انجام هرگونه عملیات ساختمانی، اعم از احداث یا غیر از آن، در خصوص املاک واقع در محدوده شهری، مستلزم صدور پروانه ساختمانی از سوی شهرداری می باشد. انجام عملیات ساختمانی بدون پروانه یا بر خلاف مفاد پروانه، منجر به ارجاع موضوع به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری می باشد. در صورت احراز تخلف توسط کمیسیون مذکور، حسب مورد رای بر توقف ساخت و ساز، قلع و قمع بنا و یا پرداخت جریمه نقدی صادر خواهد شد. الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی و ابطال پروانه ساختمانی صادره از سوی شهرداری از دعاوی مربوط به پروانه ساختمان می باشند که در این مقوله در خصوص شرایط صدور و اعتبار پروانه ساختمانی جهت شروع عملیات مقدماتی بحث خواهیم نمود.

با توجه به این که امروزه اخذ پروانه ساخت و ساز در محدوده و حریم شهرها، متضمن هزینه های سنگینی برای متقاضی است و عدم رعایت مقررات مربوط به پروانه ساختمانی ممکن است شخص را متضرر کند، قبل از اقدام به اخذ مجوز ساخت و ساز از شهرداری باید شخص از گردش کار اداری اخذ پروانه ساختمانی و نحوه الزام به صدور پروانه ساختمانی بر اساس مصوبه ماده ۵ آگاه شود تا در صورت تخلف شهرداری در صدور پروانه ساختمانی بتواند با طرح دعوای الزام به صدور پروانه ساختمانی در مرجع صالح، اقدام به احقاق حق خود نماید. همچنین در برخی موارد مراجع مربوطه بدون رعایت قانون صدور پروانه ساختمانی اقدام به صدور جواز ساخت و ساز می نماید که ممکن است تضییع کننده حقوق اشخاص ثالث باشد. این اقدام خلاف قانون شهرداری از موجبات باطل شدن پروانه ساختمان می باشد که در مقاله ای با عنوان دعوای ابطال پروانه ساختمانی در خصوص آن بحث نموده ایم.

صدور پروانه ساختمانی

پروانه ساختمان، سندی است حاوی مشخصات ثبتی ملک، نوع مالکیت، هویت متقاضی صدور پروانه، کروکی ملک، مساحت عرصه، تعداد طبقات مجاز، وضعیت پارکینگ و سایر مشخصات فنی مربوط به زیر بنا و اسکلت ساختمان که بیانگر حدود لازم الرعایه از سوی مالک در خصوص عملیات ساختمانی می باشد.

مطابق قانون، صدور پروانه ساختمانی از سوی شهرداری به عنوان مرجع صدور پروانه ساختمانی، مستلزم پرداخت کلیه عوارض و بدهی های قانونی ملک می باشد. به موجب ماده ۵۹ قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور، شهرداری ها مکلفند حداکثر تا یک هفته پس از پرداخت نقدی یا تعیین تکلیف نحوه پرداخت عوارض به  صورت نسیه نسبت به صدور و تحویل پروانه ساختمان متقاضی اقدام نمایند. درخواست یا دریافت وجه مازاد بر عوارض قانونی هنگام صدور پروانه یا بعد از صدور پروانه توسط شهرداری ها ممنوع است.

چنانچه متقاضی صدور پروانه ساختمانی، نسبت به عوارض مطالبه شده از سوی شهرداری معترض باشد، می تواند ضمن رجوع به کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری، رسیدگی به اعتراض خود را از آن مرجع تقاضا نماید.

صدور پروانه ساخت برای زمین مشاع

جهت اخذ پروانه ساختمان در مورد املاک مشاع، حضور همه مالکین، اصالتا یا وکالتا، ضروری است و میزان قدر السهم در این مورد موثر نمیباشد. لذا شهرداری نمی تواند بدون احراز مالکیت در صدور پروانه ساختمانی، اعم از این که پروانه تخریب و نوسازی باشد یا پروانه ساخت اقدامی انجام دهد و هر گونه صدور مجوز می تواند موجب ابطال پروانه ساختمانی در آینده شود.

