تغییر کاربری در حریم شهری

تغییر کاربری به این معناست که اشخاص بعد از احداث ساختمان، از  آن به نوعی غیر از آنچه در محتوای طرح و پروانه ساختمان قید گردیده است ، استفاده نمایند؛ مانند تغییر کاربری واحدهای مسکونی به اداری و یا واحدهای غیرتجاری به تجاری و یا اراضی کشاورزی به مسکونی و…

تغییر کاربری اماکن مسکونی به تجاری

تغییر کاربری اماکن یکی از دغدغه های مالکان در شهرهاست. اغلب این تغییرات کاربری اماکن از مسکونی به تجاری و یا مختلط انجام می شود. یکی از دلایل انجام این امر از سوی مالکین هم این است که ارزش کاربری تجاری بیشتر از کاربری مسکونی است.

تغییر کاربری در حریم شهری

تغییر کاربری در حریم شهری

در مورد تغییر کاربری مسکونی به تجاری نیز شهرداری می بایست طبق ضوابط نقشه، در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند ؛ در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی، اماکن مسکونی، به اماکن تجاری تبدیل شود،  شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده 100  قانون شهرداری مطرح می نماید و کمیسیون در خصوص تعطیلی محل کسب یا پیشه و تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می نماید.

مراحل تغییر کاربری املاک

  1. ثبت درخواست در دفاتر خدمات نوسازی : در مرحله ی اول لازم است فرم درخواست را با ارائه مشخصات ملک و مالک پر کنید و در آن مشخص کنید که چه نوع کاربری ای به کاربری دیگر تغییر پیدا می کند. سپس مدارک خود را به دفاتر خدمات نوسازی می سپاریدپرونده شما از همان ابتدای کار، تمام مراحل را به صورت الکترونیک طی می کند ؛
  2. جمع آوری اطلاعات مورد نیاز : بازرس در این مرحله دیگر اطلاعات ملک را جمع آوری می کند و اظهارات ذکر شده در درخواست مالک با آنچه در بازرسی به چشم می خورد مطابقت داده می شود؛
  3. صدور دستور نقشه :دستور اولیه برای تهیه نقشه ملک جدید با کاربری تعیین شده، توسط دفتر نوسازی ارائه می شود. در این دستور ، نقشه با توجه به موقعیت ملک و فضای شهری اطراف آن، تعداد طبقات ساختمان جدید، سطح اشتغال و کاربری آن تعیین می شود.
  4. تهیه ی نقشه توسط مالک و صدرو پروانه برای کاربری جدید : مالک براساس دستور نقشه ای که صادر شده است باید برای تهیه نقشه اقدام کند، موارد ذکر شده در دستور نقشه برای کاربری جدید، در طراحی نقشه ملک تأثیر زیادی دارد ؛
  5. تایید کارشناسان دفتر خدمات نوسازی : نقشه تهیه شده توسط مهندسان طراح و مالک به دفاتر خدمات نوسازی ارائه می شود. بعد از بررسی کامل نقشه و جانمایی های انجام شده در آن، نقشه به تائید کارشناسان دفاتر خدمات نوسازی می رسد و سپس مجوز صادر خواهد شد ؛
  6. نوسازی ملک با کاربری جدید : پس از آنکه مجوز لازم برای تغییر کاربری دریافت شد، ملک تخریب و ساختمان جدید با ویژگی های از پیش تعیین شده برای آن،جایگزین ملک قدیم می شود و اگر مورد از مواردی بود که نیاز به تخریب نداشت، تغییر کاربری تنها از طریق تغییر مجوز صورت خواهد گرفت .
بیشتر بخوانید :  مسئولیت مدنی شهرداری

نحوه درخواست مجوز تغییر کاربری در مناطق دارای طرح تفصیلی

طرح تفصیلی طرحی است که براساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح مناطق مختلف ، موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها ، وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور ، میزان تراکم جمعیت و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی را معین می نماید.

هر یک از املاک تهران در یکی از چهار پهنه مسکونی، تجاری، مختلط و سبز قرار دارد و یکی از حداقل 10 زیر پهنه های این چهار پهنه، به عنوان کاربری ملک تعیین شده است که در زمان استعلام از سامانه طرح تفصیلی، به صورت کد سه رقمی به مالکین اعلام می شود و کاربری تعیین شده در طرح تفصیلی ، تحت شرایطی قابل تغییر می باشد. اگر مالکی در پهنه مسکونی تشخیص دهد که کاربری مسکونی برای او مناسب نیست می تواند درخواست خود را برای وضع کاربری غیرمسکونی ارائه نماید.

بدین منظور ابتدا مالک باید درخواست خود را به معاونت شهرسازی شهرداری منطقه سکونت خود برده تا پس از بررسی اولیه به دبیرخانه کمیسیون ماده 5 ارسال شود و پس از بررسی در کمیسیون در صورت نیاز به بررسی مجدد ، درخواست مالک به شورای عالی شهرسازی و معماری فرستاده می شود تا تأیید نهایی در این شورا اعلام شود. طبق قانون، شهرداری هیچ گونه اختیار برای تغییر کاربری در طرح تفصیلی ندارد و تنها مرجع ذی صلاح کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری است.

عوارض اخذ مجوز تغییر کاربری

تغییر کاربری اراضی شهری منوط به اخذ مجوز از کمیسیون ماده 5 می باشد .

شهرداری ها پس از اخذ مجوزات لازم جهت تغيير كاربري و تراکم اراضي شهري، صرفا بر مبنای ضریبی از قیمت منطقه ای املاک می توانند عوارض تغییر کاربری و یا افزایش تراکم را اخذ نمایند .

استرداد زمین از شهرداری

اخذ قسمتي از زمين و يا دريافت قسمتي از قيمت زمين بابت تغيير كاربري از سوي شهرداري، مطابقتي با قانون ندارد .

بیشتر بخوانید :  خرید املاک توسط شهرداری

بنابراين تمامي اراضي كه به جهت تغيير كاربري و یا تراکم زمين به شهرداري واگذار گرديده و يا مبالغي كه بر اين اساس پرداخت گرديده است ، قابل استرداد در محاكم قضايي است .

تجدید نظر از آرا کمیسیون ماده 5

از آنجا که تغییر کاربری املاک از اختیارات کمیسیون ماده ۵ شورای معماری و شهرسازی است ، قرارهای صادره از این کمیسیون ظرف مدت بیست روز قابل تجدید نظر خواهی در شعب تجدید نظر دیوان عدالت اداری می باشند.

موسسه حقوقی دادپویان حامی با ده سال سابقه  آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی و وکالت دعاوی تغییر کاربری در دیوان عدالت اداری می باشد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 5 امتیاز: 4.6)

10 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • درود . با تشکر از مطالب خوبتون استفاده از واحد مسکونی بعنوان مطب استفاده تجاری محسوب میشود؟

    پاسخ
  • سلام آیا تغییر کاربری مشمول مرور زمان می شود ؟

    پاسخ
  • با سلام.میخواستم بدونم آیا رای کمیسیون کسب و پیشه که مربوط به چند سال پیش هست آیا همین تغییر کاربری مگه نیست؟!چون شهرداری از ما قبول نکرده این رو و میگه باید حتما قید بشه تغییر کاربری

    پاسخ
    • با سلام جهت پاسخ دقیق نیاز به بررسی مدارکتون هست لذا حضورا تشریف بیارید

      پاسخ
    • عباس صادقی
      جولای 12, 2021 6:09 ب.ظ

      سلام عزیزان زحمت کش،، ایا میشود در زمین شخصی که مجوز تجاری هم گرفته شده را در ان موقتا کانکس گذاشت و ایا شهرداری میتواند از این کار جلو گیری کند
      ممنون از شما

      پاسخ
  • با سلام

    می خواستم من را راهنمایی کنید که استفاده از پرس های صنعتی در مراکز تجاری بلامانع است ؟

    پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست