تغییر کاربری در حریم شهری

تغییر کاربری در حریم شهری

مدیریت امور شهری و اجرای برنامه های بهسازی و نوسازی در مناطق مختلف شهر سبب شده است تا شهرداری ها از طریق تصویب طرح جامع و طرح تفصیلی ، اقدام به پهنه بندی مناطق و تعیین کاربری مخصوص برای هر یک از املاک نمایند. تغییر کاربری در حریم شهری مستلزم طی مراحل قانونی است و به ندرت مورد پذیرش قرار می گیرد و باید مطابق ضابطه و قانون تغییر کاربری شهرداری صورت گیرد. تشخیص وجود شرایط لازم برای پذیرش درخواست تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی می باشد که با عنوان کمیسیون تغییر کاربری نیز شناخته می شود.

مهم ترین امری که در بحث تغییر کاربری در حریم شهری وجود دارد بحث سهم شهرداری از تغییر کاربری است. این سوال که مرجع تعیین کاربری املاک واقع در محدوده شهرها چه نام دارد یا هزینه تغییر کاربری کشاورزی به صنعتی یا تجاری به مسکونی و بالعکس چقدر می باشد و یا فرآیند تغییر کاربری اراضی کشاورزی داخل حریم شهر چگونه است؟ از جمله مواردی هستند که در این موضوع قابل بررسی هستند. علاوه بر این تخلف اشخاص در تغییر کاربری بدون اخذ مجوز و جریمه های ناشی از این تخلف از دیگر مواردی است که دغدغه عموم مردم می باشد. از همین رو سعی خواهیم نمود با بررسی کامل این دغدغه ها به سوالات شما پاسخ دهیم.

تخلفات مربوط به تغییر کاربری املاک در حریم شهری

شهرداری مکلف است طبق مفاد طرح جامع هر شهر، نوع استفاده از هر ساختمان را معین نماید و مالکین ملزم به رعایت کاربری تعیین شده می باشند. یکی از اختلافات شایع بین مردم با شهرداری، نحوه استفاده از اماکن به خصوص تغییر کاربری ساختمان ها می باشد، در صورت تخلف از کاربری املاک، موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها مطرح شده و در صورت اثبات تخلف، منجر به صدور حکم محکومیت خواهد شد. البته صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری را در خصوص بحث تبدیل کاربری از دو منظر می توان بررسی نمود:

  • تغییر کاربری غیر مجاز از غیرتجاری به تجاری
  • سایر تغییر کاربری ها

دلیل این تقسیم بندی نیز تفاوت در مرجع رسیدگی کننده به تخلف و ضمانت اجراهای آنهاست.

جهت مطالعه بیشتر می توانید به مقاله کمیسیون ماده صد شهرداری ها مراجعه نمایید.

لازم به ذکر است که به حکم تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها، استفاده از واحد های  با کاربری مسکونی برای دایر کردن مطب ، دفاتر اسناد رسمی ، دفاتر ازدواج و طلاق ، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی استفاده تجاری محسوب نمی شود.

نحوه تغییر کاربری املاک در حریم شهری

در وهله اول باید به این موضوع اشاره شود که تغییر کاربری اراضی و املاک واقع در حریم شهرها بر عهده کمیسیون ماده ۵ شورای عالی معماری و شهرسازی است و شهرداری ها در این خصوص هیچ صلاحیتی ندارند. این امر در بخشنامه شماره ۱۱۳۳۶ مورخ ۱۴/۰۴/۱۳۹۰ سازمان شهرداری ها و دهیاری ها نیز مورد تاکید قرار گرفته و اخذ جریمه توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و صدور گواهی پایان کار را به منزله تغییر کاربری ندانسته است. حتی آیین نامه ماده واحده قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۹۰ که در بین عموم مردم به ماده واحده تغییر کاربری معروف می باشد نیز به این امر تاکید نموده است.

مالکان از دو طریق می توانند نسبت به تغییر کاربری ملک خود اقدام نمایند؛ به عبارت ساده تر برای این که کاربری یک ملک تغییر پیدا کند، مالک می تواند از طریق تخریب و نوسازی بنا یا از طریق درخواست مجوز از کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی اقدام نماید. البته در هردو صورت نیز مجوز تغییر کاربری باید به تایید و موافقت کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری برسد.

  • تغییر کاربری املاک در حریم شهری از طریق تخریب و نوسازی بنا

مالکان در زمان تجدید بنا مکلفند از شهرداری پروانه ساختمان دریافت نمایند و از انجام عملیات های ساخت و ساز بدون پروانه ممانعت به عمل می آید. در صورتی که شهرداری با وجود شرایط، از صدور پروانه ساختمان خودداری نماید، متقاضی می تواند الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان را از دیوان عدالت اداری درخواست نماید.

مالک می تواند در همین مرحله تقاضا کند پروانه ساختمان با کاربری جدید صادر شود. متقاضی پس از پرداخت عوارض ملک که توسط شهرداری تعیین می شود، درخواست خود را از طریق دفاتر خدمات و نوسازی محل وقوع ملک به ثبت می رساند. اگر متقاضی نسبت به میزان عوارض مورد مطالبه معترض باشد، می تواند رسیدگی به موضوع را از طریق کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری ها پیگیری نماید.

پس از پرداخت عوارض و ثبت درخواست، ملک مورد بازرسی قرار خواهد گرفت و در صورت وجود شرایط و پس از تایید نقشه، پروانه ساختمان با کاربری جدید صادر خواهد شد. مالک می تواند پس از دریافت پروانه، عملیات تخریب و نوسازی بنا را آغاز نماید. اگر چه در این حالت صدور پروانه ساختمانی وظیفه شهرداری می باشد اما موافقت با صدور پروانه با کاربری جدید همچنان بر عهده کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری می باشد.

  • تغییر کاربری املاک در حریم شهری از طریق درخواست مجوز

اگر مالک بخواهد کاربری ملک را بدون تجدید بنا تغییر دهد، باید درخواست خود را از طریق دفاتر خدمات و نوسازی به اطلاع شهرداری برساند. شهرداری پس از انجام بررسی های اولیه، موضوع را جهت رسیدگی به کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی ارجاع می نماید. اتخاذ تصمیم نهایی در خصوص تغییر کاربری املاک در صلاحیت این کمیسیون قرار دارد.

هزینه تغییر کاربری املاک در حریم شهری

هزینه تغییر کاربری املاک در حریم شهری شامل عوارض و مالیات و سایر هزینه های مربوطه بوده و به طور دقیق قابل پیش بینی نمی باشد. شهرداری ها همه ساله مبلغی را به عنوان نرخ پایه تعیین می نمایند اما این هزینه ها بنا به متراژ ملک، محل وقوع آن، کاربری جدید یا کاربری که شخص تقاضای تغییر به آن را دارد و سایر مشخصات، متفاوت می باشد. برای مثال هزینه تغییر کاربری زمین باغی به مسکونی متفاوت از تغییر زمین آموزشی به مسکونی یا تجاری است.

هزینه تغییر کاربری املاک در حریم شهری

هزینه تغییر کاربری املاک در حریم شهری

سهم شهرداری از تغییر کاربری

بر اساس مصوبات متعدد شوراهای شهرهای مختلف، اشخاص مکلف بودند که بنا به شهر محل وقوع ملک و کاربری مدنظر بخشی  از ملک خود را در قبال تغییر کاربری به شهرداری ها واگذار نمایند برای مثال طبق ماده ۹ مصوبه شورای اسلامی شهر شاهرود در سال ۱۳۸۸ اشخاص جهت تغییر کاربری املاک خود به مسکونی بایستی ۴۰ تا ۷۵ درصد از ملک خود را به تملک شهرداری در می آوردند. مشابه همین مصوبات در شهرهای مختلف نیز وجود داشت از همین رو با شکایت های متعدد این مصوبات به موجب آرای مختلف شعبات دیوان عدالت اداری ابطال گردیدند. از جمله دلایل این ابطال می توان به مغایرت مصوبات مذکور با قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت و مغایرت با اصل تسلیط و موازین شهری و نیز مغایرت با صلاحیت های قانونی شوراهای اسلامی شهرها اشاره کرد.

با وجود ابطال مصوبات راجع به تملکات بلاعوض شهرداری ها در بحث تغییر کاربری، تحت شرایطی شهرداری ها بر اساس ضابطه ای که قانون تعیین کرده به جای اخذ عوارض نقدی می توانند اقدام به تملک بخشی از ملک موضوع تغییر کاربری نمایند.

مرجع تصمیم گیری در خصوص درخواست تغییر کاربری در حریم شهری

به موجب ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، تصمیم گیری در خصوص هرگونه تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون موضوع ماده ۵ قانون اخیر الذکر می باشد و شهرداری در این موارد اختیاری ندارد.

تغییر کاربری در حریم شهری از تجاری به مسکونی

کاهش رونق بازار کسب و کار در برخی موارد موجب می گردد تا مالکان واحدهای تجاری، املاک خود را بر خلاف کاربری مندرج در پایان کار برای سکونت اجاره دهند.

بر خلاف تغییر کاربری از مسکونی به تجاری که صراحتا در قانون تخلف شمرده می شود، در خصوص تغییر کاربری از تجاری به مسکونی نصی در قانون وجود ندارد. به نظر اداره کل حقوقی قوه قضائیه که در نظریه مشورتی شماره ۴۴۵ مورخ ۷/۶/۱۴۰۰ منعکس شده است، استفاده مسکونی از محل تجاری بدون این که تغییری در وضعیت بنا صورت پذیرفته باشد، از شمول ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها و تبصره های آن خارج است.

قانون گذار در بند ۳ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به سکونت را، مشروط بر این که محل کسب یا پیشه یا تجارت برای سکنی مناسب باشد، یکی از جهات فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجره دانسته است. بنابراین در نظر قانون گذار استفاده مسکونی از املاک تجاری تخلف محسوب نمی شود.

تغییر کاربری املاک توسط وزارت آموزش و پرورش

بند د تبصره ۹ ماده واحده قانون بودجه سال ۱۳۹۸ مقرر می دارد : به وزارت آموزش و پرورش اجازه داده می‌شود به ‌منظور ساماندهی و بهینه ‌سازی کاربری بخشی از املاک و فضاهای آموزشی، ورزشی و تربیتی متعلق به خود و با رعایت ملاحظات آموزشی و تربیتی، نسبت به احداث، بازسازی و بهره ‌برداری از آنها اقدام کند. تغییر کاربری موضوع این بند به پیشنهاد شورای آموزش و پرورش استان و تصویب کمیسیون ماده (۵) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۲۲/۱۲/۱۳۵۱ با اصلاحات و الحاقات بعدی آن صورت می‌گیرد و از پرداخت کلیه عوارض شامل تغییر کاربری، نقل و انتقال املاک، اخذ گواهی بهره ‌برداری، احداث، تخریب، بازسازی و سایر عوارض شهرداری معاف می‌باشد.

همانطور که از متن قانون استنباط می شود، تغییر کاربری توسط وزارت آموزش و پرورش موکول به تصویب پیشنهاد شورای آموزش و پرورش استان و تصویب کمیسیون ماده ۵ شورای عالی معماری و شهرسازی می باشد. به موجب این مقرره، وزارت آموزش و پرورش از پرداخت کلیه عوارض مربوط به تغییر کاربری معاف می باشد.

تغییر کاربری املاک توسط وزارت آموزش و پرورش

بررسی تغییر کاربری املاک توسط وزارت آموزش و پرورش در دادپویان حامی

سخن پایانی

در این نوشته سعی گردید، موارد مهم راجع به بحث تغییر کاربری در حریم شهری مورد بررسی قرار گیرد. این که تقاضای تغییر کاربری باید چه پروسه ای را طی کند و مرجع تقاضای تغییر کاربری چه ارگان یا نهادی است از اهم مواردی بود که به آن ها پرداختیم. اما گاهی افراد تعمدا یا به دلیل عدم آگاهی نسبت به قوانین اقدام به تغییر کاربری املاک خود می نمایند که این عمل به عنوان یک تخلف، تبعات سنگینی ممکن است برای شخص به همراه داشته باشد. در چنین مواقعی مشورت گرفتن از یک وکیل دادگستری که تسلط کافی بر قوانین داشته باشد می تواند از متحمل شدن جریمه های سنگین جلوگیری نماید.

دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از بیست سال سابقه فعالیت و با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه خدمات و مشاوره های تخصصی در زمینه تغییر کاربری در حریم شهری و دفاع از حقوق مراجعه کنندگان محترم در مراجع مربوطه می باشد. چنانچه سوالی در این زمینه دارید می توانید به صورت تلفنی و رایگان با وکلای ما در تماس باشید

 

“آرای قضایی”

 

“سوالات متداول”

 

“تغییر کاربری ملک در صلاحیت کدام مرجع قانونی است؟ ”

 

موافقت یا عدم موافقت با درخواست تغییرکاربری در حریم شهر ها بر عهده کمیسیون ماده ۵ شورای عالی معماری و شهرسازی می باشد.

 

“نحوه محاسبه هزینه تغییر کاربری چگونه است؟”

 

هزینه تغییر کاربری میزان مشخصی ندارد و بر اساس معیارهای مختلف تعیین می شود. متراژ زمین، محل وقوع ملک ، کاربری که شخص قصد تغییر به آن را دارد از جمله مواردی است که در تعیین هزینه تغییر کاربری موثر می باشند.

 

“تقاضای درخواست تغییر کاربری به کدام مرجع باید داده شود؟”

 

نامه درخواست تغییر کاربری باید به دبیرخانه کمیسیون ماده ۵ شورای عالی معماری و شهرسازی ارائه گردد.

 

“چگونه با وکلای دادپویان حامی در ارتباط باشیم؟”

 

شما می‌توانید از طریق شبکه‌های اجتماعی نظیر واتساپ و یا تلگرام با وکلای دفتر حقوقی دادپویان حامی در ارتباط باشید. همچنین می‌توانید از طریق فرم مربوطه درخواست مشاوره رایگان خود را ثبت کنید.

 

آیا این نوشته برایتان مفید بود؟

‫50 نظر

  • مرتضی امینی

    سلام شهرداری یکی از شهرستانها محوطه کنارخیابان ترمینال مسافربری را غرفه بندی نمود به افراد حقیقی واگذار نموده و شرکت تعاونی ومسافربری مانیز مدت ۱۲سال می باشد که با قرارداد در این غرفه های فعالیت می نماید اکنون شهرداری غرفه فوق را تجاری اعلام داشته و مانع ادامه فعالیت شرکت ما به نفع یک شرکت دیگر گردیده آیا شهرداری مجاز به تغییر کاربری برای این مکان میباشد لطفا راهنمایی نمایید با تشکر مرتضی امینی

    آذر ۱, ۱۴۰۲ در ۲۱:۴۸
    • وکیل متخصص

      سلام. با توجه به حقوق مکتسبه، می توانید از اقدامات و تصمیمات شهرداری، در دیوان عدالت اداری شکایت مطرح نمائید.

      بهمن ۱۵, ۱۴۰۲ در ۱۵:۰۱
  • محمد امیرتیموری

    با سلام من کارشناس رسمی دادگستری هستم پرونده ای به من ارجاع شده که در آن شخصی در زمینی که کاربری آن محوطه عمومی بوده (پارکینگ عمومی) با اخذ پروانه تجاری و مسکونی اقدام به ساخت و ساز نموده است. با توجه باینکه پروانه از سوی شهرداری تجاری مسکونی صادر شده و وجهی نیز بابت تغییرکاربری به شهرداری پرداخت شده، صرفنظر از اینکه شهرداری رای ماده ۵ را داشته یا خیر ، آیا تخلفی متوجه مالک است یا خیر؟ چون مرجع قضایی از کارشناس خواسته بررسی شود که صدور پروانه قانونی بوده یا خیر؟ با تشکر

    مهر ۱۰, ۱۴۰۲ در ۰۱:۰۵
    • وکیل متخصص

      با سلام. با توجه به اینکه مجوز از سوی شهرداری صادر شده تخلف متوجه مالک نبوده و باید دید شهرداری بر چه اساسی اقدام به صدور مجوز نموده است. البته در مقاله تغییر کاربری در کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری اشاره نموده ایم که طبق رای وحدت رویه ۱-۱۱۷/۳/۹۱ هیات عمومی دیوان عدالت اداری، امتیازات حاصل از اقدامات غیرقانونی، حق مکتسبه ای برای دارندگان آن ایجاد نخواهد کرد.

      خرداد ۱۶, ۱۴۰۳ در ۱۳:۳۷
  • محمد حسین

    سلام روزتون بخیر مالک یک واحد آپارتمان از یک مجتمع ۸۰ واحدی هستم، هیئت مدیره محترم در مجتمع اتاق نگهبانی را که جنب در مجتمع هست رو بدون رضایت عمده مالکین مجتمع به فلافلی تغییر کاربری داده، و ما معترض به این کار شدیم اما به ما گفته شده که رضایت شما مهم نیست،آیا این کار هیئت مدیره خلاف هست و بر چه ماده قانونی میتونیم شکایت کنیم و مکان مورد نظر رو به حالت اول برگردونیم؟ تشکر

    شهریور ۲۳, ۱۴۰۲ در ۱۰:۰۸
    • وکیل متخصص

      سلام. بله این اقدام هیئت مدیره بر خلاف مقررات شهرداری می باشد و می توانید از طریق شهرداری اقدام نمائید. تغییر کاربری باید با مجوز شهرداری باشد که در مقاله کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری توضیحات کافی ارائه شده است.

      خرداد ۱۶, ۱۴۰۳ در ۱۰:۳۳
  • امکانیان

    سلام. وقت شما بخیر. می خواستم بپرسم که آیا مکان مهدکودک هم باید مکان آموزشی باشد یا در خانه مسکونی هم می شود بدون مجوز شهرداری مهدکودک دایر کرد؟

    آذر ۵, ۱۴۰۱ در ۱۲:۰۴
    • دادپویان حامی

      با سلام. دایر کردن مهدکودک در کاربری مسکونی جایز نیست و آموزشی محسوب می گردد. هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مهدکودک را فاقد صبغه تجاری دانسته است و لذا موضوع را خارج از بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون دانسته و به عبارت دیگر تغییر مسکونی به مهدکودک را تبدیل مسکونی به تجاری ندانسته است، اما اثباتاً مشخص نکرده که مشمول ماده صد می گردد یا خیر و اگر می شود مشمول کدام تبصره می باشد

      آذر ۵, ۱۴۰۱ در ۱۲:۲۷
  • شاهدی

    سلام. وقت بخیر . پدر بنده کاربری ملکش را از مسکونی به تجاری تبدیل می کند و مشمول حکم ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مبنی بر جریمه می گردد، اما پدرم(به عنوان مالک ملک) با جمیع اوصاف و تذکرات شهرداری از پرداخت آن امتناع می کند و پس از گذشت ۵ سال دوباره اعاده به وضع سابق می نماید؛ آیا باز هم مشمول جریمه هست؟

    آبان ۲۸, ۱۴۰۱ در ۱۰:۱۶
    • دادپویان حامی

      با سلام. در صورت اعاده به وضع سابق گرچه ۵ سال بعد از صدور حکم جریمه مانع استحقاق شهرداری برای مطالبه وجه جریمه می گردد. به عبارت دیگر جریمه سالبه به انتفای موضوع می باشد. حتی اخذ عوارض بهره برداری موقت استفاده ۵ ساله از این اماکن نیز غیرقانونی است.

      آبان ۲۸, ۱۴۰۱ در ۱۶:۴۸
  • محمدی

    سلام. وقت بخیر. آیا برای اراضی با کاربری خدماتی امکان اخذ پروانه با کاربری مجاورین (تجاری) با طرح دعوا در دیوان عدالت اداری وجود دارد؟

    آبان ۳, ۱۴۰۱ در ۱۴:۳۹
    • دادپویان حامی

      باسلام. با عنایت به اینکه کاربری خدماتی جزء طرح های عمرانی و عمومی موضوع ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی سال ۱۳۶۷ قرار ندارد، لذا امکان الزام شهرداری به صدور پروانه با کاربری مجاورین نیز وجود ندارد. از سوی دیگر طرح دعوا علیه کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری راجع به تغییر کاربری در این خصوص، در دیوان عدالت اداری نیز معمولا منتج به نتیجه نخواهد شد.

      آبان ۳, ۱۴۰۱ در ۱۵:۰۱
  • مهدوی

    سلام. سوالی داشتم. برای تغییر کاربری چند درصد زمین را باید به عنوان عوارض و هزینه پرداخت کرد؟

    مرداد ۵, ۱۴۰۱ در ۱۴:۱۱
    • دادپویان حامی

      تغییر کاربری موضوعی متفاوت از حکم مقرر درصد تعیینی نسبت به تفکیک و افراز ملک است که در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری تا سقف ۷/۴۳ تعیین گردیده است. در خصوص عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری، درصد یا مبلغ این موضوع بسته به تغییر صورت گرفته و ارزش افزوده ایجاد شده برای ملک دارد که نیاز به مصوبه شورای شهر در این خصوص دارد و فاقد سقف قانونی است و حتی برخی شهرداری ها تا ۷۰ درصد زمین شخص را نیز مطالبه می نمایند! این میزان هر ساله در دفترچه عوارض شهرداری ها درج می گردد.

      مرداد ۵, ۱۴۰۱ در ۱۴:۳۳
  • معصومه بابایی

    با سلام و احترام زمینی در شمال دارم که با امضا شهردار وقت در سال ۸۵ کاربری مسکونی دارد ولی در نقشه هادی در سال ۸۵ زراعی تصویر شده است ولی طبق همان مدرک شهرداری با کاربری مسکونی تمام هزینه های شهرداری مربوط به عوارض و مالیات و پسماند تا سال ۱۴۰۱ بر اساس کاربری مسکونی صادر شده از شهرداری پرداخت شده است تمام مدارک کاربری مسکونی و هزینه های پرداخت شده شهرداری موجود است . این زمین در بافت شهری و مسکونی واقعه شده است . و مربوط به شهرداری می شود و نه ده داری . هر ۵ سال طرح هادی تجدید و بازنگری می شود چگونه میتوانم در خواست طرح هادی جدید داد شاید در این ۱۶ سال کاربری تصحیح شده باشد . و چگونه میتوانم درخواست تصحیح کاربری در طرح هادی را بنمایم و ثابت کنم که زمین در بافت مسکونی می باشد و از شهرداری سال ۸۵ مدرک کاربری مسکونی دارد .

    خرداد ۲۵, ۱۴۰۱ در ۰۷:۳۲
    • دادپویان حامی

      سلام مدارک شما باید بررسی شود با دفتر تماس بگیرید

      خرداد ۲۷, ۱۴۰۱ در ۲۱:۳۸

    دیدگاهتان را بنویسید

    نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

    4 × دو =