دعوای خلع ید چیست و چگونه طرح می شود؟

خلع ید ، دعوای مالک رسمی مال غیرمنقول علیه متصرف غیر قانونی ست. اگر کسی ملکی را بدون اینکه حقی بر آن داشته باشد و بدون رضایت مالک تصرف کند غاصب محسوب و ضامن عین و منافع ملک میباشد. مالک رسمی ملک میتواند از طریق دادخواست، خلع ید غاصب و اجرت‌المثل مدت زمان تصرف را بخواهد.

دعوای خلع ید
دعوای خلع ید

چه کسی میتواند دادخواست خلع ید بدهد؟

خواهان این دعوا فقط مالک رسمی ملک است؛ یعنی شخصی که سند رسمی ملک به نام او صادر شده است. خوانده نیز متصرف ملک است که من غیر حق، مال را در تصرف خود دارد. ممکن است متصرفین غیر قانونی متعدد باشند که در این صورت دادخواست باید علیه همه آنها مطرح شود.

دعوای خلع ید مستند به سند عادی

چنانچه ملکی سند رسمی نداشته باشد یا در اصل مالکیت ملک اختلاف وجود داشته باشد، طرح دعوای خلع ید قابل استماع نیست. در چنین موردی، خواهان باید ابتدائا اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی نموده و پس از دریافت سند رسمی به نام خود، دادخواست خلع ید را تقدیم کند. تقاضای رسیدگی به اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی با خلع ید در یک دادخواست بلامانع است.

خلع ید از ملک مشاع

شریک یا شرکای یک ملک مشاع نیز میتوانند علیه شریک یا شرکای دیگر دادخواست خلع ید بدهند.

در مورد مالکیت مشاعی توجه به این نکته ضروری ست که حق مالکیت هر شریک در تمام قسمت‌های ملک مشاع منتشر است؛ یعنی ذره ذره ملک مشاع در ملکیت تمام شرکاست و هیچ قسمتی از ملک وجود ندارد که فقط متعلق به یکی از شرکا باشد. به همین دلیل تصرف در تمام قسمت‌های مال مشاع مستلزم رضایت همه شرکاست.

در صورتی که حتی یک شریک راضی به تصرف سایر شرکا در ملک نباشد، میتواند خلع ید متصرفان را از دادگاه بخواهد.

نکته قابل توجه درمورد خلع ید از ملک مشاع در مرحله اجرای رای است. مطابق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی، برای خلع ید از ملک مشاع، از کل ملک خلع ید میشود اما ملک به تصرف محکوم‌له نیز داده نمیشود.

دلیل این موضوع نیز همان انتشار حق مالکیت هر شریک در ذرات ملک مشاعی و لزوم رضایت تمام شرکا برای تصرف ملک است.چنانچه محکوم‌له بخواهد ملک را تصرف کند باید قبلا اجازه سایر شرکا را کسب کند.لازم به تذکر است چنانچه بین شرکای ملک مشاع تقسیم‌نامه تنظیم شده باشد، دعوای خلع ید مسموع نیست.

در دعوای خلع ید اثبات چه مورادی ضروری ست؟

اولین موردی که اثبات آن در این دعوا حائز اهمیت است، مالکیت خواهان بر ملک موضوع تصرف است. عدم ارائه سند مثبت مالکیت موجب رد دعواست.(رای وحدت رویه شماره 672)

اثبات تصرف خوانده بر ملک نیز بر عهده خواهان است که معمولا با تحقیق محلی و شهادت شهود قابل اثبات است.

رکن دیگر دعوای خلع ید، اثبات غیرقانونی بودن تصرف خوانده است. در صورتی که خوانده بتواند اثبات کند در ملک موضوع دعوا حقی دارد، دعوای خواهان رد میشود. مجددا یادآوری میشود که دعوای خلع ید فقط درمورد اموال غیرمنقول قابل طرح است.

دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است

مهمترین رکن دعوای خلع ید، اثبات مالکیت خواهان بر ملک موضوع دعوا است؛ بنابراین در مواردی که اصل مالکیت، محل مناقشه میباشد، باید پیش از طرح عوای خلع ید، مالکیت خواهان قطعی شود.

هیئت عمومی دیوان عالی کشور نیز در رای وحدت رویه شماره 672، این امر را موزد تصریح قرار داده و اشعار میدارد: طرح دعوای خلع ید از زمین، پیش از احراز و اثبات مالکیت مسموع نمیباشد.

تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید

وجوه افتراق خلع ید و تخلیه را به اختصار میتوان در سه مورد تبیین کرد.

اولا که برخلاف خلع ید، دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم درمورد اموال غیرمنقول قابل طرح است.

ثانیا در تخلیه ید، اثبات مالکیت ملک ضروری نیست و صرف مالکیت منافع برای طرح دعوا کفایت میکند. همانطور که اشاره شد اثبات مالکیت ملک ، رکن اساسی دعوای خلع ید میباشد.

اما مهمترین تفاوت این دو در منشا دعوا میباشد. در دعوای تخلیه ید، قراردادی وجود دارد ( اجاره) که مدت آن به پایان رسیده اما متصرف از تخلیه و تحویل ملک امتناع میکند. اما در خلع ید، قراردادی بین مالک و متصرف وجود نداشته است.

طرح دعوای خلع ید علیه یکی از وراث

مالکیت ورثه بر ماترک، مالکیت مشاعی ست و تصرف در ترکه مستلزم رضایت سایر شرکاست. بنابراین طرح دعوای خلع ید علیه احد از ورثه ممکن و تابع مقررات املاک مشاعی ست.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای خلع ید

با توجه به اینکه مال موضوع دعوای خلع ید غیر منقول است، رسیدگی به دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. ( ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی )

این دعوا فاقد جنبه کیفری ست. البته در صورتی که شخصی محکوم به خلع ید از ملک شود و پس از اجرای حکم، مجددا همان ملک را بدون آنکه حقی داشته باشد تصرف کند، مشمول عنوان مجرمانه تصرف عدوانی موضوع ماده 693 کتاب پنجم قانون مجازات اسلامی (تعزیرات)  میشود. متصرف در این حالت علاوه بر رفع تجاوز، به شش ماه تا دو سال حبس محکوم خواهد شد.

هزینه دادرسی دعوای خلع ید

هزینه دادرسی این دعوا بر اساس ارزش معاملاتی ملک در هر منطقه محاسبه میشود و تقویم خواسته توسط خواهان در این مورد ملاک نیست.

 ادله اثبات در دعوای خلع ید

سند مالکیت از ادله اجباری برای طرح دعواست؛ اما جهت اثبات سایر ارکان دعوا میتوان به شهادت شهود، تحقیقات محلی، معاینه محل، نظر کارشناس و … استناد کرد.

وضعیت دعوای خلع ید در صورت فوت یکی از خواهان‌ها

چنانچه  دعوای خلع ید از طرف چند نفر اقامه گردد و خواسته هریک از آن ها به تفکیک معین باشد و یکی از خواهان‌ها، در جریان رسیدگی به دعوا فوت نماید، دادرسی جهت تعیین و معرفی جانشین متوفی متوقف میگردد. در صورت عدم شناسایی ورثه خواهان متوفی، رسیدگی به دعوای خلع ید خواهانی که خواسته وی معین است ادامه می یابد و دادرسی نسبت به کسی که فوت شده تا زمان تعیین ورثه او متوقف می شود.

خلع ید علیه ایادی متعاقب

ممکن است شخصی ملک را از متصرف اولیه غصب کند و دیگری، ملک را از تصرف غاصب دوم خارج کند و به همین ترتیب هر غاصبی مال را از غاصب قبلی خود غصب نماید. در این صورت مالک میتواند دادخواست را به طرفیت هریک از غاصبین یا همه آنها مطرح نماید.

آیا حکم خلع ید قابل تجدیدنظر است؟

حکم صادره در دعوای خلع ید ظرف مدت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در مرجع صالح میباشد.

اجرای رای خلع ید

پس از صدور حکم و قطعیت آن، با تقاضای صدور اجرائیه توسط محکوم له، خلع ید اجرا میشود. در صورتیکه محکوم از اجرای حکم دادگاه تمرد کند، ضابطین قضایی اقدام به اجرای حکم خواهند کرد.

اجرای حکم خلع ید نسبت به متصرف بعد از زمان تقدیم دادخواست

در زمان اجرای حکم خلع ید، هرگاه متصرف ملک، همان شخص خوانده باشد، حکم علیه او اجرا میشود اما اگر ملک در تصرف شخصی غیر از خوانده باشد اجرای حکم به تاخیر نمی افتد. مگر شخص مذکور مدعی وجود حقی برای خود در ملک موردنظر باشد و دلایلی هم برای اثبات آن ارائه دهد. متصرف یک هفته مهلت دارد به دادگاه صالح مراجعه کرده و ظرف پانزده روز قراری مبنی بر تاخیر اجرای حکم ارائه کند. در غیر این صورت عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت. ( ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی)

موارد تاخیر در اجرای حکم خلع ید

اصولا اجرای حکم خلع ید پس از قطعیت فوری است؛ اما گاهی ملک موضوع حکم در وضعیتی است که اجرای حکم را با تاخیر مواجه میکند.

یکی از موجبات تاخیر در اجرای حکم، حضور شخص ثالثی به جز محکوم‌علیه در ملک است. حکم دادگاه اصولا نسبت به اشخاصی قابل اجراست که در جریان دادرسی حاضر بوده‌اند؛ اما در برخی موارد قانونگزار استثنائا اجرای حکم علیه ثالث را ممکن میداند. ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی در همین راستا اشعار میدارد چنانچه عین ملک در تصرف غیر محکوم‌علیه باشد، این امر مانع اجرا نیست؛ مگر اینکه ثالث متصرف مدعی حقی برای خود باشد و برای ادعای خود نیز دلایلی ارائه نماید، که در این صورت اجرای حکم با تاخیر مواجه خواهد شد. قانونگزار در این ماده یک هفته به ثالث مهلت میدهد تا اقدام به طرح دعوا نموده و ظرف 15 روز قرار تاخیر اجرای حکم را ارائه نماید؛ در غیر این صورت حکم خلع ید مطابق اصول و مقررات اجرا خواهد شد.

به موجب ماده 48 قانون فوق‌الذکر نیز، زراعت محکوم‌علیه در ملک ممکن است باعث تاخیر در اجرای حکم شود. مطابق مفاد این ماده، در صورتی که متصرف اقدام به زراعت کرده باشد و موقع برداشت محصول رسیده باشد، محکوم‌علیه ملزم میشود فورا محصول را برداشت کرده و ملک را تخلیه نماید و در این حالت تاخیری در روند اجرای حکم ایجاد نخواهد شد.

اما در صورتی که زمان برداشت محصول نرسیده باشد محکوم‌له مختار است به دو شیوه عمل کند؛ یا بهای زراعت متصرف را بپردازد و بدون تاخیر، ملک را تحت تصرف خود درآورد یا اینکه ملک را تا زمان برداشت محصول در اختیار محکوم‌علیه قرار دهد و اجرت‌المثل این مدت را از او مطالبه نماید. در صورتی که محکوم‌له شیوه دوم را برگزیند، حکم خلع ید با تاخیر اجرا میشود؛ البته محکوم‌له برای این مدت مستحق اجرت‌المثل زمین خود خواهد بود.

قلع و قمع بنا و اشجار پس از خلع ید

چنانچه متصرف در طول دوره تصرف خود، اقدام به ایجاد بنا یا غرس اشجار کرده باشد، حکم خلع ید برای قلع و قمع بنا و قطع اشجار کافی نیست و باید هردو خواسته، ضمن دادخواست واحد مطرح شود.

چنانچه احداث بنا یا غرس اشجار با اجازه مالک بوده، امکان صدور حکم خلع ید و قلع و قمع بنا و قطع اشجار وجود ندارد.

خلع ید از اراضی ملی

رسیدگی به دعوای خلع ید از اراضی ملی در صلاحیت دادگاه عمومی است. (رای وحدت رویه شماره ۸۰۱ مورخ ۲۲/۰۷/۱۳۹9)

 

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 18 امتیاز: 4.2)

28 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • خیلی رسا توضیح داده شده بود.ممنونم

    پاسخ
  • سپاس از همراهی شما

    پاسخ
  • بنده مغازه ای به شراکت برادرانم خریده ام که متاسفانه مدتی است که یکی از برادرانم کل مغازه را تصرف کرده و بدون اجازه من و بقیه برادرانم بر روی مغازه کار می کند آیا با اینکه مغازه شراکتی است می توانم به تنهایی مدعی شوم و دعوا علیه او طرح کنم؟

    پاسخ
    • بله با توجه به اظهارات شما تصرف برادر شما بر مغازه، عدوانی محسوب می شود و شما می توانید دعوای خلع ید را به طرفیت او مطرح نمائید.

      پاسخ
  • به کجا باید مراجعه کنم و چه مدارکی نیاز است ارائه دهم؟

    پاسخ
    • به دادگاه محلی که مغازه در آن جا واقع است، مراجعه کنید. تصویر مصدق سند مالکیت که اجباری ست – مدارک هویتی – درخواست جلب نظر کارشناس – شماره پرونده استنادی – تحقیقات محلی و معاینه محلی – استماع شهادت شهود

      پاسخ
  • نادر گلشنی
    نوامبر 30, 2020 2:27 ب.ظ

    با سلام و خسته نباشید خدمت شما وکلای محترم. سوالی داشتم اینکه بنده در مزایده ملکی که در حال حاضر در تصرف شخص غاصب است برنده شدم خواستم بپرسم آیا با صدور سند انتقال ملک به نام بنده از ملک خلع ید می گردد و ملک به من تحویل داده می شود؟

    پاسخ
    • خیر دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده دستور انتقال را به نام خریدار می دهد و این دستور مربوط به صدور تنظیم سند انتقال به نام خریدار بوده و ارتباطی با امر خلع ید و تحویل ملک ندارد.

      پاسخ
  • احمد صالحی
    نوامبر 30, 2020 5:01 ب.ظ

    اینجانب مالک رسمی یک قطعه زمین مسکونی در کرمانشاه به مساخت 40000 متر مربع هستم که همسایه بنده در جریان احداث ساختمان در مجاورت زمین بنده حدود 15 متر از عرض زمین را در طول 90 متر تصرف نموده و با ارسال اظهارنامه باز به تصرف غاصبانه اش ادامه می دهد اقدام قانونی می خواهم انجام بدهم چگونه دادخواست ارائه دهم و به کجا

    پاسخ
    • دادخواست خلع ید از تصرفات غیر قانونی خوانده را تنظیم نمائید. به انضمام مستندات لازمه و عنداللزوم ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین میزان دقیق تصرفات خوانده دعوا اجرت المثل ایام تصرفات عدوانی مشارالیه به همراه قلع بنا و مستحدثات و پرداخت هزینه های دادرسی را تقاضا نمائید.