لزوم احراز مالکیت در صدور پروانه ساختمانی

یکی از مدارک ضروری جهت اخذ پروانه ساختمان، سند رسمی مالکیت ملک موضوع تقاضا می باشد. شهرداری ها مکلفند از صدور پروانه ساختمان به استناد قولنامه، مبایعه نامه و سایر اسناد عادی امتناع نمایند. متقاضی در این موارد پیش از تقاضای صدور پروانه، باید جهت اخذ سند رسمی مالکیت، اقدامات قانونی لازم را معمول دارد.

اگرچه ممکن است شهرداری ها در عمل و بنا به مصلحت، اقدام به صدور پروانه ساختمان بدون سند رسمی مالکیت نمایند، اما این عمل بر خلاف قانون بوده و رعایت مصلحت نمی تواند مانع اجرای نص قانون باشد. تصویب مصوبه های خلاف قانون توسط شهرداری ها مبنی بر صدور پروانه ساختمانی بر روی اراضی فاقد سند مالکیت رسمی باعث گردید تا هیات عمومی دیوان عدالت اداری به این امر ورود نماید. رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری در مورد صدور پروانه ساختمانی املاک قولنامه ای متضمن این امر است که :« با توجه به اینکه وظایف شورای اسلامی شهر در ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال ۱۳۷۵ احصاء شده و وضع مصوبه مورد اعتراض در هیچ یک از شقوق ماده ۷۱ قانون یاد شده پیش بینی نشده است و مطابق مواد ۴۸، ۴۷ و ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، کسی که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد یا ملک پس از ثبت در دفتر مذکور به او منتقل گردیده یا از مالک رسمی از طریق ارث به ورثه منتقل شده باشد مالک محسوب می شود و سندی که مطابق قانون، ثبت نشده باشد در ادارات و محاکم قابل پذیرش نیست، بنابراین مصوبات شورای اسلامی شهر کرج متضمن دستورالعمل صدور پروانه ساختمانی برای اراضی با سند عادی، از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر کرج خارج است و مغایر قوانین پیش گفته می باشد »

تخلف از کاربری قید شده در پروانه ساختمانی

قانون گذار در تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها، درج نوع استفاده از ساختمان در پروانه های ساختمانی را الزامی می داند. در صورت تخلف مالک یا مستاجر و انتفاع از ملک بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی و احداث محل کسب یا پیشه یا تجارت در منطقه غیر تجاری، موضوع جهت رسیدگی به کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها ارجاع خواهد شد. کمیسیون مزبور ظرف یک ماه در خصوص پرونده اظهار نظر می نماید و در صورت احراز تخلف، رای به تعطیلی محل کسب صادر می نماید. برای اجرای رای مهلتی که بیش از ۲ ماه نباشد به مالک یا مستاجر متخلف اعطا خواهد شد.

اصلاح پروانه ساختمانی

در صورتی که مالک پس از صدور پروانه ساختمان و در اثناء عملیات ساخت و ساز تصمیم به اعمال تغییر نقشه ساختمان بگیرد، مثل تغییر در متراژ بالکن یا تعداد طبقات؛ می تواند از شهرداری، اصلاح پروانه ساختمان را تقاضا نماید. در چنین مواردی پروانه ساختمان پیشین اصلاح شده و پروانه جدید صادر نمی شود.

چنانچه مالک بدون اصلاح پروانه، اقدام به اعمال تغییر در نقشه ساختمان نماید، موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح شده و منجر به صدور رای بر پرداخت جریمه یا حتی تخریب بنا می شود که نسبت به اصلاح پروانه ساختمان، هزینه بیشتری را بر مالک تحمیل می کند. هزینه اصلاح پروانه ساختمان توسط شهرداری تعیین می گردد. چنانچه هزینه مذکور نامتعارف یا غیرقانونی باشد متقاضی می تواند به این مسئله در کمیسیون ماده ۷۷ اعتراض کند.

بررسی اصلاح پروانه ساختمانی در دادپویان حامی

تعارض بین نقشه و پروانه ساختمان

ممکن است در اثر اهمال کارکنان شهرداری، بخشی از نقشه تایید شده در پروانه ساختمان مورد اشاره واقع نشود، در اثر این اشتباه ممکن است مالک که عملیات ساختمانی را مطابق نقشه تایید شده انجام داده در کمیسیون ماده ۱۰۰ به علت احداث بنا بر خلاف پروانه ساختمان محکوم شود.

شایسته تذکر است در کمیسیون ماده ۱۰۰، آنچه ملاک و مبنای صدور رای قرار می گیرد، پروانه ساختمانی است، نه نقشه تایید شده.

با توجه به اینکه مالکان، هنگام دریافت پروانه ساختمانی، رسید تایید به شهرداری می دهند، بهتر است پیش از امضا ذیل رسید، مفاد پروانه ساختمان را با نقشه تایید شده مطابقت دهند.

مدت اعتبار پروانه ساختمان

به موجب تبصره ۲ ماده ۲۹ قانون نوسازی و عمران شهری، شهرداری ها موظفند در زمان صدور پروانه های ساختمانی، حداکثر مدتی که برای پایان عملیات ساختمانی لازم است تعیین و در پروانه قید نماید.

مالک ۲ سال از تاریخ صدور پروانه ساختمان مهلت دارد تا عملیات ساختمانی را شروع کند، در غیر اینصورت باید جهت تمدید پروانه اقدامات لازم را به عمل آورد. لازم به ذکر است مقصود از شروع عملیات ساختمانی، گودبرداری و رسیدن به تراز اجرای فوندانسیون است.

مالک مکلف است مهلت تعیین شده توسط شهرداری را رعایت نماید و احداث بنا پس از انقضاء این مهلت در حکم احداث بنا بدون پروانه ساختمان است.

صدور پروانه ساختمان اراضی زراعی و باغ ها

به موجب ماده ۸ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها صدور پروانه ساختمان در خصوص اراضی زراعی و باغ ها منوط به تایید کمیسیون تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی (رئیس کمیسیون)، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان راه و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست استان و یک نفر نماینده استاندار می باشد.

صدور پروانه ساختمان برای اراضی ملی و دولتی

به موجب ماده ۱۰ قانون زمین شهری، کلیه اراضی ملی و دولتی در اختیار وزرات راه و شهرسازی می باشد و مطابق بند ب تبصره ۵۴ قانون بودجه سال ۷۶، شهرداری ها پیش از اخذ تاییدیه از سازمان راه و شهرسازی استان تهران مبنی بر پرداخت قیمت زمین، حق صدور پروانه ساختمان برای این اراضی را ندارند. تنظیم اسناد انتقال اراضی و اتمام عملیات ساختمانی مانع از اجرای موارد فوق الذکر نخواهد بود.

صدور پروانه ساختمان برای اراضی ملی و دولتی

الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی

یه موجب بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها، صدور پروانه ساختمان برای عملیات های ساخت و ساز در محدوده شهری یکی از وظایف شهرداری ها می باشد؛ لکن صدور پروانه از جانب شهرداری منوط به احراز مقدمات امر از سوی این مرجع می باشد؛ از جمله ارائه سند رسمی مالکیت، پرداخت بدهی و عوارض ملک، حضور کلیه مالکین مشاعی و …. در صورت فقدان یکی از مقدمات ضروری، شهرداری می تواند از صدور پروانه ساختمان خودداری نماید.

در فرضی که شهرداری با وجود تحقق و اجتماع کلیه شرایط لازم، بدون مبنای قانونی از صدور پروانه ساختمان مطابق مقررات امتناع نماید، متقاضی می تواند با مراجعه به دیوان عدالت اداری، الزام به صدور پروانه ساختمانی از سوی شهرداری را تقاضا نماید.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان

در خصوص مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به صدور پروانه ساختمانی علیه شهرداری، میان مراجع اختلاف وجود داشت و صدور آراء متعارض در این زمینه منجر به طرح موضوع در هیات عمومی دیوان عالی کشور و صدور رای وحدت رویه شماره ۵۵۶ گردید.

به موجب رای وحدت رویه اخیر الذکر، در صورت امتناع بلا دلیل شهرداری از صدور پروانه ساختمان، متقاضی می تواند اقدام به طرح دعوا علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری و تقاضای صدور حکم مبنی بر الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان نماید.

بدیهی است در صورتی که وجود شرایط لازم جهت صدور پروانه ساختمان در دیوان احراز نشود و مالک از ایفاء وظایف خود از جمله پرداخت عوارض ملک امتناع نموده باشد، دعوای الزام به صدور پروانه ساختمان در دیوان عدالت اداری محکوم به رد خواهد بود.

صدور پروانه ساخت خارج از محدوده شهر

وظیفه شهرداری ها نسبت به صدور پروانه ساختمان محدود به حریم شهرها می باشد و چنانچه ساختمانی خارج از این محدوده واقع شده باشد، شهرداری الزامی به صدور پروانه ساختمان ندارد. بنابراین طرح دعوای الزام به صدور پروانه ساختمان علیه شهرداری در خصوص املاک خارج از حریم شهرها که کاربری مشخصی ندارند، فاقد وجاهت قانونی است.

دعوای ابطال پروانه ساختمان صادر شده توسط شهرداری

نظر به توضیحات معنونه در خصوص مقدمات صدور پروانه ساختمان، شایان ذکر است در صورت فقدان هر یک از مقدمات ضروری از جمله پرداخت عوارض یا ارائه سند رسمی مالکیت، شهرداری مکلف است از صدور پروانه خودداری نماید.

برخی از مقدمات مزبور به جهت مراعات حقوق اشخاص ثالث در نظر گرفته شده اند و در صورت فقدان این موارد، صدور پروانه ساختمان مغایر حقوق این اشخاص می باشد؛ از جمله صدور پروانه ساختمان برای ملک مشاع بدون حضور و رضایت یکی از مالکین. در چنین مواردی، ثالث می تواند ابطال پروانه ساختمانی را از مرجع صالح تقاضا نماید؛ مشروط به اینکه اثبات نماید صدور پروانه بر خلاف ضوابط قانونی بوده و موجب تضییع حقوق قانونی وی شده است.

مطابق ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، اعمال و تصمیمات شهرداری ها توسط این مرجع قابل ابطال می باشند که این امر در رای وحدت رویه شماره ۸۱۲ نیز مورد تایید هیات عمومی دیوان عدالت اداری قرار گرفته است.

برای مطالعه بیشتر در خصوص دعوای ابطال پروانه ساختمانی کلیک کنید.

ممانعت شهرداری از عملیات ساخت و ساز فاقد پروانه ساختمان

در صورتی که ماموران شهرداری، شاهد عملیات ساخت و ساز بدون پروانه ساختمان باشند، می توانند از ادامه عملیات جلوگیری نمایند و برای این امر الزامی به مراجعه به دادگاه وجود ندارد؛ اما ورود به زمین محصور و تخریب بنای مستحدثه مستلزم کسب مجوز های لازم از دادگستری می باشد.

توقیف آلات و ادوات موجود در محل که برای عملیات ساخت و ساز مورد استفاده قرار می گیرد، تنها در صورتی ممکن است که ممانعت از ادامه عملیات به نحو دیگر امکانپذیر نباشد؛ اموال مذکور در صورت توقیف نزد شهرداری امانت خواهد بود.

لزوم ارائه پروانه ساختمان جهت درخواست تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی

جهت صدور حکم تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی به تقاضای موجر در اجاره های تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به علت تحریب و نوسازی، ارائه پروانه ساختمان از سوی خواهان الزامی می باشد و صرف صدور گواهی از سوی شهرداری مبنی بر فرسودگی و قدمت بنا و نیاز به تجدید بنا برای صدور حکم تخلیه کافی نمی باشد.

سخن پایانی

در مقاله حاضر سعی شد تا با بیان فرآیند صدور پروانه ساختمانی، اعتبار پروانه ساختمانی جهت شروع عملیات ساختمانی را بررسی کنیم و به لزوم صدور پروانه ساختمانی در صورت وجود شرایط قانونی اشاره ای داشته باشیم. در این فرآیند یعنی از زمان تقاضای صدور پروانه ساختمان تا زمان صدور و در اثنای عملیات ساختمانی دعاوی متعددی ممکن است حادث شود. از آن جایی که عموم مردم با حقوق خود در این فرآیند آگاه نیستند و این امر دستاویز شهرداری ها جهت اخذ عوارض غیرقانونی یا حتی مخالفت با صدور پروانه ساخت می گردد پیشنهاد می شود در صورت بروز هر گونه مشکلی با با وکلای مجرب در این زمینه مشورت نمایید.

دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی به عنوان متخصص حوزه دعاوی مربوط به شهرداری ها با سابقه درخشان نزدیک به بیست سال آماده ارائه مشاوره تخصصی و قبول دعاوی مربوط به اخذ پروانه ساختمانی یا ابطال پروانه ساختمانی می باشد. با ما در تماس باشید