اثبات مالکیت ملک

اثبات مالکیت ملک یکی از دعاوی ملکی می باشد که شمار بسیاری از پرونده های ملکی را در مراجع قضایی در بر می گیرد. در رویه قضایی اختلاف نظرهای بسیاری در خصوص پذیرش یا عدم پذیرش این دعوا وجود دارد که منجر به صدور رای وحدت رویه شماره ۵۶۹ مورخ  ۱۳۷۰/۱۰/۱۰ گردید . در این رای  به صراحت اعلام گردیده پذیرش دعوای اثبات مالکیت در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی بلامانع می باشد. بنابراین طبق رای وحدت رویه مذکور دعوای اثبات مالکیت در خصوص املاک دارای سابقه ثبتی قابل پذیرش نمی باشد. لذا در طرح دعوای اثبات مالکیت ملک باید این نکته مهم را در نظر گرفت در غیر اینصورت با صدور قرار عدم استماع دعوا مواجه می گردید.

دعوای اثبات مالکیت ملک

دعوای اثبات مالکیت ملک زمانی مطرح می شود که در خصوص مالکیت ملکی اختلاف و تنازع وجود داشته باشد .چنانچه این دعوا در مراجع قضایی به طور صحیح اقامه گردد و مالکیت خواهان از این طریق احراز گردد وی می تواند از آثار آن اعم از مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، رفع تصرف عدوانی ،خلع ید و تقاضای صدور سند مالکیت بهره مند گردد.

نحوه اثبات مالکیت ملک

در خصوص دعوای اثبات مالکیت ملک رویه های متفاوت و اختلاف نظرهای بسیاری در مراجع قضایی مشاهده می شود . و از طرفی به جهت عدم آشنایی اشخاص در نحوه صحیح طرح دعوا و به جهت عدم تسلط کافی بر قوانین و رویه های قضایی موجب عدم موفقیت در اخذ نتیجه مطلوب می گردد.

طبق مواد ۲۲ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک ، در مورد املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند دادگاه کسی را مالک می داند که سند رسمی مالکیت به نام وی باشد. اما چنانچه ملکی سابقه ثبتی نداشته باشد و در خصوص مالکیت اختلافی به وجود آید و شخصی که آن را خریده یا تملک نموده بخواهد مالکیت خود را بر آن ملک ثابت نماید لازم است دعوایی به خواسته اثبات مالکیت ملک در دادگاه طرح نماید.

اثبات مالکیت با سند عادی

مدعی مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی که برای آنها سند رسمی صادر نشده می تواند برای اثبات ادعای خود ، در دعوای اثبات مالکیت ملک به سند عادی که حکایت از فروش و انتقال ملک می باشد استناد نماید.

هرگونه سند یا اسناد عادی که نشان دهنده مالکیت شخص مدعی باشد و حکایت از آن داشته باشد که ملک مورد اختلاف ،از طریق وراثت،بیع،صلح،هبه و امثالهم به وی منتقل یا واگذار شده است ،ایشان می تواند دعوای اثبات مالکیت ملک مطرح نماید.

اثبات مالکیت با شهادت شهود

یکی دیگر  از ادله قانونی جهت اثبات مالکیت، شهادت شهود می باشد. برای مثال مدعی می تواند به وسیله شهادت شهود ثابت نماید که قبلا مال در تصرف او بوده و بعدا به وسیله قوه قهریه یا به حیله و تقلب آن را غصب و تصرف نموده اند. و یا ثابت نماید که مال از طرف متصرف به او انتقال داده شده است . البته شاهد باید دارای شرایط قانونی باشد و شهادت هر  کسی در دادگاه مورد پذیرش واقع نمی گردد.

اثبات مالکیت با تصرف مالکانه

طبق ماده ۳۵ قانون مدنی و حسب اماره تصرف ،تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت گردد .طبق این ماده قانونی ، صرف تصرف نمی تواند دلیل مالکیت باشد چرا که در صورتی که ثابت شود تصرف غاصبانه است ، تصرف او متزلزل می گردد و نمی تواند دلیل بر مالکیت متصرف باشد. همچنین کسی که به عنوان امین یا نماینده دیگری مالی را در  تصرف دارد مالک آن محسوب نمی شود.

در نتیجه تصرفی دلیل مالکیت است که دارای دو شرط اساسی باشد:

1. تصرف به عنوان مالکیت باشد: همانگونه که گفته شد اشخاصی که به عنوان امین یا نماینده ، مال غیر منقولی را در تصرف دارند مالک محسوب نمی گردند. حال اگر بین متصرف و مدعی مالکیت اختلاف به وجود آید ، شخصی که مدعی است تسلط متصرف فعلی از جانب غیر می باشد و دلیل مالکیت او نیست ، باید این ادعا را اثبات نماید..
2. تصرف باید مشروع باشد: بدین معنا که تصرف فرد متصرف باید به طریق قانونی بوده و به قهر و زور بر آن تسلط نداشته باشد. قانون تسلط را اصولا مشروع فرض نموده است و مدعی مالکیت باید خلاف آن را اثبات نماید.

اثبات مالکیت با کد رهگیری

از سال ۱۳۸۷ سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور راه اندازی شد و خریداران و فروشندگان مکلف گردیدند تمامی معاملات خود را در این سامانه ثبت نمایند و پس از ارسال مدارک ،کد رهگیری نسبت به آن معامله اخذ نمایند. این الزام قانونی باعث گردید از معاملات معارض و فروش یک ملک به چندین نفر جلوگیری شود.

کد رهگیری نسبت به مبایعه نامه هایی صادر می شود که ملک مورد معامله سابقه ثبتی داشته باشد . بنابراین مبایعه نامه ای که دارای کد رهگیری باشد نشان دهنده این است که ملک دارای سابقه ثبتی می باشد و با توجه به اینکه دعوای اثبات مالکیت در خصوص ملک دارای سابقه ثبتی قابل پذیرش نمی باشد لذا نمی توان در صورت وجود مبایعه نامه با کد رهگیری این دعوا را مطرح نمود.

اثبات مالکیت با قولنامه

در عرف بین مردم قولنامه به معنای مبایعه نامه به کار می رود اما در عالم حقوق این دو با هم تفاوت دارد . قولنامه سند عادی است که به معنای وعده بیع به کار می رود و طرفین طبق توافقاتی که انجام می دهند متعهد می گردند در زمان مشخصی نسبت به انعقاد عقد بیع اقدام نمایند. در صورتی که قولنامه برخلاف قانون و شرع نباشد قابل استناد در مراجع قضایی می باشد. چنانچه قصد طرفین در تنظیم قولنامه فروش و انتقال مالکیت باشد و ملک فروخته شده دارای سابقه ثبتی نباشد خریدار می تواند با استناد و ارائه آن به دادگاه دعوای اثبات مالکیت ملک را طرح نماید . چنانچه صحت و اصالت قولنامه در دادگاه احراز گردد دادگاه با استناد به آن رای بر اثبات مالکیت صادر می نماید.

اثبات مالکیت بدون قولنامه

در صورتی که خواهان هیچگونه سندی اعم از مبایعه نامه یا قولنامه نداشته باشد سه فرض متصور می باشد:

فرض اول اینکه خواهان و خوانده هیچکدام دارای سند عادی یا رسمی نیستند که در این فرض طرح دعوای اثبات مالکیت با استناد به ادله دیگر اعم از شهادت شهود، تصرف ملک و یا اقرار فروشنده امکان پذیر می باشد.

فرض دوم اینکه خریدار دارای سند عادی نیست اما فروشنده سند عادی از مالک قبلی را دارا می باشد در این فرض نیز خواهان می تواند دعوای اثبات مالکیت را با ادله ذکر شده مطرح نماید و این دعوا قابل پذیرش می باشد.

فرض سوم اینکه خواهان دارای سند عادی یا رسمی نمی باشد اما خوانده سند رسمی دارد در این فرض با توجه به اینکه سند رسمی نسبت به املاک دارای سابقه ثبتی صادر می شود لذا دعوای اثبات مالکیت قابل طرح نبوده و می بایست دعوای اثبات وقوع بیع مطرح گردد.

اثبات مالکیت ملک موروثی

در مواردی که ملک فاقد سابقه ثبتی باشد و در مالکیت آن اختلاف حاصل شود،وراث شخص متوفی به جانشینی و قایم مقامی از مورث خود می توانند بر اساس ادله و اسناد و همچنین تصرفات مورث خود نسبت به طرح دعوای اثبات مالکیت در ملک موروثی اقدام کنند.

اثبات مالکیت با وصیت نامه

چنانچه مال غیر منقولی موضوع وصیت قرار گیرد ،اعم از آنکه عهدی یا تملیکی باشد، به شرط آنکه آن ملک فاقد سابقه ثبتی بوده و در صحت وصیت نامه اختلافی نباشد و همچنین وصیت زاید بر ثلث اموال وصیت کننده نباشد، وصی بر اساس ادله اثباتی و اسناد مربوطه می تواند نسبت به طرح دعوای اثبات مالکیت اقدام نماید.

اثبات مالکیت نسبت به عرصه و اعیان

منظور از عرصه همان زمینی است که ساختمان بر روی آن ساخته شده است و منظور از اعیان همان ساختمان و بنایی است که بر روی زمین احداث شده است. دعوای اثبات مالکیت در خصوص عرصه و اعیان زمانی قابل طرح می باشد که عرصه یا اعیان مورد دعوا دارای سابقه ثبتی نباشد. در غیر اینصورت این دعوا قابل استماع نمی باشد. همچنین ممکن است عرصه ملکی دارای سابقه ثبتی باشد لیکن اعیانی احداث شده درآن فاقد سابقه ثبتی باشد که  در این حالت نیز در صورت وجود اختلاف در مالکیت اعیانی، شخص مدعی می تواند نسبت به طرح دعوای اثبات مالکیت در خصوص اعیانی اقدام نماید هر چند عرصه ملک دارای سابقه ثبتی در اداره ثبت باشد.

اثبات مالکیت زمین روستایی

در سالیان گذشته شمار بسیاری از زمین های روستایی فاقد سابقه ثبتی بوده اند و در خصوص مالکیت آنها اختلافات زیادی بین اهالی روستا به وجود می آمد. با توجه به اعتماد طرفین معامله در اکثر اوقات سند انتقال یا فروش نیز تنظیم نمی گردید. لذا در اینگونه موارد تنها راه چاره جهت اثبات مالکیت استناد به تصرف مالکانه و شهادت شهود می باشد . پس از طرح دعوا و بررسی مدارک و مستندات از سوی دادگاه چنانچه ادعای خواهان برای دادگاه محرز گردد رای بر اثبات مالکیت صادر می گردد.

اثبات مالکیت اراضی کشاورزی

در راستای مراحل اجرای قانون اصلاحات اراضی، ممکن است میان اشخاص صاحب نسق و یا وراث ایشان با منتقل علیهم بعدی ، در خصوص مالکیت و حقوق مربوطه من جمله حق نسق زراعی اختلاف حاصل شود. در اینصورت شخص مدعی یا متصرف حسب مورد بر اساس مدارک و مستندات مربوطه می تواند دعوای اثبات مالکیت در اراضی کشاورزی مطرح نماید.

 احراز مالکیت زمین

احراز مالکیت زمین طبق مدارک و مستنداتی که خواهان ارائه می نماید از سوی دادگاه صورت می گیرد. دلایلی که می تواند جهت احراز مالکیت زمین مثمر ثمر باشد عبارتست از مبایعه نامه ای که صحت و اصالت آن محرز گردد و شخصی نتواند به اصالت آن خدشه وارد نماید ، شهادت شهود در مواردی که خواهان برای ادعای مالکیت خود سندی اعم از عادی یا رسمی نداشته باشد و همچنین تصرف مالکانه خواهان.

طرح توامان دعوای خلع ید و اثبات مالکیت

دعوای خلع ید تنها راجع به املاکی قابل استماع است که به ثبت رسیده باشند و سند رسمی مالکیت برای آنها صادر شده باشد . بنابراین دعوای اثبات مالکیت که تنها راجع به املاک فاقد سابقه ثبتی مسموع می باشد ، نمی تواند همزمان با دعوای خلع ید اقامه شود. با توجه به اختلاف نظر هایی که در این خصوص در مراجع قضایی به وجود آمد منجر به صدور رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱/۱۰/۱۳۸۳ از سوی هیئت عمومی دیوان عالی کشور  گردید که در آن به صراحت اشاره گردیده دعوای خلع ید از  اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.

مرجع صالح جهت اثبات مالکیت

با توجه به اینکه دعوای اثبات مالکیت ملک جزء دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول می باشد ، باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود. و ذکر این نکته لازم و ضروری است که صرفنظر از اینکه مبلغ خواسته به چه میزان تقویم گردد ، همواره در صلاحیت محاکم قضایی است و از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج می باشد.

دعوای اثبات مالکیت مالی است یا غیر مالی؟

دعوای اثبات مالکیت دعوای مالی مربوط به اموال غیر منقول محسوب می گردد و بر اساس بند ۱۲ ماده ۳ قاون وصول برخی از در آمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۱۳۷۳ در دعاوی مالی غیرمنقول ، از نظر هزینه دادرسی باید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه محاسبه و بر اساس آن هزینه دادرسی پرداخت شود.

حکم قطعی اثبات مالکیت

حکم قطعی بدین معناست که در مهلت مقرر قانونی نسبت به رای بدوی اعتراضی صورت نگیرد و رای صادره قطعی شود یا اینکه از رای دادگاه بدوی تجدیدنظرخواهی به عمل آید و در دادگاه تجدیدنظر رای قطعی صادر گردد. در دعوای اثبات مالکیت نیز به همین صورت است و تا زمانی که رای اثبات مالکیت ملک قطعی نگردد نمی توان به آن استناد نمود . اما با صدور حکم قطعی اثبات مالکیت می توان اقداماتی نظیر مراجعه به مراجع ثبتی جهت صدور سند مالکیت و یا طرح دعاوی با خواسته های رفع تصرف عدوانی، الزام به تحویل مبیع، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نمود.

اجرای حکم اثبات مالکیت

حکم صادره در خصوص اثبات مالکیت اعلامی می باشد و نیازی به صدور  اجرائیه ندارد . و پس از اینکه رای قطعی صادر گردید با اخذ گواهی قطعیت از شعبه صادرکننده ، محکوم له به عنوان مالک شناخته می شود و می تواند از حق مالکانه خویش استفاده نماید.