      پاسخ
  • بنده به مدت 2 سال در خارج از ایران به تحصیل مشغول بودم و یک واحد آپارتمان داشتم که برادرم در آن زندگی می کرد و اکنون او بدون اجازه من خانه را به شخصی فروخته چه اقدامی باید انجام دهم؟

    پاسخ
    • در دادگاهی که آپارتمان در حوزه آن واقع است دعوای خلع ید اقامه نمائید چنانچه در هنگام اجرای رای آپارتمان در تصرف شخصی غیر از محکوم علیه (برادر شما) باشد به موجب ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی حکم متصرف اجرا می شود مگر اینکه وی ادعای حقی نسبت به عین یا منافع مال داشته باشد و اگر متصرف دلایل محکمه پسند ارائه دهد در این صورت متصرف یک هفته دارد تا در مراجع قضایی دعوا اقامه نماید.

      پاسخ
  • سهراب موگوئی
    دسامبر 8, 2020 1:45 ب.ظ

    سلام و عرض ادب.پدربزرگ بنده باغی به مساخت 2هزار هکتار حوالی شهرستان صحنه دارد که متاسفانه باجناق او آن را تصرف کرده. سند ملک به نام پدر بزرگم هست و باجناقش اظهار می کنه از پدربزرگم قبل از فوتش بیع نامه گرفته درصورتی که بیع نامش جعلیه می خواهم از وی شکایت کنم آیا باید دعوای خلع ید مطرح کنم یا اول نسبت به بیع نامه وی که روز رسیدگی ارایه میدهد ادعای تردید کنم؟

    پاسخ
    • اگر مورث شما بیع نامه را امضاء نموده باشد باید ادعای جعل را مطرح نمایید در غیر اینصورت در جلسه اول رسیدگی، می توانید اظهار تردید نمایید و چنانچه سند رسمی به نام مورث شما باشد بیع نامه یک سند عادی است و در مقابل سند رسمی دلیل اثبات محسوب نمی گردد و بی اعتبار است. برای طرح دعوای خلع ید باید ابتدائا سند مالکیت در دست داشته باشید سپس تصرفات خوانده دعوای شما باید عدوانی و غاصبانه باشد

      پاسخ
  • احسان فروغی
    دسامبر 15, 2020 6:01 ب.ظ

    سلام. همسایه ملک پدریم 10 متر از زمینهای بنده روغصب کرده به او تذکر دادیم افاقه نکرد و به تصرفات خودش ادامه می دهد قصد شکایت از او را دارم چه کاری باید انجام دهم؟

    پاسخ
    • دادخواست خلع ید از تصرفات غیر قانونی خوانده را در دادگاهی که ملک در حوزه آن واقع است،تنظیم نمایید.

      پاسخ
  • سلام. سوالی دارم در خصوص ملک مشاع که ورثه ای است.ملک ما برای 4 نفر وصیت شده و حال یکی از شرکاء به مدت 10 سال است در این ملک سکونت دارد آیا می شود او را از خانه بیرون کرد و اجاره این ایام 10 ساله رو از او گرفت؟

    پاسخ
    • شما یا یکی از شرکا می تواند دادخواست خلع ید را به طرفیت شریکی که ملک مشاع را تصرف نموده ارائه دهد و اجرت المثل ایام تصرف را تقاضا نمایید.

      پاسخ
  • با سلام وخسته نباشید خدمت شما مشاوران عزیز
    بنده یک واحد آپارتمان را از شخصی خریدم که مستاجر داشت وقرار داده اجاره اش با صاحب قبلی بود دستی نوشته بودند و موقع خرید بنده هنوز وقت داشت بنده از او(مستاجر) خواستم که قرارداد جدید و رسمی تنظیم شود ولی نیامد
    حال اینکه بعد از اتمام قرارداد مستاجر گفت هر کاری که میخواهی بکن تخلیه نمیکنم من هم به دلایلی بده از یک سال شکایت کردم (حکم تخلیه) شورا حکم به تخلیه و پرداخت ودیعه داد.
    ولی مستاجر اعتراض کرد و تجدید نظر خواهی کرد که در دادگاه رای به رد حکم تخلیه صادر شده و از من خواسته شده که باید دادخواست خلع ید بدهید و رای قطعی است
    در حالی که ملک قولنامه ای است و در شورا مالکیت بنده اثبات شده .تا حالا حدود ۱۶ ماه است که نشسته اند و هیچگونه کرایه ای پرداخت نمی کنند.لطفا راهنمایی کنید

    پاسخ
    • با سلام و سپاس از همراهی شما
      لطفا بفرمایید که رای دادگاه تجدید نظر مبنی بر رد حکم تخلیه بر چه اساسی صادر شده ؟
      در حال حاضر که ملک مذکور قولنامه ای است ، اولین اقدام در جهت طرح دعوای خلع ید این است که نسبت به تنظیم سند رسمی ملک اقدام فرمایید تا بتوانید دعوای تخلیه ید و اجرت المثل ایام تصرف ملک را هم طرح نمایید

      پاسخ
  • با سلام
    به گفته قاضی رابطه بین مالک فعلی (من )و مستاجر بر قرار نمی باشد .
    البته در قولنامه خرید من ودیعه مستاجر ها به من واگزار شده که حکم تفحیم را دارد .
    ملکهای این منطقه همه قولنامه ای هستند.
    در مورد اجرت المثل من قبلا اقدام کردم که در مرحله کارشناسی است.
    من حتمآ باید سند بگیرم که بتوانم حکم تخلیه بگیرم یا راه دیگری وجود دارد؟
    ایا میشود تصرف ادوانی شکایت کرد ؟بر اساس حکم قاضی که گفته رابطه ای بین شما و مستاجر نیست ؟
    با تشکر از وقتی که میگزارید

    پاسخ
  • لطفا با دفتر موسسه از طریق شماره های 09123034393 یا 02122740104 تماس بگیرید تا با وکیل متخصص ملکی مشاوره رایگان تلفنی داشته باشید.

    پاسخ
  • باسلام من خونه بامتراژ 174متر خریدم همسایه بغل دست شکایت کرده ومی گوید 34 متر از زمین ایشان را تصرف نمودم ودادگاه به صورت غیابی به علت عدم ارسال ابلاغیه خونه من را مقصر اعلام نموده وبا توجه به اینکه ملک من با سند برابر می باشد و براساس نظرکارشناس دادگستری اینکه براساس نقشه های هوایی، شهرداری خیابان نبش خونه من بجای 12متر 14متر خیابان احداث نموده ولذا 34متر از زمین ملک من توسط شهرداری تصرف شده (34متر از زمین همسایه تصرف نمودم وشهرداری 34 متر از زمین من را تصرف نموده )لذا خواهشمنداست باتوجه به اینکه پرونده به دادگاه تجدید نظر ارسال گردیده راهنمایی فرمایید که باید چکارکنم

    پاسخ
  • چگونه می توان ملک ورثه ای که تحت تصرف شخصی ثالث است را تخلیه نمود؟ آیا برای اقامه دعوا همه وراث باید با هم اقدام کنند ؟ و اگر یکی از وراث همراهی نکند تکلیف چیست؟

    پاسخ
    • رویه قضایی مستقری در این زمینه وجود ندارد
      اگر ادعای رفع تصرف دارید باید دعوای رفع تصرف عدوانی مطرح کنید و اگر دعوای خلع ید داری همه شرکای موروثی باید باهم اقدام به طرح دعوا کنند

      پاسخ
  • رویا فریدنیا
    اکتبر 5, 2021 4:04 ب.ظ

    با تجمیع سند متوجه شدیم ۲۴ متر از کوچه در ملکیت ماست و ما درب کوچه رو عقب تر گذاشتیم همسایه در اون قسمت از ملک ما درب ماشین رو برای خونه اش گذاشته وقتی اعتراض دکردیم میگه شما ۲۴ سال پیش تعهد دادین که این ۲۴ متر کوچه رو۳در۸به شهرداری بدین ایا با وجود این ۲۴ متر در سند ما این همسایه میتونه درب خونه شو به این ۲۴ متر باز کنه؟

    پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست