آنچه که مسلم است درهر امری تشریفاتی هست که باید به آن توجه نمود خصوصاً در جایی که قانونگذار به جری این تشریفات نگاه امری دارد و در قانون نحوه تملک املاک و اراضی مورد نیاز دولت و شهرداریها، رعایت این تشریفات یک امر ضروری است، از تشریفات مورد نظر می توان به اولین اقدام دستگاه اجرایی و شهرداریها اشاره نمود که اتخاذ تمهیداتی است برای توافق با مالک و برای حصول چنین توافقی تعیین دقیق محدوده و نشر آگهی لازم و ضرورت دارد.

توافق با اعلام قبلی به مالک

 تامین توافقی یعنی اینکه طرفین، که همانا شهرداری و صاحب حقوق مالکانه مورد نظر است، با تراضی، نسبت به تملیک و تملک حقوق مالکانه اقدام نمایند. اولین طریق انتقال حقوق مالکانه، می تواند بهره مندی از عقود تملک باشد که با ایجاب و قبول طرفین محقق می گردد. صاحبان حقوق مالکانه می توانند با استفاده از عقودی چون بیع، اجاره، صلح و سایر عقود معین یا غیر معین، حقوق مالکانه خود را اعم از حق مالکیت، حق انتفاع، حق ارتفاق، حق زارعانه و … به شهرداری به عنوان دستگاه مجری طرح انتقال دهند. مطابق قانون قصد تملک اراضی باید به اشخاص ذینفع اعلام شود.

• ابلاغ کتبی

دستگاه اجرایی معمولاً قصد تملک خود را از طریق ابلاغ کتبی به افراد اطلاع می دهد. به نظر می رسد ابلاغ کتبی شامل نامه اداری و اظهارنامه رسمی می گردد. نامه اداری باید حداقل در دو نسخه تنظیم شود. یک نسخه به صاحب حق تسلیم گردیده و در نسخه ثانی نیز رسید مبنی بر تحقق ابلاغ دریافت گردد. لیکن در مواردی که اعلام قصد تملک ممکن نباشد، موضوع از طریق ارسال اظهارنامه رسمی ابلاغ می شود.

از توجه به مواد لایحه قانونی نحوه خرید و تملک این نتیجه به دست می آید که تامین توافقی حقوق مالکانه، اولی و ارجح بر استفاده از طرق دیگر است. چنانکه توافق نامه ای بین مالک و شهرداری و یا هر دستگاه اجرایی تنظیم شود و بعداً به هر علتی ضرورت ابطال آن فراهم شود دادگاه صالح، دادگاه عمومی خواهد بود نه دیوان عدالت اداری.

تعیین محدوده تملک و انتشار آگهی آن

قانون نحوه تملک اراضی و املاک مورد نیاز دولت و شهرداری از جمله قوانین خاصی است که از یک طرف انتشار آگهی و تعیین محل تملک و گواهی اداره ثبت اسناد و املاک را تکلیف کرده تا بدین وسیله اقدامات دستگاه اجرایی درچارچوب مشخص و معین و برابر اسناد مالکیت موجود در دفتر ثبت املاک اداره ثبت اسناد و املاک صورت پذیرقته و از طرف دیگر کروکی و مشخصات مالک طی آگهی رسمی به اطلاع عموم برسد، تا چنانکه اشخاصی در این محدوده حقوقی را برای خود قائل هستند به دستگاه اجرایی تملک دهنده مراجعه و از حقوق خود دفاع نمایند، تا حقی از اشخاص ذینفع تضییع نگردد. در مواردی که امکان دسترسی به مالک یا مالکین و اشخاص ذینفع وجود ندارد مراتب از طریق انتشار آگهی در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار به اطلاع صاحبان حق می رسد. البته در برخی موارد ممکن است قصد تملک از طریق آگهی در محل به اطلاع عموم برسد.

اخذ نظریه کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

برای حصول اطمینان از اینکه زمین در مالکیت شخص توافق کننده می باشد ضرورت دارد به غیر از ادارات ثبت اسناد و املاک از مراجع ذیصلاح از جمله سازمان زمین شهری استعلام گردد و این موضوع در تبصره ۲ ماده ۲۵ آیین نامه اجرایی زمین شهری تکلیف گردیده است.

«قبل از انتشار آگهی تملک اراضی نقشه و مدارک موضوع ماده ۱۳ این آئین نامه جهت تشخیص نوع زمین به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال گردد تا پس از اظهارنظر وزارت مزبور و در صورت غیر موات بودن زمین آگهی تملک راساً از سوی مرجع متقاضی طرح تملک منتشر شود.»

با این اقدام چنانکه ملک مورد نظر در کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری مورد رای قرار گرفته و نتیجتاً نوعیت آن موات تشخیص گردیده است قبل از توافق ومعامله قطعی می بایست تکلیف رای موات روشن گردد چنانکه برابر قانون زمین شهری که نوعیت آن موات تشخیص داده شود مالکیت آن متعلق دولت بوده و اسناد در ید اشخاص نیز فاقد اعتبار لازم است. با این حال تملک املاک اشخاص به استناد قانون مذکور یا قانون اراضی شهری و یا سایر قوانین موضوعه مستلزم رعایت تمام جزئیات مربوط به همان قانون است و الا فاقد اعتبار قانونی و قابل ابطال است.

• اخذ مجوز و انجام معامله قطعی ظرف سه ماه

قانونگذار برای انجام معامله موعدی را مقرر نموده است که دستگاه اجرایی یا شهرداری ها باید در این فرجه قانونی معامله را قطعی نمایند و به عبارت دیگر تشریفات عقد از جمله تامین اعتبار و شرایط پرداخت و همچنین انتقال سند رسمی فراهم گردد و در غیر اینصورت و به عبارتی چنانکه ظرف سه ماه شرایط معامله فراهم نگردید و موعد مورد نظر منقضی شد دستگاه اجرایی و شهرداری نسبت به مالک و همچنین مالک نسبت به دستگاه های مذکور حقی نخواهد داشت و در صورت تمایل به تملک می بایست مجدداً تشریفات لازم مسیر قانونی خود را طی نماید.

–اخذ مجوز از شورای شهر(تبصره ۱- ماده ۳ قانون نحوه خرید)

از دیگر شرایط تملک اخذ مجوز معامله برای معاملات بالای یک میلیون ریال از شورای شهر و انجام معامله از تاریخ توافقنامه یا نظریه کارشناسی حداکثر ظرف سه ماه می باشد و مستند این تکلیف در ماده ۳ قانون نحوه خرید و تملک وتبصره ۱ ذیل آن بشرح ذیل است:

«ماده ۳- بهای عادله اراضی، ابنیه، مستحدثات، تاسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین (دستگاه اجرایی) و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق تعیین می گردد.

تبصره ۱- در صورت توافق در مورد بهای عادله هر گاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هر یک از مالکین بیش از یک میلیون ریال نباشد(دستگاه اجرایی) می تواند راساً نسبت به خرید ملک و پرداخت خسارت اقدام نماید و هر گاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هر یک از مالکین بیش از یک میلیون ریال باشد بهای خرید ملک یا میزان خسارت و انجام معامله باید تکلیف مقرر در مواد ۸۳ و ۸۴ قانون محاسبات عمومی و در مورد شهرداریها به تصویب انجمن شهر برسد.»

-انجام معامله ظرف سه ماه از توافق

قانونگذار برای اینکه طرفین توافق هیچ یک  دیگری را برای مدت نامعین بلاتکلیف قرار ندهد در تبصره ۲ ماده ۳ قانون مذکور حداکثر زمان برای انجام معامله را مشخص نموده است.

«تبصره ۲- در صورت حصول توافق (دستگاه اجرایی) موظف است حداکثر ظرف ۳ ماه نسبت به خرید ملک و پرداخت حقوق یا خسارات اقدام و یا آنکه انصراف خود از خرید و تملّک را کتباً به مالک یا مالکین اعلام نماید. به هر حال عدم اقدام به خرید یا اعلام انصراف در مدت مذکور به منزله انصراف است.»

اشتراک گذاری: