دعاوی راجع به ارزیابی و مطالبه قیمت اراضی و املاک تملک شده

با توجه به اینکه قانونگذار در ماده سه لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ و تبصره یک ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰ رای اکثریت هیات کارشناسان سه نفره موصوف را در ارزیابی ملک و سایر حقوق واقع در طرح قطعی و لازم الاجرا اعلام نموده این سوال مطرح می شود که در صورتی که دستگاه اجرایی، در ارزیابی اراضی و املاک مورد تملک ترکیب هیات سه نفره کارشناسان را رعیات ننموده باشد یا ارزیابی توسط کارشناسان فاقد صلاحیت در رشته تخصصی مربوطه صورت گرفته باشد یا هیات کارشناسان در نظریه خود عوامل موثر در تعیین قیمت را رعایت ننموده و نظریه مطابق واقع نبوده و در نتیجه نظریه هیات کارشناسان به ضرر مالک یا سایر صاحبان حق باشد آیا در چنین وضعیتی دادگاه می تواند به استناد اینکه قانونگذار رای اکثریت هیات کارشناسان را قطعی و لازم الاجرا اعلام نموده به اعتراض مالک و سایر صاحبان حق در قسمت ارزیابی اراضی و املاک و سایر حقوق بی توجه باشد و آن را استماع ننماید؟

دعوی ابطال نظریه هیات کارشناسان به لحاظ ترکیب

دستگاه اجرایی جهت انجام مقدمات تملک و رعایت شرایط و ارکان تملک ناچار است که نسبت به ارزیابی اراضی واقع در طرح و نیز ارزیابی سایر حقوق صاحبان حق اقدام نماید. حال مشکلی که ممکن است در کارشناسی و ارزیابی بروز کند، این است که در مواردی که ملک واقع در طرح دارای اعیانی های متفاوت مانند ساختمان، درخت و چاه می باشد هیات کارشناسان سه نفره متشکل از کارشناس و مالک و کارشناس دستگاه اجرایی و کارشناس مرضی الطرفین از کارشناسان دیگری جهت ارزیابی استفاده می کنند.

از حیث مرجع صالح، با توجه به اینکه در دعوی مذکور موضوع اختلاف، نظریه هیات کارشناسان است که یک امر ترافعی است و از طرفی طبق اصل، دادگستری مرجع عام رسیدگی به اختلافات می باشد لذا به نظر می رسد دادگاه های عمومی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به این دعوی می باشند.

دعوی ابطال نظریه هیات کارشناسان به لحاظ عدم تخصص

تخصص کارشناس در هر یک از رشته های علمی و فنی مبنای تعیین حدود صلاحیت کارشناس هنگام صدور پروانه کارشناسی قرار می گیرد و طبق ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱ کارشناس رسمی موظف است در حدود صلاحیت خود نظر کارشناسی را به طور کتبی به مرجع ذیربط تسلیم نماید.

سوال: اگر دستگاه اجرایی در ارزیابی اراضی و املاک و سایر حقوق واقع در طرح اعم از تملک شده یا در جریان تملک نظریه هیات کارشناسانی را ملاک ارزیابی و تودیع قیمت در صندوق ثبت قرار داده باشد که کارشناسان صلاحیت و تخصص لازم را در موضوع کارشناسی نداشته باشند و این نظریه به لحاظ ارزیابی پائین تر از قیمت واقعی به ضرر مالک یا سایر صاحبان حق باشد در این وضعیت با توجه به اینکه طبق مقررات اشاره شده نظریه اکثریت هیات کارشناسان قطعی و لازم الاجراست راهکار احقاق حقوق مالک و سایر ذینفعان چه می باشد؟

پاسخ: نظر به اینکه راه اعتراض به نظریه هیات کارشناسان و ارجاع امر به هیات کارشناسان متخصص به دلیل قطعی و لازم الاجرا بودن نظریه اکثریت هیات کارشناسان مسدود است و از طرفی چنین نظریه ای به لحاظ خروج از حدود صلاحیت و تخصص، مستند به مقررات قانونی اشاره شده نمی تواند مناط اعتبار باشد لذا به نظر می رسد احقاق حقوق  مالک با سایر صاحبان حق صرفاً در قالب اقامه دعوی ابطال نظریه هیات کارشناسی بر مبنای عدم صلاحیت و تخصص کارشناسان متصور است که با توجه به صلاحیت عام محاکم دادگستری و با مطمح نظر قرار دادن اینکه موضوع در واقع اثبات عدم صلاحیت و ابطال نظریه کارشناسان بوده نه شکایت از تصمیم و عملکرد دولت یا شهرداری و از طرفی رسیدگی دیوان عدالت اداری شکلی است لذا دعوی ابطال نظریه هیات کارشناسان به لحاظ عدم صلاحیت و عدم تخصص در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک می باشد.

دعوی ابطال نظریه هیات کارشناسان به لحاظ عدم مطابقت با واقع

دعوی دیگری که قابل طرح توسط صاحبان حق در تملک قهری می باشد دعوی ابطال نظریه هیات کارشناسان به لحاظ عدم مطابقت با واقع است. در صورتی که در هیات کارشناسی رعایت ترکیب سه نفره و صلاحیت و تخصص کارشناسان شده باشد لیکن نظریه هیات کارشناسان در ارزیابی اراضی و املاک واقع در طرح تملک شهرداری یا دولت مطابق واقع نباشد در اینجا نیز مالک و سایر ذینفعان می توانند دعوی ابطال نظریه هیات کارشناسان را به جهت عدم مطابقت با واقع اقامه نمایند. چرا که نظریه ای می تواند منشا اثر قانونی قرار گیرد که مطابق واقع باشد. از طرفی قانون گذار نظریه بر خلاف واقع و تبانی را تخلف و از موجبات تعقیب انتظامی کارشناس دانسته است.

دعوی مطالبه قیمت

در فرضی که دولت یا شهرداری بدون رعایت تشریفات و شرایط تملک مقرر در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ و ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰، نسبت به تصرف قهری اراضی و املاک واقع در طرح اقدام و طرح مورد نظر را اجرا می نمایند و یا در مواردی که پس از اجرای طرح با شکایت صاحب حق، تملک قهری دولت یا شهرداری به لحاظ عدم رعایت مقررات و ارکان و شرایط تملک توسط دیوان عدالت اداری ابطال و به تبع آن سند انتقال به نام دولت ابطال می گردد و مالک و سایر صاحبان حق در اراضی و املاک تصرفی و تملک شده درصدد اخذ ما به ازاء حقوق خود برآیند، دعوی مطالبه قیمت به طرفیت دستگاه تملک کننده مطرح می گردد.

رویه عملی دادگاه ها صدور حکم به پرداخت قیمت حقوق صاحبان اراضی و املاک به ماخذ زمان ارزیابی توسط کارشناس می باشد. لیکن پرداخت قیمت روز به ماخذ زمان کارشناسی و به عبارت دیگر زمان صدور حکم با توجه به قانون راجع به منع توقیف اموال منقول و غیرمنقول متعلق به شهرداری ها مصوب ۱۴/۲/۶۱ و قانون نحوه پرداخت محکوم به دولت و عدم توقیف اموال دولتی مصوب ۱۵/۸/۶۵ بر خلاف عدالت و بر خلاف نظر مقنن در مقررات تملکی است چرا که دولت و شهرداری طبق قوانین اخیرالذکر از زمان قطعیت حکم در صورت عدم وجود اعتبار ۱۸ ماه فرصت دارند که نسبت به اجرای حکم و پرداخت محکوم به بدون احتساب خسارت تاخیر تادیه به محکوم لهم اقدام نمایند.