الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه
تقسیم نامه یک سند رسمی است که میزان مالکیت هر یک از شرکا را به نحو مجزا و منفک از دیگران تعیین می نماید. برای تقسیم و تفکیک املاک مشاع و دریافت سند رسمی مالکیت برای واحدها به صورت مجزا، تنظیم و ثبت تقسیم نامه ضروری است. در صورت استنکاف برخی از مالکین ملک مشاع از انجام تشریفات مربوط به تقسیم، سایر مالکان می توانند با طرح دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه ، الزام مالکان ممتنع را از دادگاه بخواهند.
موارد طرح دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه
پس از پایان عملیات ساختمانی و اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی، صدور سند رسمی مالکیت برای واحدهای ساخته شده منوط به ثبت تقسیم نامه می باشد. عموما مالکان پیش از ثبت تقسیم نامه به صورت رسمی، توافقات خود در مورد تقسیم ملک مشاع را ذیل یک سند عادی مرقوم می نمایند؛ چنانچه یکی از مالکان از انجام تشریفات مربوط به ثبت تقسیم نامه به صورت رسمی استنکاف ورزد، سایر مالکان می توانند الزام وی را از مرجع صالح تقاضا نمایند.
این دعوا توسط آن دسته از مالکان که متقاضی ثبت تقسیم نامه مطابق مفاد توافق هستند علیه سایر مالکان اقامه می شود.
اعتبار تقسیم نامه عادی
تقسیم نامه عادی که میان طرفین، تنظیم و امضا شده است، اگرچه در مقابل امضاکنندگان قابل استناد می باشد اما دعوای تنفیذ و تایید چنین تقسیم نامه ای در محاکم قابل استماع نخواهد بود.
لزوم ثبت رسمی تقسیم نامه
تا زمان حصول توافق میان کلیه مالکین یک ملک مشاع در خصوص ثبت تقسیم نامه رسمی، هیچ یک از واحدها در مالکیت اختصاصی هیچ کدام از مالکان نخواهد بود. به عبارت دیگر هیچ واحدی در مالکیت مستقل و شش دانگ مالکین نبوده و کلیه شرکا در تمام ذرات ملک شریک می باشند. همچنین فروش سهم اشخاص پیش از ثبت تقسیم نامه ممکن نمی باشد.
مقدمه طرح دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه
ثبت رسمی تقسیم نامه موخر بر اخذ پایانکار ساختمان و صورتمجلس تفکیکی می باشد. در صورتی که هنوز پایانکار و صورتمجلس تفکیکی اخذ نشده باشد، دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه به نتیجه مطلوب نخواهد رسید.
البته طرح دعاوی الزام به اخذ پایانکار و الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی همزمان با الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه بلامانع است.
ضمنا در صورت وجود مغایرت میان مفاد تقسیم نامه و مندرجات صورتمجلس تفکیکی، امکان ثبت تقسیم نامه وجود ندارد.
مفاد تقسیم نامه
تقسیم نامه شامل اطلاعاتی از جمله نحوه تقسیم واحدها بین مالکین و تعیین مالک هر واحد به طور مشخص، مساحت دقیق هر واحد، وجود انباری، پارکینگ و … می باشد.
ثبت تقسیم نامه توسط سازنده
چنانچه برای ساخت آپارتمان، قرارداد مشارکت در ساخت منعقد شده و واحدهای مشخصی از آپارتمان به سازنده اختصاص داده شود، ابتدا باید سند مشاعی به نام سازنده صادر شود تا وی بتواند برای ثبت تقسیم نامه اقدام نماید. در غیر این صورت ضروری است سازنده، ابتدا دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را تقدیم نموده و پس از صدور سند مشاعی به نام وی، جهت ثبت رسمی تقسیم نامه اقدام نماید.
ثبت تقسیم نامه املاک مرهونه
چنانچه واحدهای آپارتمانی در رهن قرار گرفته باشند، دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه پس از فک رهن قابلیت استماع خواهد داشت.
ابطال تقسیم نامه
هرچند تقسیم پس از آن که به نحو صحیح واقع شود، لازم بوده و هیچ یک از طرفین نمی تواند بدون رضایت سایرین از آن رجوع نماید؛ اما به موجب مواد ۶۰۰ تا ۶۰۲ قانون مدنی، تقسیم نامه در موارد ذیل به درخواست ذی نفع و توسط دادگاه قابل ابطال می باشد :
- چنانچه در سهم اختصاص یافته به یک یا چند نفر از شرکا، عیبی وجود داشته باشد، شریک یا شرکایی که حصه معیوب به آن ها اختصاص داده شده می توانند ابطال تقسیم نامه را از دادگاه بخواهند.
در چنین حالتی تنها شریک یا شرکایی که عیبی در سهم اختصاص یافته به ایشان وجود داشته می توانند برای ابطال تقسیم نامه طرح دعوا نمایند و مفاد تقسیم نامه برای سایرین لازم الاجرا می باشد.
- در صورت وقوع اشتباه در تقسیم، به نحوی که مخل به توزیع عادلانه سهام باشد، ابطال تقسیم نامه در دادگاه صالح میسر خواهد بود. اشتباهی منجر به ابطال تقسیم نامه خواهد شد که تعادل بین سهام را بر هم بزند.
- وجود مال غیر در اموال تقسیم شده نیز تحت شرایطی می تواند منجر به ابطال تقسیم نامه شود.
اگر مال متعلق به غیر به میزان برابر در تمام بخش ها وجود داشته باشد، تقسیم صحیح است و شرکا صرفا ملزم به رد مال غیر به مالک قانونی می باشند؛ در غیر این صورت وجود مال غیر موجب اخلال در تعادل سهام و ابطال تقسیم نامه در دادگاه خواهد بود.
به طور کلی داخل شدن مال غیر در اموال تقسیم شده در صورتی منجر به ابطال تقسیم نامه خواهد شد که تعادل میان حصه های تقسیم شده را بر هم بزند.
مرجع صالح به رسیدگی به دعاوی ثبت و ابطال تقسیم نامه
رسیدگی به دعاوی الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه و ابطال تقسیم نامه در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.
نحوه اجرای رای الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه
پس از صدور رای و قطعیت آن به محکوم علبه ابلاغ می شود که ظرف ۱۰ روز با حضور در دفتر اسناد رسمی، تشریفات مربوط به ثبت تقسیم نامه را به انجام رساند. در صورت استنکاف محکوم علیه از حضور در دفتر اسناد رسمی و امضا تقسیم نامه، نماینده دادگاه به نیابت از وی، تقسیم نامه را امضا خواهد نمود.
آیا این نوشته برایتان مفید بود؟
6 نظر
سلام من با چند مالک دیگر بموجب قرارداد مشارکت در ساخت صرفا واحدهای مسکونی خود را بدون تعیین پارکینگ و انباری تقسیم و مدت ۱۰ سال هست که در تصرف داریم ولی یکی از مالکین حاضر به تنظیم تقسیم نامه رسمی نمی شود راهنمایی بفرمایید چکار کنم
سلام. دعوای الزام به اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و تنظیم تقسیم نامه می بایست در دادگاه مطرح نمائید.
سلام. ما چند نفر هستیم که زمینی را ساخته ایم و هر کدام یک واحد از آن را مالک شده ایم الان که تمامی مراحل طی شده یکی از مالکین برای امضای تقسیم نامه رسمی حاضر نمی شود چگونه می توان ایشان را ملزم نمود؟
دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه را طرح بفرمایید
سلام. بنده و دو نفر دیگر ملکی داشتیم که با سازنده ای مشارکت نموده ایم الان ساختمان ساخته شده است ما قبلا طی تقسیم نامه عادی واحدها و طبقات را مشخص کرده ایم اما یکی از مالکین بعد از امضا تقسیم نامه عادی ادعا می کند واحد متعلق به ایشان ۱۰ متر کسری دارد و تقسیم نامه رسمی را امضا نمی کند می خواستم ببینم ما چه کار می توانیم انجام دهیم؟
باسلام. شما می توانید از طریق دادگاه الزام ایشان را به ثبت رسمی تقسیم نامه بخواهید البته این در صورتی است که در تقسیم نامه عادی و تقسیم نامه رسمی متراژ و طبقه مربوط به ایشان یکسان باشد.