مدیریت امور شهری و اجرای برنامه های بهسازی و نوسازی در مناطق مختلف شهر سبب شده است تا شهرداری ها از طریق تصویب طرح جامع و طرح تفصیلی ، اقدام به پهنه بندی مناطق و تعیین کاربری مخصوص برای هر یک از املاک نمایند. تغییر کاربری در حریم شهری مستلزم طی مراحل قانونی است و به ندرت مورد پذیرش قرار می گیرد و باید مطابق ضابطه و قانون تغییر کاربری شهرداری صورت گیرد. تشخیص وجود شرایط لازم برای پذیرش درخواست تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی می باشد که با عنوان کمیسیون تغییر کاربری نیز شناخته می شود.

مهم ترین امری که در بحث تغییر کاربری در حریم شهری وجود دارد بحث سهم شهرداری از تغییر کاربری است. این سوال که مرجع تعیین کاربری املاک واقع در محدوده شهرها چه نام دارد یا هزینه تغییر کاربری کشاورزی به صنعتی یا تجاری به مسکونی و بالعکس چقدر می باشد و یا فرآیند تغییر کاربری اراضی کشاورزی داخل حریم شهر چگونه است؟ از جمله مواردی هستند که در این موضوع قابل بررسی هستند. علاوه بر این تخلف اشخاص در تغییر کاربری بدون اخذ مجوز و جریمه های ناشی از این تخلف از دیگر مواردی است که دغدغه عموم مردم می باشد. از همین رو سعی خواهیم نمود با بررسی کامل این دغدغه ها به سوالات شما پاسخ دهیم.

تخلفات مربوط به تغییر کاربری املاک در حریم شهری

شهرداری مکلف است طبق مفاد طرح جامع هر شهر، نوع استفاده از هر ساختمان را معین نماید و مالکین ملزم به رعایت کاربری تعیین شده می باشند. یکی از اختلافات شایع بین مردم با شهرداری، نحوه استفاده از اماکن به خصوص تغییر کاربری ساختمان ها می باشد، در صورت تخلف از کاربری املاک، موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها مطرح شده و در صورت اثبات تخلف، منجر به صدور حکم محکومیت خواهد شد. البته صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری را در خصوص بحث تبدیل کاربری از دو منظر می توان بررسی نمود:

• تغییر کاربری غیر مجاز از غیرتجاری به تجاری
• سایر تغییر کاربری ها

دلیل این تقسیم بندی نیز تفاوت در مرجع رسیدگی کننده به تخلف و ضمانت اجراهای آنهاست.

جهت مطالعه بیشتر می توانید به مقاله کمیسیون ماده صد شهرداری ها مراجعه نمایید.

لازم به ذکر است که به حکم تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها، استفاده از واحد های  با کاربری مسکونی برای دایر کردن مطب ، دفاتر اسناد رسمی ، دفاتر ازدواج و طلاق ، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی استفاده تجاری محسوب نمی شود.

نحوه تغییر کاربری املاک در حریم شهری

در وهله اول باید به این موضوع اشاره شود که تغییر کاربری اراضی و املاک واقع در حریم شهرها بر عهده کمیسیون ماده ۵ شورای عالی معماری و شهرسازی است و شهرداری ها در این خصوص هیچ صلاحیتی ندارند. این امر در بخشنامه شماره ۱۱۳۳۶ مورخ ۱۴/۰۴/۱۳۹۰ سازمان شهرداری ها و دهیاری ها نیز مورد تاکید قرار گرفته و اخذ جریمه توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و صدور گواهی پایان کار را به منزله تغییر کاربری ندانسته است. حتی آیین نامه ماده واحده قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۹۰ که در بین عموم مردم به ماده واحده تغییر کاربری معروف می باشد نیز به این امر تاکید نموده است.

مالکان از دو طریق می توانند نسبت به تغییر کاربری ملک خود اقدام نمایند؛ به عبارت ساده تر برای این که کاربری یک ملک تغییر پیدا کند، مالک می تواند از طریق تخریب و نوسازی بنا یا از طریق درخواست مجوز از کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی اقدام نماید. البته در هردو صورت نیز مجوز تغییر کاربری باید به تایید و موافقت کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری برسد.

• تغییر کاربری املاک در حریم شهری از طریق تخریب و نوسازی بنا

مالکان در زمان تجدید بنا مکلفند از شهرداری پروانه ساختمان دریافت نمایند و از انجام عملیات های ساخت و ساز بدون پروانه ممانعت به عمل می آید. در صورتی که شهرداری با وجود شرایط، از صدور پروانه ساختمان خودداری نماید، متقاضی می تواند الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان را از دیوان عدالت اداری درخواست نماید.

مالک می تواند در همین مرحله تقاضا کند پروانه ساختمان با کاربری جدید صادر شود. متقاضی پس از پرداخت عوارض ملک که توسط شهرداری تعیین می شود، درخواست خود را از طریق دفاتر خدمات و نوسازی محل وقوع ملک به ثبت می رساند. اگر متقاضی نسبت به میزان عوارض مورد مطالبه معترض باشد، می تواند رسیدگی به موضوع را از طریق کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری ها پیگیری نماید.

پس از پرداخت عوارض و ثبت درخواست، ملک مورد بازرسی قرار خواهد گرفت و در صورت وجود شرایط و پس از تایید نقشه، پروانه ساختمان با کاربری جدید صادر خواهد شد. مالک می تواند پس از دریافت پروانه، عملیات تخریب و نوسازی بنا را آغاز نماید. اگر چه در این حالت صدور پروانه ساختمانی وظیفه شهرداری می باشد اما موافقت با صدور پروانه با کاربری جدید همچنان بر عهده کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری می باشد.

• تغییر کاربری املاک در حریم شهری از طریق درخواست مجوز

اگر مالک بخواهد کاربری ملک را بدون تجدید بنا تغییر دهد، باید درخواست خود را از طریق دفاتر خدمات و نوسازی به اطلاع شهرداری برساند. شهرداری پس از انجام بررسی های اولیه، موضوع را جهت رسیدگی به کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی ارجاع می نماید. اتخاذ تصمیم نهایی در خصوص تغییر کاربری املاک در صلاحیت این کمیسیون قرار دارد.

هزینه تغییر کاربری املاک در حریم شهری

هزینه تغییر کاربری املاک در حریم شهری شامل عوارض و مالیات و سایر هزینه های مربوطه بوده و به طور دقیق قابل پیش بینی نمی باشد. شهرداری ها همه ساله مبلغی را به عنوان نرخ پایه تعیین می نمایند اما این هزینه ها بنا به متراژ ملک، محل وقوع آن، کاربری جدید یا کاربری که شخص تقاضای تغییر به آن را دارد و سایر مشخصات، متفاوت می باشد. برای مثال هزینه تغییر کاربری زمین باغی به مسکونی متفاوت از تغییر زمین آموزشی به مسکونی یا تجاری است.

هزینه تغییر کاربری املاک در حریم شهری

سهم شهرداری از تغییر کاربری

بر اساس مصوبات متعدد شوراهای شهرهای مختلف، اشخاص مکلف بودند که بنا به شهر محل وقوع ملک و کاربری مدنظر بخشی  از ملک خود را در قبال تغییر کاربری به شهرداری ها واگذار نمایند برای مثال طبق ماده ۹ مصوبه شورای اسلامی شهر شاهرود در سال ۱۳۸۸ اشخاص جهت تغییر کاربری املاک خود به مسکونی بایستی ۴۰ تا ۷۵ درصد از ملک خود را به تملک شهرداری در می آوردند. مشابه همین مصوبات در شهرهای مختلف نیز وجود داشت از همین رو با شکایت های متعدد این مصوبات به موجب آرای مختلف شعبات دیوان عدالت اداری ابطال گردیدند. از جمله دلایل این ابطال می توان به مغایرت مصوبات مذکور با قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت و مغایرت با اصل تسلیط و موازین شهری و نیز مغایرت با صلاحیت های قانونی شوراهای اسلامی شهرها اشاره کرد.

با وجود ابطال مصوبات راجع به تملکات بلاعوض شهرداری ها در بحث تغییر کاربری، تحت شرایطی شهرداری ها بر اساس ضابطه ای که قانون تعیین کرده به جای اخذ عوارض نقدی می توانند اقدام به تملک بخشی از ملک موضوع تغییر کاربری نمایند.

مرجع تصمیم گیری در خصوص درخواست تغییر کاربری در حریم شهری

به موجب ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، تصمیم گیری در خصوص هرگونه تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون موضوع ماده ۵ قانون اخیر الذکر می باشد و شهرداری در این موارد اختیاری ندارد.

تغییر کاربری در حریم شهری از تجاری به مسکونی

کاهش رونق بازار کسب و کار در برخی موارد موجب می گردد تا مالکان واحدهای تجاری، املاک خود را بر خلاف کاربری مندرج در پایان کار برای سکونت اجاره دهند.

بر خلاف تغییر کاربری از مسکونی به تجاری که صراحتا در قانون تخلف شمرده می شود، در خصوص تغییر کاربری از تجاری به مسکونی نصی در قانون وجود ندارد. به نظر اداره کل حقوقی قوه قضائیه که در نظریه مشورتی شماره ۴۴۵ مورخ ۷/۶/۱۴۰۰ منعکس شده است، استفاده مسکونی از محل تجاری بدون این که تغییری در وضعیت بنا صورت پذیرفته باشد، از شمول ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها و تبصره های آن خارج است.

قانون گذار در بند ۳ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به سکونت را، مشروط بر این که محل کسب یا پیشه یا تجارت برای سکنی مناسب باشد، یکی از جهات فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجره دانسته است. بنابراین در نظر قانون گذار استفاده مسکونی از املاک تجاری تخلف محسوب نمی شود.

تغییر کاربری املاک توسط وزارت آموزش و پرورش

بند د تبصره ۹ ماده واحده قانون بودجه سال ۱۳۹۸ مقرر می دارد : به وزارت آموزش و پرورش اجازه داده می‌شود به ‌منظور ساماندهی و بهینه ‌سازی کاربری بخشی از املاک و فضاهای آموزشی، ورزشی و تربیتی متعلق به خود و با رعایت ملاحظات آموزشی و تربیتی، نسبت به احداث، بازسازی و بهره ‌برداری از آنها اقدام کند. تغییر کاربری موضوع این بند به پیشنهاد شورای آموزش و پرورش استان و تصویب کمیسیون ماده (۵) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۲۲/۱۲/۱۳۵۱ با اصلاحات و الحاقات بعدی آن صورت می‌گیرد و از پرداخت کلیه عوارض شامل تغییر کاربری، نقل و انتقال املاک، اخذ گواهی بهره ‌برداری، احداث، تخریب، بازسازی و سایر عوارض شهرداری معاف می‌باشد.

همانطور که از متن قانون استنباط می شود، تغییر کاربری توسط وزارت آموزش و پرورش موکول به تصویب پیشنهاد شورای آموزش و پرورش استان و تصویب کمیسیون ماده ۵ شورای عالی معماری و شهرسازی می باشد. به موجب این مقرره، وزارت آموزش و پرورش از پرداخت کلیه عوارض مربوط به تغییر کاربری معاف می باشد.

بررسی تغییر کاربری املاک توسط وزارت آموزش و پرورش در دادپویان حامی

سخن پایانی

در این نوشته سعی گردید، موارد مهم راجع به بحث تغییر کاربری در حریم شهری مورد بررسی قرار گیرد. این که تقاضای تغییر کاربری باید چه پروسه ای را طی کند و مرجع تقاضای تغییر کاربری چه ارگان یا نهادی است از اهم مواردی بود که به آن ها پرداختیم. اما گاهی افراد تعمدا یا به دلیل عدم آگاهی نسبت به قوانین اقدام به تغییر کاربری املاک خود می نمایند که این عمل به عنوان یک تخلف، تبعات سنگینی ممکن است برای شخص به همراه داشته باشد. در چنین مواقعی مشورت گرفتن از یک وکیل دادگستری که تسلط کافی بر قوانین داشته باشد می تواند از متحمل شدن جریمه های سنگین جلوگیری نماید.

دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از بیست سال سابقه فعالیت و با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه خدمات و مشاوره های تخصصی در زمینه تغییر کاربری در حریم شهری و دفاع از حقوق مراجعه کنندگان محترم در مراجع مربوطه می باشد. چنانچه سوالی در این زمینه دارید می توانید به صورت تلفنی و رایگان با وکلای ما در تماس باشید.