دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یکی از دعاوی ملکی می باشد که می توان گفت بیشترین پرونده های ملکی مراجع قضایی را به خود اختصاص داده است. یکی از وظایف اصلی قانونگذار ایجاد نظم و جلوگیری از بروز دعوا و کشمکش در اجتماع است. قانونگذار ما نیز در راستای ایفا همین وظیفه و حفظ نظم معاملات ملکی و جلوگیری از هرج و مرج، اقدام به تصویب قانون ثبت نمود. همین قانون که تا حد زیادی موجب نظام ‌بخشی به معاملات حوزه املاک بوده، منشا بروز یکی از پرتکرارترین دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، الزام به تنظیم سند یعنی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال شده است.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک چگونه است ؟ دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟ از آثار عقد بیع تنظیم سند رسمی انتقال می باشد که به جهت امتناع مالک و متعهد، خریدار با مراجعه به دادگاه، در مقام الزام به ایفای تعهد مبنی بر الزام به تنظیم سند ملک بر می آید. عدم پرداخت قسمتی از ثمن به اساس بیع خللی وارد نمی آورد. تنظیم سند رسمی انتقال از لوازم عرفی تعهد و تحویل می باشد و عدم تصریح درمورد تعهد به تنظیم سند رسمی نافی تعهد خوانده از این جهت نمی باشد. باتوجه به معوض بودن عقد بیع و لزوم رعایت ضمان معاوضی، صدور حکم مبنی بر الزام بایع به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع، باید توأم با الزام خواهان به تأدیه تتمه ثمن باشد.

مبنای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

به حکم ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت عقود راجع به عین و منفعت املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشند اجباری است. دادگاه‌ها و ادارت دولتی تنها شخصی را مالک میشناسند که سند رسمی ملک به نام او به ثبت رسیده باشد. بطورکلی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید علیه شخصی اقامه شود که سند مالکیت به نام وی صادر شده است.

بنابراین خریدار ملک دارای سابقه ثبتی برای آنکه بتواند از کلیه حقوق مالکانه خود بهره‌مند شود باید سند رسمی ملک خود را دریافت نماید. در اغلب موارد، فروشنده بدون وقوع اختلاف با حضور در دفاتر اسناد رسمی مبادرت به تنظیم سند مینماید اما در صورتی که فروشنده از انجام این وظیفه امتناع نماید، خریدار چاره‌ای جز اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی فروشنده را با تمسک به قانون و دادگستری ندارد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد چه املاکی قابل طرح است؟

املاکی که سابق بر این در دفتر املاک ثبت شده باشند و برای آنها سند رسمی صادر شده باشد،  میتوانند موضوع  الزام به تنظیم سند رسمی ملک باشند. اگر ملک موضوع اختلاف فاقد سابقه ثبتی باشد، الزام به تنظیم سند رسمی مصداق ندارد و ذی‌نفع باید دادخواست اثبات مالکیت تنظیم نماید.

نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه خسارت را چگونه مطرح کنیم ؟ در پاسخ به این سوال باید بیان کرد در مواردی که فروشنده، ملک دارای سند رسمی خود را به موجب مبایعه نامه عادی میفروشد و علی‌رغم تعهدات قانونی خود، از انتقال سند رسمی ملک به نام خریدار استنکاف ورزد، خریدار میتواند ضمن تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال فروشنده را از دادگاه تقاضا نماید.

یکی از شرایط پیروزی در این دعوا، وجود سند عادی معتبر است که بتواند وقوع بیع به نحو صحیح و قانونی را اثبات نماید. به عنوان مثال، چنانچه یکی از شرایط ضروری برای صحت معاملات در بیع مورد استناد مفقود باشد، یا مبیع، مستحق للغیر بوده و مالک، معامله فضولی را تنفیذ نکرده باشد، طرح دعوای الزام به تنظیم سند فاقد وجاهت قانونی است. زیرا بر مبنای معامله باطل است.

