ابطال سند رسمی ملک و اصلاح آن

ابطال سند رسمی در صورتی مطرح می شود که ملکی برخلاف قانون و حقیقت به ثبت رسیده باشد و خواهان تقاضای بی اثر نمودن سند مالکیت صادر شده را به دلایلی همچون جعل یا عدم رعایت مقررات ثبتی و… از دادگاه داشته باشد.

آیا می توان اسناد رسمی مالکیت که توسط اداره ثبت صادر شده اند را باطل نمود؟

از آنجا که اسناد مالکیت صادره از ادارات ثبت اسناد و املاک ، سند رسمی محسوب می شوند؛ بنابراین مطابق با  قانون ثبت اسناد و املاک،  اسناد مالکیت صادره در اجرای ماده ۲۲ این قانون  معتبر بوده و امکان تزلزل در آنها وجود ندارد؛ با این حال استثنائاتی برای بی اثر نمودن این گونه اسناد پیش بینی شده است که براساس آنها می توان دعوای ابطال اسناد رسمی از جمله اسناد مالکیت را مطرح نمود.

مقررات مربوط به اشتباهات ثبتی و سند مالکیت معارض و مقررات و تشریفاتی که برای اصلاح و ابطال این اسناد پیش بینی شده ، حکایت از امکان ابطال اسناد رسمی مالکیت دارد .

ممکن است به حکم قطعی دادگاه و یا به علت تصویب قانون و گاه نیز به علت انتقال ملک به شخص دیگر توسط اجرای دادگاه ، سند رسمی ابطال گردد .

ابطال سند مالکیت
ابطال سند رسمی

مدارک لازم جهت طرح دعوای ابطال سند رسمی

  • مدارک هویتی؛
  • سند رسمی مالکیت؛
  • سند رسمی پیشین (چنانچه باطل شده باشد)؛
  • جهاتی که خواهان ، خود را بر اساس آن ذینفع می داند( از جمله قرارداد فسخ شده ، مدارک مثبِت مالک نبودن طرف مقابل و …) .

در ارائه مدارک و مستندات مربوطه بایستی دقت لازم به عمل آید، چرا که اشتباه در ارائه مستندات می تواند منجر به عدم حصول نتیجه مطلوب گردد؛ بنابراین لازم است پیش از طرح دعوای ابطال سند رسمی با یک وکیل متخصص امور ملکی مشورت شود.

درخواست ابطال سند رسمی باید به کدام مرجع ارائه شود؟

برای رسیدگی به درخواست ابطال سند رسمی، درمواردی دادگاه ها دارای صلاحیت بوده و در مواردی نیز طبق دستور هیات نظارت یا به حکم قانون، ادارات ثبت، راسا نسبت به ابطال سند رسمی اقدام می نمایند.

الف) ابطال سند رسمی توسط اداره ثبت

منظور از این بحث، مواردی از ابطال سند رسمی است که نیاز به صدور حکم از ناحیه دادگاه نداشته و اداره ثبت طبق دستور هیات نظارت یا به حکم قانون ، راسا نسبت به ابطال سند مالکیت اقدام می نماید . این موارد عبارتند از:

  • به دست آمدن سند مالکیت اصلی پس از صدور سند مالکیت المثنی یا ارائه آن از سمت مالک؛

(در صورتی که با سند المثنی معامله ای  صورت نگرفته باشد، سند المثنی و چنانچه معامله ای صورت گرفته باشد، سند اولیه توسط اداره ثبت اسناد و املاک باطل می شود)

  • در صورت تفکیک ملک به قطعات مفروزه یا به صورت آپارتمان و صدور سند مالکیت جدید؛
  • در صورت انتقال ملک مشاع به یک نفر؛
  • در صورت تقسیم ملک مشاع بین مالکین آن؛
  • در صورت صدور حکم افرازی از دادگاه نسبت به ملک مشاع؛
  • در صورت انتقال آخرین قطعه تفکیکی به دیگری؛
  • در صورت ناقص بودن سند مالکیت؛
  • در صورت صدور سند مالکیت معارض نسبت به یک ملک؛( طرف مقابل دارنده سند معارضی که در مهلت مقرر نسبت به طرح دادخواست اقدام نکرده است، می تواند با ارائه گواهی عدم تقدیم دادخواست به اداره ثبت، سند مالکیت معارض را باطل نماید) .
  • در خصوص اسناد مربوط به اراضی موات واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهرها؛
  • در خصوص اسناد موقوفات عام ، صادر شده به نام اشخاص؛

ب) ابطال سند رسمی توسط دادگاه

قانون ثبت اسناد واملاک در مواردی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک  را مجاز به رسیدگی به درخواست ابطال سند رسمی دانسته؛ از جمله :

  • در صورت ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی و صدور سند مالکیت برای آن؛
  • در صورت وقوع تعارض در صدور اسناد مالکیت و احراز آن در هیات نظارت؛
  • چنانچه سند مالکیت به استناد ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت صادر شده باشد؛
  • در صورت ابطال اقدامات سازمان مسکن و شهرسازی در دیوان عدالت اداری که منتهی به صدور سند مالکیت به نام دولت شده است؛
  • در صورت ملغی الاثر شدن تصمیم (‌نظریه) کمیسیون تشخیص ماده ۱۲ قانون زمین شهری؛
  • در صورت معلول بودن عوض معین در بیع و بطلان معامله مربوط به آن .

نحوه اجرای حکم ابطال سند رسمی

پس از صدور حکم دادگاه به ابطال سند رسمی ، برای اجرای حکم نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد ، بلکه به صرف اعلام به اداره ثبت اسناد و املاک ، اداره مذکور اقدام به ابطال سند مالکیت می نماید.

ابطال سند رسمی انتقال

سند رسمی انتقال مالکیت که اصطلاحا به آن بنچاق نیز گفته می شود، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و پس از آنکه به امضای طرفین رسید، خلاصه معامله به ادارات ثبت اسناد و املاک ، ارسال می شود تا انتقال مالکیت ثبت گردد.

طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال

در صورتی که خواهان دعوای ابطال سند انتقال رسمی کسی غیر از طرفین معامله باشد ، هر دو طرف سند رسمی انتقال، خواندگان این دعوا خواهند بود  و چنانچه پس از ثبت سند مذکور ، انتقالات دیگری نیز بر آن اساس انجام شده باشد، دادخواست ابطال انتقال سند مالکیت باید به طرفیت همه ایادی بعدی مطرح و ابطال همه اسناد بعدی خواسته شود.

به چه دلایلی سند رسمی انتقال باطل می شود؟

دعوای ابطال سند رسمی انتقال به دلایل مختلفی قابل طرح است. از جمله :

  • ادعای خواهان مبنی بر بی اعتباری معامله موضوع سند ( عدم تحقق شرایط صحت قرارداد، رایج ترین دلیل بی اعتباری معامله موضوع سند است)؛
  • فسخ یا انفساخ معامله مبنای سند انتقال؛
  • ابطال عملیات اجرایی که سند مورد نظر در نتیجه آن صادر شده است؛
  • ابطال رای هیات داوری موضوع ماده ۱۴۷قانون ثبت.

آیا سند رسمی قابلیت اصلاح دارد؟

در عمل مواردی پیش می آید که به جای ابطال سند ، اصلاح سند مالکیت ضرورت پیدا می کند و در مواردی نیز قانونگذار به موجب مقررات قانونی اصلاح سند را تجویز نموده است .

در مقررات جاری تصمیم‌گیری نسبت به اصلاح سند مالکیت به عهده هیئت نظارت و شورای عالی ثبت قرار گرفته است. اما بعضی از این اختیارات نیز به رؤسای واحدهای ثبتی تفویض شده است.

الف) اصلاح سند مالکیت توسط هیات نظارت یا واحد ثبتی

مطابق با قانون ثبت و آیین نامه آن ، در موارد ذیل هیات نظارت یا اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به درخواست اصلاح سند رسمی را دارند:

  • اصلاح سند مالکیت به دستور هیات نظارت به استناد بند های ۳ ، ۴ و ۶ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک؛ (از جمله وقوع اشتباه در در اثر بی دقتی نویسنده در سند مالکیت، وجود مغایرت و مخالفت ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت با سند رسمی یا مغایرت آن با حکم نهایی دادگاه و…)
  • تبدیل حد به کوچه در اثر تغییر وضع مجاور املاک ثبت شده؛
  • انصراف شهرداری از اجرای طرح اصلاحی پس از اصلاح سند مالکیت و ثبت دفتر املاک؛
  • چنانچه سهم مالک، اشتباها زائد بر میزانی که تقاضا و آگهی شده و یا مورد انتقال واقع گردیده، ثبت و سند مالکیت آن صادر و تسلیم شده باشد؛
  • در صورتی که ملک پس از معامله دارای اضافه مساحت باشد؛
  • در صورت کسر مساحت ملک.

ب) اصلاح سند رسمی توسط دادگاه  

دادگاه های حقوقی فقط در موارد زیر صلاحیت رسیدگی به دعوای اصلاح سند مالکیت را داشته و غیر از این موارد ، تکلیفی به استماع این دعاوی ندارد. این موارد عبارتند از:

  • وقوع اشتباه در عملیات مقدماتی ثبت و احراز آن در هیات نظارت پس از صدور سند مالکیت ، به شرط اخلال در حقوق دیگران؛
  • وقوع اشتباه در عملیات تفکیکی و احراز آن توسط هیات نظارت پس از انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک به شرط اخلال در حقوق دیگران؛
  • در خصوص موضوع ماده واحده لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارت وارده به املاک مصوب ۱۳۵۸ شواری انقلاب.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 4 امتیاز: 4.3)

16 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • سلام وقتتون بخیر
    من ملکی خریداری کردم که الان متوجه شدم مساحت ساختمان آن بیشتر از آن چیزی که در سند ذکر شده می باشد چطور باید سندم را اصلاح کنم.؟

    پاسخ
    • سلام . هرگاه نسبت به ملکی با مساحت معین، معامله صورت گرفته باشد و پس از آن معلوم شود ملک مذکور دارای اضافه بنا است، خریدار یا ذی‌نفع می‌تواند قیمت اضافه بنا و سایر هزینه‌های قانونی را به صندوق ثبت واریز کرده و تقاضای اصلاح سند مالکیت را مطرح نماید در حالت اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه سند را اصلاح می‌‌کند

      پاسخ
    • سلام خسته نباشیدزمینی به پدر بنده رسیده بود که بارضایت پدرم سند براش گرفتیم بنام خودم. الان بعد از سالها یکی از عمه ها روی زمین ادعای مالکیت میکنه اما هیچ مدرکی نداره. فقط میگه مال پدریه و به من هم ارث میرسه اما مدرک نداره آیا میتونه ادعای مالکیت کنه یا نه؟
      آیا با استشهاد محلی میتونه ادعا کنه یا سندی که ما داریم حق را به ما میده؟

      پاسخ
      • سلام طبق ماده ۲۲ قانون ثبت مالک رسمی ملک شما هستید و ادعاهای بی مستند و بدون مراجعه به دادگستری در حد حرف هست

        پاسخ
  • با سلام
    پدر بنده زمانی که ۹۰ سالشون بود خونه خودشون رو به نام خواهرم کردن ایشون وقتی ۹۳ سالشون بود فوت کردند.
    آیا با توجه به اینکه پدرم در آن زمان بالای ۸۵ سال سن داشته طبق قانون می توانیم سند رو باطل کنیم. آیا اصلا ربطی به سن داره؟

    پاسخ
    • سلام . در صورتی که در زمان انتقال سند ایشان محجور بوده باشند سند باطل خواهد شد در غیر این صورت خیر.

      پاسخ
  • سلام. بنده در سال 1378 ملکی را به صورت قولنامه عادی خریداری نموده و ملک در تصرف بنده بوده و به تازگی متوجه شدم افرادی این ملک را بنام سند زده اند چطور متوجه بشوم چه کسانی و چگونه ملک را بنام خود سند زده اند؟

    پاسخ
    • با مراجعه به اداره ثبت

      پاسخ
    • سلام
      قطعه زمینی مادرم در سال 82 خریده و چند ماه بعد فروخته ولیکن بعد هجده سال کسی مراجعه نکرده برای انتقال سند موضوع مهم اینکه وکالتی داده نشده حتی مادرم میگه چیزی امضا نکرده که حتی قولنامه‌ اش کرده باشه ولی پول زمین رو در زمان خودش گرفته چون سند دست بنگاه بوده رفتیم و تحقیق کردیم و بنگاهی که سال 82 مادرم فروخته زمین رو بهشون پیدا کردیم ایشون اصلا یادشون نمیاد که به چه کسی زمین رو واگذار کرده وسند رو گفتیم بهمون پس بده اگه دستشونه چند روز مهلت خواستن که مدارک خودشونو چک کنند ببینند چیزی پیدا میکنن ولی هیچ مدرکی نبود و قولنامه هم پیدا نکردند و ما درخواست سند المثنی کردیم همسایه زمین بغلی درخواست یک متر جلو رفتن کرده که مادرم به دفتر ثبت رفتند و به همدیگر اجازه پیشروی دادن .الان بعد گذشت این همه سال تکلیف چیه جالب اینجاست بنگاه دار تمام مدارک وقوالنامههارو خانومش سوزنده وهیچ چیزی وجود ندارد به مادرم گفته بره دنبال سند المثنی

      پاسخ
      • سلام از نظر قانون ثبت شما کماکان مالک رسمی زمین محسوب میشوید و میتوانید درخواست سند المثنی کنید

        پاسخ
  • با سلام
    من یک زمین داشتم که فردی توانسته با تبانی با مالکیت قبلی سند ملک مرا بنام خودش تنظیم کند بعد از شکایت کیفری توانستم مالکیت خود را اثبات کنم و متهم به ۲ سال حبس تعلیقی،رد مال و ابطال سند محکوم شد،اما حال که میخواهم سند بنام خودم تنظیم کنم یکی از مالکین قبلی فوت کرده و آنها هم حاضر به همکاری برای دریافت سند جدید نیستند،من باید چه کار کنم؟

    پاسخ
    • باید به طرفیت فروشندگان و ایادی قبلی ایشان و یا ورثه اشان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را مطرح کنید.

      پاسخ
  • سلام من ملکی رو به صورت قولنامه خریدم ۱۰۰ میلیون بیعانه به کارتخوان بنگاه کشیدم ومابقی چک دادم . صاحب ملک بعد از ده روز اضهار پشیمانی کرد ونیومد سند انتقال بده و چکهارم نبرد بانک وصول بکنه که معامله فسخ بشه. بعد از چند دوره دادرسی و تجدید نظر رای به نفع ما صادر شد و الزام به سند گرفتیم وسندمونو گرفتیم.باز طرف نرفته چکارو بگیره وشکایت داده دیوان آیا امکان باطل کردنه سند من وجود دارد؟؟

    پاسخ
  • با سلام
    زمینی چندسال پیش صلحنامه نوشته شده بین برادرها وزمین ازبین 5 برادر و یک خواهر بخشیده شده به 2برادر و همه صلحنامه را امضا کردند به جز یکی از برادرها حالا بعد از چندین سال که سندها گرفته شده همان برادری که صلحنامه را امضا نکرده ادعای مالکیت میکنه ولی مدارک یا مدرکی ندارد آیا سند باطل می‌شود

    پاسخ
    • سلام اگر منشا ادعا ارث باشد بله میتواند مدعی باشد
      در فروض دیگر سوال را واضح فرمایید

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست