خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر اثبات مالکیت است

رای وحدت رویه شماره 672

1/10/1383

خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر اثبات مالکیت است بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.

بنا به نص مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت کلیه عقود و معاملات مربوط به عین و منافع اموال غیرمنقول اجباری ست. در مراجع رسمی و اداری کسی مالک شناخته می‌شود که ملک به نام او ثبت شده باشد.

اما آنچه در بطن جامعه رخ می‌دهد متفاوت از فرض قانون ثبت است. مردم اصولا به موجب اسناد عادی که بیع‌نامه، قولنامه و … نامیده میشوند، املاک خود را انتقال میدهند.

از نظر قانون مدنی و حتی فقه امامیه، اصل بر آزادی انعقاد قراردادها و رضائی بودن عقود است. به این معنی که اشخاص در انعقاد معاملات خود آزادند و برای معتبر بودن این قراردادهای خصوصی هیچ تشریفاتی لازم نیست؛ مگر آنکه به موجب قانون، رعایت تشریفات خاصی شرط شود.

در نتیجه‌ی تفاوت موجود بین الزامات قانون ثبت و آنچه در عمل اتفاق می‌افتد، اختلافاتی بین حقوقدانان ایجاد شد. گروهی معتقد بودند با تصویب قانون ثبت، نقل و انتقال عین و منافع امول غیرمنقول تبدیل به عقد تشریفاتی شده و بدون تنظیم سند رسمی قابلیت استناد ندارد.

نظر گروه مقابل بر این بود که نقل و انتقال عین و منافع اموال غیرمنقول همچنان تابع اصل رضائی بودن عقود است و تنظیم سند رسمی جزء تشریفات انعقاد عقد نیست. آنچه که باعث میشود یک عقد، تشریفاتی نامیده شود لزوم رعایت شرایط خاصی در لحظه وقوع عقد است؛ اما لزوم تنظیم سند رسمی مربوط به مراحل پس از وقوع عقد میباشد. در واقع متعاقدین عقد را بدون هیچ تشریفات مخصوصی بین خود منعقد میکنند و این عقد، معتبر و لازم الوفاست. اما در صورتی که منتقل‌الیه بخواهد در مراجع رسمی و اداری مالکیت خود را اثبات کند باید به سند رسمی استناد کند. انعقاد عقد با اثبات انعقاد عقد متفاوت است. در اصل میتوان گفت لزوم تنظیم سند رسمی در مورد معاملات غیرمنقول مربوط به مرحله اثبات است؛ نه مرحله ثبوت و آنچه باعث تشریفاتی شدن عقد میشود وجود تشریفات در مرحله ثبوت است.

بنابراین معاملات غیرمنقول را نمیتوان تشریفاتی دانست و ارائه اسناد عادی که به شیوه قانونی تنظیم شده باشند برای اثبات مالکیت کافی خواهد بود.

یکی از دعاوی که تحت تاثیر این اختلافات قرار گرفت، دعوای خلع ید از املاک است که برای طرح آن ارائه اسناد مثبت مالکیت خواهان الزامی ست.

برخی دادگاه‌ها در مقام رسیدگی به دعوای خلع ید، اسناد عادی ارائه شده از سوی خواهان را کافی میدانستند و به استناد اصل صحت، اصل لزوم معاملات و ماده 10 قانون مدنی اقدام به صدور رای به نفع خواهان میکردند.

در مقابل، مراجعی بودند که به استناد قانون ثبت، ارائه سند رسمی مالکیت را برای پذیرش دعوای خلع ید ضروری میدانستند و در مواردی که خواهان برای اثبات مالکیت خود به اسناد عادی استناد میکرد، اقدام به صدور قرار عدم استماع دعوا میکردند.

تشتت آرا در این زمینه، موجب شد تا بحث در هیئت عمومی دیوان عالی کشور مطرح شده و به صدور رای وحدت رویه بینجامد.

دادستان کل کشور در نظریه ابرازی خود، قانون ثبت را از قوانین آمره و ضامن برقراری نظم اجتماعی، تامین مصالح عامه و مانع بروز هرج و مرج میداند و معتقد است نیل به این اهداف منوط به رعایت مواد 47 و 48 قانون ثبت، مشعر بر لزوم تنظیم سند رسمی در مورد معاملات غیر منقول میباشد. عدم رعایت این مواد اگرچه موجب بطلان سند عادی بین متعاقدین نخواهد بود اما تسری آثار عقد به اشخاص ثالث در گرو تنظیم سند رسمی است.

نهایتا هیئت عمومی دیوان عالی کشور هماهنگ با نظر دادستان کل اقدام به صدور رای وحدت رویه 672 نمود که طبق آن پذیرش دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت خواهان بوده و پیش از اثبات آن قابل استماع نمیباشد.

مفاد این رای تا زمان تصویب قانون یا رای وحدت رویه مخالف و موخر بر آن، در موارد مشابه برای سایر مراجع لازم‌الاتباع است.