صدور سند مالکیت بر اساس مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت

املاک و اراضی همواره یکی از با ارزش ترین و مهم ترین دارایی های انسان بوده است و به همین جهت، قانونگذار اقدام به تصویب قوانین متعدد با هدف انتظام وضعیت مالکیت افراد بر املاک نموده است. برای مثال الزام به تنظیم سند رسمی در مورد معاملات مربوط به اموال غیر منقول یکی از تدابیر پیش بینی شده توسط قانونگذار می باشد؛ البته دریافت سند رسمی همیشه به سهولت میسر نبوده و در برخی موارد با موانعی روبرو می شود. صدور سند مالکیت بر اساس مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت گامی در جهت رفع این موانع می باشد.

صدور سند مالکیت بر اساس مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت
صدور سند مالکیت بر اساس مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت

هدف از تصویب مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت

هدف قانونگذار از تصویب مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت به طور خلاصه تعیین تکلیف و وضعیت املاکی است که به جهات مختلف ، صدور سند رسمی مالکیت برای آنها با موانعی مواجه شده است.

موارد شمول ماده 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت

صدور سند مالکیت برای املاکی (اعیانی) که تا تاریخ 1/1/1370 احداث شده باشند و صدور سند رسمی برای آنها به جهات قانونی میسر نشده باشد ، تابع ماده 147 اصلاحی قانون ثبت خواهد بود. همچنین صدور سند مالکیت اراضی کشاورزی، نسق های زراعی و باغات اعم از شهری و غیر شهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن ، در صورتی که تا تاریخ 1/1/1370 خریداری شده باشند به درخواست متصرف ، تابع ماده فوق الذکر می باشد.

الف)صدور سند مالکیت در صورت وجود توافق میان متصرف و مالک

در صورت وجود توافق بین متصرف و مالک ، رئیس اداره ثبت پس از احراز بلا منازع بودن تصرف توسط کارشناس منتخب اداره ثبت و عدم وصول اعتراض ، دستور ادامه عملیات ثبتی و صدور سند مالکیت به نام متقاضی را صادر می نماید.

ب)صدور سند مالکیت در انتقالات به نحو مشاع و تصرفات مفروز

در صورتی که انتقال به نحو مشاع صورت گرفته باشد ، ولی تصرف به صورت مفروز باشد، صرف نظر از اینکه سند تنظیم شده رسمی یا عادی باشد، در صورت وجود شرایط مقرر، سند مالکیت به دستور رئیس اداره ثبت صادر خواهد شد. برای دریافت سند رسمی مالکیت طبق مفاد این بند ضروری است وجود توافق بین متصرف و مالک و بلا منازع بودن تصرفات متقاضی احراز شود. همچنین لازم است مقدار مورد تصرف که برای آن تقاضای صدور سند رسمی مالکیت شده است از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد و سایر مالکین مشاعی نیز موارد فوق را تائید نمایند. در صورت وجود کلیه شرایط قانونی، رئیس اداره ثبت پس از تهیه نقشه ملک با تعیین بخش مورد تصرف، دستور لازم جهت تعیین حدود و حقوق ارتفاقی مورد تقاضا را صادر می نماید.

در صورت فقدان هر یک از شروط فوق الذکر ، عملیات ثبتی به صورت مشاع ادامه می یابد. چنانچه سایر مالکین شناسایی نشده باشند و یا اعتراضی نسبت به تقاضای صدور سند مالکیت مطرح شده باشد، رسیدگی به موضوع در صلاحیت یکی از مراجع حل اختلافات ثبتی یعنی هیئت حل اختلاف موضوع ماده 148 اصلاحی قانون ثبت می باشد.

ج)صدور سند مالکیت املاکی که مالک عرصه و اعیان از یکدیگر جدا هستند

در برخی مناطق مثل مازندران که عموما مالک عرصه و اعیان متفاوت از یکدیگر هستند و آنچه که موضوع نقل و انتقال واقع می شود ، غالبا اعیان ملک می باشد و آخرین منتقل الیه تقاضای صدور سند مالکیت نماید، موضوع برای رسیدگی به هیئت حل اختلاف ارجاع می شود.

در صورتی که مالک و متقاضی اعلام نمایند در مورد امر مطروحه با یکدیگر توافق دارند و واقعیت این امر توسط هیات حل اختلاف احراز شود، موضوع به رئیس اداره ثبت ارجاع می شود. در فرض عدم وجود توافق، هیات حل اختلاف پس از جلب نظر کارشناس، نظر خود را اعلام می نماید.

متقاضی می تواند با اثبات اینکه در عرف محل ، حقوقی برای صاحبان اعیان در نظر گرفته شده است، به رسمیت شناختن این حقوق را از هیات حل اختلاف تقاضا نماید. هیات حل اختلاف در تصمیم گیری خود، حقوق مالک عرصه را نیز مدنظر قرار خواهد داد.

د)صدور سند مالکیت در فرض فقدان سند عادی مالکیت

اگر متصرف نتواند سند عادی مبنی بر مالکیت خود بر ملک مورد تقاضا را ارائه نماید، رسیدگی به تقاضای صدور سند مالکیت در صلاحیت هیئت حل اختلاف می باشد. در صورت وجود توافق میان طرفین و عدم شناسایی معترض ، دستور ادامه عملیات ثبتی و صدور سند مالکیت صادر می شود.

ه)صدور سند مالکیت در صورت وجود اختلاف یا معترض

چنانچه میان مالک و متصرف اختلاف بوده یا اعتراضی نسبت به ملک مورد تقاضای ثبت مطرح شده باشد و همچنین اگر اتخاذ تصمیم برای رئیس اداره ثبت به هر دلیلی ممکن نباشد، موضوع به هیات حل اختلاف ارجاع می شود.

اگر ملکی که برای آن درخواست صدور سند مالکیت شده بر عرصه متعلق به اوقاف، شهرداری یا دولت واقع شده باشد نیز موضوع در صلاحیت هیئت حل اختلاف است.

و)صدور سند مالکیت در صورت ارائه سند عادی

در مواردی که متصرف با ارائه سند عادی ، تقاضای صدور سند رسمی مالکیت را مطرح نماید ، اتخاذ تصمیم در صلاحیت هیات حل اختلاف می باشد. در صورتی که مالکانه بودن تصرفات متقاضی به نظر هیات مزبور محرز باشد، مراتب جهت انتشار آگهی به اداره ثبت محل ارجاع خواهد شد. اداره ثبت اقدام به انتشار دو نوبت آگهی، به فاصله 15 روز می نماید. در صورتی که پس از گذشت 2 ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراضی واصل شود، موضوع جهت رسیدگی به دادگاه ارجاع خواهد شد. در این صورت تا زمان صدور حکم قطعی از دادگاه، سند رسمی صادر نخواهد شد.

چناچه پس از گذشت مهلت 2 ماهه ، اعتراضی نرسیده باشد ، اداره ثبت اقدام به صدور سند رسمی مالکیت می نماید. صدور سند تحت این شرایط، مانع از پیگیری موضوع توسط ذی نفع در دادگاه نمی باشد و شخص متضرر می تواند با اثبات موارد مقرر در قانون، ابطال سند رسمی مالکیت را از دادگاه بخواهد.

ز)صدور سند مالکیت در موارد وقفیت عرصه

چنانچه تقاضای صدور سند مالکیت راجع به اعیانی مستحدثه در اراضی موقوفه مطرح شده باشد، هیات حل اختلاف موضوع ماده 148 اصلاحی قانون ثبت تحت شرایط مقرر در تبصره 2 ماده مزبور اتخاذ تصمیم می نمایند.

مطابق مفاد این تبصره در صورت وجود متولی برای موقوفه ، هیات حل اختلاف مکلف است با موافقت متولی و اطلاع اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه اقدام به رسیدگی نماید.

در صورتی که برای موقوفه متولی معین نشده باشد، هیات حل اختلاف پس از اخذ موافقت اداره اوقاف و با رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف علیهم، تصمیم خود را در مورد اجرت المثل عرصه و صدور سند مالکیت اعیانی اعلام می نماید.

ح)صدور سند مالکیت در مواردی که عرصه متعلق به دولت یا شهرداری باشد

اگر اعیانی که برای آنها تقاضای صدور سند مالکیت شده است در اراضی متعلق به دولت یا شهرداری احداث شده باشند ، رسیدگی به موضوع در صلاحیت هیئت حل اختلاف و با دعوت از نماینده مراجع فوق می باشد. لازم به تذکر است موارد ذیل تنها در صورتی قابل اجرا خواهند بود که احداث بنا پیش از تاریخ 1/1/1370 صورت گرفته باشد.

چنانچه اعیانی مذکور ، واحدهای مسکونی بوده و متقاضی واحد مسکونی دیگر یا زمین با کاربری مسکونی قابل ساخت و ساز در مالکیت خود نداشته باشد، سند مالکیت به تقاضای وی تا مساحت 250 متر مربع به قیمت تمام شده صادر خواهد شد. نسبت به مازاد 250 متر مربع و تا سقف 1000 متر مربع قیمت روز ملک مناط اعتبار می باشد.

در مورد تصرفات بالای 1000 متر مربع نیز در صورت وجود تاسیسات ساختمانی، متقاضی می تواند با پرداخت قیمت روز ملک، تقاضای صدور سند رسمی مالکیت را مطرح نماید. در تصرفات مازاد بر 1000 متر مربع ، در صورتی که تاسیسات ساختمانی متناسب احداث نشده باشد، تقاضای صدور سند رسمی مالکیت مسموع نمی باشد و چنانچه متصرف از تخلیه این بخش امتناع نماید، صدور و اجرای حکم خلع ید یا رفع تصرف عدوانی میسر می باشد.

در صورتی که اعیان احداثی در اراضی متعلق به دولت و شهرداری دارای کاربری غیر مسکونی باشد ، قیمت تمام ملک به نرخ روز محاسبه خواهد شد. در مورد مستحدثات دارای کاربری مسکونی نیز اگر متقاضی واجد شرایط مقرر در قانون نباشد، یعنی مالک واحد مسکونی یا زمین قابل ساخت و ساز باشد، قیمت کل ملک به نرخ روز محاسبه خواهد شد. همچنین در صورتی که ملک موضوع تقاضا در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرهای بزرگ با جمعیت 200 هزار نفر و بیشتر واقع شده باشد، قیمت ملک باید بر مبنای نرخ عادله روز محاسبه شود.

در تمام موارد فوق قیمت روز ملک طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین خواهد شد و در صورت عدم دسترسی به کارشناس رسمی، خبره محلی اقدام به تعیین قیمت روز می نماید.

ط)صدور سند مالکیت در صورت عمومی بودن کاربری محل وقوع اراضی

اگر ملکی که نسبت به آن تقاضای صدور سند رسمی شده است، در معابر و کاربری های خدماتی عمومی، بستر رودخانه ها و حریم آنها و خطوط فشار قوی برق قرار داشته باشد و تصرف متصرف قانونی نباشد و خطوط فشار قوی قبل از تصرف ایجاد شده باشد ، مشمول این قانون نخواهد بود.

ی)صدور سند رسمی مالکیت در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی

چنانچه شخصی ملک فاقد سابقه ثبتی را به عنوان مالک تحت تصرف داشته باشد، می تواند تقاضای صدور سند رسمی مالکیت را مطرح نماید که در هیات حل اختلاف، مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.

فوت متقاضی در جریان رسیدگی به تقاضای ثبت

اگر متقاضی در یافت سند رسمی مالکیت در اثناء رسیدگی به این تقاضا فوت شود، ورثه قائم مقام وی محسوب می شوند و رسیدگی به طرفیت وراث قانونی ادامه می یابد.

البته بهره مندی از این امتیاز صرفا مختص متقاضیان مشمول ماده 147 می باشد و در صورتی که شخصی تحت شمول ماده 148 ، تقاضای سند رسمی مالکیت نموده باشد و عرصه تحت تصرف از اراضی متعلق به شهرداری یا دولت باشد ، قاعده فوق در مورد جانشینی ورثه متقاضی متوفی ، قابل اجرا نخواهد بود.

هیات حل اختلاف موضوع ماده 148 اصلاحی قانون ثبت

هیات حل اختلاف که در برخی از موارد فوق، به عنوان مرجع صلاحیت دار جهت رسیدگی به تقاضای صدور سند مالکیت اعلام شده هیاتی است مرکب از یک قاضی دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه، رئیس ثبت یا قائم مقام وی و یک نفر خبره ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که در هر حوزه ثبتی تشکیل می شود

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 0 امتیاز: 0)

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست