انجام هرگونه عملیات ساختمانی، اعم از احداث یا غیر از آن، در خصوص املاک واقع در محدوده شهری، مستلزم صدور پروانه ساختمانی از سوی شهرداری می باشد. انجام عملیات ساختمانی بدون پروانه یا بر خلاف مفاد پروانه، منجر به ارجاع موضوع به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری می باشد. در صورت احراز تخلف توسط کمیسیون مذکور، حسب مورد رای بر توقف ساخت و ساز، قلع و قمع بنا و یا پرداخت جریمه نقدی صادر خواهد شد. الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی و ابطال پروانه ساختمانی صادره از سوی شهرداری از دعاوی مربوط به پروانه ساختمان می باشند که در این مقوله در خصوص شرایط صدور و اعتبار پروانه ساختمانی جهت شروع عملیات مقدماتی بحث خواهیم نمود.
با توجه به این که امروزه اخذ پروانه ساخت و ساز در محدوده و حریم شهرها، متضمن هزینه های سنگینی برای متقاضی است و عدم رعایت مقررات مربوط به پروانه ساختمانی ممکن است شخص را متضرر کند، قبل از اقدام به اخذ مجوز ساخت و ساز از شهرداری باید شخص از گردش کار اداری اخذ پروانه ساختمانی و نحوه الزام به صدور پروانه ساختمانی بر اساس مصوبه ماده ۵ آگاه شود تا در صورت تخلف شهرداری در صدور پروانه ساختمانی بتواند با طرح دعوای الزام به صدور پروانه ساختمانی در مرجع صالح، اقدام به احقاق حق خود نماید. همچنین در برخی موارد مراجع مربوطه بدون رعایت قانون صدور پروانه ساختمانی اقدام به صدور جواز ساخت و ساز می نماید که ممکن است تضییع کننده حقوق اشخاص ثالث باشد. این اقدام خلاف قانون شهرداری از موجبات باطل شدن پروانه ساختمان می باشد که در مقاله ای با عنوان دعوای ابطال پروانه ساختمانی در خصوص آن بحث نموده ایم.
صدور پروانه ساختمانی
پروانه ساختمان، سندی است حاوی مشخصات ثبتی ملک، نوع مالکیت، هویت متقاضی صدور پروانه، کروکی ملک، مساحت عرصه، تعداد طبقات مجاز، وضعیت پارکینگ و سایر مشخصات فنی مربوط به زیر بنا و اسکلت ساختمان که بیانگر حدود لازم الرعایه از سوی مالک در خصوص عملیات ساختمانی می باشد.
مطابق قانون، صدور پروانه ساختمانی از سوی شهرداری به عنوان مرجع صدور پروانه ساختمانی، مستلزم پرداخت کلیه عوارض و بدهی های قانونی ملک می باشد. به موجب ماده ۵۹ قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور، شهرداری ها مکلفند حداکثر تا یک هفته پس از پرداخت نقدی یا تعیین تکلیف نحوه پرداخت عوارض به صورت نسیه نسبت به صدور و تحویل پروانه ساختمان متقاضی اقدام نمایند. درخواست یا دریافت وجه مازاد بر عوارض قانونی هنگام صدور پروانه یا بعد از صدور پروانه توسط شهرداری ها ممنوع است.
چنانچه متقاضی صدور پروانه ساختمانی، نسبت به عوارض مطالبه شده از سوی شهرداری معترض باشد، می تواند ضمن رجوع به کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری، رسیدگی به اعتراض خود را از آن مرجع تقاضا نماید.
صدور پروانه ساخت برای زمین مشاع
جهت اخذ پروانه ساختمان در مورد املاک مشاع، حضور همه مالکین، اصالتا یا وکالتا، ضروری است و میزان قدر السهم در این مورد موثر نمیباشد. لذا شهرداری نمی تواند بدون احراز مالکیت در صدور پروانه ساختمانی، اعم از این که پروانه تخریب و نوسازی باشد یا پروانه ساخت اقدامی انجام دهد و هر گونه صدور مجوز می تواند موجب ابطال پروانه ساختمانی در آینده شود.
لزوم احراز مالکیت در صدور پروانه ساختمانی
یکی از مدارک ضروری جهت اخذ پروانه ساختمان، سند رسمی مالکیت ملک موضوع تقاضا می باشد. شهرداری ها مکلفند از صدور پروانه ساختمان به استناد قولنامه، مبایعه نامه و سایر اسناد عادی امتناع نمایند. متقاضی در این موارد پیش از تقاضای صدور پروانه، باید جهت اخذ سند رسمی مالکیت، اقدامات قانونی لازم را معمول دارد.
اگرچه ممکن است شهرداری ها در عمل و بنا به مصلحت، اقدام به صدور پروانه ساختمان بدون سند رسمی مالکیت نمایند، اما این عمل بر خلاف قانون بوده و رعایت مصلحت نمی تواند مانع اجرای نص قانون باشد. تصویب مصوبه های خلاف قانون توسط شهرداری ها مبنی بر صدور پروانه ساختمانی بر روی اراضی فاقد سند مالکیت رسمی باعث گردید تا هیات عمومی دیوان عدالت اداری به این امر ورود نماید. رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری در مورد صدور پروانه ساختمانی املاک قولنامه ای متضمن این امر است که :« با توجه به اینکه وظایف شورای اسلامی شهر در ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال ۱۳۷۵ احصاء شده و وضع مصوبه مورد اعتراض در هیچ یک از شقوق ماده ۷۱ قانون یاد شده پیش بینی نشده است و مطابق مواد ۴۸، ۴۷ و ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، کسی که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد یا ملک پس از ثبت در دفتر مذکور به او منتقل گردیده یا از مالک رسمی از طریق ارث به ورثه منتقل شده باشد مالک محسوب می شود و سندی که مطابق قانون، ثبت نشده باشد در ادارات و محاکم قابل پذیرش نیست، بنابراین مصوبات شورای اسلامی شهر کرج متضمن دستورالعمل صدور پروانه ساختمانی برای اراضی با سند عادی، از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر کرج خارج است و مغایر قوانین پیش گفته می باشد »
تخلف از کاربری قید شده در پروانه ساختمانی
قانون گذار در تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها، درج نوع استفاده از ساختمان در پروانه های ساختمانی را الزامی می داند. در صورت تخلف مالک یا مستاجر و انتفاع از ملک بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی و احداث محل کسب یا پیشه یا تجارت در منطقه غیر تجاری، موضوع جهت رسیدگی به کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها ارجاع خواهد شد. کمیسیون مزبور ظرف یک ماه در خصوص پرونده اظهار نظر می نماید و در صورت احراز تخلف، رای به تعطیلی محل کسب صادر می نماید. برای اجرای رای مهلتی که بیش از ۲ ماه نباشد به مالک یا مستاجر متخلف اعطا خواهد شد.
اصلاح پروانه ساختمانی
در صورتی که مالک پس از صدور پروانه ساختمان و در اثناء عملیات ساخت و ساز تصمیم به اعمال تغییر نقشه ساختمان بگیرد، مثل تغییر در متراژ بالکن یا تعداد طبقات؛ می تواند از شهرداری، اصلاح پروانه ساختمان را تقاضا نماید. در چنین مواردی پروانه ساختمان پیشین اصلاح شده و پروانه جدید صادر نمی شود.
چنانچه مالک بدون اصلاح پروانه، اقدام به اعمال تغییر در نقشه ساختمان نماید، موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح شده و منجر به صدور رای بر پرداخت جریمه یا حتی تخریب بنا می شود که نسبت به اصلاح پروانه ساختمان، هزینه بیشتری را بر مالک تحمیل می کند. هزینه اصلاح پروانه ساختمان توسط شهرداری تعیین می گردد. چنانچه هزینه مذکور نامتعارف یا غیرقانونی باشد متقاضی می تواند به این مسئله در کمیسیون ماده ۷۷ اعتراض کند.
تعارض بین نقشه و پروانه ساختمان
ممکن است در اثر اهمال کارکنان شهرداری، بخشی از نقشه تایید شده در پروانه ساختمان مورد اشاره واقع نشود، در اثر این اشتباه ممکن است مالک که عملیات ساختمانی را مطابق نقشه تایید شده انجام داده در کمیسیون ماده ۱۰۰ به علت احداث بنا بر خلاف پروانه ساختمان محکوم شود.
شایسته تذکر است در کمیسیون ماده ۱۰۰، آنچه ملاک و مبنای صدور رای قرار می گیرد، پروانه ساختمانی است، نه نقشه تایید شده.
با توجه به اینکه مالکان، هنگام دریافت پروانه ساختمانی، رسید تایید به شهرداری می دهند، بهتر است پیش از امضا ذیل رسید، مفاد پروانه ساختمان را با نقشه تایید شده مطابقت دهند.
مدت اعتبار پروانه ساختمان
به موجب تبصره ۲ ماده ۲۹ قانون نوسازی و عمران شهری، شهرداری ها موظفند در زمان صدور پروانه های ساختمانی، حداکثر مدتی که برای پایان عملیات ساختمانی لازم است تعیین و در پروانه قید نماید.
مالک ۲ سال از تاریخ صدور پروانه ساختمان مهلت دارد تا عملیات ساختمانی را شروع کند، در غیر اینصورت باید جهت تمدید پروانه اقدامات لازم را به عمل آورد. لازم به ذکر است مقصود از شروع عملیات ساختمانی، گودبرداری و رسیدن به تراز اجرای فوندانسیون است.
مالک مکلف است مهلت تعیین شده توسط شهرداری را رعایت نماید و احداث بنا پس از انقضاء این مهلت در حکم احداث بنا بدون پروانه ساختمان است.
صدور پروانه ساختمان اراضی زراعی و باغ ها
به موجب ماده ۸ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها صدور پروانه ساختمان در خصوص اراضی زراعی و باغ ها منوط به تایید کمیسیون تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی (رئیس کمیسیون)، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان راه و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست استان و یک نفر نماینده استاندار می باشد.
صدور پروانه ساختمان برای اراضی ملی و دولتی
به موجب ماده ۱۰ قانون زمین شهری، کلیه اراضی ملی و دولتی در اختیار وزرات راه و شهرسازی می باشد و مطابق بند ب تبصره ۵۴ قانون بودجه سال ۷۶، شهرداری ها پیش از اخذ تاییدیه از سازمان راه و شهرسازی استان تهران مبنی بر پرداخت قیمت زمین، حق صدور پروانه ساختمان برای این اراضی را ندارند. تنظیم اسناد انتقال اراضی و اتمام عملیات ساختمانی مانع از اجرای موارد فوق الذکر نخواهد بود.
الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی
یه موجب بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها، صدور پروانه ساختمان برای عملیات های ساخت و ساز در محدوده شهری یکی از وظایف شهرداری ها می باشد؛ لکن صدور پروانه از جانب شهرداری منوط به احراز مقدمات امر از سوی این مرجع می باشد؛ از جمله ارائه سند رسمی مالکیت، پرداخت بدهی و عوارض ملک، حضور کلیه مالکین مشاعی و …. در صورت فقدان یکی از مقدمات ضروری، شهرداری می تواند از صدور پروانه ساختمان خودداری نماید.
در فرضی که شهرداری با وجود تحقق و اجتماع کلیه شرایط لازم، بدون مبنای قانونی از صدور پروانه ساختمان مطابق مقررات امتناع نماید، متقاضی می تواند با مراجعه به دیوان عدالت اداری، الزام به صدور پروانه ساختمانی از سوی شهرداری را تقاضا نماید.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان
در خصوص مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به صدور پروانه ساختمانی علیه شهرداری، میان مراجع اختلاف وجود داشت و صدور آراء متعارض در این زمینه منجر به طرح موضوع در هیات عمومی دیوان عالی کشور و صدور رای وحدت رویه شماره ۵۵۶ گردید.
به موجب رای وحدت رویه اخیر الذکر، در صورت امتناع بلا دلیل شهرداری از صدور پروانه ساختمان، متقاضی می تواند اقدام به طرح دعوا علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری و تقاضای صدور حکم مبنی بر الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان نماید.
بدیهی است در صورتی که وجود شرایط لازم جهت صدور پروانه ساختمان در دیوان احراز نشود و مالک از ایفاء وظایف خود از جمله پرداخت عوارض ملک امتناع نموده باشد، دعوای الزام به صدور پروانه ساختمان در دیوان عدالت اداری محکوم به رد خواهد بود.
صدور پروانه ساخت خارج از محدوده شهر
وظیفه شهرداری ها نسبت به صدور پروانه ساختمان محدود به حریم شهرها می باشد و چنانچه ساختمانی خارج از این محدوده واقع شده باشد، شهرداری الزامی به صدور پروانه ساختمان ندارد. بنابراین طرح دعوای الزام به صدور پروانه ساختمان علیه شهرداری در خصوص املاک خارج از حریم شهرها که کاربری مشخصی ندارند، فاقد وجاهت قانونی است.
دعوای ابطال پروانه ساختمان صادر شده توسط شهرداری
نظر به توضیحات معنونه در خصوص مقدمات صدور پروانه ساختمان، شایان ذکر است در صورت فقدان هر یک از مقدمات ضروری از جمله پرداخت عوارض یا ارائه سند رسمی مالکیت، شهرداری مکلف است از صدور پروانه خودداری نماید.
برخی از مقدمات مزبور به جهت مراعات حقوق اشخاص ثالث در نظر گرفته شده اند و در صورت فقدان این موارد، صدور پروانه ساختمان مغایر حقوق این اشخاص می باشد؛ از جمله صدور پروانه ساختمان برای ملک مشاع بدون حضور و رضایت یکی از مالکین. در چنین مواردی، ثالث می تواند ابطال پروانه ساختمانی را از مرجع صالح تقاضا نماید؛ مشروط به اینکه اثبات نماید صدور پروانه بر خلاف ضوابط قانونی بوده و موجب تضییع حقوق قانونی وی شده است.
مطابق ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، اعمال و تصمیمات شهرداری ها توسط این مرجع قابل ابطال می باشند که این امر در رای وحدت رویه شماره ۸۱۲ نیز مورد تایید هیات عمومی دیوان عدالت اداری قرار گرفته است.
برای مطالعه بیشتر در خصوص دعوای ابطال پروانه ساختمانی کلیک کنید.
ممانعت شهرداری از عملیات ساخت و ساز فاقد پروانه ساختمان
در صورتی که ماموران شهرداری، شاهد عملیات ساخت و ساز بدون پروانه ساختمان باشند، می توانند از ادامه عملیات جلوگیری نمایند و برای این امر الزامی به مراجعه به دادگاه وجود ندارد؛ اما ورود به زمین محصور و تخریب بنای مستحدثه مستلزم کسب مجوز های لازم از دادگستری می باشد.
توقیف آلات و ادوات موجود در محل که برای عملیات ساخت و ساز مورد استفاده قرار می گیرد، تنها در صورتی ممکن است که ممانعت از ادامه عملیات به نحو دیگر امکانپذیر نباشد؛ اموال مذکور در صورت توقیف نزد شهرداری امانت خواهد بود.
لزوم ارائه پروانه ساختمان جهت درخواست تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی
جهت صدور حکم تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی به تقاضای موجر در اجاره های تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به علت تحریب و نوسازی، ارائه پروانه ساختمان از سوی خواهان الزامی می باشد و صرف صدور گواهی از سوی شهرداری مبنی بر فرسودگی و قدمت بنا و نیاز به تجدید بنا برای صدور حکم تخلیه کافی نمی باشد.
سخن پایانی
در مقاله حاضر سعی شد تا با بیان فرآیند صدور پروانه ساختمانی، اعتبار پروانه ساختمانی جهت شروع عملیات ساختمانی را بررسی کنیم و به لزوم صدور پروانه ساختمانی در صورت وجود شرایط قانونی اشاره ای داشته باشیم. در این فرآیند یعنی از زمان تقاضای صدور پروانه ساختمان تا زمان صدور و در اثنای عملیات ساختمانی دعاوی متعددی ممکن است حادث شود. از آن جایی که عموم مردم با حقوق خود در این فرآیند آگاه نیستند و این امر دستاویز شهرداری ها جهت اخذ عوارض غیرقانونی یا حتی مخالفت با صدور پروانه ساخت می گردد پیشنهاد می شود در صورت بروز هر گونه مشکلی با با وکلای مجرب در این زمینه مشورت نمایید.
دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی به عنوان متخصص حوزه دعاوی مربوط به شهرداری ها با سابقه درخشان نزدیک به بیست سال آماده ارائه مشاوره تخصصی و قبول دعاوی مربوط به اخذ پروانه ساختمانی یا ابطال پروانه ساختمانی می باشد.
با سلام وقت بخیر زمین قولنامه ای داریم که فاقد سند مادر میباشد مالک در دفتر خانه وکالت نامه داده جدیدا هم درخواست اثبات مالکیت دادیم که رفت شورا و مالک صحت معامله رو تایید کردن و هنوز به دادگاه جهت رای قطعی نرفته. وزمین فوق در طرح فضای سبزه هست که اطراف زمین کلا ساخته ودارای پروانه می‌باشند و۱۸ سال از طرح می‌گذرد و شهرداری هیچ گونه اقدامی نکرده با توجه به مدارک می‌شود در دیوان عدالت اداری شهرداری رو الزام به صدور پروانه کرد
درود. بله. لیکن ابتدا رأی قطعی اثبات مالکیت را اخذ سپس نسبت به طرح دعوای الزام به صدور پروانه در دیوان عدالت اداری اقدام فرمائید.
با سلام سوالی داشتم ممنون میشم پاسخ بدید
بنده زمینی با کاربری تجاری دارم (مصوبه کمیسیون ماده پنج) در روال صدور پروانه ساخت در مرحله تایید آتش نشانی تبصره بابت پله فرار اضطراری بود که بعد از سه ماه لغو شد ولی باعث شد یک طبقه من حذف بشه ،ومن بدلیل بصرفه شدن مجبور شدم پارکینگ تبدیل به تجاری کنم که منجر به جریمه شدم و پرداخت کردم الان اون یک طبقه رو چطور میتونم از شهرداری مطالبه کنم هنوز پایان کار نگرفتم راهنمایی بفرمایید 🙏
سلام. اکنون امکان طرح شکایت برای شما فراهم نمی باشد.
سلام بنده سال ۸۰ یک زمین شهری در شهر خودمون به دهنه ۷ متر و عمق ۹ متر به صورت قولنامه ای خریدم که در نقطه خوبی از شهر هم واقع شده. فروشنده که زمین من را از زمین خودش فروخته بود سال ۸۳ برای گرفتن پروانه ساخت اقدام کرده و چون زمین من قولنامه ای بوده با ادعای اینکه زمین من هم مال اوست برای کل زمین یک پروانه گرفته و زمین من را به عنوان پارکینگ معرفی کرده الان که من برای گرفتن پروانه اقدام کردم شهرداری زیر بار خطای خودش نمیرود و به من میگوید از دست مالک قبلی شکایت کنم من هرچه میگویم خطا از جانب شما بوده و شما باید احراز مالکیت میکردید و الان هم که نکردید باید صاحب قبلی پیش شما مدیون باشد قبول نمیکنند و میگویند یا جریمه مالک قبلی را هم تو بده یا از مالک قبلی تو شکایت کن یا اصلا زمین را به یکی از ما بفروش. من چکار کنم و چطور از حق خودم دفاع کنم در این مورد چه قانونی هست که آنها را متذکر کنم و اگر متذکر نشدند به کجا شکایت کنم؟
با سلام. مجوز ساخت صرفاً به مالک داده می شود و شهرداری نیز از این نظر تخلفی نکرده شما باید در ابتدا نسبت به اثبات مالکیت اقدام نمائید چون مبایعه نامه عادی دارید. پس از اثبات مالکیت و صدور رای قطعی می توانید نسبت به ابطال پروانه ساخت و دیگر اقدامات قانونی اقدام نمائید.
سلام. وقت شما بخیر. طی مصالحه نامه ای برای پلاکی در قبال غرامت مقدار واقع در مسیر مجوز احداث ۱۰۰ متر مربع خانه باغ صادر شده، بعد مالک در سال ۱۳۸۸ اقدام به انتقال سند به غیر نموده و خریدار در سال ۱۳۹۲ اقدام به اخذ پروانه وفق همان مصالحه می نماید. جالب اینکه پلاک دارای کاربری باغ بوده و خارج از محدوده واقع گردیده است. یک سال بعد نامبرده درخواست توسعه زیربنای مندرج در پروانه و احداث طبقه همکف به صورت تجاری و دو طبقه بالایی آن را به صورت مسکونی می نماید و شهردار طی دستوری اعلام می دارد صدور پروانه توسعه بنا بلامانع است. بر همین اساس پروانه اصلاح می گردد. اما با توجه به وقوع ملک در خارج از محدوده قانونی شهر پس ازساخت، رای قلع از سوی جهاد صادر و بنا تخریب می گردد. مالک متضرر چه اقدامی می تواند انجام دهد؟
با سلام. باید شهرداری محکوم به پرداخت خسارت گردد. (باید قبل از اقامه دعوای مطالبه خسارت در دادگاه عمومی حقوقی، احراز وقوع تخلف شهرداری در صدور پروانه بدون رعایت ضوابط، از دیوان عدالت اداری مورد شکایت قرار بگیرد. )
سلام ممنون میشم راهنمایی بفرمایید
ما یه زمینی داریم تجاری مسکونی داخل محدوده شهر ولی شهرداری اجازه ساخت نمیده در واقع شهرداری میگه زمین مذکور فضای سبزه در صورتی که ما سند مالکیت و قولنامه داریم الان نزدیک ۲۰ساله بلاتکلیف مانده ایا میشه کاری کرد؟
سلام. با توجه به زمان ۲۰ ساله مندرج در سئوال می بایست نسبت به طرح دعوای الزام به صدور پروانه ساخت در دیوان عدالت اداری اقدام نمائید.
سلام. وقت شما بخیر. در خصوص الزام شهرداری به صدور پروانه با کاربری صنعتی، مدارک و دلایل مورد نیاز جهت منضمات دادخواست چیست؟
با سلام. سند مالکیت، نظر کارشناسی مبنی بر چگونگی طرح و قابلیت صنعتی شدن با عنایت به عرف منطقه و دادخواستی درخور.
سلام. وقت عالی بخیر. سوالی از خدمتتان داشتم. ممنون میشم پاسخ دهید. بنده در سال ۱۳۹۳ درخواست صدور پروانه نوسازی ملکم را به شهرداری اراک ارائه کردم و تمام روال قانونی اعم از پرداخت حق کارشناس پرداخت نوسازی و کلیه مراحل قانونی را انجام دادم تا رسید به اینکه شهرداری دستور نقشه صادر کند. در این مرحله شهرداری منطقه ۲ اراک نامه ای را خطاب به شهرداری مرکزی اراک تنظیم کرد که نامبرده در این شهرداری تقاضای صدور پروانه کرده و ملک ایشان در طرح دارای کاربری مسکونی، می باشد و طبق مقررات به این ملک هفت طبقه و پیلوت تعلق می گیرد لطفا خط پروژه را ابلاغ نمایید. شهرداری نیز جواب داده چون این ملک در حریم طرح ۵۵ متری واقع شده تا ابلاغ این طرح تامل نمایید. از انجا که در سال ۱۳۹۳ از زمان طرح ۵۵ متری اراک ۱۴ سال می گذشته و شهرداری تا حالا نیز از صدور پروانه خودداری نموده آیا می توان در دیوان عدالت اداری شهرداری را بر اساس حق مالکانه الزام به صدور پروانه بر اساس مقررات سال درخواست پروانه نمود؟
با سلام. دادخواست الزام به صدور پروانه بر اساس مدارک و نقشه های ارائه شده با کاربری و تراکم اعلامی در دیوان عدالت اداری مطرح گردد. دیوان عدالت بر اساس رای هیات عمومی الزامی به پیروی از تراکم زمان سال درخواست پروانه ندارد و می تواند به تراکم پایه حکم نماید که ممکن است منافع شما را تامین نکند. بر اساس ماده ۵۹ قانون رفع موانع تولید و همچنین بخشنامه های شورای عالی شهرسازی، شهرداری مکلف است ظرف مهلت یک هفته پس از پرداخت حقوق و عوارض شهرداری، اقدام به صدور پروانه نماید اما عدم انجام این تکلیف تخلف اداری است و حقی مکتسب برای متقاضی نسبت به تراکم سال تقاضا ایجاد نخواهد کرد.
سلام. سوالی از خدمتتان داشتم. آیا این موضوع که اگر ملکی در کاربری آموزشی یا درمانی قرار گرفته باشد و دستگاه ذی ربط مثل آموزش و پرورش و یا دانشگاه علوم پزشکی عدم نیاز خودش را اعلام کند، شهرداری مکلف به صدور پروانه بر اساس کاربری مجاور یا پایه می باشد درست است؟ در این صورت مستند این نظر چیست؟
با سلام. اصاله الاطلاق “کلیه حقوق مالکانه” در ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های عمومی سال ۱۳۶۷ و تفسیر منطقی و غایی قانون مذکور و اصل برابری افراد در برابر قانون (بند ۱۴ اصل ۳ و اصول ۱۹ و ۲۰ قانون اساسی) اعطای پروانه با کاربری مجاورین یا کاربری پایه (مسکونی) را توجیه می نماید. ضمن اینکه اعطای پروانه با کاربری سابق می تواند به عنوان حقوق مکتسبه محسوب و استصحاب گردد. علاوه بر موارد فوق شورای عالی شهرسازی و معماری اعطای پروانه با کاربری پایه (مسکونی) در طرح های عمومی و عمرانی را مورد تصویب و تصریح قرار داده است.
سلام وقت بخیر. شهرداری برای ملک بنده پروانه صادر کرده، سپس بنده به عنوان مالک تخلف ساختمانی کردم و در کمیسیون ماده صد مطرح شد و منجر به صدور رای جریمه شد. که نهایتا گواهی عدم خلاف صادر کردند. سپس بنده برای اصلاحیه پروانه به شهرداری مراجعه نمودم، آیا شهرداری می تواند گواهی عدم خلاف ابقاء شده را مجاز تلقی کرده و به همراه مشخصات و اطلاعات طبقات ارائه به زمان احداث پروانه بنا، با هم در برگ اصلاحیه پروانه درج نماید؟ یا اصلاحیه پروانه می بایستی بر اساس پروانه ارائه شده قبلی صادر شود؟
با سلام. به نظر اصلاح پروانه بر اساس رای کمیسیون ماده صد و حکم به ابقای بنا منطبق بر قانون نیست، اما عملاً برخی از شهرداری ها چنین اقداماتی را انجام می دهند. رویه قضایی در این خصوص موضع گیری نداشته است.
سلام. وقت شما بخیر. به همسایه روبروی ما که مالک یک پلاک تجمیع شده به مساحت ۱۰۰۰ متر مربع می باشد شهرداری پروانه ساختمانی بر خلاف ضوابط شهرداری داده است، به دلیل اینکه محل قرارگیری این ساختمان بلند مرتبه روبروی ملک ما در یک معبر ده متری می باشد و تنها قسمت تامین نور ساختمان ما می باشد و همچنین طبق نظریات کارشناسان رسمی باعث اشرافیت و افت قیمت بنا می شود. آیا امکان ابطال پروانه ساختمانی وجود دارد؟ از چه طریقی؟
با سلام. در صورت تأئید خلاف ضوابط بودن پروانه صادره قابل ابطال است و در این خصوص حق مکتسبی برای دارنده پروانه ایجاد نمی گردد. لذا باید دادخواست ابطال پروانه علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری مطرح گردد.
سلام. می خواستم بپرسم که آیا صدور پروانه دو مرحله ای توسط شهرداری درست و قانونی است؟
با سلام. صدور پروانه دو مرحله ای که در برخی شهرها از جمله رشت صورت می پذیرد فاقد محمل قانونی است. البته منع قانونی در این حوزه دیده نمی شود ولی در ماده ۵۹ قانون رفع موانع تولید شهرداری را مکلف نموده تا یک هفته پس از واریز وجه عوارض صدور پروانه نسبت به صدور پروانه اقدام نماید. در هر حال صدور پروانه دو یا چند مرحله ای از سوی شهرداری به نظر مصداق سوء استفاده از حق می باشد.
سلام. وقت بخیر. ما اهالی یک محله هستیم که از حدود سال ۱۳۷۰ در این محل ساکنیم و قصد تخریب و بازسازی ملکمان را داریم. بعضی از ما دارای سند مالکیت ۶ دانگ و برخی دیگر برگه واگذاری از تعاونی مسکن سازمان مربوطه خودمان را داریم. شهرداری به بهانه وجود طرح تفصیلی از صدور پروانه امتناع و اعلام می کند اگر قصد تخریب دارید بایستی طرح اجرا شود و هیچ وجهی هم پرداخت نمی کند و اعلام می دارد ملک را هم حتی نمی خرم! در راستای اجرای طرح متراژ حدودا ۴۰ تا ۱۰۰ متر مربع از کل مساحت املاک متعلق به ما که کلا ۱۶۰ متر مربع می باشد داخل طرح قرار می گیرد. شهرداری از قدیم الایام اعلام نموده طرح وجود دارد ولی اجرا نمی کند و هر سال هم تغییرات جزئی در نقشه طرح ایجاد و منازل بیشتری را هم شامل می نماید. در حال حاضر قصد طرح موضوع در دیوان عدالت اداری هست. خواسته چه چیزی باید باشد؟ با تشکر از توجه شما.
با سلام. خواسته الزام به صدور پروانه ساخت (تخریب و نوسازی) باکاربری سابق یعنی مسکونی باید به دیوان عدالت اداری ارائه گردد.
اگر بخش خصوصی بخواهد پروانه ساخت بیمارستان دریافت کند، نحوه دریافت مجوز چگونه است؟ نقشه ها را کدام ارگان باید تایید کند؟
سلام. در خصوص بیمارستان باید هیات مدیره بیمارستان که پزشک هستند، موافقت اصولی از وزارت بهداشت بگیرند، نقشه ها را هم باید وزارت تایید کند.
سلام. بنده زمینی با کاربری تجاری به صورت قولنامه ای به متراژ شصت متر مربع خریده ام. شهرداری به ملکم پروانه ساخت نمی دهد و بیان میدارد که مالک اصلی ملک هزینه تفکیک را نداده است و قطعات را فقط قولنامه ای فروخته است. راه حل شما چیست؟ ممنون.
با سلام. وفق آرای متعدد دیوان عدالت اداری صدور پروانه ساخت برای اراضی قولنامه ای و دارای سند عادی ممنوع است. و در هرحال باید سهم شهرداری وفق ماده ۱۰۱ اصلاحی شهرداری پرداخت شود لازم به ذکر است حتی اگر تفکیک قبل از تصویب ماده ۱۰۱ اصلاحی در سال ۱۳۹۰ باشد باز هم مشمول لزوم پرداخت قدرالسهم می گردد زیرا به عمل حقوقی غیرقانونی نباید اثر بار کرد.
سلام. بنده مالک ملکی هستم و مستند به پروانه ساخت، بدون تخلفی که منجر به ارجاع پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری شود و مطابق با قوانین شهرداری و شورای شهر، اقدام به ساخت و اتمام پروژه نمودم. حال همسایه مجاور ما طرح شکایتی در دیوان عدالت اداری مبنی بر ابطال پروانه نموده که فقط شهرداری را خطاب قرار داده و مستند به نظریه کارشناس که اعلام نموده ساخت ملک بنده باعث ایجاد سایه و مشرفیت به ملک ایشان شده، رأی به ابطال پروانه داده است، در این حالت که بنده مستند به قوانین شهرداری اقدام به ساخت و ساز و اتمام کار کردم و با این رای متضرر می شوم، تکلیف چیست؟
با سلام. به عنوان معترض ثالث وارد پرونده شده و دفاعیات خود را بیان نمائید. اگر منجر به نتیجه نشد باید ابتدا دادخواست احراز وقوع تخلف علیه شهرداری داده و بعد از آن مطالبه خسارت در دادگاه عمومی مطرح گردد. راهی بس طولانی که ممکن است با سیستم قضایی حاضر تا پنج سال نیز به طول انجامد.
سلام. سوالی از خدمتتان داشتم. ممنون میشم راهنمایی بفرمایید. زمینی با مدرک قولنامه عادی دارم و شهرداری می گوید برابر ماده ۲۲قانون ثبت شما از نظر ارگانهای دولتی و شهرداری ها مالک شناخته نشده در نتیجه پروانه ساختمانی برای ملک شما صادر نخواهد شد. حالا اگر من از دادگاه حکم تنفیذ قولنامه بگیرم آیا شهرداری مکلف به صدور جواز ساخت به فرض نبود مشکلات دیگر می باشد؟ آیا مالک رسمی محسوب می شوم؟
سلام. به استناد ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور و مقررات دیگر مانند ماده ۹ قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی سال ۱۳۸۹ و مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی سال ۱۳۵۶ و قسمت اخیر ماده ۲۲ قانون ثبت و …، سند عادی که مبایعه نامه آن به تأئید دادگاه رسیده در حکم سند رسمی است و لذا به موجب آرای متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری محکوم له، ذی نفع صدور پروانه است و شهرداری مکلف به صدور پروانه به موجب بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری برای وی است.
آیا صدور پروانه احداث ساختمان از جانب شهرداری برای املاک مشاعی به منزله موافقت با افراز یا تفکیک آن است؟
طبق نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه به شماره ۹۰۹۹/۷ مورخ ۱۶/۱۲/۸۴: صدور پروانه احداث ساختمان با افراز یا تفکیک تفاوت دارد و برای هر مورد مقررات جداگانه ای وجود دارد. بدین توضیح که طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده ی شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیکی اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. صرف نظر از اینکه ملک آنان مشاع باشد یا مفروز. صدور پروانه احداث بنا از جانب شهرداری برای قطعه مورد تصرف ملک مشاعی به منزله موافقت با افراز یا تفکیک ملک نیست. زیرا همانطور که در مقررات مذکور آمده است، انجام افراز یا تفکیک املاک مستلزم رعایت مقررات مربوط است و صرف موافقت سایر شرکا برای انجام آن کفایت نمی کند. بدین ترتیب، چون صدور پروانه و افراز یا تفکیک مقررات خاصی دارند، در هر مورد بر اساس مقررات همان مورد باید اقدام شود و در این حالت تعارضی هم بین این اقدامات متصور نخواهد بود.