دعوای قلع و قمع بنا

دعوای قلع و قمع بنا

دعوای قلع و قمع بنا یکی از شایع ترین دعاوی مطروحه در مراجع قضایی است که در تکمیل خواسته های دیگر مانند خلع ید یا رفع تصرف مطرح میگردد. البته طرح این دعوا درکنار دعاوی دیگر به معنای وابستگی این دعوا نیست. بنابراین دعوای قلع و قمع تحت عنوان یک خواسته مستقل یا به تبع دعوای حقوقی دیگر مطرح شود و فارغ از هر عنوان دیگر قابل رسیدگی است.

قلع و قمع چیست ؟  قلع بنا یعنی چه؟

در پاسخ به این سوال که قلع و قمع یعنی چه باید گفت که قلع و قمع متشکل از دو کلمه قلع که به معنی ریشه کن کردن و قمع به معنای سرکوب کردن می باشد که در ادبیات فارسی این دو کلمه درکنار هم و به معنای کندن و از ریشه دراوردن استفاده می شود. و در اصطلاح حقوقی به حکم صادره از سوی مرجع ذی صلاح اعم از قضایی یا غیر قضایی برای از بین بردن آثار ابنیه و اشجار و اعیانی که خوانده (متصرف) بدون داشتن مجوز قانونی یا قراردادی و یا بدون اخذ اذن از مالک در ملک وی اقدام به احداث بنا یا کاشت درخت نموده اطلاق میشود.

موارد طرح دعوای قلع و قمع بنا

اساسی ترین رکن دعوای قلع و قمع اثبات رابطه مالکیت بلامنازع خواهان بر عرصه یا ملک موضوع دعواست تا وقتی که این رابطه برقرار نباشد، خواهان نمی توانند دعوایی تحت عنوان قلع و قمع مطرح نماید. البته مهم نیست مالکیت مشاع یا مفروز باشد و همچنین مهم نیست خواهان مالک عین باشد یا منفعت، بنابراین شخصی که زمین یا باغی را برای مدت معینی اجاره میکند که در آن زرع بذر یا غرس اشجار کند، اگر شخص ثالثی بدون اذن و اجازه او اقدام به کاشت یا احداث بنا کند، مالک منافع (مستاجر) می تواند از محکمه تقاضای قلع و قمع آن را بخواهد.

خواهان در صورتی می توانند تقاضای قلع و قمع بنماید که اقدامات خوانده بدون مجوز از سوی قانون یا اذن و اجازه مالک یا قائم مقام وی بوده و در واقع تصرفات متصرف به صورت عدوانی و همراه با علم و آگاهی در خصوص عدم مالکیت خود باشد و متصرف با علم به اینکه حق احداث بنا یا کاشت درخت یا زراعت ندارد و به میل و اراده خود و بر خلاف رضایت مالک اصلی مبادرت به کشت و زرع یا احداث بنا نماید.

طرفین دعوای قلع و قمع

خواهان در دعوای قلع و قمع کسی است که شخص ثالثی در ملک ایشان مبادرت به احداث مستحدثات یا بنا یا غرس اشجار یا هرگونه تصرف عینی دیگر نموده و با اخطار مالک به متصرف، حاضر به رفع آثار تصرفات غیر مجاز خود ننموده باشد. مطابق ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی مستاجر، مباشر، خادم، کارگر و به طور کلی اشخاصی که ملکی را از طرف دیگری متصرف می باشند می توانند به قائم مقامی مالک، طرح دعوا نماید.

خوانده در دعوای قلع و قمع شخصی است که بدون داشتن حق قانونی یا قراردادی، اقدام به ایجاد و احداث بنا و تاسیسات، غرس اشجار یا زرع زراعت کرده است. ضروری است خواهان تمامی متصرفین ملک را در دادخواست خود مورد خطاب قرار دهد، در غیر اینصورت دادگاه قرار عدم استماع دعوای قلع قمع را به علت عدم تصرفات انحصاری خوانده در ملک صادر می نماید.

قلع و قمع بنا به عنوان مجازات کیفری

قلع و قمع بنا به عنوان مجازات کیفری

قلع و قمع بنا به عنوان مجازات کیفری

قلع و قمع مستحدثات، همیشه نتیجه یک دعوای حقوقی نبوده و ممکن است در نتیجه یک شکایت کیفری به عنوان یک مجازات مستقل مورد حکم قرار گیرد. در دعوای قلع وقمع صرفا نحوه طرح دعوا و مرجع قضایی صالح برای رسیدگی متفاوت خواهد بود. بدین معنا که در دعوای حقوقی با تقدیم دادخواست به مرجع حقوقی و در دعوای کیفری نیز با تقدیم شکایت به دادسرا شروع میشود.

مطابق رای وحدت رویه قلع و قمع بنا شماره ۷۰۷ مورخ ۲۱/۱۲/۱۳۸۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور در خصوص عدم نیاز به تقدیم دادخواست قلع و قمع بنا مطابق ماده ۳ قانون اصلاح قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب ۳۱/۳/۱۳۷۴ كليه مالكان يا متصرفان اراضي زراعي و باغهاي موضوع اين قانون كه به صورت غير مجاز و بدون اخذ مجوز از كميسيون مربوطه اقدام به تغيير كاربري نمايند، علاوه بر قلع و قمع بنا به ساير مجازاتهاي مذكور در اين ماده محكوم ميشوند و عبارت (علاوه بر قلع و قمع بنا) در صدر مجازاتهاي مقرره به تقدم آن نسبت به مجازاتهاي ديگر ماده مزبور، دلالت مينمايد و معلوم ميدارد كه قلع و قمع بنا جزء لاینفک حكم كيفري است.

كما اينكه در تبصره ۲ ماده ۱۰ اين قانون نيز جلوگيري از ادامه عمليات غير مجاز و توقف آن، حتي به صورت قلع و قمع بناي غير مجاز، البته با رعايت مقررات قانوني به مأمورين كشف و تعقيب بزه موصوف تكليف گرديده است. لذا با توجه به اهميت حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها و صراحت قانوني فوق الاشعار، صدور حكم به قلع و قمع بناي غيرمجاز، به عنوان تكليف قانوني، وظيفه دادگاه صادركننده حكم كيفري بوده و نيازي به تقديم دادخواست از سوي ادارة شاكي ندارد.

در نتیجه طبق ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها اقدام به جرم انگاری تغییر کاربری املاک زراعی موضوع این قانون نموده و قلع و قمع بنا را به عنوان یکی از مجازات‌های این جرم معین نموده است. در مورد این جرم، با صدور حکم کیفری،  قلع و قمع بنا نیاز به طرح دعوای حقوقی ندارد. اما در صورتی که حکم صادره مستند به قانون مجازات اسلامی باشد، صرف صدور حکم محکومیت برای قلع و قمع بنا کافی نیست و تقدیم دادخواست حقوقی ضروری میباشد.

قلع و قمع بنا در ملک مشاع

دعوای قلع و قمع مستحدثات فقط از سوی مالک شش دانگ ملک قابل طرح است. دلیل این امر آن است که در ملک مشاع، حدود دقیق مالکیت هر یک از شرکا معین نیست و حق هر شریک در تمام ملک مشاع منتشر است. به همین جهت تا زمانی که افراز صورت نگرفته است و تفکیک سهم هر شریک از سایر شرکا غیر ممکن باشد،  دعوای قلع قمع بنا از سوی احد شرکا قابل استماع نمیباشد.

مبنای صدور قرار عدم استماع نسبت به خواسته قلع و قمع ملک مشاع، تعارض این خواسته با حق سایر مالکین ملک مشاع است که در تقدیم دادخواست نقشی نداشته‌اند. همچنین طرح دعوای خلع ید از ملک مشاع نیازی به مالکیت شش دانگ نداشته و از سوی یکی از شرکای ملک مشاع نیز پذیرفته میشود.

طرح دعوای قلع و قمع بنا به استناد سند عادی

خواهان دعوای قلع و قمع بنای غیرمجاز مانند خواهان دعوای خلع ید، باید مالک رسمی ملک باشد بنابراین در صورتی که خواهان بخواهد با استناد به سند عادی، قلع بنا را از دادگاه تقاضا نماید، باید ابتدا مالکیت خود را اثبات کند. در صورتی که ملک موضوع دعوا فاقد سابقه ثبتی باشد، خواهان باید دادخواست اثبات مالکیت تقدیم نماید و در صورتی که ملک به ثبت رسیده باشد ولی سند رسمی به نام خواهان نباشد، خواهان ملزم به ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خواهد بود.

ممنوعیت اجرای حکم قلع و قمع در مورد مدارس

به موجب ماده ۱ قانون ممنوعیت قلع بنا در ساختمان های آموزش و پرورش تابع وزارت آموزش و پرورش، ساختمان‌های مذکور مصون از اجرای حکم قلع و قمع می باشند. لازم به ذکر است سایر ساختمان‌های متعلق به آموزش و پرورش که کاربری آموزشی ندارند، مثل ساختمان‌های اداری از شمول این قانون خارج می باشند و اجرای حکم قلع و قمع نسبت به آنها تابع مقررات عمومی خواهد بود. دلیل این امر استثنائی بودن حکم قانون مزبور میباشد که دلالت بر توقف اجرای حکم لازم ‌الاجرای قانونی دارد، فلذا چنین حکمی تنها در مورد ساختمان‌های آموزشی که در نص قانون ذکر شده است اجرا میشود.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای قلع و قمع بنا

جهت طرح دعوای حقوقی، رسیدگی به دعاوی قلع و قمع از نظر صلاحیت محلی در صلاحیت دادگاهی است که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع شده است و برای رسیدگی به شکایت کیفری، در دادگاهی محاکمه می شوند که جرم در حوزه آن واقع شده باشد. بنابراین دادگاه محل وقوع تغییر کاربری غیر مجاز یا محل وقوع مال غیرمنقول مورد تصرف، صلاحیت رسیدگی به جرائم مربوطه را دارند و دادسرایی که در معیت این دادگاه انجام وظیفه می کنند، صالح برای انجام تحقیقات و صدور قرار جلب دادرسی است.

هزینه دادرسی دعوای قلع و قمع بنا

قلع و قمع یک دعوای ملکی است و به همین جهت هزینه دادرسی آن بر مبنای ارزش معاملاتی ملک در هر منطقه محاسبه می گردد.

مستنبط از بند ۱ ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی این است که اولا: دعوای قلع بنا، مالی است ثانیا: بهای بنایی که قلع آن خواسته شده است ملاک تعیین بهای خواسته می باشد و لذا دعوای قلع و قمع جزء دعاوی مالی محسوب شده و بر این اساس لازم است که خواهان دعوای مطروحه را تقویم نماید.

اجرای رای قلع و قمع بنا

اجرای رای قلع و قمع بنا منوط به قطعیت رای و صدور اجرائیه میباشد. نحوه اجرای حکم قلع و قمع بنا مشابه تخریب اعیانی و قطع اشجار است ولی به لحاظ مفهوم لغوی و حقوقی باهم تفاوت دارند. با این توضیح که قلع و قمع به معنی از ریشه درآوردن است که با قطع کردن به معنای بریدن و جداکردن شاخه از درخت متفاوت است. بر این اساس نتیجه درخواست حکم قلع و قمع با نتیجه درخواست قطع متفاوت است. قلع و قمع با تخریب هم متفاوت است چرا که تخریب به معنای ویران کردن و انهدام وخراب کاری بوده و همراه با اجبار و زور و سوءنیت است درحالی که در قلع و قمع همراه با اختیار برای محکوم له می باشد.

اجرای رای قلع و قمع بنا

نحوه اجرای حکم قلع و قمع بنا

تقدم و تاخر دعوای خلع ید، رفع تصرف عدوانی و قلع و قمع بنا  

دعوای قلع و قمع بنا معمولا با یکی از دعاوی خلع ید یا تصرف عدوانی ذیل یک دادخواست طرح میشود. اما اگر بنا بر تقدیم دادخواست‌های جداگانه باشد، دعوای قلع و قمع بنا باید پس از صدور حکم مبنی بر خلع ید یا رفع تصرف عدوانی اقامه شود.

  • قلع و قمع در دعوای خلع ید

خلع ید بدین معناست که مالک یک مال غیرمنقول نسبت به متصرف غیر قانونی خود اقامه دعوا کند و از دادگاه تقاضای خلع ید متصرف غیرمجاز به همراه قلع و قمع بنا یا اشجار را تقاضا میکند برای فراهم شدن امکان قلع و قمع مستحدثات و ابنیه و اشجار تصرف لازم است و باید تصرف خوانده دعوا بر مال غیرمنقول برخلاف قانون یا قرارداد و بدون اذن و اجازه مالک یا قائم مقام وی باشد.

  • قلع و قمع در دعاوی تصرف عدوانی

در دعوای تصرف عدوانی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیاز به اثبات مالکیت یا احراز ذی نفع یا قائم مقامی نمی باشد. در اینصورت میتواند تقاضای رفع تصرف به همراه قلع و قمع بنا یا اشجار و رفع حالت تجاوز را به همراه جبران خسارت از مرجع صالح درخواست نماید.

  • قلع و قمع در دعوای ممانعت و مزاحمت از حق

در دعوای ممانعت از حق، شخص نه متصرف عدوانی است و نه مزاحم، بلکه مانع از آن میشود که صاحب حق از حق خود استفاده نکند. اگر در تصرفات خواهان، نسبت به اموال غیرمنقول خللی ایجاد شود بدون اینکه مال غیرمنقول از ید وی خارج گردد، مدعی میتواند دعوای مزاحمت از حق مطرح نماید.

اگر مزاحمت و ممانعت از حق با انجام اقدامات عملی همچون احداث بنا یا دیوار یا سنگ چینی یا حتی کشت و زرع باشد به نحوی که این اقدامات برای صاحب حق ایجاد مزاحمت نموده و یا مانع استفاده صاحب حق گردد، صاحب حق میتواند در کنار طرح دعوای مزاحمت یا ممانعت از حق، قلع و قمع آثار این اقدامات را از مرجع قضایی درخواست نماید.

موارد رد دادخواست قلع و قمع

  1. چنانچه تاسیس بنا یا غرس اشجار در ملک غیر مستند به اجازه او باشد، مالک نمیتواند قلع و قمع بنا را از دادگاه بخواهد و فقط میتواند اجرت المثل زمین را مطالبه کند.
  2. اگر شهرداری ملکی را بدون اذن تصرف کند و اقدام به تاسیس بنا و غرس اشجار در ملک مذکور نماید، به دلیل اینکه هزینه این امر از محل منابع عمومی تامین شده است، دادگاه به استناد قاعده استحسان، حکم به قلع و قمع بنا نخواهد داد.
  3. همچنین در صورتی که دادگاه تشخیص دهد که در دو ملک مجاور، خوانده قصد تجاوز نداشته، مرتکب اشتباه شده و از تجاوز بی اطلاع بوده و میزان ضرر مالک در مقایسه با ضرر ناشی از قلع و قمع تاسیسات، نسبتا جزئی باشد، دادگاه حکم به قلع و قمع بنا نخواهد داد. البته رد تقاضای قلع و قمع بنا در این مورد منوط به این است که متجاوز، قیمت اراضی مورد تجاوز را به میزان مدنظر دادگاه تودیع نماید.
  4. چنانچه مستاجر در قرارداد اجاره‌ای که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ میباشد، اقدام به تاسیس بنا در عین مستاجره بدون اذن موجر نماید، تقاضای قلع و قمع بنا از سوی موجر پذیرفته نخواهد شد، اما این امر میتواند مصداق تعدی و تفریط مستاجر و سبب فسخ قرارداد اجاره باشد.

طی کردن هر یک از مراحل رسیدگی به دعوا ، دشواری های خاص خود را دارد که نیازمند دانش و تخصص لازم در این زمینه است. جهت تسریع در روند رسیدگی به دعوای فوق، میتوانید با وکلای دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی تماس حاصل فرمایید.

آیا این نوشته برایتان مفید بود؟

‫74 نظر

  • دوستی

    با سلام و عرض ادب ضمن تشکر از توضیحات
    بنده مالک یک واحد آپارتمان از ساختمان ۶ واحدی هستم(۳ طبقه) که درکنار ساختمان ما ساختمانی به صورت خلاف در حال ساخت است که چند مشکل برای ساختمان و آسایش ساکنین ایجاد نموده:
    ۱- سر وصدا در ساعات استراحت و کار در شب
    ۲- پیشروی غیر مجاز از سمت پشت ساختمان تا جایی که دید ما ( از پنجره واحد خودمان ) نسبت به خیابان اصلی کم شده است.
    ۳- مالکیت زمین نیز مشخص نیست و فکر نمیکنم سند داشته باشن چون متراژ بسیار پایین است عرض زمین حدود ۴ متر شاید هم کمتر باشد.
    ۴- ساخت ساز غیر مجاز و غیر اصولی که خطر جانی نیز دارد.
    میخواستم بدونم چه اقدام حقوقی میتونم برای هر یک از مشکلات فوق الذکر یا حداقل برای قلع و قم پیشروی خیلی زیاد و غیر اصولی و یا توقف کامل عملیات ساختمانی داشته باشم؟؟؟

    با تشکر فراوان

    بهمن ۲۸, ۱۴۰۲ در ۲۳:۵۹
    • usesec

      سلام. در صورتی که بابت ساخت، مجوز دریافت شده باشد می توانید نسبت به ابطال پروانه ساخت در دیوان عدالت اداری اقدام نمائید. چنانچه مجوزی نداشته باشد می توانید موضوع را به شهرداری اطلاع دهید تا نسبت به توقف ساخت و ساز و تخریب بنای ساخته شده اقدام نماید. به این موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری رسیدگی می شود.

      خرداد ۵, ۱۴۰۳ در ۱۲:۵۵

    دیدگاهتان را بنویسید

    نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

    هشت − شش =