الزام به اخذ پایان کار ساختمان

ساخت و احداث ساختمان در شهرها مستلزم رعایت قوانین حوزه شهرسازی و تصمیمات شهرداری است. شهرداری ها در پایان عملیات ساختمانی، عدم خلاف در ساخت بنا و انطباق آن با قوانین مربوطه و نقشه های تایید شده شهرداری را با صدور گواهی پایان کار اعلام می کنند. صدور پایان کار مانند صدور صورتمجلس تفکیکی یکی از مقدمات لازم جهت تنظیم سند رسمی مالکیت است؛ به همین جهت اگر ملکی فاقد گواهی پایان کار باشد، ذی نفع می تواند با طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار علیه مالک یا سازنده از تضییع حقوق خود جلوگیری نماید.

اهمیت اخذ پایان کار

صدور پایان کار یک ساختمان از سوی شهرداری به معنای پایان عملیات ساخت و ساز بدون تخلف از مفاد پروانه ساختمان و سایر قوانین شهرداری است. در واقع شهرداری ها با صدور پایان کار تایید می کنند ملک موضوع گواهی با رعایت همه قوانین و مقررات ساخته شده، به شهرداری بدهکار نبوده و علی الاصول مانعی برای صدور سند رسمی مالکیت آن وجود ندارد.

اخذ پایان کار در قرارداد مشارکت در ساخت

اصولا اخذ پایان کار بر عهده مالک رسمی ملک یا نماینده قانونی او قرار دارد. در فرضی که مالک، ملک خود را به موجب قرارداد مشارکت در ساخت در اختیار سازنده گذاشته باشد نیز اخذ پایان کار با مالک است؛ مگر آنکه طرفین قرارداد بر خلاف این امر تراضی کنند. مرسوم است که ضمن قرارداد مشارکت در ساخت شرط می شود سازنده به عنوان وکیل مالک، اقدامات لازم جهت اخذ پایان کار را به انجام برساند و در واقع سازنده متعهد می شود گواهی پایان کار را اخذ نماید. انجام این اقدامات از سوی سازنده مستلزم ارائه وکالت نامه معتبر است. اگر مالک به هر دلیلی از اعطا وکالت امتناع نموده و از این طریق مانع از ایفاء تعهدات سازنده شود، سازنده می تواند الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری را از دادگاه بخواهد. البته طرح این دعوا منوط به این است که مالک در قرارداد مشارکت در ساخت ملتزم شده باشد تا با حضور در دفترخانه، سازنده را به عنوان وکیل خود معرفی نماید.

چنانچه علی رغم اعطا وکالت به سازنده، گواهی پایان کار اخذ نشده باشد، مالک یا هر یک از خریداران می توانند الزام سازنده به اخذ پایان کار را از دادگاه بخواهند.

امتناع شهرداری از صدور پایان کار

صدور گواهی پایان کار یکی از وظایف شهرداری است و در صورت عدم وقوع تخلف، شهرداری باید به تقاضای مالک یا وکیل او، گواهی پایان کار را صادر نماید.

همانطور که در موارد امتناع شهرداری از صدور پروانه ساختمانی، ذی نفع می تواند الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان را تقاضا نماید، در فرض استنکاف از صدور گواهی پایان کار نیز، دعوای الزام شهرداری به صدور پایان کار قابل استماع است.

دعاوی مرتبط با الزام به اخذ پایان کار

همانطور که گفته شد صدور پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، مقدمات ضروری جهت صدور سند رسمی مالکیت محسوب می شوند؛ فلذا معمولا دعاوی الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی ذیل یک دادخواست و همراه با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت اقامه می شوند. بدیهی است چنانچه پایان کار و یا صورت مجلس تفکیکی ملکی صادر نشده باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به تنهایی قابل استماع نمی باشد.

طرفین دعوای الزام به اخذ پایان کار

خواهان این دعوا معمولا خریدار ملک است که از صدور پایان کار منتفع می شود. خوانده دعوا نیز غالبا فروشنده ملک است که مالک رسمی ملک نیز می باشد. البته ممکن است شخص دیگری غیر از مالک رسمی ملک متعهد به اخذ پایان کار شده باشد؛ برای مثال می توان به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت و هم چنین پیش فروشنده در قرارداد پیش فروش ساختمان اشاره کرد. اگر شخص متعهد به اخذ پایان کار مثل سازنده یا پیش فروشنده، شخصی غیر از مالک رسمی ملک باشد، دعوای الزام به اخذ پایان کار باید علیه هر دو اقامه شود.

ذکر نام شهرداری به عنوان خوانده در دعوای الزام به اخذ پایان کار ضرورت ندارد اما در فرضی که شهرداری به صورت غیر قانونی از صدور پایان کار امتناع نماید، دعوای الزام شهرداری به صدور پایان کار به طرفیت شهرداری اقامه می شود.

کسی که در حکم دادگاه محکوم به اخذ پایان کار می شود، مالک رسمی ملک خواهد بود و اگر کسی به جز مالک رسمی ملک به موجب قراردادی متعهد به اخذ پایان کار شده باشد، به پرداخت خسارات وارده محکوم می شود.

اگر ملک موضوع مبایعه نامه فاقد گواهی پایان کار باشد و فروشنده در قرارداد، متعهد به اخذ پایان کار نشده باشد، خریدار می تواند علیه فروشنده، دعوای الزام به اخذ پایان کار را اقامه نماید. زیرا تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت که از وظایف فروشنده محسوب می شود موکول به اخذ پایان کار است. بنابراین نیازی به درج این تعهد در مبایعه نامه نیست.

دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای الزام به اخذ پایان کار

دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به اخذ پایان کار را خواهد داشت.

نحوه اجرای رای الزام به اخذ پایان کار

پس از قطعیت حکم دادگاه و صدور اجرائیه به درخواست محکوم له، محکوم علیه مکلف است ظرف ده روز اقدام به اخذ پایان کار نماید و در غیر این صورت، محکوم له می تواند با اجازه دادگاه و به هزینه خود، گواهی پایان کار را دریافت کند. محکوم له می تواند هزینه های انجام شده را از محکوم علیه مطالبه نماید.

اگر محکوم علیه از اجرای رای استنکاف نموده و اخذ پایان کار توسط محکوم له نیز امکانپذیر نباشد، محکوم له حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.