مدیریت امور شهری و اجرای برنامه های بهسازی و نوسازی در مناطق مختلف شهر سبب شده است تا شهرداری ها از طریق تصویب طرح جامع و طرح تفصیلی ، اقدام به پهنه بندی مناطق و تعیین کاربری مخصوص برای هر یک از املاک نمودند. تغییر کاربری در حریم شهری مستلزم طی مراحل قانونی است و به ندرت مورد پذیرش قرار می گیرد. تشخیص وجود شرایط لازم برای پذیرش درخواست تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی می باشد که با عنوان کمیسیون تغییر کاربری نیز شناخته می شود.
تخلفات مربوط به تغییر کاربری املاک در حریم شهری
شهرداری مکلف است طبق مفاد طرح جامع هر شهر، نوع استفاده از هر ساختمان را معین نماید و مالکین ملزم به رعایت کاربری تعیین شده می باشند. در صورت تخلف از کاربری املاک، موضوع در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها مطرح شده و در صورت اثبات تخلف، منجر به صدور حکم محکومیت خواهد شد.
به حکم تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری ها، استفاده از واحد های با کاربری مسکونی برای دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفاتر اسناد رسمی و دفاتر ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی استفاده تجاری محسوب نمی شود.
نحوه تغییر کاربری املاک در حریم شهری
مالکان از دو طریق می توانند نسبت به تغییر کاربری ملک خود اقدام نمایند؛ از طریق تخریب و نوسازی بنا یا از طریق درخواست مجوز از کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی.
تغییر کاربری املاک در حریم شهری از طریق تخریب و نوسازی بنا
مالکان در زمان تجدید بنا مکلفند از شهرداری پروانه ساختمان دریافت نمایند و از انجام عملیات های ساخت و ساز بدون پروانه ممانعت به عمل می آید. در صورتی که شهرداری با وجود شرایط، از صدور پروانه ساختمان خودداری نماید، متقاضی می تواند الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان را از دیوان عدالت اداری درخواست نماید.
مالک می تواند در همین مرحله تقاضا کند پروانه ساختمان با کاربری جدید صادر شود. متقاضی پس از پرداخت عوارض ملک که توسط شهرداری تعیین می شود، درخواست خود را از طریق دفاتر خدمات و نوسازی محل وقوع ملک به ثبت می رساند. اگر متقاضی نسبت به میزان عوارض مورد مطالبه معترض باشد، می تواند رسیدگی به موضوع را از، کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری ها بخواهد.
پس از پرداخت عوارض و ثبت درخواست، ملک مورد بازرسی قرار خواهد گرفت و در صورت وجود شرایط و پس از تایید نقشه، پروانه ساختمان با کاربری جدید صادر خواهد شد. مالک می تواند پس از دریافت پروانه، عملیات تخریب و نوسازی بنا را آغاز نماید.
تغییر کاربری املاک در حریم شهری از طریق درخواست مجوز
اگر مالک بخواهد کاربری ملک را بدون تجدید بنا تغییر دهد، باید درخواست خود را از طریق دفاتر خدمات و نوسازی به اطلاع شهرداری برساند. شهرداری پس از انجام بررسی های اولیه، موضوع را جهت رسیدگی به کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی ارجاع می نماید. اتخاذ تصمیم نهایی در خصوص تغییر کاربری املاک در صلاحیت این کمیسیون قرار دارد.
هزینه تغییر کاربری املاک در حریم شهری
هزینه تغییر کاربری املاک در حریم شهری شامل عوارض و مالیات و سایر هزینه های مربوطه بوده و به طور دقیق قابل پیش بینی نمی باشد. شهرداری ها همه ساله مبلغی را به عنوان نرخ پایه تعیین می نمایند اما این هزینه ها بنا به متراژ ملک، محل وقوع آن و سایر مشخصات، متفاوت می باشد.
مرجع تصمیم گیری در خصوص درخواست تغییر کاربری در حریم شهری
به موجب ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، تصمیم گیری در خصوص هرگونه تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون موضوع ماده 5 قانون اخیر الذکر می باشد و شهرداری در این موارد اختیاری ندارد.
تغییر کاربری در حریم شهری از تجاری به مسکونی
کاهش رونق بازار کسب و کار در برخی موارد موجب شده است تا مالکان واحدهای تجاری، املاک خود را بر خلاف کاربری مندرج در پروانه و برای سکونت اجاره دهند.
بر خلاف تغییر کاربری از مسکونی به تجاری که صراحتا در قانون تخلف شمرده می شود، در خصوص تغییر کاربری از تجاری به مسکونی نصی در قانون وجود ندارد. به نظر اداره کل حقوقی قوه قضائیه که در نظریه مشورتی شماره 445 مورخ 7/6/1400 منعکس شده است، استفاده مسکونی از محل تجاری بدون این که تغییری در وضعیت بنا صورت پذیرفته باشد، از شمول ماده 100 قانون شهرداری ها و تبصره های آن خارج است.
قانون گذار در بند 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به سکونت را، مشروط بر این که محل کسب یا پیشه یا تجارت برای سکنی مناسب باشد، یکی از جهات فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجره دانسته است. بنابراین در نظر قانون گذار استفاده مسکونی از املاک تجاری تخلف محسوب نمی شود.
تغییر کاربری املاک توسط وزارت آموزش و پرورش
بند د تبصره 9 ماده واحده قانون بودجه سال 1398 مقرر می دارد : به وزارت آموزش و پرورش اجازه داده میشود به منظور ساماندهی و بهینه سازی کاربری بخشی از املاک و فضاهای آموزشی، ورزشی و تربیتی خود و با رعایت ملاحظات آموزشی و تربیتی، نسبت به احداث، بازسازی و بهره برداری از آنها اقدام کند. تغییر کاربری موضوع این بند به پیشنهاد شورای آموزش و پرورش استان و تصویب کمیسیون ماده (۵) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 22/12/۱۳۵۱با اصلاحات و الحاقات بعدی آن صورت می‌گیرد و از پرداخت کلیه عوارض شامل تغییر کاربری، نقل و انتقال املاک، اخذ گواهی بهره برداری، احداث، تخریب، بازسازی و سایر عوارض شهرداری معاف میباشد.
همانطور که از متن قانون استنباط می شود، تغییر کاربری توسط وزارت آموزش و پرورش موکول به تصویب پیشنهاد شورای آموزش و پرورش استان و تصویب کمیسیون ماده 5 می باشد. به موجب این مقرره، وزارت آموزش و پرورش از پرداخت کلیه عوارض مربوط به تغییر کاربری معاف می باشد.
دفتر حقوقی دادپویان حامی با ده سال سابقه آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی و وکالت دعاوی تغییر کاربری در دیوان عدالت اداری می باشد.
42 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید
درود . با تشکر از مطالب خوبتون استفاده از واحد مسکونی بعنوان مطب استفاده تجاری محسوب میشود؟
سلام. خیر مشروط به اینکه استفاده کننده مالک باشد و نه مستأجر .
سلام زمینی اجاره کردم که کاربری مسکونی تجاری داره. من توش گلخونه زدم. شهرداری گیر داده که بنای گلخونه رو باید تخریب کنید. من چه کار باید کنم میتونم تغیر کاربری کشاورزی بدم
من تمام مجوزها و از جهاد کشاورزی گرفتم. ولی متأسفانه نمیدونستم از شهرداری به خاطر اسکلت گلخونه باید جواز بگیرم
فعلا بنای گلخونه رو برداشتم و گلها همین جور در هوای آزاد هستن تا ببینم تکلیف چیه و چه کار میشه کرد. شهرداری میگه ماده 100باس بره که حدود 300میلیون جریمه داره برای گلخونه 140متری
بله شما قبل از تغییر کاربری قانونی اقدام به استفاده کشاورزی از ملک مسکونی تجاری کردید و طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها مرتکب تخلف و حسب مورد مشمول تخریب و قلع و قمع و یا جریمه میشوید
اگر بنای گلخانه دارای ارزش هست مبلغ جریمه را پرداخت کنید و سپس نسبت تغییر کاربری به کشاورزی اقدام کنید
سلام آیا تغییر کاربری مشمول مرور زمان می شود ؟
سلام. بله میتواند مشمول مرور زمان قرار گیرد.
با سلام.میخواستم بدونم آیا رای کمیسیون کسب و پیشه که مربوط به چند سال پیش هست آیا همین تغییر کاربری مگه نیست؟!چون شهرداری از ما قبول نکرده این رو و میگه باید حتما قید بشه تغییر کاربری
با سلام جهت پاسخ دقیق نیاز به بررسی مدارکتون هست لذا حضورا تشریف بیارید
سلام:زمینی رابه مساحت 350مترمربع به غیر فروخته ایم طبق نظر کارشناس شهرداری زمین ازسال 85 کاربری ان مسکونی وطرح جامع شهری میباشد بااین وجود شهرداری مبلغ 450میلیون تومان بابت عوارض کاربری مطالبه واخذ نموده ایا این عمل شهرداری مغایر با قوانین شورای عالی معماری وشهر سازی نمیباشد لذا چگونه میتوان جهت استرداد ان اقدام قانونی نماییم با تشکر وسپاس.
بله میتوانید دعوای مطالبه وجه از بوب استیفای ناروا مطرح کنید
سلام عزیزان زحمت کش،، ایا میشود در زمین شخصی که مجوز تجاری هم گرفته شده را در ان موقتا کانکس گذاشت و ایا شهرداری میتواند از این کار جلو گیری کند
ممنون از شما
با سلام
خیر
با سلام
می خواستم من را راهنمایی کنید که استفاده از پرس های صنعتی در مراکز تجاری بلامانع است ؟
بستگی به نوع پرس و نوع واحد تجاری دارد
سلام زمینی دارم خارج از محدوده ودر حریم شهر که با کاربری کشاورزی وباغ است میخواستم جهت ورود به محدوده وتغییر کاربری راهنمایی بفرمایید
سلام ابتدا به دهیاری یا بخشداری یا فرمانداری مراجعه نمایید و از آخرین طرح های مربوطه اطلاع حاصل فرمایید
سلام قطعه زمینی در شهرستان مراغه دارم که در سند باغ است ولی در طرح جامع شهری کاربری حمل و نقل و انباری هست 410متر از شهرداری تقاضای احداث انباری در همین اندازه کردم که شهرداری به کارشناسی و قیمت گذاری معرفی کرده آنهم باقیمت مصالحه شده و 60/قیمت روز مصالحه شده را طلب میکند آیا قانونی است
سلام خیر ولی مدارک شما باید بررسی شود
با عرض سلام و خسته نباشید
ملکی دارم کلنگی دو طبقه 200 متری تجاری و مسکونی که پایان کار ندارد و فقط پروانه ساخت دارد. که این ملک دارای چهار دهنه مغازه در طبقه پایین میباشد و دو واحد آپارتمان در طبقه بالا که در پروانه درج شده اما در مورد متراژ تجاری در پروانه چیزی درج نشده حال شهرداری ادعا میکند که فقط 75 متر از آن تجاری است و مابقی آن مسکونی میباشد که تغییر کاربری به تجاری داده شده اما من هیچ گونه تغییری در آن ندادم و از سال 1359 به همین شکل بوده و طبق استعلام ممیزی های نوسازی در سال 1366 393 متر در دو طبقه به صورت کسب و پیشه بوده. حال شهرداری از این جانب تقاضا واریز مبلغ 240 میلیون تومان بابت تغییر کاربری 125 متر از مسکونی به تجاری را دارد. که به نرخ امروز محاسبه شده. آیا راهی وجود دارد که با توجه به ممیزی نوسازی مبلغ را به نرخ آن زمان حساب کنند؟
سلام با توجه به مدارک راجع به سرقفلی یا حق کسب وپیشه و هرگونه مدرکی که حکایت از مالکیت تجاری شما در ادارات و ارگان هایی مانند سازمان امور مالیاتی داشته باشید میتوانید ادعای خودرا ثابت کنید
و برفرض که اگر ثابت شود تغییر کاربری غیرمجاز انجام داده اید به قیمت زمان انجام تغییر کاربری محاسبه میشود وه قیمت روز.
سلام
از سال 1394 ملکم را که دارای کاربری مسکونی می باشد که بدون تغییر کاربری آن را به صورت تجاری اجاره داده ام ، نصف بدهی ها را پرداخت نموده ام اما به علت مشکلات مالی نتوانستم بقیه بدهی ها ها را پرداخت نمایم اکنون شهردای بدهی ها را به روز حساب کرده است جهت شکایت به کدام ارگان می توانم مراجعه نمایم ؟
شما ابتدائا می توانید به کمیسیون ماده 77 مراجعه نمایید و سپس در دیوان عدالت اداری اعتراض کنید .
سلام سال ۹۴ اقدام به ساخت واحد مسکونی در کاربری اموزشی نموده ام با تعهد ۵ ساله ساختم حال با توجه به معماری شهرسازی تغییر کاربری شده به مسکونی.حال من باید بابت تغییر کاربری به شهرداری هزینه بدیم
سلام خیر
سلام
قصد تغییرات داخلی خانه را دارم آیا نیازمند اجازه از شهرداری می باشد ؟
خیر
ما یه آپارتمانی داریم که میخوایم تغییر کاربری بگیریم براش. همه کاراش رو هم انجام دادیم. الان یکی از مالکا مخالفت میکنه. میتونیم الزامش کنیم؟
برای تغییر کاربری رضایت کلیه مالکان ضروری است.
با سلام
در سال ۹۲ قطعه زمینی با مساحت ۸۸۰۰ متر مربع واقع در محدوده شهری با کاربری خانه باغ را با تصویب شهرداری و شورای شهر به کاربری مسکونی تغییر داده و به ۲۹ قطعه تفکیک کردیم و توافقنامه با شهرداری هم انجام شد. بعد از کسر خیابان و کوچه بندی مبلغ ۱۴۰۰ متر زمین هم با تصویب کارشناس و شورای شهر به شهرداری پرداخت شد. بعد از آن چند قطعه زمین معامله شد و شهرداری هم برای فروش استعلام مثبت میداد. دو جواز ساخت هم در سالهای بعد برای دو قطعه صادر شد. در آن زمان شهر ما دارای طرح جامع و تفصیلی نبود و طرح هادی برقرار بود. اخیرا با تغییر شهردار ، شهردار جدید مدعی است که پرونده دارای نقص است و به کمیسیون ماده ۵ نرفته است. سوال بنده این است که آیا حق با ایشان است یا خیر و آیا این مورد میتواند حقی برای شهرداری در خصوص عدم صدور پروانه ساخت جدید و صدور استعلام جهت فروش زمین ایجاد نماید یا خیر؟ و اینکه آیا تصویب کمیسیون هزینه ای برای ما دارد؟
سلام خیر شما دارای حق مکتسبه هستید به هر صورت پرونده شما باید بررسی شود
سلام
4 سال پیش از طریق مزایده دادگاه ، زمینی با کاربری خدمات شهری در خیابان اصلی یکی از شهرهای شمالی کشور خریداری شد که سابقا پمپ بنزین بوده ولی حدود 20 سال پیش سلب امتیاز شده. آیا این زمین شامل قانون منع انتقال سند میشه الان؟ وآیا کمیسیون ماده 5 میتونه با تغییر کاربری زمین به مسکونی مخالفت کنه؟
مدارک شما باید بررسی شود
با سلام و احترام زمینی در شمال دارم که با امضا شهردار وقت در سال 85 کاربری مسکونی دارد ولی در نقشه هادی در سال 85 زراعی تصویر شده است ولی طبق همان مدرک شهرداری با کاربری مسکونی تمام هزینه های شهرداری مربوط به عوارض و مالیات و پسماند تا سال 1401 بر اساس کاربری مسکونی صادر شده از شهرداری پرداخت شده است تمام مدارک کاربری مسکونی و هزینه های پرداخت شده شهرداری موجود است . این زمین در بافت شهری و مسکونی واقعه شده است . و مربوط به شهرداری می شود و نه ده داری . هر 5 سال طرح هادی تجدید و بازنگری می شود چگونه میتوانم در خواست طرح هادی جدید داد شاید در این 16 سال کاربری تصحیح شده باشد . و چگونه میتوانم درخواست تصحیح کاربری در طرح هادی را بنمایم و ثابت کنم که زمین در بافت مسکونی می باشد و از شهرداری سال 85 مدرک کاربری مسکونی دارد .
سلام مدارک شما باید بررسی شود با دفتر تماس بگیرید
سلام. سوالی داشتم. برای تغییر کاربری چند درصد زمین را باید به عنوان عوارض و هزینه پرداخت کرد؟
تغییر کاربری موضوعی متفاوت از حکم مقرر درصد تعیینی نسبت به تفکیک و افراز ملک است که در ماده 101 قانون شهرداری تا سقف 7/43 تعیین گردیده است. در خصوص عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری، درصد یا مبلغ این موضوع بسته به تغییر صورت گرفته و ارزش افزوده ایجاد شده برای ملک دارد که نیاز به مصوبه شورای شهر در این خصوص دارد و فاقد سقف قانونی است و حتی برخی شهرداری ها تا 70 درصد زمین شخص را نیز مطالبه می نمایند! این میزان هر ساله در دفترچه عوارض شهرداری ها درج می گردد.
سلام. وقت بخیر. آیا برای اراضی با کاربری خدماتی امکان اخذ پروانه با کاربری مجاورین (تجاری) با طرح دعوا در دیوان عدالت اداری وجود دارد؟
باسلام. با عنایت به اینکه کاربری خدماتی جزء طرح های عمرانی و عمومی موضوع ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی سال 1367 قرار ندارد، لذا امکان الزام شهرداری به صدور پروانه با کاربری مجاورین نیز وجود ندارد. از سوی دیگر طرح دعوا علیه کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری راجع به تغییر کاربری در این خصوص، در دیوان عدالت اداری نیز معمولا منتج به نتیجه نخواهد شد.
سلام. وقت بخیر . پدر بنده کاربری ملکش را از مسکونی به تجاری تبدیل می کند و مشمول حکم ماده 100 قانون شهرداری مبنی بر جریمه می گردد، اما پدرم(به عنوان مالک ملک) با جمیع اوصاف و تذکرات شهرداری از پرداخت آن امتناع می کند و پس از گذشت 5 سال دوباره اعاده به وضع سابق می نماید؛ آیا باز هم مشمول جریمه هست؟
با سلام. در صورت اعاده به وضع سابق گرچه 5 سال بعد از صدور حکم جریمه مانع استحقاق شهرداری برای مطالبه وجه جریمه می گردد. به عبارت دیگر جریمه سالبه به انتفای موضوع می باشد. حتی اخذ عوارض بهره برداری موقت استفاده 5 ساله از این اماکن نیز غیرقانونی است.
سلام. وقت شما بخیر. می خواستم بپرسم که آیا مکان مهدکودک هم باید مکان آموزشی باشد یا در خانه مسکونی هم می شود بدون مجوز شهرداری مهدکودک دایر کرد؟
با سلام. دایر کردن مهدکودک در کاربری مسکونی جایز نیست و آموزشی محسوب می گردد. هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مهدکودک را فاقد صبغه تجاری دانسته است و لذا موضوع را خارج از بند 24 ماده 55 قانون دانسته و به عبارت دیگر تغییر مسکونی به مهدکودک را تبدیل مسکونی به تجاری ندانسته است، اما اثباتاً مشخص نکرده که مشمول ماده صد می گردد یا خیر و اگر می شود مشمول کدام تبصره می باشد