الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان و ابطال پروانه ساختمان

انجام هرگونه عملیات ساختمانی، اعم از احداث یا غیر از آن، در خصوص املاک واقع در محدوده شهری، مستلزم صدور پروانه ساختمان از سوی شهرداری می باشد. انجام عملیات ساختمانی بدون پروانه یا بر خلاف مفاد پروانه، منجر به ارجاع موضوع به کمیسیون ماده 100 شهرداری می باشد. در صورت احراز تخلف توسط کمیسیون مذکور، حسب مورد رای بر توقف ساخت و ساز، قلع و قمع بنا و یا پرداخت جریمه نقدی صادر خواهد شد. الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان و ابطال پروانه ساختمان صادره از سوی شهرداری از دعاوی مربوط به پروانه ساختمان می باشند.

صدور پروانه ساختمانی

پروانه ساختمان، سندی است حاوی مشخصات ثبتی ملک، نوع مالکیت، هویت متقاضی صدور پروانه، کروکی ملک، مساحت عرصه، تعداد طبقات مجاز، وضعیت پارکینگ و سایر مشخصات فنی مربوط به زیر بنا و اسکلت ساختمان که بیانگر حدود لازم الرعایه از سوی مالک در خصوص عملیات ساختمانی می باشد.

صدور پروانه ساختمان از سوی شهرداری مستلزم پرداخت کلیه عوارض و بدهی های قانونی ملک می باشد. به موجب ماده 59 قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور، شهرداری ها مکلفند حداکثر تا یک هفته پس از پرداخت نقدی یا تعیین تکلیف نحوه پرداخت عوارض به  صورت نسیه نسبت به صدور و تحویل پروانه ساختمان متقاضی اقدام نمایند. درخواست یا دریافت وجه مازاد بر عوارض قانونی هنگام صدور پروانه یا بعد از صدور پروانه توسط شهرداری ها ممنوع است.

چنانچه متقاضی صدور پروانه ساختمانی، نسبت به عوارض مطالبه شده از سوی شهرداری معترض باشد، می تواند ضمن رجوع به کمیسیون ماده 77 شهرداری، رسیدگی به اعتراض خود را از آن مرجع تقاضا نماید.

صدور پروانه ساختمان برای املاک مشاع

جهت اخذ پروانه ساختمان در مورد املاک مشاع، حضور همه مالکین، اصالتا یا وکالتا، ضروری است و میزان قدر السهم در این مورد موثر نمیباشد.

لزوم ارائه سند رسمی مالکیت از سوی متقاضی صدور پروانه ساختمانی

یکی از مدارک ضروری جهت اخذ پروانه ساختمان، سند رسمی مالکیت ملک موضوع تقاضا می باشد. شهرداری ها مکلفند از صدور پروانه ساختمان به استناد قولنامه، مبایعه نامه و سایر اسناد عادی امتناع نمایند. متقاضی در این موارد پیش از تقاضای صدور پروانه، باید جهت اخذ سند رسمی مالکیت، اقدامات قانونی لازم را معمول دارد.

اگرچه ممکن است شهرداری ها در عمل و بنا به مصلحت، اقدام به صدور پروانه ساختمان بدون سند رسمی مالکیت نمایند، اما این عمل بر خلاف قانون بوده و رعایت مصلحت نمی تواند مانع اجرای نص قانون باشد.

تخلف از کاربری قید شده در پروانه ساختمان

قانون گذار در تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری ها، درج نوع استفاده از ساختمان در پروانه های ساختمانی را الزامی می داند. در صورت تخلف مالک یا مستاجر و انتفاع از ملک بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی و احداث محل کسب یا پیشه یا تجارت در منطقه غیر تجاری، موضوع جهت رسیدگی به کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها ارجاع خواهد شد. کمیسیون مزبور ظرف یک ماه در خصوص پرونده اظهار نظر می نماید و در صورت احراز تخلف، رای به تعطیلی محل کسب صادر می نماید. برای اجرای رای مهلتی که بیش از 2 ماه نباشد به مالک یا مستاجر متخلف اعطا خواهد شد.

پروانه تغییر نقشه

در صورتی که مالک پس از صدور پروانه ساختمان و در اثناء عملیات ساخت و ساز تصمیم به اعمال تغییرات در نقشه ساختمان بگیرد، مثل تغییر در متراژ بالکن یا تعداد طبقات؛ می تواند از شهرداری، اصلاح پروانه ساختمان را تقاضا نماید. در چنین مواردی پروانه ساختمان پیشین اصلاح شده و پروانه جدید صادر نمی شود.

چنانچه مالک بدون اصلاح پروانه، اقدام به اعمال تغییر در نقشه ساختمان نماید، موضوع در کمیسیون ماده 100 شهرداری مطرح شده و منجر به صدور رای بر پرداخت جریمه یا حتی تخریب بنا می شود که نسبت به اصلاح پروانه ساختمان، هزینه بیشتری را بر مالک تحمیل می کند.

تعارض بین نقشه و پروانه ساختمان

ممکن است در اثر اهمال کارکنان شهرداری، بخشی از نقشه تایید شده در پروانه ساختمان مورد اشاره واقع نشود، در اثر این اشتباه ممکن است مالک که عملیات ساختمانی را مطابق نقشه تایید شده انجام داده در کمیسیون ماده 100 به علت احداث بنا بر خلاف پروانه ساختمان محکوم شود.

شایسته تذکر است در کمیسیون ماده 100، آنچه ملاک و مبنای صدور رای قرار می گیرد، پروانه ساختمانی است، نه نقشه تایید شده.

با توجه به اینکه مالکان، هنگام دریافت پروانه ساختمانی، رسید تایید به شهرداری می دهند، بهتر است پیش از امضا ذیل رسید، مفاد پروانه ساختمان را با نقشه تایید شده مطابقت دهند.

مدت اعتبار پروانه ساختمان

به موجب تبصره 2 ماده 29 قانون نوسازی و عمران شهری، شهرداری ها موظفند در زمان صدور پروانه های ساختمانی، حداکثر مدتی که برای پایان عملیات ساختمانی لازم است تعیین و در پروانه قید نماید.

مالک 2 سال از تاریخ صدور پروانه ساختمان مهلت دارد تا عملیات ساختمانی را شروع کند، در غیر اینصورت باید جهت تمدید پروانه اقدامات لازم را به عمل آورد. لازم به ذکر است مقصود از شروع عملیات ساختمانی، گودبرداری و رسیدن به تراز اجرای فوندانسیون است.

مالک مکلف است مهلت تعیین شده توسط شهرداری را رعایت نماید و احداث بنا پس از انقضاء این مهلت در حکم احداث بنا بدون پروانه ساختمان است.

صدور پروانه ساختمان اراضی زراعی و باغ ها

به موجب ماده 8 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها صدور پروانه ساختمان در خصوص اراضی زراعی و باغ ها منوط به تایید کمیسیون تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی (رئیس کمیسیون)، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان راه و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست استان و یک نفر نماینده استاندار می باشد.

صدور پروانه ساختمان برای اراضی ملی و دولتی

به موجب ماده 10 قانون زمین شهری، کلیه اراضی ملی و دولتی در اختیار وزرات راه و شهرسازی می باشد و مطابق بند ب تبصره 54 قانون بودجه سال 76، شهرداری ها پیش از اخذ تاییدیه از سازمان راه و شهرسازی استان تهران مبنی بر پرداخت قیمت زمین، حق صدور پروانه ساختمان برای این اراضی را ندارند. تنظیم اسناد انتقال اراضی و اتمام عملیات ساختمانی مانع از اجرای موارد فوق الذکر نخواهد بود.

الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی

یه موجب بند 24 ماده 55 قانون شهرداری ها، صدور پروانه ساختمان برای عملیات های ساخت و ساز در محدوده شهری یکی از وظایف شهرداری ها می باشد؛ لکن صدور پروانه از جانب شهرداری منوط به احراز مقدمات امر از سوی این مرجع می باشد؛ از جمله ارائه سند رسمی مالکیت، پرداخت بدهی و عوارض ملک، حضور کلیه مالکین مشاعی و …. در صورت فقدان یکی از مقدمات ضروری، شهرداری می تواند از صدور پروانه ساختمان خودداری نماید.

در فرضی که شهرداری با وجود تحقق و اجتماع کلیه شرایط لازم، بدون مبنای قانونی از صدور پروانه ساختمان مطابق مقررات امتناع نماید، متقاضی می تواند با مراجعه به دیوان عدالت اداری، الزام شهرداری به صدور پروانه را تقاضا نماید.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان

در خصوص مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به صدور پروانه ساختمان علیه شهرداری، میان مراجع اختلاف وجود داشت و صدور آراء متعارض در این زمینه منجر به طرح موضوع در هیات عمومی دیوان عالی کشور و صدور رای وحدت رویه شماره 556 گردید.

به موجب رای وحدت رویه اخیر الذکر، در صورت امتناع بلا دلیل شهرداری از صدور پروانه ساختمان، متقاضی می تواند اقدام به طرح دعوا علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری و تقاضای صدور حکم مبنی بر الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان نماید.

بدیهی است در صورتی که وجود شرایط لازم جهت صدور پروانه ساختمان در دیوان احراز نشود و مالک از ایفاء وظایف خود از جمله پرداخت عوارض ملک امتناع نموده باشد، دعوای الزام به صدور پروانه ساختمان در دیوان عدالت اداری محکوم به رد خواهد بود.

صدور پروانه ساختمان خارج از محدوده شهر

وظیفه شهرداری ها نسبت به صدور پروانه ساختمان محدود به حریم شهرها می باشد و چنانچه ساختمانی خارج از این محدوده واقع شده باشد، شهرداری الزامی به صدور پروانه ساختمان ندارد. بنابراین طرح دعوای الزام به صدور پروانه ساختمان علیه شهرداری در خصوص املاک خارج از حریم شهرها که کاربری مشخصی ندارند، فاقد وجاهت قانونی است.

دعوای ابطال پروانه ساختمان صادر شده توسط شهرداری

نظر به توضیحات معنونه در خصوص مقدمات صدور پروانه ساختمان، شایان ذکر است در صورت فقدان هر یک از مقدمات ضروری از جمله پرداخت عوارض یا ارائه سند رسمی مالکیت، شهرداری مکلف است از صدور پروانه خودداری نماید.

برخی از مقدمات مزبور به جهت مراعات حقوق اشخاص ثالث در نظر گرفته شده اند و در صورت فقدان این موارد، صدور پروانه ساختمان مغایر حقوق این اشخاص می باشد؛ از جمله صدور پروانه ساختمان برای ملک مشاع بدون حضور و رضایت یکی از مالکین.

در چنین مواردی، ثالث می تواند ابطال پروانه ساختمانی را از مرجع صالح تقاضا نماید؛ مشروط به اینکه اثبات نماید صدور پروانه بر خلاف ضوابط قانونی بوده و موجب تضییع حقوق قانونی وی شده است.

با توجه به اینکه پروانه ساختمانی سند رسمی محسوب می شود، برخی مراجع در خصوص قابلیت استماع دعوای ابطال پروانه ساختمان تردید نمودند؛ اما با توجه به مدلول نظریه مشورتی شماره 1663 اداره کل حقوقی قوه قضائیه مورخ 28/11/1399 و رای وحدت رویه شماره 812 هیات عمومی دیوان عدالت اداری مورخ 23/8/1396، دعوای ابطال پروانه ساختمان از سوی ذی نفع قابل رسیدگی می باشد.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال پروانه ساختمانی

مطابق ماده 10 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، اعمال و تصمیمات شهرداری ها توسط این مرجع قابل ابطال می باشند که این امر در رای وحدت رویه شماره 812 نیز مورد تایید هیات عمومی دیوان عدالت اداری قرار گرفته است.

به علاوه اثبات صلاحیت دیوان عدالت اداری جهت رسیدگی به دعوای مزبور، نافی صلاحیت شهرداری ها جهت اصلاح یا ابطال پروانه ساختمانی نمی باشد؛ فلذا در صورتی که شهرداری ها متوجه هرگونه اشتباه یا اشکال قانونی در پروانه های ساختمانی شوند، می توانند راسا مبادرت به ابطال یا اصلاح پروانه نمایند.

آراء صادره توسط دیوان عدالت اداری حسب مورد ظرف 20 روز یا 2 ماه، از سوی افراد مقیم داخل یا خارج از کشور، قابل اعتراض می باشد.

ممانعت شهرداری از عملیات ساخت و ساز فاقد پروانه ساختمان

در صورتی که ماموران شهرداری، شاهد عملیات ساخت و ساز بدون پروانه ساختمان باشند، می توانند از ادامه عملیات جلوگیری نمایند و برای این امر الزامی به مراجعه به دادگاه وجود ندارد؛ اما ورود به زمین محصور و تخریب بنای مستحدثه مستلزم کسب مجوز های لازم از دادگستری می باشد.

توقیف آلات و ادوات موجود در محل که برای عملیات ساخت و ساز مورد استفاده قرار می گیرد، تنها در صورتی ممکن است که ممانعت از ادامه عملیات به نحو دیگر امکانپذیر نباشد؛ اموال مذکور در صورت توقیف نزد شهرداری امانت خواهد بود.

لزوم ارائه پروانه ساختمان جهت درخواست تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی

جهت صدور حکم تخلیه به تقاضای موجر در اجاره های تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به علت تحریب و نوسازی، ارائه پروانه ساختمان از سوی خواهان الزامی می باشد و صرف صدور گواهی از سوی شهرداری مبنی بر فرسودگی و قدمت بنا و نیاز به تجدید بنا برای صدور حکم تخلیه کافی نمی باشد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 0 امتیاز: 0)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست