایی صادر می شود که ملک مورد معامله سابقه ثبتی داشته باشد و می تواند به عنوان یکی از مدارک اثبات مالکیت ملک مورد استفاده قرار گیرد.

اثبات مالکیت ملک با کد هگیری به طور معمول با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به طور همزمان مطرح می شود.

اثبات مالکیت با قولنامه

اثبات مالکیت ملک با قولنامه مشابه اثبات مالکیت با سند عادی است. در عرف بین مردم قولنامه به معنای مبایعه نامه به کار می رود اما در عالم حقوق این دو با هم تفاوت دارد.

قولنامه سند عادی است که به معنای وعده بیع به کار می رود و طرفین طبق توافقاتی که انجام می دهند متعهد می گردند در زمان مشخصی نسبت به انعقاد عقد بیع اقدام نمایند. در صورتی که قولنامه برخلاف قانون و شرع نباشد قابل استناد در مراجع قضایی می باشد.

چنانچه قصد طرفین در تنظیم قولنامه، فروش و انتقال مالکیت باشد و ملک فروخته شده دارای سابقه ثبتی نباشد خریدار می تواند با استناد و ارائه آن به دادگاه دعوای اثبات مالکیت ملک را طرح نماید . چنانچه صحت و اصالت قولنامه در دادگاه احراز گردد دادگاه با استناد به آن رای بر اثبات مالکیت صادر می نماید.

اثبات مالکیت ملک موروثی

در مواردی که ملک فاقد سابقه ثبتی باشد و در مالکیت آن اختلاف حاصل شود، وراث شخص متوفی به جانشینی و قائم مقامی از مورث خود می توانند بر اساس ادله و اسناد و همچنین تصرفات مورث خود نسبت به طرح دعوای اثبات مالکیت در ملک موروثی اقدام کنند.

اثبات مالکیت ملک با وصیت نامه

اثبات مالکیت ملک از طریق وصیت نامه یکی از روش هایی است که در صورت وجود وصیت نامه معتبر و قانونی می تواند مورد استفاده قرار گیرد. چنانچه ملکی موضوع وصیت قرار گیرد، اعم از آنکه عهدی یا تملیکی باشد، به شرط آنکه آن ملک فاقد سابقه ثبتی بوده و در صحت وصیت نامه اختلافی نباشد و همچنین وصیت زاید بر ثلث اموال وصیت کننده نباشد، وصی بر اساس ادله اثباتی و اسناد مربوطه می تواند نسبت به طرح دعوای اثبات مالکیت اقدام نماید.

اثبات مالکیت ملک نسبت به عرصه و اعیان

اثبات مالکیت ملک نسبت به عرصه و اعیان مستلزم ارائه مدارک و شواهد معتبر برای هر یک از این دو بخش است. منظور از عرصه همان زمینی است که ساختمان بر روی آن ساخته شده است و منظور از اعیان همان ساختمان و بنایی است که بر روی زمین احداث شده است.

دعوای اثبات مالکیت در خصوص عرصه و اعیان زمانی قابل طرح می باشد که عرصه یا اعیان مورد دعوا دارای سابقه ثبتی نباشد. در غیر اینصورت این دعوا قابل استماع نمی باشد.

همچنین ممکن است عرصه ملکی دارای سابقه ثبتی باشد لیکن اعیانی احداث شده درآن فاقد سابقه ثبتی باشد که  در این حالت نیز در صورت وجود اختلاف در مالکیت اعیانی، شخص مدعی می تواند نسبت به طرح دعوای اثبات مالکیت در خصوص اعیانی اقدام نماید هر چند عرصه ملک دارای سابقه ثبتی در اداره ثبت باشد.

اثبات مالکیت اراضی کشاورزی

اثبات مالکیت اراضی کشاورزی به ویژه در مناطقی که اسناد مالکیت رسمی به طور کامل و دقیق وجود ندارد می تواند مشکل ساز شود.

در راستای مراحل اجرای قانون اصلاحات اراضی، ممکن است میان اشخاص صاحب نسق و یا وراث ایشان با منتقل علیهم بعدی، در خصوص مالکیت و حقوق مربوطه من جمله حق نسق زراعی اختلاف حاصل شود.

در اینصورت شخص مدعی یا متصرف حسب مورد بر اساس مدارک و مستندات مربوطه می تواند دعوای اثبات مالکیت در اراضی کشاورزی مطرح نماید.

اثبات مالکیت ملک مشاع

اثبات مالکیت ملک مشاع یکی از پرونده هایی است که به دلیل ماهیت خاص املاک مشاع می تواند دارای پیچیدگی هایی باشد.

در اثبات مالکیت ملک مشاع مدارکی مانند سند مالکیت، مبایعه نامه، تصرف مالکانه و شهادت شهود و تقسیم نامه می تواند در رسیدن به نتیجه مطلوب تاثیرگذار باشد.

 تفاوت احراز و اثبات مالکیت

برای تفاوت احراز و اثبات مالکیت  می توان در فرآیند و اهداف آنها پی برد.

احراز مالکیت ملک به معنای شناسایی و تصدیق مالکیت است. احراز مالکیت بیشتر در مراجع اداری و سازمان های ثبت اسناد و املاک به کار می رود. این امر زمانی اتفاق می افتد که یک سازمان بخواهد مالکیت فردی را برای مثلا صدور سند رسمی شناسایی کند.

اثبات مالکیت به معنای ارائه دلایل و مدارک به مرجع قضایی برای تائید ادعای مالکیت بر یک ملک می باشد.

طرح توامان دعوای خلع ید و اثبات مالکیت

دعوای خلع ید تنها راجع به املاکی قابل استماع است که به ثبت رسیده باشند و سند رسمی مالکیت برای آنها صادر شده باشد. بنابراین دعوای اثبات مالکیت که تنها راجع به املاک فاقد سابقه ثبتی مسموع می باشد، نمی تواند همزمان با دعوای خلع ید اقامه شود.

با توجه به اختلاف نظر هایی که در این خصوص در مراجع قضایی به وجود آمد منجر به صدور رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱/۱۰/۱۳۸۳ از سوی هیئت عمومی دیوان عالی کشور  گردید که در آن به صراحت اشاره گردیده دعوای خلع ید از  اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.

رای وحدت رویه در خصوص اثبات مالکیت

در رویه قضایی اختلاف نظرهای بسیاری در خصوص پذیرش یا عدم پذیرش دعاوی اثبات مالکیت ملک به وجود آمد که منجر به صدور رای وحدت رویه شماره ۵۶۹ مورخ  ۱۳۷۰/۱۰/۱۰ گردید. در این رای  به صراحت اعلام گردیده پذیرش دعوای اثبات مالکیت در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی بلامانع می باشد. بنابراین طبق رای وحدت رویه مذکور دعوای اثبات مالکیت در خصوص املاک دارای سابقه ثبتی قابل پذیرش نمی باشد. لذا در طرح دعوای اثبات مالکیت ملک باید این نکته مهم را در نظر گرفت در غیر اینصورت با صدور قرار عدم استماع دعوا مواجه می گردید.

مرجع صالح رسیدگی به اثبات مالکیت ملک

مرجع صالح رسیدگی به اثبات مالکیت ملک دادگاه محل وقوع ملک می باشد. ذکر این نکته لازم و ضروری است که صرفنظر از اینکه مبلغ خواسته به چه میزان تقویم گردد، همواره در صلاحیت محاکم قضایی است و از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج می باشد.

دعوای اثبات مالکیت مالی است یا غیر مالی؟

دعوای اثبات مالکیت دعوای مالی مربوط به اموال غیر منقول محسوب می گردد و بر اساس بند ۱۲ ماده ۳ قاون وصول برخی از در آمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۱۳۷۳ در دعاوی مالی غیرمنقول، از نظر هزینه دادرسی باید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه محاسبه و بر اساس آن هزینه دادرسی پرداخت شود.

نمونه رای اثبات مالکیت ملک

حکم قطعی اثبات مالکیت ملک

حکم قطعی اثبات مالکیت بدین معناست که در مهلت مقرر قانونی نسبت به رای بدوی اعتراضی صورت نگیرد و رای صادره قطعی شود یا اینکه از رای دادگاه بدوی تجدیدنظرخواهی به عمل آید و در دادگاه تجدیدنظر رای قطعی صادر گردد.

با صدور حکم قطعی اثبات مالکیت می توان اقداماتی نظیر مراجعه به مراجع ثبتی جهت صدور سند مالکیت و یا طرح دعاوی با خواسته های رفع تصرف عدوانی، الزام به تحویل ملک، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نمود.

اجرای حکم اثبات مالکیت ملک

اجرای حکم اثبات مالکیت ملک پس لز قطعیت رای صادره امکان پذیر می باشد. حکم صادره در خصوص اثبات مالکیت اعلامی می باشد و نیازی به صدور  اجرائیه ندارد. لذا پس از اینکه رای قطعی صادر گردید با اخذ گواهی قطعیت از شعبه صادرکننده، محکوم له به عنوان مالک شناخته می شود و می تواند از حق مالکانه خویش استفاده نماید.

دعاوی ملکی دارای پیچیدگی های خاصی است که نیازمند داشتن دانش حقوقی ثبتی و ملکی و اشراف به قوانین و مقررات خاص می باشد لذا مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی می تواند شما را در انتخاب راهکار صحیح کمک نماید. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه ملکی و با بهره مندی از وکلای متخصص و با تجربه اماده ارائه خدمات حقوقی خویش در زمینه پرونده های ملکی می باشد.