اصلاح سند مالکیت یکی از موارد شایع در حقوق ثبت است. در حقیقت، همیشه اصل بر اعتبار اسناد مالکیت است اما عواملی باعث ابطال یا اصلاح سند مالکیت را فراهم می آورند. سند مالکیت از جمله اسناد رسمی و اوراق بهادار دولتی است که با رعایت تشریفات قانونی و پس از خاتمه عملیات مقدماتی ثبت مال غیرمنقول و نهایتا ثبت آن در دفتر مخصوصی ( دفتر املاک ) تحویل مالک شده و دولت دارنده آن را مالک ملک می شناسد. اگر چه او در آن ملک تصرف مادی هم نداشته باشد. در مواردی که اصل صدور سند رسمی به درستی واقع شده اما درج برخی از مندرجات آن با اشتباه همراه بوده، ذینفع میتواند با طرح دعوای اصلاح سند مالکیت، تغییر این مندرجات را از دادگاه یا سایر مراجع صلاحیت دار بخواهد. اصلاح سند یعنی چه؟ اصلاح سند مالکیت عبارت است از مجموعه اصول و مقرراتی که برای تصحیح اشتباهات و تغییرات صورت گرفته در سند مالکیت از سوی قانونگذار پیش بینی شده است، تعریف نمود.

 موارد طرح دعوای اصلاح سند مالکیت

اشتباه به معنای ابهام و اختلاط و تصور خلاف واقع از چیزی را، میتوان تعریف نمود. وقوع برخی اشتباهات در روند صدور اسناد رسمی می تواند موجبی برای طرح دعوای اصلاح سند مالکیت باشد. در چنین مواردی ذی نفع مکلف است وقوع اشتباه را به نحو مقتضی نزد مرجع صالح اثبات نماید. درحقوق، اشتباه اقسام متفاوتی دارد، که میتوان آن را به دو دسته یکی اشتباهات موضوع قانون مدنی و دیگری اشتباهات موضوع مقررات ثبتی تقسیم نمود، که یکی از رایج ترین اشتباهات در صدور اسناد رسمی، اشتباهات ناشی از سهو قلم میباشد. مثل اینکه مأمور صدور سند رسمی به جای ۲۰۰ متر نوشته باشد ۳۰۰ متر و یا به جای حسین نوشته باشد حسن.

اشتباهات در جریان صدور آگهی های ثبتی، آگهی مزایده، تحدید حدود املاک، تفکیک، اشتباه در مساحت و … نیز میتواند منجر به طرح دعوای اصلاح سند رسمی مالکیت گردد.

موجبات و تشریفات اصلاح سند مالکیت

بر اساس ماده ۶ قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی مورخ ۱۳۵۱/۱۰/۱۸ یکی از هیات های مهمی که در اداره ثبت تشکیل می شود، هیات نظارت است. این هیات برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مرکز هر استان تشکیل می شود.

هیات نظارت هر استان در اداره ثبت آن استان تشکیل خواهد شد و جلسات آن حداقل دو جلسه در هفته خواهد بود.  حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت در ۸ بند و ۵ تبصره در ماد ۲۵ اصلاحی مورخ ۱۳۵۱/۱۰/۱۸ قانون ثبت اسناد و املاک مشخص و معین شده است.

اشتباهات قلمی سند اصلاح مالکیت

اشتباهات قلمی

مطابق بند ۳ ماده ۲۵ قانون ثبت، در صورتی که وقوع اشتباه ناشی از بی دقتی در زمان تنظیم سند یا ثبت انتقالات بعدی توسط مأمور تنظیم کننده سند و یا ثبت سند مغایر با سند رسمی دیگر یا احکام دادگاه ها باشد، رسیدگی به موضوع در صلاحیت هیأت نظارت خواهد بود. هیأت مزبور پس از احراز اشتباه، دستور اصلاح سند را صادر مینماید.