اگر مبایعه‌نامه‌ای در بین نباشد، خواهان باید قبل از هرچیز وقوع بیع به صورت قانونی و قطعی را بین خود و خوانده اثبات نماید. داخواست اثبات وقوع بیع باید پیش از الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مطرح شود.

خوانده این دعوا اصولا فروشنده‌ای است که سند رسمی ملک به نام او باشد. اما در صورتی که میان مالک رسمی و آخرین خریدار، ایادی متعدد وجود داشته باشند که ملک را به موجب اسناد عادی از قبیل مبایعه‌نامه انتقال داده‌اند، خواهان موظف است تمام مالکین سابق را به عنوان خوانده دعوا معرفی کند تا به مالک رسمی سند برسد. بطور کلی میتوان گفت الزام مالک رسمی به تنظیم سند رسمی انتقال مستلزم احراز مالکیت ایادی واسطه و انتقال از آنها به آخرین خریدار است. باتوجه به اینکه توفیق در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، موکول به اثبات تعاقب ایادی و صحت انتقال است بنابراین بدون طرح دعوی اثبات عقد بیع و تنفیذ آن، صدور حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صحیح نیست.  چنانچه در پاسخ استعلام دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک مشخص شود ملک به نام شخصی است که در ردیف خوانده نیامده، دادگاه وارد رسیدگی نخواهد شد.

مراحل الزام به تنظیم سند

مراحل الزام به تنظیم سند

انتقال سند رسمی مالکیت ملکی که پایان کار، صورت مجلس تفکیکی، مفاصاحساب مالیاتی و مفاصا حساب تامین اجتماعی ندارد، ممکن نیست. یعنی تنظیم سند رسمی مورد معامله فرع بر گرفتن پایان کار و صورت مجلس تفکیکی است. همچنین ملکی که پایان کار ندارد و هنوز تفکیک نشده، قابلیت تنظیم سند رسمی انتقال را ندارد.

• انتقال مالکیت به موجب سند رسمی فرع بر اخذ صورت مجلس تفکیکی و فک رهن است. بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش از تعیین تکلیف موارد مذکور، مسموع نیست.
• دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و تهیه صورت مجلس تفکیکی و پایان کار، دو دعوای مستقل نیستند بلکه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای اصلی و دعوای اخذ صورت مجلس تفکیکی و پایان کار مقدمه آن است که هردو دعوا باید باهم طرح شود.
• الزام به تنظیم سند رسمی مساحت معینی از ملک غیرقابل استماع است. بنابراین باید بدواً تفکیک گردد و سپس الزام به تنظیم سند رسمی بخش تفکیکی داده شود.
• دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال آپارتمان بدون وجود صورت مجلس تفکیکی قابل استماع نیست.
• تا قبل از تفکیک و افراز ملک، چون حق السهم خریدار به نحو مفروز مشخص نیست، صدور حکم بر انتقال رسمی مورد معامله به لحاظ منافات آن با حقوق مالکین مشاعی غیرقانونی است.
• تازمانی که صورت مجلس تفکیکی گرفته نشده و برای هریک از آپارتمان ها پلاک ثبتی مستقل و جداگانه اختصاص نیافته، امکان تنظیم سند رسمی آنها وجود ندارد.

اعتقاد اکثریت قضات این است که نیازی به ذکر خواسته الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی در ردیف خواسته نمی باشد و زمانی که خوانده محکوم به الزام به انتقال سند انتقال شده است بالتبع لوازم اجرای حکم نیز بر عهده او میباشد. اما در مقابل گروهی معتقدند این موارد نیز باید در کنار خواسته اصلی که الزام به تنظیم سند رسمی انتقال می باشد، قید شود.

