ابطال سند مالکیت یکی از حقوقی است که قانونگذار در قانون ثبت پیش بینی نموده است.این حق در صورتی اعمال میگردد که ملکی بر خلاف قانون به ثبت برسد.در این مواقع ذی نفع میتواند به دادگاه حقوقی صلاحیتدار دادخواست ارائه دهد و ابطال سند مالکیت را درخواست نماید.
اصل بر صحت مندرجات اسناد رسمی میباشد و اثبات خلاف این امر مستلزم اقامه دعوا توسط ذینفع و صدور رای از سوی مرجع صالح میباشد. در مواردی که اصل صدور سند رسمی به درستی واقع شده اما درج برخی از مندرجات آن با اشتباه همراه بوده، ذینفع میتواند با طرح دعوای اصلاح سند مالکیت ، تغییر این مندرجات را از دادگاه یا سایر مراجع صلاحیت دار بخواهد.
وقوع برخی اشتباهات در روند صدور اسناد رسمی میتواند موجبی برای طرح دعوای اصلاح سند رسمی مالکیت باشد.در چنین مواردی ذی نفع مکلف است وقوع اشتباه را به نحو مقتضی نزد مرجع صالح اثبات نماید. یکی از رایج ترین اشتباهات در صدور اسناد رسمی، اشتباهات ناشی از سهو قلم میباشد. مثل اینکه مامور صدور سند رسمی به جای 200 متر نوشته باشد 300 متر و یا به جای حسین نوشته باشد حسن.
اشتباهات در جریان صدور آگهی های ثبتی، آگهی مزایده، تحدید حدود املاک، تفکیک، اشتباه در مساحت و … نیز میتواند منجر به طرح دعوای اصلاح سند رسمی مالکیت گردد.
مطابق بند 3 ماده 25 قانون ثبت، در صورت وقوع اشتباه ناشی از بی دقتی در زمان تنظیم سند یا ثبت انتقالات توسط مامور تنظیم کننده سند و یا ثبت سند مغایر با سند رسمی دیگر یا احکام دادگاه ها، رسیدگی به موضوع در صلاحیت هیئت نظارت خواهد بود. هیئت مزبور پس از احراز اشتباه، دستور اصلاح سند را صادر مینماید.
از جمله اشتباهات قلمی که رسیدگی به آنها در صلاحیت هیئت نظارت میباشد میتوان به بروز اشتباه در درج اسامی، مشخصات شناسنامه ای مالک، شماره یا محل وقوع ملک، سهم مالک، عنوان معامله و … اشاره کرد.
اصلاح اشتباهاتی که در دفتر املاک و در جریان عملیات مقدماتی ثبت رخ داده و مامور تنظیم کننده سند نیز بدون توجه به آن اشتباهات، اقدام به تنظیم سند کرده باشد، در صلاحیت هیئت نظارت میباشد؛ مشروط بر اینکه اصلاح اشتباه مخل حقوق اشخاص نباشد.
کلیه اقدامات مربوط به تنظیم سند از زمان انتشار آگهی مقدماتی تا تهیه پیش نویس و ثبت آن در دفتر املاک، عملیات مقدماتی محسوب میشود. چنانچه اصلاح سند مخل حقوق شخصی باشد، شخص متضرر میتواند با مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، اعتراض خود را اعلام نماید.
در صورت بروز اشتباه در مرحله عملیات تفکیکی که منجر به انتقال ملک به صورت رسمی شده باشد نیز، اصلاح سند مشروط بر آنکه خللی به حقوق دیگران نرساند، در صلاحیت هیئت نظارت میباشد. در صورت وجود معترض، رسیدگی به این امر در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک میباشد.
صدور رای مبنی بر اصلاح سند رسمی در صورت وقوع اشتباه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق محتویات آن با قوانین، در صلاحیت هیئت نظارت میباشد.
مطابق ماده 149 قانون ثبت، در صورتی که ملکی با مساحت معینی مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا کشف شود که مساحت ملک بیشتر از آن است که در سند آمده، ذینفع میتواند با پرداخت قیمت اضافی با رعایت مقررات مربوطه، تقاضای اصلاح سند را مطرح نماید.
رسیدگی به این امر و صدور رای اصلاح سند در صلاحیت اداره ثبت میباشد.
مالکین املاک مجاور میتوانند به خواست و اراده خود و با هدف بهبود وضع املاک، اقدام به مبادله بخشی از این املاک نموده و پس از تنظیم صورتجلسه توافق و دستور اداره ثبت، اسناد رسمی خود را اصلاح نمایند.
مطابق لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاک، در صورتی که محرز شود تجاوز به علت اشتباه در محاسبه حدود ملک و بدون سو نیت رخ داده و ضرری که از خلع ید و قلع و قمع بنا به متجاوز وارد میشود، در مقایسه با ضرر طرف مقابل ناچیز باشد، دادگاه حکم به پرداخت قیمت و جبران خسارات وارده و اصلاح سند صادر مینماید.
برای اصلاح سند طبق مقررات این ماده، صدور حکم از سوی دادگاه صالح الزامی است و اداره ثبت اسناد و املاک نمیتواند راسا اقدام به اصلاح سند نماید.
اتخاذ تصمیم برای اصلاح سند رسمی ممکن است به عهده هیئت نظارت، اداره ثبت یا دادگاه باشد. تعیین مرجع صالح تابع موضوعی خواهد بود که موجب اصلاح سند میباشد. در ادامه به اختصار به اهم موارد اصلاح سند و تعیین مرجع صالح به رسیدگی در هر مورد میپردازیم.
30 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید
سلام وقتتون بخیر
من ملکی خریداری کردم که الان متوجه شدم مساحت ساختمان آن بیشتر از آن چیزی که در سند ذکر شده می باشد چطور باید سندم را اصلاح کنم.؟
سلام . هرگاه نسبت به ملکی با مساحت معین، معامله صورت گرفته باشد و پس از آن معلوم شود ملک مذکور دارای اضافه بنا است، خریدار یا ذینفع میتواند قیمت اضافه بنا و سایر هزینه‌های قانونی را به صندوق ثبت واریز کرده و تقاضای اصلاح سند مالکیت را مطرح نماید در حالت اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه سند را اصلاح میکند
سلام یه زمین گفتم در دفترخانه سند به سند شده وزمان تفکیک ان ۱۳۳۰ میباشد الان با یک سند مشاع ادعا میکند در تفکیک اولیه اشتباه شده دادخواست اصلاح سند خواسته دراین مورد راهنمایی بفرماید ممنون
سلام مدارکتان باید بررسی شود.
سلام خسته نباشیدزمینی به پدر بنده رسیده بود که بارضایت پدرم سند براش گرفتیم بنام خودم. الان بعد از سالها یکی از عمه ها روی زمین ادعای مالکیت میکنه اما هیچ مدرکی نداره. فقط میگه مال پدریه و به من هم ارث میرسه اما مدرک نداره آیا میتونه ادعای مالکیت کنه یا نه؟
آیا با استشهاد محلی میتونه ادعا کنه یا سندی که ما داریم حق را به ما میده؟
سلام طبق ماده ۲۲ قانون ثبت مالک رسمی ملک شما هستید و ادعاهای بی مستند و بدون مراجعه به دادگستری در حد حرف هست
با سلام
پدر بنده زمانی که ۹۰ سالشون بود خونه خودشون رو به نام خواهرم کردن ایشون وقتی ۹۳ سالشون بود فوت کردند.
آیا با توجه به اینکه پدرم در آن زمان بالای ۸۵ سال سن داشته طبق قانون می توانیم سند رو باطل کنیم. آیا اصلا ربطی به سن داره؟
سلام . در صورتی که در زمان انتقال سند ایشان محجور بوده باشند سند باطل خواهد شد در غیر این صورت خیر.
سلام. بنده در سال 1378 ملکی را به صورت قولنامه عادی خریداری نموده و ملک در تصرف بنده بوده و به تازگی متوجه شدم افرادی این ملک را بنام سند زده اند چطور متوجه بشوم چه کسانی و چگونه ملک را بنام خود سند زده اند؟
با مراجعه به اداره ثبت
سلام
قطعه زمینی مادرم در سال 82 خریده و چند ماه بعد فروخته ولیکن بعد هجده سال کسی مراجعه نکرده برای انتقال سند موضوع مهم اینکه وکالتی داده نشده حتی مادرم میگه چیزی امضا نکرده که حتی قولنامه اش کرده باشه ولی پول زمین رو در زمان خودش گرفته چون سند دست بنگاه بوده رفتیم و تحقیق کردیم و بنگاهی که سال 82 مادرم فروخته زمین رو بهشون پیدا کردیم ایشون اصلا یادشون نمیاد که به چه کسی زمین رو واگذار کرده وسند رو گفتیم بهمون پس بده اگه دستشونه چند روز مهلت خواستن که مدارک خودشونو چک کنند ببینند چیزی پیدا میکنن ولی هیچ مدرکی نبود و قولنامه هم پیدا نکردند و ما درخواست سند المثنی کردیم همسایه زمین بغلی درخواست یک متر جلو رفتن کرده که مادرم به دفتر ثبت رفتند و به همدیگر اجازه پیشروی دادن .الان بعد گذشت این همه سال تکلیف چیه جالب اینجاست بنگاه دار تمام مدارک وقوالنامههارو خانومش سوزنده وهیچ چیزی وجود ندارد به مادرم گفته بره دنبال سند المثنی
سلام از نظر قانون ثبت شما کماکان مالک رسمی زمین محسوب میشوید و میتوانید درخواست سند المثنی کنید
با سلام
من یک زمین داشتم که فردی توانسته با تبانی با مالکیت قبلی سند ملک مرا بنام خودش تنظیم کند بعد از شکایت کیفری توانستم مالکیت خود را اثبات کنم و متهم به ۲ سال حبس تعلیقی،رد مال و ابطال سند محکوم شد،اما حال که میخواهم سند بنام خودم تنظیم کنم یکی از مالکین قبلی فوت کرده و آنها هم حاضر به همکاری برای دریافت سند جدید نیستند،من باید چه کار کنم؟
باید به طرفیت فروشندگان و ایادی قبلی ایشان و یا ورثه اشان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را مطرح کنید.
سلام من ملکی رو به صورت قولنامه خریدم ۱۰۰ میلیون بیعانه به کارتخوان بنگاه کشیدم ومابقی چک دادم . صاحب ملک بعد از ده روز اضهار پشیمانی کرد ونیومد سند انتقال بده و چکهارم نبرد بانک وصول بکنه که معامله فسخ بشه. بعد از چند دوره دادرسی و تجدید نظر رای به نفع ما صادر شد و الزام به سند گرفتیم وسندمونو گرفتیم.باز طرف نرفته چکارو بگیره وشکایت داده دیوان آیا امکان باطل کردنه سند من وجود دارد؟؟
سلام خیر
با سلام
زمینی چندسال پیش صلحنامه نوشته شده بین برادرها وزمین ازبین 5 برادر و یک خواهر بخشیده شده به 2برادر و همه صلحنامه را امضا کردند به جز یکی از برادرها حالا بعد از چندین سال که سندها گرفته شده همان برادری که صلحنامه را امضا نکرده ادعای مالکیت میکنه ولی مدارک یا مدرکی ندارد آیا سند باطل میشود
سلام اگر منشا ادعا ارث باشد بله میتواند مدعی باشد
در فروض دیگر سوال را واضح فرمایید
با درود
زمین موروثی ما غیر قابل افراز تشخیص داده شد. ضمن اینکه با نقشه برداری دقیق مغایرت حدود هم توسط کارشناس رسمی دادگستری تایید شده. آیا با این وصف دادگاه محل بر اساس تقاضای احدی از وراث ملک را با این شرایط مزایده می‌گذارد؟ اگر درخواست اصلاح سند به اداره ثبت بدهم مانع فرآیند مزایده می شود؟
ضمنا” همه وراث سند تک برگ مشاع دارند ولی حدود بر اساس سند قدیم درج شده.
سلام بلی هریک از مالکین موروثی مشاعی بعد از صدور دستور فروش توسط دادگاه میتواند تقاضای اجرا و مزایده را نماید.
درخواست دستور موقت و تقاضای صدور قرارتوقف اجرا بله حسب مورد میتواند مانع اجرای مزایده شود.
با سلام. مادر بنده در قید حیات میباشد ویک ملک دارد و سند تک برگ دارد. سه خواهر بنده رفتن شکایت کردن و شرح دادخواستشان هم ابطال سند رسمی(سند ملک) است.مادر بنده 2سال پیش در کمال صحت عقل و سلامت داوطلبانه ششدانگ ملک را تمام و کمال به من که تنها پسرش هستم انتقال دادن. دادگاه حقوقی برای دوهفته بعد ابلاغیه فرستاده و مادرم هم خیلی ناراحت است. خواهشا راهنمایی بفرمایید آیا میتوانند سند را باطل کنند. سند الان به نام بنده که پسرش هستم است ولی اونا شکایتشونو به طرفیت از مادرم کردن که مالک قبلی است. خواهش میکنم راهنمایی بفرمایید و مارا از نگرانی در بیاورید. باتشکر فراوان
دعوای ایشان به نتیجه ای نمی رسد
سلام خسته نباشید
ما یک زمین به یک نفر فروختیم به متراژ 360 متر و این آق کل زمین را تصرف کرده وساخته و سند هم گرفته . بعد از 3 سال موفق شدیم حکم ابطال سند را بگیریم . در قولنامه هم حد و حدود بیان نشده و قطعه زمین خریداری کرده . چطوری میتونیم به زمینمان برسیم . با تشکر
سلام نیازمند بررسی مدارک و مستندات شما هست
سلام وقتتون بخیر در رابطه با اصلاح منان زمین پدری توضیح بفرمایید الان برای نقل وانتقال بامشکل مواجهیم. ممنون
سلام پاسخ داده شد
سلام.وقت شما بخیر.ملکی در شمال خریدیم که 2 سال پیش توی دهیاری دیدیم نقشه ویلا ما رو اشتباه زدن و یک مقدار از زمین ما اشتباها رفته برای ویلای مجاور..همون موقع با تایید رئیس شورا ازشون درخواست کردیم که نقشه بردار مجدد بیاد برای اصلاح..حالا بعد 2 سال میگن سند ویلای مجاور رو اشتباها طبق همون نقشه ی اولی صادر کردن و زمین ما ناقص شده..حالا هم میگن باید صاحب ویلای مجاور رو راضی کنید بیاد اداره ثبت امضا بده..ایشون هم میگه من نمیام امضا کنم…دهیار هم میگه توی پرونده ها دو تا نقشه بوده و تقصیر کاربر اداره ثبت هستش..الان ما باید چکار کنیم؟؟
سلام در هیات نظارت باید طرح شکایت نمایید
مدارکتون رو ارسال فرمایید بررسی کنیم
اگر کسی امضای خود را در سند عادی یا همان قولنامه عادی انکار کند با کارشناسی امضای او اثبات گردد آیا مجازات برای نامبرده تعیین شده؟ چه میزان مجازات؟
خیر در این صورت جرمی واقع نشده است و فقط دعوا به نفع صاحب سند خاتمه می‌یابد.