اثبات مالکیت ملک از چه طریقی امکان پذیر است؟

اثبات مالکیت ملک در وضعیتی طرح می شود که در مورد مالکیت مالی اختلاف باشد. مالکیت حقی است که به موجب آن شخص می تواند در حدود قوانین ، در مالی تصرف کرده و از تمام منافع آن بهره مند شود.

نحوه اثبات مالکیت ملک

یکی از پیچیده ترین دعاوی ملکی که در مراجع قضایی شاهد آن هستیم دعوای اثبات مالکیت ملک است. به جهت رویه های متفاوت و  در مواردی متعارض محاکم در رسیدگی به این پرونده ها و همچنین عدم آشنایی اشخاص و یا حتی در برخی موارد عدم تسلط کافی وکلا و قضات بر قوانین و رویه ها، فرآیند رسیدگی به دعاوی اثبات مالکیت ملک طولانی‌می گردد و باعث می شود که در بسیاری مواقع این پرونده ها به نتیجه مطلوب ختم نگردد.

اثبات مالکیت ملک

اثبات مالکیت ملک

مستند به ماده ۲۲ و همچنین ماده  47 قانون ثبت اسناد و املاک، در مورد املاکی که دارای سند مالکیت هستند دادگاه کسی را مالک می شمارد که سند اصلی مالکیت به نام اوست.

چنانچه در مورد ملکی که در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده است اختلافی ایجاد شود و شخصی که آن را خریده یا به نحو دیگری تملک کرده است بخواهد مالکیت خود را بر آن ملک ثابت کند، لازم است دعوایی به خواسته ” اثبات مالکیت ” در دادگاه طرح نماید.

دادگاه در صورتی که با توجه به دلایل و مستندات خواهان، از جمله تصرف ملک ، مبایعه نامه عادی و شهادت شهود مالکیت خواهان را احراز نماید ، حکم به اثبات مالکیت وی صادر می کند .

برای کسب اطلاعات تکمیلی در باب اسناد رسمی صادره از اداره ثبت اسناد و املاک، میتوانید به دپارتمان دعاوی ثبتی مراجعه نمایید.

دعوای اثبات مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی

دعوی اثبات مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی با توجه به مواد ۲۲، ۲۴، ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت استماع ندارد؛

بیشتر بخوانید :  معامله فضولی چیست و ابطال معامله فضولی چگونه انجام می شود؟

چرا که بر اساس ماده ۲۲ قانون مذکور :” همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده است و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک از مالک رسمی  به او ارث رسیده باشد را مالک می شناسد

بنابراین در املاکی که سابقه ثبتی دارند، دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او  ثبت شده باشد . انتقال مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی، با انتقال رسمی ملک انجام می شود و صرف تأیید و تنفید قرارداد و اعلام صحت آن ایجاد مالکیت نمی کند.

مالکیت ملک با چه دلایلی ثابت می شود؟

برای اثبات مالکیت الزامی به وجود مبایعه نامه و قرارداد نیست ، زیرا مالکیت ممکن است به اشکال مختلف منتقل شده باشد. به عنوان مثال مالکیت ملک ممکن است به صورت قهری و از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد.

زمانی که دعوای اثبات مالکیت ملک مطرح می شود  کسی که مدعی مالکیت ملک است  باید با استفاده از دلایل اثبات ،مانند سند، شهادت شهود یا تصرف (اماره ی ید )  و … ادعای خود را اثبات نماید.

  • سند مالکیت : مهمترین دلیل مالکیت، سند مالکیت است. امروزه املاک و اتومبیل ها مطابق قانون در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می رسند و به این ترتیب دولت فقط کسی را که مال به نام او ثبت شده مالک می شمارد.
  • شهادت شهود: یکی دیگر از ادله ای که می توان از طریق آن مالکیت را اثبات نمود ، استناد به شهادت شهود می باشد. برای مثال مدعی می‌تواند به وسیله شهود ثابت نماید که قبلا مال در تصرف او بوده و بعداً متصرف به وسیله قوه قهریه یا به حیله و تقلب آن را غصب و تصرف نموده است و یا ثابت نماید که مال از طرف متصرف به او انتقال داده شده است . البته شاهد باید دارای شرایط قانونی باشد و شهادت هر کسی مورد پذیرش دادگاه واقع نمی شود.
  • تصرف ملک (اماره ید): طبق ماده ۳۵ قانون مدنی: (( تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.))

همانطور که در این ماده قانونی هم ذکر گردیده، صرف تصرف نمی‌تواند دلیل مالکیت باشد؛ چرا که در صورتی که ثابت شود تصرف غاصبانه است، تصرف او متزلزل می گردد و نمی تواند دلیل بر مالکیت متصرف باشد؛ همچنین کسی که به عنوان امین یا نماینده دیگری مالی را در تصرف دارد مالک آن محسوب نمی شود .

بیشتر بخوانید :  نکاتی که باید هنگام معامله در مشاورین املاک رعایت شود

در شرایط فعلی در دست داشتن سند مالکیت، قولنامه یا بنچاق نشانه ی تصرف دارنده ی آن محسوب می شود . بنابراین اگر کسی به قهر و زور بر مالی مسلط شود، حق استفاده از اماره تصرف را ندارد ، البته قانون تسلط را اصولا مشروع فرض کرده است و مدعی مالکیت باید خلاف آن را در دادگاه ثابت کند؛ بنابراین همیشه تصرف مادی ملاک تصرف به عنوان مالکیت نیست.

مطابق ماده ۳۷ قانون مدنی اگر متصرف فعلی ، اقرار کند که ملک ، سابقا مال مدعی او بوده است، در این صورت مشارالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند. مگر اینکه ثابت کند ، ملک صحیحا به او منتقل شده است.

  • مبایعه نامه عادی: در صورتی که شخصی ملک را در تصرف داشته باشد ولی شخص دیگر با ارائه مبایعه نامه ادعا نماید که ملک به صورت قانونی به وی فروخته شده است ، می‌تواند با طرح دعوای اثبات مالکیت و ارائه مبایعه نامه عادی خویش مالکیت خود را اثبات نماید.

اثبات مالکیت ورثه

وراث متوفی به دو دسته تقسیم می شوند:

  • افرادی که بر اساس قانون رایج کشور، مشمول سهم الارث شده باشند؛
  • افرادی  بر اساس وصیت نامه متوفی، مشمول ارث شده باشند.

در حالت اول، فردی که به سبب رابطه سببی و یا نسبی مانند همسر، فرزندان یا پدر و مادر، مشمول سهم الارث شده است، می تواند بعد از پشت سر گذاشتن مراحل انحصار وراثت توسط دادگاه، مالکیت خود را بر اموال مربوطه، اثبات کند؛ در چنین وضعیتی دادگاه سهم هر فرد را بعد از صدور گواهی انحصار وراثت، مشخص می کند. یعنی به طور دقیق به افراد اطلاع می دهد که هر کس چه کسری از اموال منقول و غیر منقول متوفی را می تواند دریافت کند؛ بنابراین، حکم دادگاه برای اثبات مالکیت، کافی خواهد بود.

در حالت دوم، فردی که به هر دلیل ، نامش در وصیت نامه ذکر شده است، باید علاوه بر گواهی انحصار وراثت، وصیت نامه متوفی را نیز به دادگاه ارائه دهد؛ دادگاه بعد از بررسی مدارک مربوطه، سهم آن فرد را نیز در ارث مشخص می کند؛ مجددا حکم دادگاه، مالکیت را اثبات  می کند.

بیشتر بخوانید :  تصرف عدوانی و نحوه طرح دعوای رفع تصرف عدوانی

بنابراین اگر فردی، برای اثبات مالکیت خود دچار مشکل شود، می تواند از وصیت نامه معتبر متوفی استفاده کند. البته این امر مستلزم وجود نام وارث و اموال تعلق گرفته به وی، در وصیت نامه است.

حالت سومی نیز وجود دارد که ترکیبی از دو حالت بالاست. یعنی فرد علاوه بر این که وارث قانونی محسوب می شود، در وصیت نامه اموال اضافی دیگری نیز به او تعلق گرفته است. در چنین شرایطی روال کار، مانند مراحل بالا خواهد بود. یعنی ارائه وصیت نامه به همراه گواهی انحصار وراثت که منجر به حکم دادگاه برای اثبات مالکیت می شود.

هیچ کدام از وراث نمی تواند بدون در دست داشتن گواهی انحصار وراثت، نسبت به اموال متوفی، ادعایی داشته باشد. بعد از این که لیست ورثه توسط دادگاه در گواهی انحصار وراثت ذکر شد، ورثه می توانند تقسیم اموال را انجام دهند. دادگاهی که می تواند گواهی انحصار وراثت را صادر کند، نزدیک ترین دادگاه به محلی است که متوفی برای آخرین بار در آن جا ساکن بوده است.

نحوه طرح دعوای اثبات مالکیت

در دعوای اثبات مالکیت خواهان کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است و چنانچه ایادی قبلی نیز داشته باشد ، باید علاوه بر فروشنده ، تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوی قرار گیرند. در بسیاری مواقع عدم رعایت این نکته باعث صدور قرار رد دعوا می گردد.

مرجع صالح جهت اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت باید در دادگاه محل وقوع ملک (مال غیر منقول) مطرح گردد (حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد) و تمامی مدارک مستندات به همراه دادخواست تقدیمی ارائه شود.

پس از ارجاع پرونده به شعبه، تشکیل جلسه رسیدگی و بررسی مدارک و مستندات مدعی ، در صورتی که حقانیت خواهان احراز شد، دادگاه رای بر اثبات مالکیت وی صادر می کند.

رای اثبات مالکیت نیازی به صدور اجراییه ندارد و پس از اینکه رای صادره قطعی گردید، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک شناخته می‌شود و می‌تواند از حق مالکانه خویش استفاده نماید .

در صورتی که ملک موضوع دعوای اثبات مالکیت ملک در تصرف شخص دیگری باشد ، مدعی می تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را توأمان مطرح نماید .

دعوای اثبات مالکیت مالی است یا غیر مالی؟

دعوای اثبات مالکیت دعوای مالی است و هزینه دادرسی ،با توجه به قیمت منظقه ای ملک محاسبه می گردد.

 

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 11 امتیاز: 4.6)

32 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • با سلا و احترام. سوالی داشتم در خصوص اینکه ایا با داشتن امتیازات انشعاب اب و برق و گاز بنام خود میتوانم اثبات مالکیت کنم ؟

    پاسخ
    • سلام. صرفا به استناد امتیاز آب و برق نمی توان دعوای اثبات مالکیت را به نفع خود دانست. اثبات مالکیت با وجود ادله ای از قبیل قرارداد یا شهود و …. که مورد قبول دادگاه میباشد. امکان پذیراست.

      پاسخ
  • با عرض ادب و احترام . زمینی در شهرستان به نام پدربزرگ من بوده که چون ما به اونجا سر نمی زدیم الان متوجه شدیم , فردی بدون اجازه و خرید زمین از ما در این زمین خانه ای ساخته و در آن سکونت دارد. ایا ما الان می تونیم شخص رو بیرون کنیم و قانونا سند رو به نام خودمان بزنیم ؟

    پاسخ
  • سلام من مالک سه دانگ از یک مغازه هستم که بنده اما سندم در دستم نیست شخصی از سال ۹۴ تا الان در آن مشغول به کار است. میخاستم بپرسم چطور می تونم ضرر و زیان این چند سال رو مطالبه کنم و اگر درخواست اجرت المثل به دادگاه بدم به نرخ روز حساب میشه یا نه ؟

    پاسخ
    • ابتدا لازم است مالکیت خود را اثبات کنید سپس اجرت المثل مطالبه نمایید که ارجاع به کارشناسی شده و مبلغ هرسال را نسبت به تورم همان سال محاسبه می نمایند.

      پاسخ
  • سلام من مغازه ای داشتم که برادرم با نقشه و با وعده شراکتی که هیچ وقت عملی نشد با این توجیه که برای گرفتن مجوز لازمه آن را از من گرفت و من الان هیچ مدرکی هم ندارم که ملکم را پس بگیرم . الان می تونم با شهادت برادر های دیگرم و هم چراغ هایم ثابت کنم که این مغازه مال  من است؟

    پاسخ
    • بله یکی از ادله ای که می توان از طریق آن مالکیت را اثبات نمود ، استناد به شهادت شهود می باشد البته شاهد باید دارای شرایط قانونی باشد و شهادت هر کسی مورد پذیرش دادگاه واقع نمی شود.

      پاسخ
  • سلام
    پدر بنده حدود 30 سال پیش زمین 5000 متری ای رو به صورت شراکتی با دو تا از برادرهاش خریدن که حدودا 1500 متر از آن سهم پدر من است اون زمان این معامله رو در یه بنگاه محلی انجام دادن و یه برگه هم داشتن که حالا پیدا الان یکی از برادر ها فوت کرده و یکی هم فراموشی داره. پدر من چطور باید مالکیت خودش رو اثبات کنه که زمینش رو بتونه بفروشه؟

    پاسخ
    • سلام
      با شهادت مطلعین و شهود مانند بنگاه دار محلی و … قابل اثبات است. البته در برخی مراجع به سختی قابل پذیرش است.

      پاسخ
  • با احترام
    من یک قطعه زمین زراعی را پدرم ارث بردم که تا ده سال بعداز فوت پدرم،در اختیار مادرم قرار داشت واز آن استفاده میکرد وحدود چهارسال پیش زمین را از مادرم تحویل گرفتم وبا تنظیم یک صورتجلسه با امضای سایر وارثین ومهر شورای روستا،مبنی بر اینکه وراث هیچ ادعایی نسبت به مالکیت زمین مزبور نخواهند داشت،در زمین نهال کاشتم وهزینه هایی را تقبل کردم.الان دوتا از وراث،مدعی شدند که سهم قانونی خود رااز این زمین می خواهند.وخواهان ابطال تقسیم نامه ی قبلی شدند.لازم به ذکر است پیرو صورتجلسه ی مذکور بنده اثبات مالکیت قضایی خود رانیز انجام دادم.آیا آنها می توانند الان زمین را تصرف وقدرالسهم شرعی خودرا دریافت کنند؟درین صورت تکلیف هزینه هایی که جهت آبیاری ونهال کاری و…کردم به چه صورت خواهد بود؟
    پیشاپیش از مساعدت‌های سپاسگزارم.

    پاسخ
    • با سلام و سپاس از همراهی شما
      خیر با توجه به اینکه صورت جلسه قبلا بین وراث تنظیم شده و آنها امضا نموده اند . نمیتوانند از توافقشان برگردند

      پاسخ
  • مهران دولو
    ژانویه 4, 2021 3:25 ب.ظ

    با سلام واحترام، سوالی داشتم در خصوص این مطلب که من مالک زمین باغی به مساحت 781 بودم که حدود 600 متر ان باغ و مابقی به صورت سوله با دیواره مشترک از باغ تفکیک گردیده بود، که در سال 96 باغ را به شخصی در شاهد شهر فروختم و در قولنامه قید گردید که یک باغ به مساحت تقریبی 600 متر فروخته شده است ولی در زمان انتقال سند مالکیت دفترخانه گفت که یا باید 4 دانگ انتقال دهید یا 5 دانگ در این منطقه دانگ به صورت خورد نیست من هم 5 دانگ از 781 متر را به نام خریدار انتقال دادم که حدودا 651 میشود و خریدار قول داد هر زمانی سوله فروخته شد ان مقدار اضافه را انتقال میدهد، متاسفانه الان ایشون این مقدار اضافه که حدود 51 میباشد رو انتقال نمیدهد، سوال من این است که ایشون بابت این 51 متر پولی به من پرداخت نکرده است ایا ممکن است که من دادخواست برای اصلاح سند را بدهم و 51 را به مالکیت خودم برگردانم؟ چون ایشون ثمن معامله مربوط به 51 متر را به من پرداخت نکرده است.

    پاسخ
    • با سلام و سپاس از همراهی شما
      ابطال یا اصلاح سند امکان پذیر نمی باشد . فقط می توانید از طریق طرح شکایت ما بقی ثمن را از ایشان مطالبه نمایید

      پاسخ
      • با سلام و خسته نباشید پدرم خانه ای داشته که الان بعد از فوتشون یکی از برادرانش میگوید خانه را به نامش کرده که البته با حیله گری این کارو انجام داده ،ومن هیچ مدارکی از خانه در دست ندارم که بخوام اثبات کنم خانه مال پدرمه آیا راه حلی برای اثبات حق مالکیت من هست

        پاسخ
        • یکی از ادله ای که می توان از طریق آن مالکیت را اثبات نمود ، استناد به شهادت شهود می باشد. برای مثال مدعی می‌تواند به وسیله شهود ثابت نماید که قبلا مال در تصرف او بوده و بعداً متصرف به وسیله قوه قهریه یا به حیله و تقلب آن را غصب و تصرف نموده است و یا ثابت نماید که مال از طرف متصرف به او انتقال داده شده است . البته شاهد باید دارای شرایط قانونی باشد و شهادت هر کسی مورد پذیرش دادگاه واقع نمی شود.

          پاسخ
          • باسلام
            پدرم ملکی از یک شخص بیست سال پیش بصورت دست نوشته خریده و انتقال مالکیت نزده و دریک اتش سوزی مدارک ملک کلا سوخته و الان بیست ساله اونجا ساکنیم برای تنظیم سند و اثبات مالکیت باید چکار کنیم ؟ممنون میشم راهنمایی بفرمایید

          • با سلام و سپاس از همراهی شما
            از طریق موضوع ماده قانون 147 می توانید اقدام کنید.در صورت نیاز به توضیحات بیشتر با دفتر موسسه تماس بگیرید.

  • سلام..زمین مسکونی سندتک برگ به اسم برادرم است بامشارکت هم دردوطبقه ساختیم که هنوز پایان کارنگرفته ایم سال۹۷ مبایعه نامه بنگاهی بدون کدرهگیری و به تبع آن وکالت فروش سه دانگ محضری درهمان سال به نام خودم گرفتم وسند دررهن وام بوده و چندماهه آزادشده زن برادرم برای مهریه ملک را درثبت توقیف کرده است که اعتراض بنده جهت رفع توقیف بعلت نداشتن سند رد شد و استنادی به وکالت نامه ومبایعه نامه نکرده الان در دادگاه شکایت جریان داره و دادگاه میگه‌ بعلت رای هیات اجرادرثبت احتمال عدم صلاحیت رسیدگی صادرکنه واین یعنی نقض اعتراض مجددمن آیا مدارک من برای برنده شدن درنهایت اکتفا میکنه؟ ضمن اینکه تمانی امتیازات برق وآب وگاز هم بنام خودمه وملک نیزدرتصرف بنده هست وبرادرم هم کاملا معامله مذکرو رو قبول دارد واستشهادهم نوشته ام که چندین نفرامضا زده اند..پیش بینی‌شما از روند دادرسی تا حصول نتیجه چی هست؟ باتشکر

    پاسخ
    • با سلام و سپاس از همراهی شما
      مدارک شما باید بررسی شود . لطفا تماس بگیرید تا مراتب ارسال مدارک و مشاوره به شما توضیح داده شود. 09123034393

      پاسخ
  • ما چند سال پیش ملکی خریدیم و بها رو با چک پرداخت کردیم که توی قولنامه هم اومده ولی الان اصل قولنامه گم شده و فقط کپی برابر اصلشو داریم و استعلام از بانک در خصوص چک ها . آیا با همین ها امکان اثبات مالکیت هست ؟

    پاسخ
  • سلام آیا دادخواست اثبت مالکیت و خلع ید با هم متفاوت اند یا میشه هر دو را ضمن یک دادخواست مطرح کرد؟

    پاسخ
    • سلام. خلع ید نیازمند سند رسمی است بنابراین شما ابتدا باید اثبات مالکیت را درخواست نمایید . پس دادخواست خلع ید بدهید.

      پاسخ
  • سلام میخواستم بدونم نظر کارشناس در اثبات مالکیت اثری داره ؟

    پاسخ
    • سلام. دادگاه با توجه به مدارک و مستندات مالکیت را احراز خواهد نمود و کارشناسی زیاد در این امر تاثیر ندارد.

      پاسخ
  • با پروانه ساخت میشه اثبات کرد مالکیت رو ؟

    پاسخ
    • سلام. خیر. پروانه ساخت نمی تواند دلیلی جهت اثبات مالکیت قرار گیرد و صرفا اماره تصرف است.

      پاسخ
  • سلام . من یه مشکل اثبات مالکیت دارم می خوام حضوری مشاوره بگیرم باید چیکار کنم ؟

    پاسخ
    • با سلام
      لطفا با شماره های 09123034393 یا 02122740104 تماس بگیرید تا وقت مشاوره برای شما ثبت شود.

      پاسخ
  • سلام 15 سال پیش برادر ما سند خانه پدریمان را به نام خودش گرفت و حالا فوت کرده چجوری باید حق و حقوق خودمان را در اون ملک ثابت کنیم ؟

    پاسخ
    • با سلام ایتداعا با اثبات عدم قرارداد میان وراث و عدم مالکیت صرف ایشان سند رسمی را ابطال کنید.

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست