دعاوی حقوقی از سوی مالک علیه دولت در تملک اراضی خصوصی

  1. صفحه اصلی
  2. شهرداری
  3. تملکات دستگاههای دولتی و شهرداری ها
  4. دعاوی حقوقی از سوی مالک علیه دولت در تملک اراضی خصوصی

در بسیاری موارد برای اجرای طرح های دولتی و عمومی دستگاه اجرایی ناچار می شود از طرق پیش بینی شده در قانون اقدام به تملک املاک و اراضی اشخاص خصوصی نماید. در فرآیند این تملکات دعاوی و اختلافات ناشی از تحصیل و تملک اراضی حادث می شود که گاه این دعوا از سوی دولت اقامه می شود و گاهی از سوی اشخاص خصوصی. و گاهی این دعاوی حقوقی هستند و گاهی کیفری. مهم ترین مسئله ای که در این خصوص به کرات اتفاق می افتد دعاوی حقوقی است که از سوی مالک علیه دولت در تملک اراضی خصوصی حادث می شود که در صور مختلف که در زیر شرح داده خواهد شد نمایان می گردد.

الف) دعوی خلع ید و اعاده وضع به حالت سابق

مطابق عمومات قانون مدنی و به موجب ماده 8 کسی که چه به عمد و چه غیر عمد به مال دیگری استیلا یابد غاصب تلقی شده و باید مال مغصوب را عیناً به صاحبش رد نماید؛ در نتیجه هر زمانی دستگاه اجرایی ملک اشخاص دیگر را قبل از خرید ملک یا پرداخت حقوق دارنده حق تصرف نماید غاصب تلقی می شود و در چنین مواردی است که اشخاص به اعتقاد این که دستگاه اجرایی حقوق آن ها را نادیده گرفته و املاک آن ها را غصب نموده اقدام به طرح دعوای خلع ید می نمایند.

با وجود توضیحات فوق در دو حالت دستگاه اجرایی غاصب تلقی نمی شود هر چند که حقوق مالک یا دارنده حق را نپرداخته باشد:

اول حالتی که مالک قبل از انجام معامله رضایت خود را به نحوی از انحاء به دستگاه اجرایی برای تصرف ملک اعلام نموده باشد. و دوم حالتی است که، مجوز تصرف ملک قبل از تملک، به سببی قانونی به دستگاه اجرایی داده شده باشد که نمونه بارز آن ماده 9 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت اصلاحی 1388 است.

در صورتی که تصرفات دستگاه اجرایی خارج از دو حالت فوق الذکر باشد تصرف دولت غصب تلقی شده و حکم ماده 311 قانون مدنی (رد مال مغصوبه به مالک)  بر آن جاری می شود.

طرح دعوا به خواسته اعاده وضع به حالت سابق در قالب دادخواست تنظیم و به دادگاه تقدیم می گردد و برای رسیدگی به شعب حقوقی ارجاع می شود. که در انتهای رسیدگی با اثبات مالکیت مالک یا حق شخص دارنده حق، استرداد مال غیرمنقول و اعاده وضعیت آن به حالت سابق مورد حکم دادگاه قرار می گیرد.

وجود ابنیه و مستحدثات در اراضی مورد اختلاف

گاه در دعاوی که مالک بر علیه دستگاه اجرایی طرح می کند دیده می شود که دولت پس از تصرف ملک اقدام به احداث ابنیه و مستحدثاتی نموده در این حالت خلع ید دولت و اعاده وضع به حالت سابق به دلیل مشکلات، معضلات و آثار زیان باری که برای حقوق و اموال عمومی در بر دارد دور از ذهن است؛ به عبارت دیگر در این حالت ها هر چند حق با شخص خصوصی است و دستگاه اجرایی غاصب تلقی می شود اما تخریب مستحدثات تضییع کردن هزینه هایی است که از اموال عمومی مصرف شده اند. در این خصوص رویه قضایی بر این دیدگاه استوار است که هر چند اصل بر رعایت و حرمت حقوق مالکانه و قاعده تسلیط است اما با توجه به قاعده لاضرر و تبصره ماده 9 قانون فوق دستگاه اجرایی موظف به پرداخت قیمت یا تحویل مثل زمین مدنظر است.

ب) دعوای مزاحمت و ممانعت از حق

دو دعوای فوق در حالتی اقامه می گردند که مالک یا دارنده منافع ملک، ملک را در اختیار دارد و دستگاه اجرایی تصرف در ملک وی نکرده اما اقدامات دستگاه اجرایی در راستای اجرای طرح کلاً یا جزئاً استفاده دارنده حق از ملک را با اختلال مواجه نموده  است.

1- ممانعت از حق

دعوای ممانعت از حق انتفاع یا ارتفاق به طرفیت دستگاه های اجرایی به دو روش قابل طرح است:

الف) زمانیکه دستگاه اجرایی اقدام به غصب و تصرف غیرقانونی در ملکی می کند که خواهان در آن حق انتفاع یا ارتفاق دارد و این اقدام دستگاه اجرایی موجب تضییع حق دارنده حق ارتفاق یا انتفاع می شود.

ب) زمانی که دستگاه اجرایی در اموال و املاک عمومی تصرفاتی اعم از تصرف قانونی یا غیرقانونی می نماید که این تصرف حتی با وجود قانونی بودن موجب اخلال در استفاده مالک یا دارنده حق از حقوق خود می شود مثلا دستگاه اجرایی با کندن کانال در مسیر دسترسی به زمین، خواهان را از حق ارتفاقی که جهت رفت و آمد به ملک خود دارد محروم می کند.

در هر دو حالت فوق نیازی به اثبات وجود حق عینی در ملک نیست ولی اگر ملک موضوع حق متعلق به دیگری باشد وجود حق ارتفاق یا انتفاع باید اثبات گردد.

2- مزاحمت از حق

دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول، درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می نماید که نسبت به تصرفات او مزاحم است، بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد.

در این نوع دعاوی که علیه دستگاه اجرایی مطرح می شود، خواهان ادعا می کند که دستگاه مزبور در اعمال حقوق مالکانه وی در املاکش مزاحمت ایجاد می نماید. البته لازم به ذکر است که عرف برخی مزاحمت و ممانعت های کوتاه مدت را که موجب محدودیت جزئی در حقوق مالکانه می شود پذیرفته است.

در هر دو دعوای مزاحمت و ممانعت از حق در صورتی که اقدام دستگاه اجرایی منطبق با عرف باشد حتی با وجود ایجاد مزاحمتهای جزئی دادگاه حکم به بی حقی خواهان صادر می نماید.

ج) دعوای تصرف عدوانی

دعوای تصرف عدوانی به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است. در اثبات تصرف عدوانی در مفهوم حقوقی مالکیت خواهان شرط نیست و همین که شخصی متصرف ملکی باشد کافیست تا وی به موجب قاعده ید (اماره تصرف) بتواند بر علیه دستگاه اجرایی ولو اینکه سند مالکیت ملک را داشته باشد  طرح دعوا کند. حمایت قانونگذار در چنین مواردی از متصرف ملک ولو در مقابل مالک قانونی ملک در جهت حفظ منافع، امنیت و آرامش در جامعه است. از طرف دیگر اگر تصرف متصرف غیرقانونی و عدوانی باشد قانون علاوه بر حکم به استرداد ملک، جبران خسارت های وارده و اجرت المثل ایام تصرف را بر متصرف تحمیل می کند لذا مالک قانونی مجاز نمی باشد تا شخصاً نسبت به اجرای قانون اقدام کند.

در تصرف ملک توسط دستگاه اجرایی نیز تصرف عدوانی زمانی محقق می شود که دستگاه مزبور راساً مبادرت به تصرف ملکی کند که در تصرف دیگری است هر چند به موجب اسناد و مدارک حقی در ملک داشته باشد.

 در دعوای تصرف عدوانی، دولتی یا خصوصی بودن طرفین ملاک نیست و بایستی به عناصر تشکیل دهنده این حق برای متصرف توجه نمود.

در صورت تحقق تصرف عدوانی متصرف فعلی باید اقدام به اثبات سه مسئله نماید:

اول اینکه بایستی ثابت کند قبل از تصرف دستگاه اجرایی ملک تحت تصرف وی بوده است، دوم دستگاه اجرایی ملک را از ید وی خارج نموده و سوم اینکه خارج کردن ملک از تصرف خواهان به نحو عدوانی بوده است.

طبق مقررات آئین دادرسی مدنی رای صادره در خصوص دعوای تصرف عدوانی قبل از قطعیت نیز قابل اجراست.

د) دعوای مطالبه بهای ملک

در دعوی مطالبه بهای ملک طرح دعوی باید بعد از تصرف ملک توسط دستگاه اجرایی مطرح گردد. به همین دلیل با پیش بینی تصرف ملک از سوی دستگاه اجرایی ولو قریب به اتفاق باشد نمی توان بهای ملک را مطالبه نمود.

تصرف ملک ممکن است بدون کسب رضایت مالک یا متصرف و با آگاهی دستگاه اجرائی از متعلق غیر بودن ملک صورت گرفته باشد که در این حالت درصورتیکه سایر عناصر متشکله جرم وجود داشته باشد صاحب حق مخیر به طرح شکایت کیفری یا طرح دعوای حقوقی و مطالبه بهای ملک خود به همراه اجرت المثل دوران تصرف و سایر هزینه ها می باشد.

1- طرح دعوا برای تملک توسط مالک

ابتکار طرح دعوا برای تملک ملک قبل از تصرف آن توسط دولت، اصولاً با دستگاه اجرایی است و مالک نمی تواند با طرح دعوا دستگاه اجرایی را ملزم به خریداری ملک خود نماید. چرا که شاید دستگاه اجرایی تصمیم به تغییر محل اجرای طرح و توقف آن به هر دلیلی بگیرد.

2- شیوه رسیدگی به دعوای مطالبه بهای ملک

دررسیدگی به این دعاوی دادگاه ها پس از احراز اصل مالکیت مدعی یا احراز حق مورد ادعای خواهان در ملک مورد تملک واقع شده اصولاً از بین دو رویه ای که در محاکم جاری است یکی را اجرا می کنند:

عده ای از محاکم با تبعیت از لایحه قانونی نحوه تملک و بهره گیری از هیات سه نفره کارشناسان که یکی از آنها توسط خواهان و یکی دیگر توسط دادگاه و نفر سوم به تراضی انتخاب می شوند اقدام به تعیین بهای ملک مورد منازعه نموده و دستگاه اجرایی را مکلف به پرداخت می نماید. ایرادی که بر این رویه وارد است این می باشد که لایحه نحوه تملک استفاده از هیات سه نفره کارشناسان را مقید به زمانی نموده که دستگاه اجرایی به عنوان خواهان طرح دعوا نموده باشد؛ در حالیکه در دعوای مطالبه بهای ملک مالک مدعی است لذا وحدت ملاک گرفتن از لایحه مذکور محل اشکال به نظر می رسد. در این روش با توجه به همان لایحه بهای تعیین شده قطعی و لازم الاجراست.

عده دیگر ولی با مراجعه به عمومات آئین دادرسی مدنی و تعیین کارشناس اقدام به تعیین مبلغ مورد ادعای خواهان می نماید که چون این رویه تابع عمومات می باشد لذا از سوی طرفین قابلیت اعتراض دارد و در صورت اعتراض به هیات های متعدد ارجاع می شود.

ه) دعوای توقف عملیات اعمال ماده 9 لایحه قانونی نحوه تملک

ماده 9 لایحه قانونی نحوه تملک، یک تاسیس استثنا را بیان نموده، به موجب این ماده و البته تحت شرایط تعیین شده در آن قانون گذار جواز تملک ملک اشخاص را قبل از پرداخت بهای آن به دستگاه اجرایی اعطا نموده است. البته این استثنا محدود و مقید به زمان گردیده و به موجب ماده 9 این قدرت به مدت 3 ماه به دستگاه اجرایی اعطا گردیده و دستگاه اجرایی مکلف می باشد تا ظرف 3 ماه بعد از تملک ملک بدون پرداخت بهای آن، بهای کارشناسی شده را پرداخت نماید در غیر اینصورت مالک می تواند درخواست توقف عملیات اجرایی را بنماید. پس از تقاضای مالک مبنی بر توقف عملیات اجرایی ماده 9، با تنظیم صورتجلسه و  تایید دادستان عملیات اجرایی متوقف می گردد.

شاید مواردی حادث شود که دستگاه اجرایی با وجود قصد پرداخت بهای ملک موفق به شناسایی ملک نگردد و در نتیجه در راستای اجرای ماده 9 اقدام به تصرف ملک و اجرای طرح نماید. در این صورت نیز در صورتی که شخصی در حین اجرای طرح توقف عملیات اجرایی را بخواهد عملیات اجرایی متوقف می گردد.

صلاحیت

در خصوص دعاوی مربوط به تملک اراضی و املاک توسط دستگاه اجرا کننده طرح قواعد عمومی صلاحیت ها حاکم بوده و بر اساس قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی در دادگاه های حقوقی محل وقوع ملک قابل طرح می باشد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 0 امتیاز: 0)

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست