اثبات مالکیت ملک از چه طریقی امکان پذیر است؟

اثبات مالکیت ملک زمانی طرح می شود که در مورد مالکیت مالی اختلاف باشد. چرا که مالکیت حقی است که به موجب آن شخص می تواند در حدود قوانین ، تصرف در مالی را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن استفاده کند .

چگونگی اثبات مالکیت ملک

یکی از دعاوی ملکی که در مراجع قضایی شاهد آن هستیم دعوای اثبات مالکیت ملک است که جزء پیچیده ترین پرونده های ملکی محسوب می شود. زیرا به جهت رویه های متفاوت و  در مواردی متعارض محاکم در رسیدگی به این پرونده ها و همچنین عدم آشنایی اشخاص و یا حتی  در برخی موارد عدم تسلط کافی وکلا و قضات بر قوانین و رویه ها باعث گردیده که فرآیند رسیدگی به دعاوی اثبات مالکیت ملک طولانی‌تر شود و در بسیاری مواقع این پرونده ها به نتیجه مطلوب ختم نگردد.

اثبات مالکیت ملک

اثبات مالکیت ملک

مستند به ماده ۲۲ و همچنین ماده  47 قانون ثبت اسناد و املاک، در مورد املاکی که دارای سند مالکیت هستند دادگاه کسی را مالک می شمارد که سند اصلی مالکیت به نام اوست.

اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد به طور طبیعی سند رسمی نیز ندارد. حال اگر در مورد مالکیت اینگونه املاک، اختلاف ایجاد شود و شخصی که آن را خریده یا به نحو دیگری تملک کرده است ، بخواهد مالکیت خود را اثبات کند، لازم است دعوایی به خواسته ((اثبات مالکیت)) در دادگاه مطرح کند.

دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان، نظیر تصرف ملک ، مبایعه نامه ی عادی و شهودی در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند ، حکم به اثبات مالکیت وی صادر می کند .

برای کسب اطلاعات تکمیلی در باب اسناد رسمی صادره از اداره ثبت اسناد و املاک، میتوانید به دپارتمان دعاوی ثبتی مراجعه نمایید.

بیشتر بخوانید :  دعوای خلع ید

دعوای اثبات مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی

دعوی اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی با توجه به مواد ۲۲، ۲۴، ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت استماع ندارد؛

چرا که مطابق ماده ۲۲ قانون مذکور :” همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده ، مالک خواهد شناخت.

بنابراین در املاکی که سابقه ثبتی دارند، دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد و انتقال مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی، با انتقال رسمی ملک انجام می شود و صرف تأیید و تنفید قرارداد و اعلام صحت آن ایجاد مالکیت نمی کند.

دلایل اثبات مالکیت

برای اثبات مالکیت الزامی به وجود مبایعه نامه و قرارداد نیست ، بلکه مالکیت ممکن است به اشکال مختلف منتقل شده باشد. به عنوان مثال مالکیت ملک ممکن است به صورت قهری و از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد.

زمانی که دعوای اثبات مالکیت ملک مطرح می شود  کسی که مدعی مالکیت مالک است  باید با استفاده از دلایل اثبات ،مانند سند، شهادت شهود یا تصرف (اماره ی ید )  و … ادعای خود را اثبات نماید.

  • سند مالکیت : مهمترین دلیل مالکیت، سند مالکیت است. امروزه املاک و اتومبیل ها مطابق قانون در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می رسند به این ترتیب دولت فقط کسی را که مال به نام او ثبت شده مالک می شمارد.
  • شهادت شهود: یکی از ادله ای که می توان از طریق آن مالکیت را اثبات نمود ، استناد به شهادت شهود می باشد. برای مثال مدعی می‌تواند به وسیله شهود ثابت نماید که قبلا مال در تصرف او بوده و بعداً متصرف به وسیله قوه قهریه یا به حیله و تقلب آن را غصب و تصرف نموده است و یا ثابت نماید که مال از طرف متصرف به او انتقال داده شده است . البته شاهد باید دارای شرایط قانونی باشد و شهادت هر کسی مورد پذیرش دادگاه واقع نمی شود.
  • تصرف ملک (اماره ید): طبق ماده ۳۵ قانون مدنی: (( تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.))

همانطور که در این ماده قانونی هم ذکر گردیده، صرف تصرف نمی‌تواند دلیل مالکیت باشد؛ چرا که در صورتی که ثابت شود تصرف غاصبانه است، تصرف او متزلزل می گردد و نمی تواند دلیل بر مالکیت متصرف باشد؛ همچنین کسی که به عنوان امین یا نماینده دیگری مالی را در تصرف دارد مالک آن محسوب نمی شود .

بیشتر بخوانید :  فروش ملک مشاع از چه طریقی امکان پذیر است؟

طبق ماده ۳۶ قانون مدنی “تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود “.

در شرایط فعلی در دست داشتن سند مالکیت، قولنامه یا بنچاق نشانه ی تصرف دارنده ی آن محسوب می شود . بنابراین اگر کسی به قهر و زور بر مالی مسلط شود، حق استفاده از اماره تصرف را ندارد ، البته قانون تسلط را اصولا مشروع فرض کرده است و مدعی مالکیت باید خلاف این فرض را در دادگاه ثابت کند؛ فلذا همیشه تصرف مادی ملاک تصرف به عنوان مالکیت نیست.

همچنین مطابق ماده ۳۷ قانون مدنی اگر متصرف فعلی ، اقرار کند که ملک ، سابقا مال مدعی او بوده است، در این صورت مشارالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند. مگر اینکه ثابت کند ، ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.

  • مبایعه نامه عادی: در صورتی که شخصی ملک را در تصرف داشته باشد ولی شخص دیگر با ارائه مبایعه نامه ادعا نماید که ملک به صورت قانونی به وی فروخته شده است در این مورد مدعی می‌تواند با طرح دعوای اثبات مالکیت و ارائه مبایعه نامه عادی خویش مالکیت خود را اثبات نماید.

اثبات مالکیت ورثه

وراث متوفی به دو دسته تقسیم می شوند:

  • افرادی که بر اساس قانون رایج کشور، مشمول سهم الارث شده باشد؛
  • افرادی  بر اساس وصیت نامه متوفی، مشمول ارث شده باشد.

در حالت اول، فردی که به سبب رابطه سببی و یا نسبی مانند همسر، فرزندان یا پدر و مادر، مشمول سهم الارث شده است، می تواند بعد از پشت سر گذاشتن مراحل انحصار وراثت توسط دادگاه، مالکیت خود را بر اموال مربوطه، اثبات کند. به این ترتیب که دادگاه سهم هر فرد را بعد از صدور گواهی انحصار وراثت، مشخص می کند. بعنی به طور دقیق به افراد اطلاع می دهد که هر کس چه کسری از اموال منقول و غیر منقول متوفی را می تواند دریافت کند. بنابراین، حکم دادگاه برای اثبات مالکیت، کافی خواهد بود.

در حالت دوم، فردی که به هر دلیلی، نامش در وصیت نامه ذکر شده است، باید علاوه بر گواهی انحصار وراثت، وصیت نامه متوفی را نیز به دادگاه ارائه دهد. دادگاه بعد از بررسی مدارک مربوطه، سهم آن فرد را نیز در ارث مشخص می کند. باز هم حکم دادگاه، همان اثبات مالکیت خواهد بود.

بیشتر بخوانید :  مطالبه خسارت وجه التزام قراردادی

بنابراین اگر فردی، برای اثبات مالکیت خود دچار مشکل شود، می تواند از وصیت نامه معتبر متوفی استفاده کند. البته این امر مستلزم وجود نام وارث و اموال تعلق گرفته به وی، در وصیت نامه است.

حالت سومی نیز وجود دارد که ترکیبی از دو حالت بالاست. یعنی فرد علاوه بر این که وارث قانونی محسوب می شود، در وصیت نامه نیز اموال اضافی دیگری به او تعلق گرفته است. در چنین شرایطی روال کار، مانند مراحل بالا خواهد بود. یعنی ارائه وصیت نامه به همراه گواهی انحصار وراثت که منجر به حکم دادگاه برای اثبات مالکیت می شود.

هیچ کدام از وراث نمی تواند بدون در دست داشتن گواهی انحصار وراثت، نسبت به اموال متوفی، ادعایی داشته باشد. بعد از این که لیست ورثه توسط دادگاه در گواهی انحصار وراثت ذکر شد، ورثه می توانند تقسیم اموال را انجام دهند. دادگاهی که می تواند گواهی انحصار وراثت را صادر کند، باید نزدیک ترین دادگاه به محلی باشد که متوفی برای آخرین بار در آن جا ساکن بوده است.

نحوه طرح دعوای اثبات مالکیت

در دعوای اثبات مالکیت خواهان کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است و چنانچه ایادی قبلی نیز داشته باشد ، باید علاوه بر فروشنده ، تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوی قرار گیرند. در بسیاری مواقع عدم رعایت این نکته باعث صدور قرار رد دعوا می گردد.

مرجع صالح جهت اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت می بایست در دادگاه محل وقوع ملک (مال غیر منقول) مطرح گردد (اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد) و تمامی مدارک مستندات همراه دادخواست تقدیمی ارائه شود.

پس از ارجاع پرونده به شعبه تشکیل جلسه رسیدگی و بررسی مدارک و مستندات مدعی ، در صورتی که حقانیت وی احراز شد، دادگاه رای بر اثبات مالکیت وی صادر می کند.

رای اثبات مالکیت نیازی به صدور اجراییه ندارد و پس از اینکه رای صادره قطعی گردید، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک شناخته می‌شود و می‌تواند از حق مالکانه خویش استفاده نماید .

در صورتی که ملک موضوع دعوای اثبات مالکیت ملک در تصرف شخص دیگری باشد ، مدعی می تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را توأمان مطرح نماید .

دعوای اثبات مالکیت مالی است یا غیر مالی؟

دعوای اثبات مالکیت دعوای مالی است و هزینه دادرسی ،با توجه به قیمت منظقه ای ملک محاسبه می گردد.

 

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 1 امتیاز: 5)

6 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • با سلا و احترام. سوالی داشتم در خصوص اینکه ایا با داشتن امتیازات انشعاب اب و برق و گاز بنام خود میتوانم اثبات مالکیت کنم ؟

    پاسخ
    • سلام. صرفا به استناد امتیاز آب و برق نمی توان دعوای اثبات مالکیت را به نفع خود دانست. اثبات مالکیت با وجود ادله ای از قبیل قرارداد یا شهود و …. که مورد قبول دادگاه میباشد. امکان پذیراست.

      پاسخ
  • با عرض ادب و احترام . زمینی در شهرستان به نام پدربزرگ من بوده که چون ما به اونجا سر نمی زدیم الان متوجه شدیم , فردی بدون اجازه و خرید زمین از ما در این زمین خانه ای ساخته و در آن سکونت دارد. ایا ما الان می تونیم شخص رو بیرون کنیم و قانونا سند رو به نام خودمان بزنیم ؟

    پاسخ
  • سلام من مالک سه دانگ از یک مغازه هستم که بنده اما سندم در دستم نیست شخصی از سال ۹۴ تا الان در آن مشغول به کار است. میخاستم بپرسم چطور می تونم ضرر و زیان این چند سال رو مطالبه کنم و اگر درخواست اجرت المثل به دادگاه بدم به نرخ روز حساب میشه یا نه ؟

    پاسخ
    • ابتدا لازم است مالکیت خود را اثبات کنید سپس اجرت المثل مطالبه نمایید که ارجاع به کارشناسی شده و مبلغ هرسال را نسبت به تورم همان سال محاسبه می نمایند.

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست