شهرداری ها با هدف مدیریت امور شهری و برنامه ریزی جهت توسعه و بهسازی مناطق مختلف شهری اقدام به تنظیم طرحهای جامع و طرح تفصیلی می نمایند. تهیه و تنظیم طرح جامع شهری ، طرح تفصیلی شهرداری و پهنه های شهرداری (پهنه بندی شهری) موجب تعیین جزئیات و قابل اجرا شدن برنامه های مدیریت شهری می شود.
با توجه به این که طرح جامع شهر و متعاقب آن طرح تفصیلی شهر ها در موارد متعددی از جمله ساخت و سازها موثرند. لازم است ضمن آشنا شدن با مفهوم طرح تفصیلی شهرداری ها و طرح جامع در خصوص پهنه بندی شهرداری ها و نحوه اطلاع از شرایط پهنه بندی شهرهای مختلف اطلاعاتی ارائه گردد. مرجع تصویب طرح جامع شهری و طرح های تفصیلی و هم چنین مدت اعتبار طرح تفصیلی از جمله مواردی است که در این مقاله به آن ها خواهیم پرداخت تا با تکیه بر قانون جدید طرح تفصیلی به این سوال جواب دهیم که اولا طرح جامع و تفصیلی چیست و ثانیا مدت زمان طرح جامع شهری و طرح تفصیلی چند ساله است؟
مفهوم طرح
کلمه و مفهوم طرح را با توجه به قوانین مربوط به شهرداری در دو معنای عام و خاص می توان تعریف کرد. منظور از طرح شهرداری در معنای عام، اقداماتی است که شهرداری در راستای انجام کلیه وظایف خود انجام می دهد که به صورت معمول نیز امکان دارد اجرای برخی از وظایف مربوطه به صورت ضربتی و در یک مقطع زمانی کوتاه و با بسیج همه امکانات صورت گیرد.
اما طرح شهرداری در معنای خاص به برنامه هایی گفته می شود که تدوین گردیده و توسط مراجع ذی صلاح ومربوطه تصویب شده است که عموما هم ناظر به امور عمرانی و شهرسازی و مربوط به آبادانی شهر می باشند.
طرح جامع چیست؟ (تعریف طرح جامع شهری)
قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن، طرح جامع شهر را طرحی بلند مدت و قابل تجدید نظر می داند که مبین ضوابط و مقررات نحوه استفاده از اراضی شهری، منطقه بندی حوزه های شهر بر اساس کاربری املاک واقع در هر حوزه، نیازمندی ها و تسهیلات عمومی لازم در سطح شهر، حفظ بنا، نماهای تاریخی و مناظر طبیعی است.
طرح تفصیلی چیست؟
طرح تفصیلی بر مبنای طرح جامع شهر تهیه شده و شامل جزئیات بیشتری نسبت به طرح جامع می باشد. در طرح تفصیلی نحوه استفاده از اراضی در سطوح مختلف شهر با موقعیت و مساحت دقیق، وضعیت دقیق شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویتهای مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری تعیین می شود.
همانطور که از تعاریف مذکور در قانون برداشت می شود این ۲ طرح در کنار یکدیگر معنا پیدا می کنند و حتی می توان طرح تفصیلی را بخشی از طرح جامع دانست؛ هر چند که در مندرجات و روش تنظیم با یکدیگر متفاوتند. به عبارتی تعیین اهداف، سیاست های کلی و خط مشی اساسی در مدیریت شهری در طرح جامع شهر معین شده و طرح تفصیلی بیانگر جزئیات قابل اجرای این سیاست ها و اهداف کلی می باشد.
مفهوم پهنه بندی شهرداری
شهرداری ها با هدف ساماندهی ساخت و سازها و انتفاع بهتر و کارآمدتر از مناطق مختلف شهری، اقدام به پهنه بندی سطح شهر و تعیین ضوابط و مقررات ویژه برای هر پهنه مینمایند.
مراجع تصویب طرح جامع شهرداری ، طرح تفصیلی شهرداری و پهنه بندی شهرها
طرح جامع توسط شهردار به شورای اسلامی شهر ارجاع شده و پس از تصویب در آن مرجع، برای تصویب نهایی نزد شورای عالی شهرسازی و معماری ایران فرستاده می شود.
تهیه طرح تفصیلی بر عهده وزارت راه و شهرسازی بوده و تصویب آن در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران قرار دارد.
اسناد پهنه بندی حریم شهرها که به تایید شورای شهر رسیده باشند، پس از تصویب در کمیسیون ماده ۵، لازم الاجرا خواهد بود.
نظام پهنه بندی در حریم شهر تهران
محدوده شهر تهران به ۴ پهنه کلی تقسیم می شود: پهنه کلان سکونت، پهنه کلان فعالیت، پهنه کلان مختلط و پهنه کلان حفاظت.
هر یک از پهنه های کلان فوق الذکر به بخش های کوچکتر تقسیم می شوند.
استعلام پهنه بندی ملک در تهران
برای اطلاع از وضع کاربری و پهنه بندی املاک می توانید با مراجعه به سایت www.map.tehran.ir کد شناسایی ملک را دریافت نمایید، سپس با استفاده از این کد، از وضع پهنه بندی ملک از طریق استعلام طرح تفصیلی جدید در سایت شهرداری تهران مطلع شوید.
مقررات ناظر بر پهنه های مختلف شهر
املاک واقع در پهنه های مشترک که معمولا دارای کاربری واحد می باشند از مقررات و ضوابط یکسانی تبعیت می نمایند. به عنوان مثال صدور پروانه ساختمان جهت ساخت املاک تجاری در پهنه مسکونی ممنوع است مگر در مواردی که قانون قائل به استثناء شده باشد.
تجمیع املاک با پهنه های متفاوت
در صورتی که مالکان املاک با پهنه های متفاوت، قصد تجمیع داشته باشند، موضوع ابتدا در شهرداری مورد بررسی قرار می گیرد و برای تصمیم گیری به کمیسیون ماده ۵ ارسال خواهد شد. در صورتی که تصمیم گیری در خصوص موضوع نیازمند مداقه بیشتر باشد، پرونده به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ارجاع می شود.
تغییر پهنه املاک
درخواست تغییر پهنه کاربری املاک باید در دفاتر خدمات و نوسازی به ثبت رسیده و پس از بررسی در شهرداری به کمیسیون ماده ۵ ارجاع خواهد شد. در صورت نیاز، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران نیز پرونده را مورد بررسی قرار می دهد.
پس از تائید نهایی تغییر پهنه کاربری و انجام بازرسی های لازم و تائید نقشه برای کاربری جدید، پروانه ساختمان با درج پهنه کاربری جدید صادر خواهد شد.
هزینه تغییر پهنه کاربری
هزینه های قابل پرداخت جهت تغییر پهنه کاربری املاک قابل پیش بینی نبوده و در زمان و مکان مختلف، متغیر است. به عنوان مثال هزینه تغییر کاربری املاک در مناطق مختلف، با متراژها و کاربری های مختلف با یکدیگر متفاوت است.
بخشی از هزینه های تغییر کاربری بابت مالیات و عوارض شهرداری می باشد. در صورتی که متقاضی تغییر کاربری نسبت به عوارض مطالبه شده از سوی شهرداری معترض باشد می تواند موضوع را در کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری تعقیب نماید.
تخلف از مقررات پهنه بندی بدون تغییر پهنه بندی املاک
چنانچه مالک بدون دریافت مجوز جهت تغییر پهنه بندی از کاربری ملک مندرج در پروانه ساختمان تخلف نماید، موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، طرح و منجر به صدور رای محکومیت برای متخلف خواهد شد.
اعتراض به پهنه بندی املاک
در صورتی که اشخاص نسبت به پهنه بندی ملک معترض باشند یا در صورت رد درخواست تغییر پهنه بندی، پیگیری اعتراضات از طریق دیوان عدالت اداری میسر می باشد.
سخن پایانی
سعی شد در این مقاله با کلیاتی از مفهوم طرح جامع شهری و طرح تفصیلی شهرداری و همچنین مفهوم پهنه بندی و نحوه آن آشنا شوید. با توجه به اهمیت طرح تفضیلی شهرداری و همچنین طرح جامع در اجرای برنامه های عمرانی و عمومی شهرداری، این که ملک شخصی در پهنه بندی شهرداری چه وضعیتی دارد از جهات مختلفی حائز اهمیت می باشد برای مثال بر اساس طرح تفصیلی یک شهر، مصوب می شود در یکی از پهنه های شهر (مثلا پهنه الف) اتوبانی ساخته شود. به همین دلیل شهرداری سالیان متمادی از صدور مجوز ساخت و ساز در پهنه بندی مذکور امتناع می کند. این جاست که به دلیل عدم اجرای طرح شهرداری حقوق اشخاص موجب تعرض قرار می گیرد و اختلافات بین اشخاص و شهرداری شروع می شود. از آن جایی که مسائل این چنینی واجد جنبه تخصصی و فنی می باشند بهر مندی از مشاوره های تخصصی و رایگان وکلای پایه یک دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی در راستای حل مشکلات شما خالی از لطف نخواهد بود. با ما در تماس باشید.
“سوالات متداول”
“طرح تفصیلی شهرداری چیست؟”
طرح تفصیلی، طرحی است که در آن بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع، نحوه استفاده از زمین های شهری را در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هریک از آن ها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود.
“طرح جامع شهری چیست؟”
طرح جامع شهری، عبارت است از طرح بلند مدتی که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوطه به حوزه های مسکونی، صنعتی بازرگانی، اداری ، کشاورزی و …. تهیه و تنظیم می شود.
“استعلام طرح تفصیلی چیست؟”
منظور از استعلام طرح تفصیلی یافتن اطلاعاتی از قبیل: پهنه و جانمایی ملک و پایداری، فرسودگی بافت و… می باشد که باید از طریق سامانه های موجود مراجع ذیصلاح صورت گیرد
“طرح جامع شهری چند ساله است؟”
طرح جامع شهری اصولا اعتباری ده ساله دارد و در بازه های زمانی ده ساله باید مورد بازنگری و بررسی مجدد قرار گیرد
“آیا می توان ابطال طرح تفصیلی بدلیل عدم رعایت حقوق مکتسبه را از مراجع قانون خواست؟”
چنان چه با تصویب طرح تفصیلی جدید به حقوق مکتسبه اشخاص خللی وارد شود از طریق دیوان عدالت اداری امکان ابطل طرح تفصیلی ممکن است.
“چگونه با وکلای دادپویان حامی در ارتباط باشیم؟”
شما می‌توانید از طریق شبکه‌های اجتماعی نظیر واتساپ و یا تلگرام با وکلای دفتر حقوقی دادپویان حامی در ارتباط باشید. همچنین می‌توانید از طریق فرم مربوطه درخواست مشاوره رایگان خود را ثبت کنید.
سلام من ویلایی را سال ۹۸ در شهرستان عباس آباد مازندران دارای پروانه ساخت و سند دفترچه ای و پایان کار ساختمانی با کاربری مسکونی به مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان خریده و اکنون طی استعلامی که برای اخذ سند تکبرگ به شهرداری رفته به بهانه اینکه دیر زمانی این محل طرح هادی بوده و اکنون داخل طرح جامع قرار گرفته دستور کارشناسی و پرداخت ۲۰۰ الی ۳۰۰ میلیون تومان را دارد در صورتیکه جواز سال ۹۰ و پایان کار سال ۹۷ توسط شهرداری صادر شده ؟؟ چه اقدامی میتوانم بکنم؟
سلام. مدارک باید بررسی شود. نیازی به پرداخت مبلغ اضافه به شهرداری نیست.
سلام .وقت بخیر .یه سوال داشتم.زمینی هست دراستان گیلان که زراعتی بوده وبرای کاربری یه قطعه ۲۱۷متری شهرداری ازما گرفته .چهل سال بایربوده زمین.الان چهارسال میگدره جاده نکشیده وگفتن باید طرح جامع بگیریم وطول میکشه .ممنون میشم بفرمایید باید چیکارکنم.
سلام. سوال شما ناقص است. سوالتان را دقیق بیان فرمائید یا در صورت تمایل با دفتر تماس حاصل نمائید.
با سلام،زمینی که در سال ۹۱ خریداری شده( کاربری آن طبق استعلامات گرفته شده درآن زمان مسکونی بوده) اما در سال۹۶ طبق طرح تفصیلی جدید به فضای سبز تغییر کاربری داده است . حال با گذشت این مدت (نزدیک به ۵ سال) هیچ اقدامی توسط شهرداری صورت نگرفته ؛ چه اقدامی باید انجام داد ؟
با سلام. شما می توانید از طریق دیوان عدالت اداری درخواست ابطال طرح را بنمایید و یا با شهرداری بابت مطالبه قیمت روز زمین مذاکره کنید.
سلام. وقت عالی بخیر. سوالی از خدمتتان داشتم. در یکی از کلانشهرها با استناد به طرح تفصیلی استفاده از نماهای سیمان بری (موسوم به نماهای رومی) و موارد مشابه آن ممنوع می باشد. لذا هرکس در شهر نمای رومی ایجاد کند با جرایم بسیار سنگین مالی مواجه می شود. آیا کمیسیون ماده ۱۰۰ حق جریمه دارد؟ آیا می تواند تخریب نیز بدهد؟ ممنون از پاسخگویی.
با سلام. اولا این موضوع مایر اصل تسلیط و قابل ابطال در هیأت عمومی دیوان عدالت اداری است. ثانیاً این موضوع خارج از صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ است. لازم به ذکر است خروج از صلاحیت در کمیسیون برای قاضی کمیسیون تخلف بوده و قابل شکایت در دادگاه انتظامی قضات می باشد. در خصوص سایر اعضا نیز تخلف اداری و قابل طرح در هیأت تخلفات اداری مربوطه می باشد.
سلام. وقت عالی بخیر. سوالی از خدمتتان داشتم. مشکل ما با شهرداری این است که برای تعمیرات محوطه و دیوار و کلا هر نوع تعمیری در محدوده باغات اطراف شهر باید مجوز دریافت کنیم و هزینه سنگینی بپردازیم. در حالی که با توجه به موقعیت جغرافیایی و آب و هوایی منطقه هر ساله از ناحیه برف و باران سنگین یا سیلاب حتماً تخریب صورت گرفته و هر ساله نیازمند تعمیر است. متاسفانه با سختگیری های شهرداری بسیاری از دیوارها و ساختمانها حالت مخروبه گرفته و نیز به راحتی مورد سرقت و دستبرد اشخاص قرار می گیرد، در این خصوص راهکار چیست؟
با سلام. اولاً- این موضوع یعنی انجام تعمیرات جزئی بدون پروانه، در صلاحیت کمیسیون ماده صد و شهرداری نیست.
ثانیاً – مصوبه شورای شهر در این خصوص یعنی لزوم اخذ جواز در تعمیرات جزئی باید بررسی گردد و در صورت وجود شرایط لازم در جهت ابطال آن در هیات عمومی دیوان عدالت اداری اقدام گردد. اگر شعبه تخصصی نرود به یاری خدا منجر به رأی خواهد شد.
سلام. سوالی داشتم. اگر ساختمانی بدون مجوز در شهری که دارای طرح هادی است ساخته شود و سال بعد طرح جامع ابلاغ شود و با همان شرایط ساختمان دیگری ساخته شود، در رسیدگی به این تخلف چه تفاوت هایی از بابت قوانین وجود دارد؟
سلام. سوال مطرح بسیار گنگ و نامفهوم است. اما ذکر این نکته لازم است که قوانین و طرح های جدید حاکم بر تخلفات ساختمانی می باشد نه طرح قدیم. زیرا نسبت به تخلفات حق مکتسبه ای تعلق نمی گیرد.
با سلام. وقت بخیر. در طرح هادی یک روستا که نزدیک شهر است کاربری مانند حمل و نقل و بهداشت و تاسیسات و آموزشی دیده شده است. ولی به رغم گذشت چندین سال هیچ اقدامی جهت ساخت و تملک اراضی مزبور از طرف متولیان نشده است. چه اقدامی باید انجام داد؟ و دوم اینکه جهت مطالبه قیمت خیابان ها و کوچه ها که از مالکیت اشخاص در روستا در طرح هادی قرار گرفته بر علیه چه کسی باید طرح دعوی نمود؟
با سلام. در رابطه با سوال اول جنابعالی میبایست دادخواست الزام به صدور پروانه ساخت علیه دهیاری در دادگاه عمومی حقوقی ارائه شود و در رابطه با پاسخ سوال دوم شما اگر طرح اجرا شده باشد علیه راه و شهرسازی به نمایندگی از دولت باید طرح دعوی گردد.
سلام و عرض ادب. ملکی سه بر می باشد و به گذر خیابان ۱۲ متری و کوچه ۶ متری مشرف است. حال شهرداری موقع احتساب عوارض پروانه ساختمانی، ارزش منطقه ای را بر اساس خیابان ۱۲ متری لحاظ می کند و حتی حق مشرفیت می گیرد، ولی در مورد صدور مجوز تعداد طبقات، کوچه ۶ متری را مبنا قرار می دهد. آیا کار شهرداری قانونی است؟ آیا باید با هر معبر یا گذری که عوارض حساب می شود، باید با همان معبر یا گذر هم تعداد طبقه مجوز بدهد؟
باسلام. ضوابط اعطای تراکم منعکس در طرح تفصیلی هر شهری منعکس است و در هر شهری متفاوت می باشد، در قوانین مقرره ای در این خصوص وجود ندارد.معمولا محاسبه عوارض صدور پروانه بر اساس گذر بزرگتر و اعطای تراکم بر اساس گذر اصلی می باشد که این موضوع نیز یکی از ضوابطی است که نارضایتی عمومی را در پی داشته است.
سلام. وقت عالی بخیر. اگر ساختمانی قولنامه ای بدون پروانه در سال ۱۳۷۱ احداث شده باشد و بر اساس طرح تفصیلی مصوب سال ۱۳۹۱ کل پلاک در مسیر تعریض قرار بگیرد و الان مالک درخواست صدور سند داشته باشد و به علت تخلف صورت گرفته (احداث بدون مجوز) به ماده صد ارجاع شده باشد، آیا بر اساس تبصره یک با این تخلف برخورد می شود؟
باسلام. تشخیص موضوع امری قضاوتی است. اما به نظر ما این تخلف مصداق بارز تبصره یک و نقض اصول شهرسازی و مشمول ضرورت تخریب می باشد.
سلام. وقت بخیر. اینجانب صاحب سند رسمی به مساحت ۱۲۰۰ مترمربع هستم. الان حدود ۶سال است شهرداری نه آن را تملک می کند و نه به ما اجازه ساخت می دهد و می گوید که در طرح تفصیلی زمین شما در محدوده خیابان و کوچه و فضای سبز قرار گرفته و از زمینتان چیزی نمی ماند. حال چکار کنیم؟ شهرداری می گوید هر وقت آمدیم در آنجا طرح را پیاده کردیم فکری به حال زمینتان می کنیم در حالیکه شاید تا ۳۰ سال دیگه هم سراغ این زمین نیایند.
با سلام. باید دادخواست الزام شهرداری به صدور پروانه وفق کاربری های مجاور یا عرف غالب منطقه در دیوان عدالت اداری مطرح گردد.
ملکی در طرح تفصیلی، دارای کاربری ورزشی می باشد و کاربری سابق آن مسکونی بوده است. قبل از ابلاغ طرح تفصیلی جدید برای ملک مذکور پروانه ساخت به منظور ساخت بنا با کاربری مسکونی صادر شده است، اما پس از ابلاغ طرح تفصیلی جدید شهرداری پروانه صادره قبلی را کان لم یکن اعلام نموده و اجازه ساخت نمی دهد. راهکار چیست؟
با سلام. اولا- شهرداری حق ابطال پروانه ساختمانی به صورت علی الراس را ندارد، لذا در مانحن فیه خارج از حدود اختیارات عمل شده است. ثانیا – در تصویب طرح تفصیلی به استناد بند ۳ ماده ۴۹ آیین نامه طرح های محلی، ناحیه ای، منطقه ای، ملی سال ۱۳۷۸ هیات وزیران باید حقوق مکتسبه اشخاص رعایت گردد.ثالثا- ابطال پروانه مغایر قاعده رعایت حقوق مکتسبه می باشد. رابعا- ابطال پروانه به صرف تغییر طرح به ورزشی مغایر قانون تعیین وضعیت املاک سال ۱۳۶۷ می باشد.راه حل: ارائه دادخواست و شکایت به شعب دیوان عدالت اداری مبنی بر (نقض تصمیم شهرداری راجع به کان لم یکن کردن پروانه و حکم به ابقای اعتبار پروانه). لازم به ذکر است موضوع خارج از ضوابط دستور موقت بوده و فاقد شرایط آن است.
سلام. در زمینی که با توجه به طرح تفصیلی حداکثر تراکم ۱۸۰ درصد (۳ طبقه) به آن تعلق می گیرد، با درخواست مالک مبنی بر افزایش تراکم به ۲۴۰ درصد (۴طبقه)، کمیسیون ماده ۵ موافقت خود را به صورت مشروط اعلام نموده است. (مشروط به این صورت است که اعلام نموده که د ر صورت ادامه مراحل، مسائل حقوقی به عهده شهرداری می باشد). آیا مصوبات کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری در این زمینه می تواند مشروط باشد؟
با سلام. کمیسیون ماده ۵ نمی تواند تصمیم مشروط بگیرد چه در تغییر کاربری و چه در افزایش تراکم.
سلام. وقت بخیر. ساختمان نوسازی داریم که با طرح تفصیلی قدیم ساخته ایم و طرح تفصیلی بعد پایان ساختمان ما، تغییر کرده است. شهرداری هشتگرد، در مجاورت ساختمان ما با توجه به طرح تفصیلی جدید پروانه ساختمانی صادر کرده که با وضع موجود مغایرت دارد بطوریکه ساختمان من در شمال زمین بنا شده و پروانه جدید اجازه احداث ساختمان در جنوب ملک را می دهد که ۷ متر جلوتراز ما ساخته می شود. نهایتا با طرح پرونده به دیوان عدالت اداری رای به الزام کمیسیون ماده ۵ به تغییر طرح تفصیلی صادر شده است. سوال اینکه با وجود این رای چرا شهرداری دستور توقف عملیات ساختمانی صادر نمی کند؟ دیوان هم با دستور موقت موافقت نکرده است. اگر ساختمان مجاور بسازد دیگر زمینی وجود ندارد که کمیسیون ماده ۵ طرح را تغییر بدهد. ما چه کاری برای جلوگیری از ساخت بنای ملک مجاور می توانیم انجام بدهیم تا طرح تفصیلی تغییر کند؟
با سلام. متعاقبا دادخواست ابطال پروانه صادره با توجه به الزام کمیسیون ماده پنج نسبت به تغییر کاربری را علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری بدهید و در آن دستور موقت مبنی بر توقف عملیات ساختمانی تقاضا کنید.
سلام. زمینی دارم که دارای کاربری آموزشی است. شنیده ام دیوان عدالت اداری حکم وحدت رویه ای دارد که اگرپنج سال از زمان طرح بگذرد و اداره مربوطه اقدامی نکند شهرداری موظف به صدور پروانه بر اساس پلاک همجوار است. لطفا راهنمایی کنید.سپاس.
با سلام. این موضوع یعنی لزوم صدور پروانه ساخت از سوی شهرداری به عنوان یکی از تکالیف مقرر، نص قانون است. البته به دلیال کارشکنی شهرداری ها در این خصوص هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز وارد شده و نسبت به صدور آرای متعددی از جمله رای وحدت رویه های متعدد نیز مبادرت ورزیده است. و دوم اینکه حتی قبل از سپری شدن مهلت مقرر قانونی نیز باز هم شهرداری باید با اخذ تعهد ازهروند پروانه صادر نماید . و ثالثا یکی از موارد تغییر کاربری همین قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های عمرانی و عمومی است و اینکه گفته می شود تغییر کاربری فقط در صلاحیت انحصاری کمیسیونماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری می باشد اجتهاد دربرابر نص و ظلمی بیش به شهروندان نیست. و النهایه لازم به ذکراست که تکلیف شهرداری به صدور پروانه با کاربری مجاورین و یا عرف غالب منطقه با تراکم پایه آن کاربری در منطقه می باشد، نه تراکم پایه آن طرح تعریف شده در ملک.
سلام. وقت بخیر. اینجانب صاحب سند رسمی به مساحت ۱۲۰۰ متر مربع هستم. الان حدود ۶ سال است شهرداری نه آن را تملک می کند و نه به ما اجازه ساخت می دهد و می گوید که در طرح تفصیلی زمین شما در محدوده خیابان و کوچه و فضای سبز قرار گرفته و از زمینتان چیزی نمی ماند. حال چکار کنیم؟ شهرداری می گوید هر وقت امدیم در آنجا طرح را پیاده کردیم فکری به حال زمینتان می کنیم در حالیکه شاید تا ۳۰ ساله دیگه هم سراغ این زمین نیایند. الان من باید چه اقدامی انجام بدم؟ سپاس از راهنمایی شما.
باسلام. باید دادخواست الزام شهرداری به صدور پروانه وفق کاربری های مجاور یا عرف غالب منطقه در دیوان عدالت اداری مطرح گردد.
سلام. سوالی داشتم. ممنون میشم پاسخ دهید. زمین بنده در نقطه ای از تهران در طرح واقع شده و کارشناس شهرداری متری یک میلیون تومان قیمت گذاری نموده، ولی قیمت واقعی و عرفی ملک متری ۸ میلیون تومان می باشد، در حال حاضر برای مطالبه قیمت واقعی ملک چه اقداماتی باید انجام داد؟
سلام. ۲ مرحله وجود دارد: ۱. یک نفر کارشناس شهرداری، یک نفر منتخب مالک و یک نفر مرضی الطرفین باید نظر بدهند که نظرشان قطعی و غیرقابل اعتراض است.
2. اگر شهرداری ترکیب کارشناسان را نمی پذیرد باید مطالبه قیمت زمین در دادگاه عمومی محل مطرح گردد.
سلام. بنده دعوایی به طرفیت شهرداری قم به خواسته الزام به پرداخت بهای روز اراضی مطرح کردم که جلسه اول رسیدگی هنوز فرا نرسیده، قاضی پرونده اعتقاد دارد که شهرداری باید در زمین تصرف داشته باشد تا ملزم به پرداخت وجه بشود. سؤال بنده این است که آیا به صرف قرار گرفتن ملک در طرح بدون اینکه شهرداری تصرف مادی داشته باشد قاضی برای الزام به پرداخت بهای روز اراضی مجاز هست یا خیر؟
سلام. نظر قاضی درست است و تا زمانیکه دستگاه اجرایی مانند شهرداری اقدام به تصرف ننموده معمولاً امکان الزام به پرداخت وجه یا معوض وجود ندارد. اما شما هم می توانید به رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۹۳ در سال ۱۳۸۰ که در مورد قم صادر شده استناد کنید.
سلام. ملک بنده سال ها دارای کاربری صنعتی بوده و اکنون شهرداری ملکم ر ا فضای سبز اعلام کرده است. اکنون بنده به عنوان مالک چه اقدام قانونی ای می توانم انجام دهم؟ در ضمن ملک های مجاور نیز دارای کاربری صنعتی هستند.
با سلام. به استناد آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و عمران محلی، ناحیه ای، منطقه ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور مصوب ۱۲/۱۰/۱۳۸۷ در تصویب طرح تفصیلی باید حق مکتسب اشخاص مدنظر قرار گیرد. ابتدا تقاضای خود را به شهرداری جهت طرح در کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی و معماری ارائه داده و در صورت عدم ترتیب اثر دادخواست ابطال طرح تفصیلی در مورد ملک خود را به دیوان عدالت اداری ارائه نمایید.
سلام. آیا شهرداری رأسا و با درخواست مالک زمین، امکان تغییر کاربری اراضی واقع در طرح فضای سبز را دارد؟
با سلام. شهرداری محل در صورت وقوع ملک در طرح فضای سبز اگر به تکلیف قانونی خود مبنی بر خرید و تملک اراضی واقع در طرح و پرداخت بهای آن و اجرای طرح مورد ادعا به شرح مقرر در ماده واحده قانون تعیین وضعیت و املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها و تبصره یک اصلاحی آن مصوب ۱۳۸۰ با انقضاء مهلت قانونی اقدامی به عمل نیاورد، مالکین اراضی مزبور ذیحق به اعمال انحاء حقوق مالکانه خود از جمله احداث بنای مجاز در سهم خود می باشند و امتناع شهرداری از صدور پروانه احداث بنا که به حکم بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری در زمره وظایف و تکالیف آن موسسه قلمداد شده است، وجاهت قانونی ندارد.
سلام. در صورتی که شهرداری ملکی را بابت اعمال ماده ۱۰۱ به تملک خود درآورد سهم سرانه خدمات عمومی تبصره ۳ ماده فوق در مالکیت چه کسی قرار می گیرد؟ آیا دستگاه اجرایی مربوطه نسبت به آن ذی حق است؟
با سلام. قدرالسهم خدماتی و عمرانی مندرج در تبصره ۳ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مصوب ۱۳۹۰ به میزان تا ۲۵ درصد در مالکیت شهرداری است و دستگاه های اجرایی مربوطه مالکیتی نسبت به آن نخواهند داشت و باید اراضی مورد نیاز مذکور را از شهرداری ابتیاع نمایند.
سلام. در صورتی که ملکی بر اساس عوارض طرح تفصیلی جدید مثلاً از کاربری فضای سبز به مسکونی تبدیل شده باشد، آیا بایستی به شهرداری عوارض ارزش افزوده بپردازد؟ در ضمن ملک از ابتدا در بافت شهری بوده است.
با سلام. در این خصوص در رویه قضایی اختلاف است و قانون مشخصی وجود ندارد. باید اعتراض کنید و دفاع خوبی داشته باشید. مثلاً عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری در ماده ۱۷۴ قانون برنامه پنجم توسعه تصریح شده بود اما نه در قانون برنامه ششم توسعه سال ۱۳۹۴ و نه در قانون اجرای احکام برنامه های توسعه کشور در سال ۱۳۹۶ چنین موضوعی مورد تصریح و تجویز قانونگذار قرار نگرفت. ضمن اینکه در همان زمان حاکمیت قانون برنامه پنجم توسعه همین عوارض ارزش افزوده ناشی از طرح های توسعه شهری در یکی از شهرها با شکایت یکی از وکلا در هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ابطال گردید.
سلام. در صورتیکه ملکی که فاقد سند رسمی است و در مسیر طرح شهرداری قرار گیرد آیا می توان از شهرداری غرامت گرفت؟ متأسفانه معمولاً می گویند در قبال انتقال سند در دفاتر اسناد رسمی به نام شهرداری غرامت پرداخت می شود! نظر شما چیست؟
با سلام. رأی از هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و قوانین متعدد است که مقرر می دارد دارنده سند عادی زمانی می تواند مطالبه وجه کند که مالکیت یا مبایعه نامه عادی وی در دادگاه اثبات شود؛ در غیر اینصورت پرداخت عوض از سوی شهرداری به دارنده سند عادی تخلف و جرم است.
سلام
در یک ساختمان ۸ طبقه زندگی می کنیم که یکی از ساکنین خانه خود را تجاری اجاره داده است من چه اقدامی می توانم انجام دهم؟
موضوع در صلاحیت شهرداری می باشد