از جمله اشتباهات قلمی که رسیدگی به آنها در صلاحیت هیأت نظارت میباشد میتوان به بروز اشتباه در درج اسامی، مشخصات شناسنامه ای مالک، شماره یا محل وقوع ملک، سهم مالک، عنوان معامله و … اشاره کرد.

اشتباهات در جریان عملیات مقدماتی ثبت

اصلاح اشتباهاتی که در دفتر املاک و در جریان عملیات مقدماتی ثبت رخ داده و مامور تنظیم کننده سند نیز بدون توجه به آن اشتباهات، اقدام به تنظیم سند کرده باشد، در صلاحیت هیات نظارت می باشد. مشروط بر اینکه اصلاح اشتباه مخل حقوق اشخاص نباشد.

کلیه اقدامات مربوط به تنظیم سند از زمان انتشار آگهی مقدماتی تا تهیه پیش نویس و ثبت آن در دفتر املاک، عملیات مقدماتی محسوب میشود. چنانچه اصلاح سند مخل حقوق شخصی باشد، شخص متضرر میتواند با مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، اعتراض خود را اعلام نماید. بنابراین چنانچه در جریان عملیات مقدماتی ثبت اشتباهی صورت پذیرد و هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه موثر واقع شده، آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده، ابطال و جریان ثبت طبق مقررات، تجدید، تکمیل یا اصلاح می گردد.

نسبت به اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آید و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته باشد و بعدا اداره ثبت متوجه آن گردد، در هیات نظارت مطرح می شود و در صورتی که پس از رسیدگی، وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خللی نرساند، هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می کند. در صورتی که اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند، به شخص ذینفع اخطار می کند که می تواند به دادگاه مراجعه نماید. در این صورت، اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود.

اشتباهات در جریان عملیات تفکیکی

در صورت بروز اشتباه در مرحله عملیات تفکیکی که منجر به انتقال ملک به صورت رسمی شده باشد نیز،  اصلاح سند مشروط بر آنکه خللی به حقوق دیگران نرساند، در صلاحیت هیأت نظارت میباشد. در صورت وجود معترض، رسیدگی به این امر در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک میباشد.

بنابراین صلاحیت رسیدگی به اشتباهات که در حین عملیات تفکیکی رخ داده است موکول به رعایت دو شرط می باشد. اول آنکه، عملیات تفکیکی منجر به انتقال قطعات موضوع تفکیک شود ولو یکی از آن قطعات در دفتر اسناد رسمی منتقل شده باشد و یا منجر به ثبت در دفتر املاک اداره ثبت محل اسناد و املاک گردد و یا  سند مالکیت برای قطعات مذکور هرچند برای یکی از قطعات تفکیکی صادر شده باشد. دوم آنکه اصلاح به منظور رفع اشتباه با حقوق اشخاص ثالث، اعم از مالک یا مالکین قطعه یا قطعات تفکیکی دیگر و یا سایر اشخاص ذینفع منافات نداشته باشد و یا مخل آن حقوق محسوب نشود.

اشتباهات در طرز تنظیم اسناد رسمی

اشتباهات در طرز تنظیم اسناد رسمی

هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن با قوانین، اشکال یا اشتباهی پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود.

اشتباه ناشی از اضافه مساحت ملک

مطابق ماده ۱۴۹ قانون ثبت اصلاحی ۱۳۵۱/۱۰/۱۸، در صورتی که ملکی با مساحت معینی مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا کشف شود که مساحت ملک بیشتر از آن است که در سند آمده، ذینفع میتواند با پرداخت قیمت اضافی  بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال، و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت با رعایت مقررات مربوطه، تقاضای اصلاح سند را بنماید. رسیدگی به این امر و صدور رای  اصلاح سند در صلاحیت اداره ثبت میباشد.

در صورتیکه اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور،  قراری داده نشده باشد، اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع اخطار می نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد.

در خصوص اینکه مرجع رسیدگی به اضافه مساحت و اصلاح سند اداره ثبت صالح است یا هیات نظارت، اختلاف نظر وجود داشت تا اینکه بخشنامه شماره ۳/۳۵۴۹ سازمان ثبت اسناد و املاک نسبت به این اختلاف اعلام نظر نمود. طبق بخشنامه مذکور، در خصوص اضافه مساحت، مقتضی است بدوا رئیس ثبت محل  چنانچه موضوع از مصادیق ماده ۱۴۹ قانون ثبت باشد طبق مقررات رسیدگی کند و چنانچه به تشخیص رئیس ثبت محل، موضوع از مصادیق ماده ۱۴۹ قانون ثبت نباشد بایستی مراتب را مستندا و مستدلا و با اظهار نظر صریح، به اداره کل ثبت منطقه گزارش نماید. ثبت منطقه چنانچه نظریه ابرازی رئیس ثبت محل را وارد تشخیص ندهد و موضوع را از مصادیق ماده ۱۴۹ قانون ثبت بداند، نظریه صریح و قاطع را ضمن ارشاد قانونی جهت اجرا به اداره ثبت مربوطه ابلاغ می کند. و اگر ثبت منطقه موضوع را از مصادیق ماده ۱۴۹ تشخیص نداد در مورد اصلاح سند مالکیت، می بایست مراتب را در هیات نظارت مطرح کند.

اشتباه ناشی از کسر مساحت ملک

کسر مساحت در املاک بدین معناست که مساحت موجود در محل به علت اشتباه در مساحی یا به علت کسر طول و ابعاد کمتر از میزانی باشد که در سند مالکیت نوشته شده است. در اصلاح سند مالکیت به علت کسر مساحت یا طول اضلاع، اگر مالک کتبا تقاضای اصلاح سند مالکیت خود را بنماید و با کسر مساحت و طول اضلاع موافق باشد و مورد ثبت در وثیقه و بازداشت نباشد اصلاح ثبت ملک و اصلاح سند مالکیت بلامانع است.

اصلاح تغییر حدود در املاک

مالکین املاک مجاور میتوانند به خواست و اراده خود و با هدف بهبود وضع املاک، اقدام به مبادله بخشی از این املاک نموده و پس از تنظیم صورتجلسه توافق و دستور اداره ثبت، اسناد رسمی خود را اصلاح نمایند. وفق بخشنامه های ثبتی استنباط می گردد که اولا هدف مالکین مجاور اصلاح و بهبود وضع املاک مجاور خود است که در دفتر املاک ثبت شده و دارای سند مالکیت ثبتی است. ثانیا ضرورت ایجاب نماید که قسمت هایی از ملک جزئی مجاور مبادله شود. ثالثا صورتجلسه توافق تنظیم شده و سند بصورت نقل و انتقال رسمی تظیم شود. رابعا همه حقوق و عوارض مربوط به املاک پرداخت شده باشد.

اصلاح سند مطابق لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاک

مطابق لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاک، در صورتی که محرز شود تجاوز به علت اشتباه در محاسبه حدود ملک و بدون سوءنیت رخ داده و ضرری که از خلع ید و قلع و قمع بنا به متجاوز وارد میشود، در مقایسه با ضرر طرف مقابل ناچیز باشد، دادگاه حکم به پرداخت قیمت و جبران خسارات وارده و اصلاح سند صادر مینماید. برای اصلاح سند طبق مقررات این ماده، صدور حکم از سوی دادگاه صالح الزامی است و اداره ثبت اسناد و املاک نمیتواند رأسا اقدام به اصلاح سند نماید.

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست اصلاح سند

اتخاذ تصمیم برای اصلاح سند مالکیت ممکن است به عهده اداره ثبت، دادگاه و یا هیأت نظارت باشد. تعیین مرجع صالح تابع موضوعی خواهد بود که موجب اصلاح سند میباشد.

اشتراک گذاری: