مطالبه حق زارعانه

مطالبه حق زارعانه به طور معمول از طریق دادرسی در محاکم دادگستری انجام می پذیرد در بعضی مواقع چنانچه مستند حق مذکور، سند رسمی باشد صاحب حق می تواند از طریق اجرای ثبت و بدون مراجعه به دادگاه حق خود را مطالبه نماید.

ارکان دعوای مطالبه حق زارعانه

• مالی بودن دعوای مطالبه حق زارعانه
• مطالبه حق زارعانه در حین دعوای انتزاع ید
• مطالبه حق زارعانه بعد از انتزاع ید

دادخواست مطالبه حق زارعانه

اگر حق زارعانه مستند به سند رسمی و یا قرارداد معتبری باشد. برای مطالبه ی بهای آن صرف دادخواست مطالبه ی بهای حق زارعانه کافی است اما اگر قراردادی بین مالک و زارع  وجود نداشته باشد، مدعی باید ضمن دادخواست مطالبه ی بهای حق مذکور، خواسته ی اثبات حق را نیز تقدیم نماید.

دادگاه صالح برای مطالبه حق زارعانه

گروهی حق زارعانه را در حکم مال غیر منقول دانسته و دادگاه محل وقوع ملک مزروعی را به عنوان دادگاه صالح برای مطالبه حق زارعانه تعیین کرده اند و گروهی دیگر بر این نظرند که حق زارعانه جزء حقوق مالی معنوی و متعلق آن فعالیت انسان است و می بایست آن را جزء دعاوی اموال منقول تلقی نمود که رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده می باشد. با این وجود می بایست در تعیین دادگاه صالح از حیث صلاحیت محلی قائل به تفکیک شد که در ادامه به آن می پردازیم.

مطالبه حق زارعانه از طریق دادگاه عمومی

در صورت تضییع یا انکار حق زارعانه مدعی حق، می تواند جهت استیفا و احقاق حق خود در مراجع قضایی دادخواهی نماید. از آنجا که حق زارعانه واجد وصف حقوقی است جهت استیفای امور حقوقی آن اولین اقدام تقدیم دادخواست در دادگاه صالحه می باشد. با توجه به اختلاف نظری که در خصوص مالی منقول یا غیر منقول بودن حق زارعانه وجود دارد معمولا اشخاص در تشخیص این امر دچار اشتباه می شوند و همین امر موجب ارائه دادخواست اشتباه به دادگاه و اطاله روند دادرسی می شود.

بدین صورت که برخی معتقدند حق زارعانه با توجه به نقش موثر عوامل غیر مادی آن در ایجاد حق زارعانه، حق مالی دینی بوده و با توجه به اینکه متعلق حق مزبور مال غیرمنقول است حق زارعانه حق مالی تبعی بوده و هرگونه اقدام قضایی در این خصوص در صلاحیت دادگاه های عمومی محل وقوع ملک است نه در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده. گروهی دیگر بر این نظرند که حق مذکور به موجب ماده ۱۸ قانون مدنی در حکم غیر منقول است و توقیف آن نیز به منظور تامین خواسته یا محکوم به بلامانع است.

ایرادات وارده بر نظریه های ذکر شده:

اولا حق زارعانه نوعی از حق انتقاع در مال غیرمنقول نیست چرا که حق انتقاع یک حق عینی است و موضوع آن یک شیء معین مادی است اعم از اینکه منقول یا غیرمنقول باشد.در حالی که حق زارعانه حسب ماده ۳۱ آئین نامه قانون ثبت، راجع به عین املاک نمی باشد.

دوما حق زارعانه را نمی توان حق ارتفاق دانست چرا که حق زارعانه حاصل فعالیت و اقداماتی است که زارع برای آبادانی ملک انجام داده است ، درحالی که حق ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری و مهم تر آنکه حق ارتفاق حق عینی قائم به ملک است و اختصاص به خود زمین دارد و حق زارعانه نه قائم به ملک است و نه حق عینی محسوب می شود و با انتزاع ید زارع از ملک مزروعی، دیگر زارع هیچ حق عینی بر ملک ندارد و تنها مستحق حق زارعانه می شود به همین دلیل زارع برای مطالبه حق خود می بایست در محل اقامت خوانده با رعایت ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹طرح دعوا نماید.

لازم به ذکر است اگر رابطه مالک و زارع ناشی از قرارداد قابل استناد باشد، طرفین می توانند به دادگاهی رجوع نمایند که عقد یا قرارداد در حوزه آن واقع و یا تعهد می بایست در آنجا اجرا شود.

مطالبه حق زارعانه از طریق اجرای ثبت

اصل بر این است که کلیه دعاوی در محاکم قضایی مورد رسیدگی قرار گیرند اما به عنوان استثناء مقنن مقرر نموده اند که کلیه اسناد ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی راجع به دیون و اموال منقول و معاملات املاک ثبتی، مستقلا و بدون احتیاج به حکم دادگاه لازم الاجرا است. علی رقم الزامی نبودن ثبت معاملات راجع به حق زارعانه اشخاص می توانند قراردادهای راجع به حق زارعانه را به طور رسمی و با تنظیم اسناد رسمی منعقد نمایند.

در صورتی که مالک، ملک را از ید زارع  خارج نماید برای مطالبه حق زارعانه به کجا باید مراجعه نمود؟

چنانچه ملک مزروعی در تصرف خود زارع باشد به عبارتی مالک ملک را از ید زارع خارج ننموده باشد زارع نمی تواند برای مطالبه چه از طریق محکمه و چه از طریق اجرای ثبت اقدام نماید زیرا مالک تعهدی در پرداخت حق زارعانه ندارد اما اگر مالک ملک یا دولت نسبت به انتزاع ید زارع اقدام نموده باشند و مستند حق زارع به سند رسمی باشد مشارالیه می تواند با مراجعه به اجرای ثبت، نسبت به وصول حق خود برابر مقررات در دایره اجرای ثبت پس از تقویم و تعیین حق زارعانه از طریق کارشناسی اقدام نماید.

برخی معتقدند که مطالبه حق زارعانه از طریق دایره اجرای ثبت وجود ندارد و دلایل آن ها به شرح ذیل است:

۱)در مواقعی حق زارعانه در قراردادها ذکر نمی شود و منشاء آن شرط ضمنی ناشی از عرف است که اثبات این امر بر عهده محاکم دادگستری است و دایره اجرای ثبت فارغ از رسیدگی قضایی می باشند.

۲) در اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا نکته قابل توجه آن است که اسنادی قابلیت مطالبه در دایره اجرای ثبت را دارد که مضمون آن دارای حقی یا دینی مسلم و منجز و تقویم شده به پول بوده و نیازمند رسیدگی قضایی و اثبات امری نباشد.

۳) برای ایجاد حق زارعانه وجود عناصری لازم است و تشخیص تحقق این موضوع نیازمند رسیدگی قضایی و طرح دعوا در دادگاه است نه دایره اجرای ثبت.

مطالبه حق زارعانه از دولت

مطالبه حق زارعانه از دولت پس از خروج ملک از ید مالک امکانپذیر است در هرصورت اگر ملکی که نسبت به آن حق زارعانه وجود دارد، به هر دلیل اعم از مصادره، تملیک توسط دولت و غیره از ید مالک خارج گردد، حق زارعانه از نهاد تملیک کننده ، قابلیت مطالبه دارد.

مطالبه حق زارعانه از دولت در صورت تملک ملک مزروعی توسط دولت

بنا به تبصره ۲ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک، عدم زوال قهری حقوق متصرفین املاک تملک شده و استحقاق زارعین در مطالبه حق زارعانه تصریح شده است. بنا به تبصره مذکور، در صورتی که طبق نظر اداره کشاورزی و عمران روستایی محل، زارعین، حقوقی در ملک مورد بحث داشته باشند حقوق زارعین ذی نفع به تشخیص اداره مذکور از محل ارزش کل ملک به آنان پرداخت و بقیه در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت خواهد شد. چنانچه در ملک مورد معامله، ساختمان های روستایی فاقد سند مالکیت و نیز هرگونه اعیانی و یا حقوقی نظیر حق ریشه، بهای شخم، بذر، کود و سایر زحماتی که زارع برای آماده کردن زمین متحمل شده است وجود داشته باشد. بهای اعیانی و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهای موجود بین زارع و مالک و یا طبق مقررات یا عرف محل از طریق توافق یا از سوی کارشناسان تعیین و از محل ارزش کل ملک به ایشان و بقیه به مالک پرداخت می گردد.

نحوه تقویم حق زارعانه در اراضی مزروعی خالصه که مورد احتیاج دولت است

نسبت به اراضی مزروعی خالصه که مورد احتیاج دولت است و اشخاصی که حق ریشه و یا شخم داشته باشند به طریق مذکور در ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی قانون فروش خالصجات مصوب ۲۱ آبان ماه ۱۳۳۶ حق آنها ‌تعیین و از محل ۲۵% فروش خالصجات به صاحبان آن‌ها پرداخت خواهد شد.

چنانچه زارعی در زمين مورد كشت شخم يا كود و يا ريشه و تأسيساتی داشته باشد و آن زمين به حكم قرعـه بـه زارع يـا زارعين ديگر برسد ميزان تفاوت با تراضی طرفين و در صـورت عـدم توافـق بـا نظـر كميسيون تقسيم و فروش محلی تعيين خواهد شد. بنا به ماده ۹ خالصجات مشاع، پس از افراز و تعيين سـهم دولـت طبـق مقـررات قـانون و آيين نامه به كشاورزان خالصه فروخته خواهد شد و چنانچه زارعين خالـصه مـشخص نباشـند بين كشاورزان كه حين تصويب قانون حداقل سه سال در همان قريه مشغول زراعت بوده انـد به قيد قرعه تقسيم خواهد شد و صرف تصرف و زراعـت باعـث جعـل قـانوني حـق اولويـت زراعتی به شكل اولويت در تملك گرديد و اين حق اولويت بر اساس ماده ۱۰ بدین گونه مقرر گرديده ابنيه دولتی و اشجار و حقوق دولت كه بـه موجـب مـاده ۵ قـانون تقـسيم و فـروش خالصجات مشاعاً به كليه زارعينی كه در آن قريه مالك آب و خـاك شـده انـد مجانـاً واگـذار می گردد بايد طبق ماده ۷ قانون مزبور به وسيله صندوق تعاونی روستايی ده نگهـداری و اداره شود.

در صورت داشتن هرگونه مشکل حقوقی در زمینه مطالبه حق زارعانه می توانید با اخذ مشاوره صحیح از وکلای باتجربه و دریافت اطلاعات جامع و کامل اقدام نمایید تا از پیامدهای احتمالی و اطاله دادرسی و صرف هزینه های غیر ضروری جلوگیری گردد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۱۰سال سابقه فعالیت در پذیرش و پیگیری دعاوی اراضی به ویژه دعاوی حق زارعانه حاضر به ارائه خدمات حقوقی و ارائه مشاوره تخصصی خود به اشخاص حقیقی و حقوقی می باشد.