آثار حقوقی مبایعه نامه و قولنامه در اموال غیرمنقول

در اکثر مواقع فروشنده به تعهدات خود که همان تنظیم  سند رسمی انتقال مورد معامله به نام خریدار است اقدام می نماید اما در موارد دیگری فروشنده بجای عمل به تعهدات مندرج در تاریخ  موخر همان ملک را با دیگری با تنظیم قولنامه ثانوی به فروش می رساند لذا در این هنگام است که بین این دو قولنامه و به عبارت بهتر بین تعهدات فروشنده با خریدار اول و خریدار دوم تعارض به وجود می آید.

اعتبار قولنامه تنظیمی به صورت شرط ابتدایی

مساله قولنامه در حقوق ایران از مسائل مبتلا به حقوقی در روابط مردم با یکدیگر است که دعاوی ناشی از آن همواره بخش عمده ای از پرونده های محاکم را تشکیل می دهد قولنامه اعم  از  اینکه بصورت تعهد یکطرفی باشد یا بصورت تعهد دوطرفی که درآن یک طرف متعهد به فروش ملک و دیگری متعهد به خرید آن می شود، صرفا یک شرط ابتدایی است که این تعریف در مقابل شرط ضمن عقد قرار دارد که وفق نظر مشهور فقهای امامیه شرط ابتدایی لازم الوفا نیست و هر گاه کسی بخواهد تعهدی نماید، باید آنرا به صورت یکی از عقود معین یا به صورت شرط ضمن عقد قرار دهد. به طور خلاصه می توان گفت : برخلاف نظر مشهور فقها و بخشنامه شورای عالی قضایی وقت، درحقوق موضوعه، قولنامه به مفهوم شرط ابتدایی نیز مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی  بوده و بین طرفین لازم الوفا و لازم الاجراست چرا که این دو مفهوم بر یکدیگر قابل تطبیق می باشد.

 قولنامه تنظیمی بین طرفین چنانچه متضمن عقد بیع نسبت به املاک باشد مبایعه نامه و معتبر تلقی می شود به عبارت دقیق تر چنانچه در سند عادی ایجاب و قبول طرفین بر عقد بیع واقع شده باشد مالکیت به مجرد تحقق ایجاب و قبول شرعی به خریدار منتقل میشود حتی اگر طرفین قرارداد خود را تحت عنوان قولنامه تنظیم کرده باشند و حق عینی برای خریدار با سند عادی بر ملک ایجاد میشود .طرفداران این نظر معتقدند که مطابق مقررات شرع اسلام و قانون مدنی که در قلمرو حقوق خصوصی است عقد بیع به ایجاب و قبول محقق می شود و تراضی طرفین اساس تحقق عقد بیع است و وقتی طرفین در قراردادی عقد بیع را انشاء نمودند ماخوذ به آثار بیع خود هستند .که اگر از مفاد و مندرجات قولنامه  برآید که سند تنظیمی وعده بیع است چون برای خریدار صرفا یک حق دینی به وجود می آید و مالکیت فروشنده بر مبیع همچنان برقرار است، لذا تنها ضمانت اجرای تخلف و عدم انجام تعهد توسط یکی از طرفین، مطالبه خسارت وجه التزام قراردادی مرقوم در قولنامه است و لاغیر اما به عقیده این گروه اگر از  مفاد و مندرجات عمل حقوقی تنظیمی بین طرفین صرف نظر از اینکه نام قولنامه یا بیعنامه بر آن نهاده باشند برآید که منظور طرفین بیع است این سند مبایعه نامه و مملک و نافذ است و برای خریدار یک حق عینی به وجود خواهد آمد که ثمره این نتیجه گیری اینست که دارنده سند یاد شده آنرا به عنوان دلیلی بر وقوع معامله ارائه می کند و از محکمه الزام خوانده به حضور در دفترخانه برای انجام تشریفات تنظیم سند رسمی در مقام اعمال مواد ۴۷ و۴۸ قانون ثبت را خواستار شود.

اثر قولنامه بین طرفین

عقودی که بر طبق قانون واقع میشود بین متعاملین و قایم مقام انها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ گرددکه التزام به مفاد عقد را با لزوم آن نباید مخلوط کرد یعنی هر دو طرف عقد ملتزم به مفاد عقد هستند و هم حق بر هم زدن آن را ندارندولی از لحاظ نظری، بین لزوم عقد و التزام به مفاد آن تفاوت است  لزوم عقد آنان را از فسخ عقد باز می دارد تا آنچه را به وجود آورده اند نگاه دارند و پای بند به عهد باشندو التزام به مفاد عقد و رعایت احترام آن بدین معنی است که تا پیمانی است از آن اطاعت شود، خواه آن پیمان لازم باشد یا جایز باشد. بنابر این لزوم عقد به عنوان قاعده ای است انعطاف پذیر که تنها به عنوان اصل پذیرفته می شود ( اصاله اللزوم ) : یعنی هر عقد لازم است، مگر اینکه جواز عقد به طور کلی یا امکان فسخ  آن در موارد خاص اجرا شود با این توضیحات ملاحظه می گردد که قولنامه نیز از این امر مستثنی نیست یعنی در شرایطی که قولنامه ( چه بیع باشد چه وعده بیع )  واجد شراید اساسی صحت قرارداد است، در اینصورت در رابطه با طرفین عقدی لازم است و هیچ یک از طرفین اصولا حق بر هم زدن آن را بنا بر قاعده اصاله اللزوم ندارند، و ملزم می باشند تا آنچه را که به وجود آورده اند نگاه دارند و پایبند به عهد باشند تا  زمینه التزام و اجرای مفاد عقد باقی باشد.یعنی اگر مالکی به موجب قولنامه تعهد کرده باشد ملک خود را بفروشد و دیگری با علم  به وجود این تعهد ملک را از او خریداری کند و بدین وسیله موضوع تعهد را از بین ببرد، قولنامه در برابر این خریدار جدید قابل استناد است و شرکت در این نقض عهد تقصیر است پس می توان براین مبنا ابطال معامله را درخواست نمودو مکلف به جبران خسارت خواهد بود.

اشکال مختلف معاملات معارض با قولنامه

گاهی فروشنده قولنامه ای را امضا میکند و در آن متعهد میشود اگر خریدار طبق زمانبندی مشخص به تعهدات خود عمل کرد، در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی حاضر و سند انتقال را به نام خریدار امضا کند اما به جای انجام تعهد در تاریخ  موخر همان ملک را با دیگری قولنامه میکند در این زمان است که می گوییم  بین دو قولنامه تعارض وجود دارد و اجتماع حقوق دو متعامل در آن واحد ممکن نمی باشد حال چنانچه هر دو قولنامه در حد سند عادی باقی بمانند و خریداران در دادگاه دعوی الزام به تنظیم سند مطرح کنند، مسلما کسی رای موافق میگیرد که تاریخ قولنامه اش مقدم بوده است اما بحث مهم و اصلی در آنجاست که مالک با خریداردوم به توافق رسیده و سپس در دفتر اسناد رسمی سند انتقال را به نام خریدار دوم امضا میکند اینجا بین تعهدات فروشنده با خریدار اول و دوم تعارض به وجود میآید و در این صورت یک قولنامه عادی مقدم و یک قولنامه موخربه تنظیم سند رسمی داریم که با یکدیگر تعارض دارند.

  • تعارض بین دوقولنامه عادی

در این فرض فروشنده یکبار با سند عادی قولنامه، تعهد به فروش ملک خود را به دیگری می نماید و بار دیگر بتاریخ موخر با سند عادی دیگری ( قولنامه ) تعهد به فروش همان ملک به دیگری می نماید که در این حالت بین تعهدات فروشنده در مقابل خریدار اول و دوم تعارض بوجود می آید و اجتماع حقوق دو متعامل در آن واحد ممکن نمی باشند که به بررسی حالا مختلفی که در فرض تعارض دو قولنامه ( سند عادی ) بوجود می آید می پردازیم.

  • فرض تعارض بین دوقولنامه(سندعادی) باتاریج متفاوت

 سند دارای تاریخ  مقدم در صورت اقرار فروشنده بر صحت آن به لحاظ اعتبار اقرار به زبان مقر قابل استناد علیه فروشنده است . بنابراین دادگاه باید به اعتبار مندرجات سند عادی مذکور رسیدگی و در صورت اثبات وجود تاریخ  مذکور در سند در  زمان امضای آن به وسیله فروشنده، رای بر محکومیت او به تنظیم  و امضای سند رسمی انتقال ملک به خریدار بدهد زیرا از یک طرف پس از سقوط دو سند، ادعای هر دو خریدار به دلیل تعارض، غیر قابل قبول می شود اما در این میان پس از ثبوت وجود تاریخ  مقدم مذکور در ز مان امضای سند عادی به وسیله اقرار فروشنده، نوعی اقرار کتبی فروشنده به سود خریدار سند عادی مذکور ثابت می شود که می تواند مبنای رای محکومیت فروشنده گردد حالت دیگری به این صورت است که دو قولنامه توسط فروشنده با دو خریدار منعقد شده که یکی از این قولنامه ها دارای تاریخ  بوده و دیگری فاقد تاریخ ، که در این صورت سند عادی دارای تاریخ  معتبر خواهد بود نتیجتا شامل حکم  فوق خواهد شد چرا که حقوقدانان معتقدند در این حالت طبق اصل تاخر حادث آنکه تاریخ  ندارد موخر فرض می شود   .

  • فرض تعارض بین دوقولنامه(سندعادی) با تاریخ یکسان یا بدون تاریخ

این فرض خود دارای دو حالت است : حالت اول اینکه هر یک به استناد سند عادی ( قولنامه ) فاقد تاریخ یا دارای یک تاریخ ، مدعی خریداری ملکی هستند ولی بایع هیچ یک از دو بیع را نسبت به دیگری تایید نمی کند و یا اساسا بایع غایب است و در این حالت طبق نظریه رضایی بودن عقود بحث معاملات معارض بدون تنظیم  سند رسمی مطرح است و اگر هیچ دلیل و اماره دیگری بر تقدم معامله یکی از دو سند عادی نباشد و دادگاه نتواند تقدم یکی از دو معامله را احراز  کند با توجه به اصول و قواعد حقوقی هر دو معامله با سند عادی به لحاظ اینکه امکان ترجیح و برتری یکی بر دیگری نیست از باب تعارض ساقط می شود و محکمه حکم  بر بطلان دعوای هر دو مدعی با همین استدلال صادر می کند . اما حالت دوم اینکه باید تاریخ  تقدم یکی از دو سند عادی با تاریخ  یکسان یا فاقد تاریخ را نسبت به دیگری تایید می کند که حکم  آن بر اساس نظریه رضایی بودن این است که عقدی را که باید آن را مقدم بر دیگری اعلام کرده باید معتبر تلقی شود زیرا با توجه به اینکه هیچ یک ازدو بیع بر دیگری برتری ندارد علی الاصول هیچیک از دو خریدار نمی تواند بایع را ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال نماید اما در این میان اگر بایع تقدم تاریخ  یکی از دو بیع را بر دیگری تایید کند تایید بایع به عنوان یک دلیل بر تقدم واقعی و ترجیح این بیع بر بیع دیگر مورد استناد قرار گیرد که تایید مزبور نمی تواند دلیل و یا حتی اماره اعتبار یکی از دو بیع در برابر بیع دیگر باشد بلکه صرفا از جهت دلالت اقرار به زیان مقر یعنی شخص فروشنده می باشد وقتی دلالت دو سند عادی به لحاظ تعارض مفاد آن دو ساقط می شود و در نتیجه هیچ یک از دو خریدار نمی توانند با استناد به سند عادی ادعای خود را ثابت کنند تنها اقرار به عنوان دلیل منحصر می تواند در برابر فروشنده مثبت ادعای خریداری شود که بیع ملک به او پیش از بیع دیگر مورد اقرار فروشنده قرار گرفته است البته طبق نظریه تشریفاتی بودن عقد چون ثبت سند جز ذات عقد است حتی با اقرار باید نیز چه در مرحله ثبوت و چه در مرحله اثبات، عقد واقع نمی شود و دادگاه باید حکم  بر بطلان هر دو دعوی صادر کند ولی عده ای معتقدند که در صورت اقرار باید، مقر ماخوذ به اقرار خود خواهد بود  .

 

 

 

 

آیا این نوشته برایتان مفید بود؟

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دو + 19 =