آیا وظیفه فروشنده مبنی بر انتقال سند رسمی منوط به توافق طرفین است؟

در اغلب مبایعه‌نامه‌ها، طرفین تاریخ مشخصی را جهت حضور در دفتر اسناد رسمی تعیین مینمایند اما در صورتی که متعاقدین در این مورد سکوت کرده باشند نیز فروشنده مکلف است سند رسمی را به نام خریدار انتقال دهد. زیرا این وظیفه‌ای است که قانون برعهده مالک قرار داده است و سکوت قرارداد، رافع مسئولیت وی نخواهد بود.در صورتی که مبایعه‌نامه مورد استناد در مورد زمان انتقال سند رسمی ساکت باشد، اصل بر این است که فروشنده باید فورا در این مورد اقدام نماید. در این حالت خریدار میتواند با ارسال اظهارنامه، انتقال سند رسمی را از فروشنده بخواهد و برای محاسبه خسارات وارده به تاریخ اظهارنامه مزبور استناد نماید.

اگر طرفین بر تاریخ معینی توافق کرده باشند اما فروشنده در زمان وعده و در محل دفترخانه حاضر نشود، خریدار میتواند با دریافت گواهی از دفترخانه، عدم حضور مالک را اثبات نماید و با مراجعه به مراجع ذیصلاح الزام به سند را بخواهد که در اینصورت انتقال سند بدون حضور مالک در قالب سند انتقال اجرایی منتقل میشود .

تاثیر پرداخت ثمن در دعوای تنظیم سند رسمی انتقال

عدم پرداخت ثمن توسط خریدار مانع از استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توسط دادگاه نمی باشد. و دادگاه نمیتواند پذیرش دعوای خواهان را موکول به تودیع ثمن نماید. زیرا مطالبه ثمن موضوع دادخواست نبوده و دادگاه نمیتواند خارج از موضوع خواسته حکمی صادر نماید. در واقع صلاحیت دادگاه محدود به موضوعاتی می باشد که خواهان در دادخواست خود قید نموده است. خوانده نیز میتواند با تقدیم دادخواست مطالبه وجه ثمن، رسیدگی به ادعای خود را از دادگاه بخواهد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن

فروش ملکی که در رهن دیگری است نافذ نمیباشد. مگر اینکه مرتهن به این امر رضایت دهد و یا راهن با پرداخت دین خود، ملک را از رهن خارج کند. بنابراین الزام به تنظیم سند رسمی انتقال در مورد مال مرهونه مصداق ندارد و برای انجام تشریفات انتقال، مالک باید ابتدائا مبادرت به فک رهن نماید. فلذا خواهان دعوا باید ابتدا الزام مالک به فک رهن را از دادگاه بخواهد و پس از آن، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه تقدیم نماید.

درمورد تقاضای رسیدگی توامان به هردو خواسته الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند ملک ضمن یک دادخواست اختلاف نظر وجود دارد. برخی مراجع چنین دادخواستی را پذیرفته و اول به خواسته الزام به فک رهن رسیدگی مینمایند. در مقابل، برخی مراجع معتقدند باید ابتدا به خواسته فک رهن رسیدگی شود و پس از اجرای رای، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال تقدیم شود. گروه دوم رسیدگی به این دعوا در مورد اموال مرهونه را منافی حقوق مرتهن میدانند و در این باره به ماده ۷۹۳ قانون مدنی استناد مینمایند.

اداره حقوقی قوه قضائیه در این زمینه چنین اظهار نظر کرده است که رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال در مورد ملکی که در رهن باشد بلامانع است، اما اجرای رای منوط به فک رهن است. بنابراین اداره حقوقی قوه قضائیه در رهن بودن ملک را مانع استماع دعوا نمیداند بلکه آن را مانع اجرای رای میداند.

مرهونه بودن ملک در استعلام دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک مشخص میشود و چنانچه ملک در رهن باشد، دادگاه به دعوا رسیدگی نخواهد کرد.البته در همه موارد، چنانچه مرتهن راضی به فروش عین مرهونه باشد، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال بلامانع است.

نکات قابل توجه:

1. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، صرف مرهونه بودن ملک مانع تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی نبوده و برمبنای قاعده وجود مقدمه واجب، فک رهن از تکالیف مقدماتی بایع نسبت به تنظیم سند رسمی است.
2. در رهن بودن مبیع مانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نیست و نیازی به طرف دعوا قرار دادن مرتهن نیز وجود ندارد، بلکه کافی است طرح دعوا با حفظ حقوق مرتهن صورت پذیرد.
3. طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی درمورد ملکی که در رهن یا بازداشت است قابلیت استماع ندارد.
4. صرف در رهن بودن عرصه ملک مورد اختلاف مانع از رسیدگی به دعاوی ابطال سند رسمی، فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی براساس مبایعه نامه عادی نخواهد بود.
5. رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۳/۳۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز الزام به انتقال سند رسمی ملکی که در رهن است را با حفظ حقوق مرتهن بلااشکال دانسته است و مقرر نموده خریدار می تواند دعوای الزام به فک رهن را علیه فروشنده مطرح نماید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت متوفی

اگر فروشنده در فاصله وقوع بیع و تاریخ حضور در دفتر اسناد رسمی فوت کند، وظیفه قانونی مبنی بر تنظیم سند رسمی بر عهده وراث فروشنده متوفی خواهد بود و خواهان باید همه وراث قانونی را به عنوان خوانده معرفی نماید.

چنانچه نام یکی از ورثه از قلم افتاده باشد، دعوا مطابق شرایط مقرر قانونی طرح نشده و قابل استماع نمیباشد.

همچنین نیازی به ذکر نام زوجه شخص متوفی به عنوان خوانده نمیباشد، زیرا زوجه ازعین املاک ارث نمیبرد فلذا حقی بر ملک ندارد تا دادخواست به طرفیت او اقامه شود. در صورتی که نام زوجه نیز در میان خواندگان باشد، دادگاه نسبت به این قسمت از دادخواست قرار رد دعوا صادر مینماید.

تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی

امکان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملکی که در بازداشت است محل اختلاف حقوقدانان میباشد. گروهی معتقدند در صورتی که بازداشت ملک پس از وقوع بیع صورت گرفته باشد، باید حکم به پذیرش دعوای خواهان مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال صادر شود. چرا که با توجه به وقوع بیع به صورت قطعی، در زمان بازداشت، ملک متعلق به خواهان بوده و فروشنده دیگر حقی بر ملک موصوف نداشته است.

در مقابل برخی عقیده دارند تنظیم سند رسمی در مورد ملکی که در بازداشت است قابل تصور نبوده و باید قرار رد دعوا صادر شود. در این شرایط اگر ملک از طریق اجرای ثبت بازداشت شده باشد، خواهان میتواند دعوای توقیف عملیات اجرائی و ابطال اجرائیه را مطرح نماید. چنانچه ملک مزبور به دستور دادگاه توقیف شده باشد، خریدار میتواند با طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی به استناد مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی نسبت به رفع توقیف از ملک و فراهم نمودن مقدمات صدور حکم الزام به تنظیم سند اقدام نماید.

دادگاه در اولین اقدام خود، وضعیت ملک موضوع دعوا را  از اداره ثبت اسناد و املاک کشور استعلام مینماید. در صورتی که بازداشتی بودن ملک از طریق استعلام کشف شود، دادگاه بدون رسیدگی به دعوا، پرونده را مختومه اعلام مینماید. در نتیجه بازداشت ملک مانع اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک، اگر پس از صدور رأی بدوی تا قبل از طرح پرونده در دادگاه تجدیدنظر بازداشت ملک رفع شود، قرار رد دعوا نقض و پرونده جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی اعاده می شود. چنانچه تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی موکول به انجام تشریفات قانونی لازمه شده ولی برای انجام آن مدتی تعیین نشده باشد، مدت متعارف لحاظ و عدم انجام آن در مدت متعارف تخلف محسوب می گردد. همچنین صرف عدم تعیین مدت انجام تشریفات مذکور مانعی جهت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیست.

نکات قابل توجه:

1. چنانچه با قرارداد عادی، ملکی واگذار شود و سپس قسمتی از پلاک ثبتی بازداشت شود، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، از طرف منتقل الیه، حتی بدون خوانده قرار گرفتن ذی نفع بازداشت سند، قابل استماع است.
2. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، چنانچه بازداشت به نفع ثالث نبوده بلکه در راستای حقوق قانونی خود خواهان باشد، مانع رسیدگی و صدور حکم نخواهد بود.
3. اگر خواسته اولیه خواهان الزام به تنظیم سند رسمی باشد و در خلال رسیدگی مشخص شود که ملک توسط طلبکاران بازداشت شده است، امکان افزایش خواسته و  الزام خوانده به رفع بازداشت وجود دارد.

خسارت ناشی از تاخیر در تنظیم سند رسمی

خسارت ناشی از تاخیر در تنظیم سند طی شرطی در مبایعه نامه معین می گردد. در صورت تعلل فروشنده در تنظیم سند رسمی، خریدار میتواند خسارت تاخیر در انجام تعهد یا خسارت وجه التزام تاخیر در انتقال سند را، در صورتی که ضمن قرارداد پیش بینی شده باشد، ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مطالبه نماید.

 تقاضای دستور موقت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

ممکن است فروشنده پیش از تنظیم سند رسمی انتقال، اقدام به فروش ملک به اشخاص ثالث نماید که این امر موجب مصائبی برای خریدار میشود و او را در مسیر احقاق حق خود با دشواری مواجه مینماید؛ برای جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی، خواهان میتواند از دادگاه بخواهد با صدور دستور موقت، از نقل و انتقال مالکیت ملک جلوگیری نماید.

مرجع صلاحیت‌دار برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

رسیدگی به دعوای مزبور مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک میباشد.

رای وحدت رویه شماره ۵۵۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

اگر ملک خریداری شده به  موجب مبایعه‌نامه سهم مشاعی از یک ملک باشد، خواهان میتواند نسبت به همان بخش از ملک، الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه بخواهد.

در طرح این دعوا نیازی به ذکر نام سایر مالکین به عنوان خوانده نمیباشد و دادخواست علیه شخص فروشنده تنظیم میشود. البته در این باره نظر مخالف وجود دارد؛ به اعتقاد این گروه همه مالکین ملک مشاعی باید طرف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال قرار بگیرند.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال علیه وکیل

اعطای وکالت توسط فروشنده به خریدار در عقد بیع، برای انجام اقدامات لازم جهت تنظیم سند رسمی انتقال بسیار رایج است. به این ترتیب خریدار میتواند بدون نیاز به حضور فروشنده تمام اقدامات قانونی و مورد نیاز را انجام داده و سند رسمی به نام خود را اخذ نماید.

نظر مشهور بر این است که در صورت اعطای وکالت در این مورد، دعوای خریدار علیه فروشنده به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مسموع نمیباشد. زیرا در این فرض، خریدار، خواهان محکومیت فروشنده به امری است که خود قادر به انجام آن میباشد.

این ویژگی مختص به موردی است که خریدار به عنوان وکیل فروشنده برای تنظیم سند رسمی معرفی شده باشد؛ در صورتی که فروشنده شخص ثالث را وکیل خود کرده باشد و ثالث اقدامات لازم را در مورد موضوع وکالت انجام ندهد، دعوای خریدار بر فروشنده قابل استماع میباشد.

اگر فروشنده متعهد شود پس از وقوع بیع، وکالت در تنظیم سند رسمی را به خریدار اعطا نماید ولی بعدا از انجام آن امتناع ورزد، خریدار نمیتواند الزام او به اعطای وکالت را از دادگاه بخواهد؛ اما تقاضای رسیدگی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مسموع است.

الزام به تنظیم سند رسمی علیه محجور

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه محجور، باید دادخواست علیه محجور و قیم یا ولی ایشان مطرح شود. چنانچه خوانده دعوا از محجورین باشد، دادخواست به طرفیت خود محجور و قیم یا ولی او مطرح میشود اما قیم یا ولی محجور برای دفاع در دادگاه حاضر خواهد شد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه شخص حقوقی

در صورتی که فروشنده در عقد بیع، شخص حقوقی باشد، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مسموع است و در ستون خوانده باید نام شخص حقوقی نوشته شود. طرح دعوا به طرفیت مدیران شخص حقوقی موجب رد دعوا خواهد بود.

دادخواست التزام به تنظیم سند رسمی انتقال املاک فاقد سابقه ثبتی

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال املاک فاقد سابقه ثبتی در مورد املاکی است که تا کنون در دفاتر اسناد و املاک ثبت نشده و سند رسمی برای آن صادر نشده باشد. با توجه به عدم سابقه ثبتی در خصوص این املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مسموع نیست. بلکه خریدار اینگونه املاک باید ابتدا اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت یا تنفیذ بیع نموده و پس از صدور رای، تقاضای صدور سند رسمی مالکیت به نام خود نماید.در واقع ملک مورد معامله چون به ثبت نرسیده پلاک ثبتی ندارد. پس موضوع در شمول مواد ۴۷ و ۶۸ قانون ثبت نیست و رسیدگی به اصالت آن با مواد مذکور مخالفتی ندارد.

دادخواست التزام به تنظیم سند رسمی انتقال املاک با سابقه ثبتی

کسی که نام او در دفتر ثبت اسناد و املاک به عنوان مالک قید شده باشد، مالک رسمی ملک است و دعوای تنفیذ بیع یا اثبات مالکیت در مورد این املاک قابل استماع نمی باشد.

البته گروهی معتقدند اگر دعاوی تنفیذ بیع یا اثبات مالکیت همراه با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مطرح شود قابلیت استماع دارد. اما این دعاوی به تنهایی و بدون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد املاک با سابقه ثبتی  قابل طرح نمی باشد.  همچنین لازم به ذکر است در مورد ملکی که سابقه ثبتی دارد، دعوای الزام به تحویل قبل از تنظیم سند رسمی قابل استماع نیست. ملکی که عرصه آن به ثبت رسیده و اعیانی آن سند مستقلی ندارد، اعیان آن بدون عرصه قابلیت انتقال ندارد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک به استناد قولنامه

قولنامه سندی است عادی حاوی تعهد به خرید و فروش ملک و با مبایعه‌نامه که مقید نقل و انتقال مالکیت میباشد متفاوت است. مبایعه‌نامه وظیفه تنظیم سند رسمی را بر عهده فروشنده قرار میدهد اما امکان طرح این دعوا به استناد قولنامه وجود ندارد.

از آنجا که قولنامه از شمول قانون ثبت خارج بوده و معطی حق عینی نمیباشد، متعهدله نمیتواند الزام متعهد را به انتقال ملک و الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای را از دادگاه بخواهد.

الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی در صورتی طرح می شود که اعیان ملک دارای سند مجزا از عرصه داشته باشد و مالک صرفا اعیانی ملک را فروخته باشد. چنانچه مالک اعیان متفاوت از مالک عرصه باشد و برای اعیان سند رسمی جداگانه صادر شده باشد، مالک اعیان می تواند اعیان را جدا از عرصه به دیگری منتقل نماید. اگر فروشنده اعیانی پس از وقوع بیع، از تنظیم سند رسمی انتقال اعیانی امتناع نماید، خریدار میتواند دادخواست تنظیم سند و الزام وی به تنظیم سند رسمی اعیانی را تقاضا نماید.

در مورد این دعوا نیز، مشابه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، دادگاه ضمن استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، در صورتی که خواهان را ذی حق تشخیص دهد، حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اعیانی صادر می نماید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به ثبت تقسیم‌نامه رسمی

تقسیم‌نامه سندی عادی است که سهم هریک از مالکان یک مجتمع را معین میکند و باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد. این سند پس از صدور پایان کار و اخذ صورتمجلس تفکیکی تنظیم و ثبت میشود.

مبادرت به اقامه دعوای الزام به ثبت تقسیم‌نامه رسمی زمانی ضروری است که مالک یا مالکین از امضا تقسیم‌نامه استنکاف ورزند. در این شرایط سایر مالکان امضا کننده تقسیم‌نامه میتوانند علیه امتناع‌کنندگان طرح دعوا کرده و الزام آنان را از دادگاه بخواهند.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش

به حکم ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. در صورتی که پیش‌فروشنده اقدام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان ننماید، پیش خریدار به موجب دادخواست، میتواند الزام او را از دادگاه بخواهد. چنانچه در قرارداد مشارکت، سازنده حق واگذاری و انتقال به غیر را تا اتمام ساختمان تحت هیچ عنوانی نداشته باشد، خریدار نمی تواند الزام سازنده را به تنظیم سند رسمی انتقال بخواهد.

دریافت پروانه ساختمانی، شناسنامه فنی و تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان از مقدمات تنظیم سند رسمی پیش فروش می باشند. در صورتی که پیش ‌فروشنده اقدام به اخذ موارد فوق ننموده باشد، باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش، الزام به اخذ موارد مزبور نیز به عنوان خواسته درج شوند. خوانده این دعوا پیش‌فروشنده است که مالک رسمی ملک میباشد، اما اگر پیش‌فروشنده شخصی غیر از مالک رسمی باشد که با مالک قرارداد رسمی از قبیل اجاره یا مشارکت در ساخت منعقد کرده، دادخواست باید به طرفیت او و مالک رسمی مطرح گردد.

انتقال مورد معامله به شخص ثالث و قائم‌مقامی وی در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

اگر فروشنده پس از وقوع بیع، بخشی از مورد معامله را به موجب سند رسمی به ثالث انتقال داده باشد، خریدار بیع مقدم که خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می باشد، باید علاوه بر فروشنده، خریدار بیع موخر را نیز به عنوان خوانده معرفی نماید یا سهم خریدار موخر را از موضوع خواسته خارج نماید. در غیر این صورت قرار عدم استماع دعوا صادر خواهد شد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد اراضی ملی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد اراضی ملی با توجه به اینکه مالکیت این اراضی متعلق به دولت می باشد امکان پذیر نیست. و در صورتی که شخصی ملکی را خریداری کرده باشد و بدون اطلاع از ملی بودن آن ملک یا زمین اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند علیه مالک نماید ابتدا استعلام ثبتی توسط دادگاه اخذ می گردد. چنانچه ملی بودن آن زمین یا ملک در استعلام ثبتی اعلام گردد دادگاه رای بر صدور قرار عدم استماع دعوا می نماید. در اینگونه مواقع چنانچه خریدار نسبت به برگ تشخیصی که طبق آن زمین یا ملک خریداری شده اعتراض داشته باشد می تواند دعوای اعتراض به تشخیص ملی شدن را مطرح و صدور حکم بر غیر ملی بودن زمین خریداری شده را به استناد مبایعه نامه تقاضا نماید. به موجب رای شماره ۱۳۰۸ شعبه ۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران، در مورد اراضی و املاکی که طبق رای کمیسیون ماده واحده موضوع ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع، ملی اعلام شوند، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابل استماع نمی باشد.

در صورت داشتن هر گونه سوال حقوقی و یا نیاز به اطلاعات بیشتر در خصوص دعاوی ملکی ، می توانید با مشاورین حقوقی و وکلای دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی تماس حاصل فرمایید تا موضوع به صورت تخصصی پیگیری گردد.

اشتراک گذاری: