ماده ۲۹ قانون مدنی در مورد اقسام حقوق عینی اصلی بیان می دارد: « ممکن است اشخاص نسبت به اموال علاقه های ذیل را دارا باشند: ۱- مالکیت (اعم از عین یا منفعت) ۲- حق انتفاع ۳- حق ارتفاق به ملک غیر ».

انواع حقوق و منافع قانونی اشخاص در اراضی و املاک

در اینجا موضوع بحث، مالکیت اموال غیرمنقول و همچنین اموالی است که در حکم غیرمنقول اند و به تبع اموال غیرمنقول مورد خرید و فروش قرار می گیرند. اشخاص ممکن است راجع به ملک غیر، دارای حقوقی شوند که مطابق قوانین نیز آن حقوق معتبر شناخته شوند. تعدد این حقوق در قوانین پراکنده و متفاوت، بررسی دقیق همه آن موارد را دشوار می نماید ولی مواردی که به نوعی با اراضی و املاک مورد تملک دستگاه های اجرایی مرتبط بوده را ذیلاً به تفکیک بررسی می نمائیم.

• بند اول: مالکیت منافع و حق انتفاع

مالکیت منافع و حق انتفاع علیرغم شباهتهایی که دارند با هم متفاوتند. « در مالکیت منافع، لحظه ها و ذره های منفعت در ملک برای صاحب آن به وجود می آید ولی در حق انتفاع، منفعت به مالک عین تعلق دارد و در ملک او هم به وجود می آید و صاحب حق فقط می تواند از آن منتفع شود.»

با توجه به اینکه حق انتفاع که بیشتر مورد بحث ماست ممکن است به صورت عمری یا رقبی و در برخی موارد سکنی توسط مالک برای دیگری برقرار شده باشد، چنانچه فروش اصل ملک تصرف ملک و در نتیجه از بین رفتن آن حقوق را باعث شود، دستگاه اجرایی بایستی نسبت به تقویم این حقوق و پرداخت آن به صاحب حق اقدام نماید.

• بند دوم: حق ارتفاق

چنانچه اراضی و املاکی که در مجاورت اراضی و املاک مورد نیاز دستگاه اجرایی قرار دارند دارای حق ارتفاق از آن زمین یا ملک باشند (مانند حق عبور، حق شرب، حق داشتن پنجره، حق نصب ناودانی در آن زمین و غیره) و با تصرف و تملک زمین مذکور حق ارتفاق زمین مذکور محدود شود یا از بین برود، دستگاه اجرایی مکلف است ارزش آن حق را به بهای روز تقویم به متضرر پرداخت نماید. ارزش و بهای حق ارتفاق مذکور متفاوت است و در برخی موارد حتی ممکن است این حق ارتفاق، موجب سلب انتفاع کامل از ملک گردد.  مثلاً به این  دلیل تنها راه دسترسی به ملکی مسدود شود یا تنها مجرا و معبر آب باغ یا نخلستانی از بین برود که باغ یا نخلستان در نهایت خشک شود، که در چنین مواردی ممکن است ارزش تقویمی حق ارتفاق تا معادل ارزش کل ملک نیز ارزیابی شود.

• بند سوم: حق کسب و پیشه و سرقفلی

حق کسب و پیشه و تجارت «حقی است مالی که به تبع مالکیت منافع برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت تحقق می یابد و

قابلیت انتقال به غیر را- توأم با منافع عین مستاجره- دارد.» طبق این تعریف و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، ایجاد این حق برای مستاجر محل کسب و تجارت امری قهری است و ارتباطی با اراده و شروط ضمن عقد ندارد ولی متذکر می گردد پس از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ چنین حقی برای کسی ایجاد نمی شود.

ولی سرقفلی در قانون ۱۳۷۶ مورد تائید قرار گرفته است. در تعریف سرقفلی با الهام از قانون مصوب ۱۳۷۶ می توان گفت: « وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز اجاره علاوه بر اجور از مستأجر می گیرد تا محل را به او اجاره دهد یا مستاجری که حق انتقال به غیر دارد و به موجب آن سرقفلی پرداخته، در قبال انتقال منافع به مستاجر دست دوم از او دریافت می کند و یا مستاجری که به موجب شروط ضمن عقد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستاجره به وسیله موجر است، در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک از وی می گیرد.»

• بند چهارم: حق سکونت و امرار معاش

تبصره ۲ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه تملک و تبصره ۱ بند ج ماده ۱۰ قانون اساسنامه شرکت ملی نفت ایران، صراحتاً افزایش ۱۵ درصد بهای عادله ملک را در مواردی که ملک محل سکونت یا ممر اعاشه مالک باشد تاکید نموده اند. مطابق لایحه قانونی، « …… تشخیص اینکه مالک در محل ساکن است یا ملک ممر اعاشه وی می باشد با دستگاه اجرایی است و در صورت بروز اختلاف، تشخیص نهایی با دادگاه صالحه محل وقوع ملک می باشد که به تقاضای هر یک از طرفین اظهار نظر خواهدکرد.»

• بند پنجم: حق ریشه

هیچ یک از قوانین تعریفی از حق ریشه نکرده اند. و تبصره ۲ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه تملک نیز فقط به ذکر نام آن اکتفا نموده و متعرض تعریف و ذکر مصادیق آن نگردیده است، ولی ظاهراً حق ریشه در مواردی مصداق دارد که گیاهی که دارای ریشه ای می باشد که به صورت چند ساله ثمر می دهد و قبل از پایان عمر ریشه آن گیاه، اراضی محل وقوع آن توسط دستگاه اجرایی ( و غیره ) تصرف می شود، بایستی بابت خسارت از بین رفتن ریشه آن گیاه که مستعد برای باروری و ثمر دادن بوده، مبلغی تحت عنوان حق ریشه محاسبه و به دارنده آن حق پرداخت شود. دارنده این حق ممکن است مالک یا مستأجر باشد.

• بند ششم: حق تعلیف دام

تصرف اراضی ملی و منابع طبیعی که موضوع پروانه چراست، چنانچه موجب  خسارت به دارندگان پروانه های چرا شود، پرداخت خسارت مربوطه بایستی توسط دستگاه اجرایی متصرف انجام شود. این پرداخت را می توان به حسب تعداد دام هر دامدار محاسبه و به آن نسبت پرداخت نمود. پروانه چرا (پروانه بهره برداری مراتع) در بند الف ماده ۲ آئین نامه اجرایی تبصره (۱) بند (۵) الحاقی ماده (۸۴) قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین این گونه تعریف شده است: «مجوزی است که با در نظر گرفتن سابقه بهره برداری، ظرفیت مرتع، فصل چرا و نیز رویکرد حفاظت از منابع پایه و برای تعلیف دام و یا سایر بهره برداری های مرتعی در یک دوره و با توجه به عرف محل در یک مرتع با محدوده مشخص به نام شخص یا اشخاص حقیقی و حقوقی واجد شرایط توسط سازمان جنگل ها، مراتع و آبخیزداری کشور برای مدت معین صادر می گردد.» و محدوده پروانه چرا مطابق بند ب همان ماده عبارت از « محدوده ای است که بر اساس پروانه های صادر شده مشخص می گردد.» و برابر بند ج «حقوق بهره برداران، حقوقی است که انتفاع بهره برداران صاحب پروانه را به واسطه صدور مجوز برای تعلیف دام آن ها در مرتع موجب می گردد.»

• بند هفتم: حق مرغوبیت

سابقاً، حق مرغوبیت مطابق برخی قوانین و توسط شهرداری ها، از مالکینی که املاک آنها در اثر توسعه معابر یا میادین و امثال آن ها ارتقاء موقعیت می یافته اخذ می گردید با تصویب قانون راجع به لغو حق مرغوبیت مصوب ۱۳۶۰ و مطابق صراحت آن قانون، از تاریخ تصویب آن قانون به بعد «… دیگر هیچ وجهی به عنوان حق مرغوبیت چه بابت اصل و چه از جهت خسارت توسط شهرداری ها وصول نخواهد شد…» لذا دستگاه های اجرایی نیز در موارد مشابه از این پرداخت و یا دریافت معاف می باشند.

• بند هشتم: حق زارع یا نصاب زارعانه

حق زارعانه که در مورد زمین زراعی مصداق دارد را می توان مشابه حق کسب و پیشه در املاک تجاری دانست که به عنوان حقی است که به زارعی که سال ها نیرو و توان خود را صرف احیاء و عمران و زراعت در زمینی کرده است، تعلق می گیرد. یکی از مشکلاتی که در عمل حادث می گردد، نحوه و معیار تشخیص این حق است که به نظر اداره کشاورزی واگذار شده است. گرچه این تشخیص در خصوص اراضی خارج از محدوده شهر با توجه به وجود سوابق نزد آن اداره امکان پذیر است ولی معیاری برای نحوه ارزیابی آن پیش بینی نشده است. با توجه به اینکه این حقوق بایستی از ارزش کل ملک (سهم مالک) کسر گردد، اختلافاتی را ممکن است دامن بزند ولی حداقل این است که نظر آن اداره در تائید موضوع لازم و در ارزیابی این حقوق موثر است.

حق زارع یا زارعانه، امروزه در عرف جاری و متداول است و عرفاً عبارت از حقی است که به هنگام تخلیه و تحویل زمین، زارع محق به دریافت آن است و توسط مالک به وی پرداخت می شود.

• بند نهم: حق مرتهن و بازداشت کننده

بازداشت ملک توسط اداره ثبت محل در «دفتر املاک توقیف شده» و در «دفتر املاک» نیز ذیل ثبت ملک قید و مراتب به اطلاع دفاتر اسناد رسمی تابع می رسد. گرچه بازداشت ملک با رهن متفاوت است ولی با توجه به اینکه هر دو در خصوص تملک اراضی و املاک مورد نیاز دستگاه های اجرایی، مشکلی واحد را ایجاد می نمایند، حالت یکسانی از این حیث دارند، چرا که یا مالک بایستی پس از فک ملک خود نسبت به اخذ بهای آن اقدام نماید، یا به عنوان مانع در انتقال ملک، بهای ملک به صندوق ثبت، تودیع تا پس از کسر مبلغ دین، بقیه به مالک پرداخت شود ولی به هر صورت رهن بودن ملک مانع از انتقال ملک به دستگاه مجری طرح نیست.

• بند دهم: حق بهره برداری از معادن و سایر موافقت نامه ها و مجوزهای قانونی

صرف نظر از وضعیت مالکیت اراضی در خصوص حق بهره برداری معادن، سازمان صنایع و معادن طبق قانون معادن حق واگذاری برداشت از طبقات اول و دوم زیرزمین را به منظور برداشت و تولید انواع سنگ ها و مصالح ساختمانی دارد. همچنین ممکن است موافقت نامه و مجوزهای تولیدات مختلف در محدوده اراضی مورد نیاز صادر شده و به تولید منتهی شده یا نشده باشد که با توجه به اینکه این مجوزها، قانوناً دارای ارزش و اعتبار هستند سلب و ابطال آن ها مستوجب پرداخت خسارت هایی است. با توجه به صراحت قانون اساسی که معادن زیرزمینی را جزو انفال برشمرده و بعنوان اموال عمومی دولت بر آن حق مالکیت خواهد داشت، قطعاً کشف معادن در اراضی اشخاص موجب حق مالکیت مالک بر آن معادن نخواهد بود ولی سلب مالکیت اراضی از وی، بنا به حق مالکیت وی بر اراضی محدوده نیز بدون جبران خسارت و بدون طی تشریفات قانونی ممکن نخواهد بود.

مراجع و شیوه های احراز و پرداخت حقوق و منافع در اراضی و املاک

مالکیت منافع و حق انتفاع حقوقی است که احراز شناسایی دارندگان آن حقوق به قراردادهای فیمابین بستگی دارد.

• حق انتفاع و اجاره

مالکیت منافع مبتنی بر قرارداد اجاره و حق انتفاع نیز مبتنی بر توافق شفاهی، ضمنی یا کتبی فی مابین است که احراز مورد اخیر ممکن است با مشکلاتی توام باشد. احراز صحت قراردادهای ارائه شده نیز از طریق تطبیق با عرف و بررسی سایر جوانب صورت می گیرد. در صورت احراز حقوق اشخاص، تقویم حقوق مذکور از طریق کارشناسی صورت گرفته و صاحب حق پس از وصول بهای حق خود، در مورد حق انتفاع طی سند رسمی حق خود را از زمین مورد تملک اسقاط می نماید و مراتب، ثبت دفتر املاک و سند مالکیت می شود و در مورد مالکیت منافع نیز با اقاله و فسخ طرفینی سند اجاره و اقرار طی سند رسمی مبنی بر وصول بهای حق خود و اسقاط آن انجام می گردد یا اینکه رضایت نامه یا اقرار نامه رسمی مبنی بر وصول حقوق مذکور توسط صاحب حق تنظیم و امضا می شود.

• حق ارتفاق

در خصوص حق ارتفاق نیز چنانچه این حق در مدارک ثبتی موجود باشد، انتقال آن از طریق سند رسمی صورت می گیرد و چنانچه فاقد مدرک رسمی باشد بایستی وجود آن و شناسایی دارنده آن حق از طریق کارشناسی دقیقاً بررسی و در صورت داشتن سمت قانونی و احراز حق با اخذ اقرارنامه رسمی مبنی بر اسقاط و واگذاری آن حق در قبال دریافت بهای مربوطه، اقدام لازم به عمل آید.

• حق زارعانه

در خصوص حق زارعانه گفتیم مطابق با قانون، تشخیص اداره کشاورزی را می توان ملاک عمل شمرد که پس از احراز این حق، با توجه به نظریه مذکور و عرف جاری و متداول، با توجه به اینکه بهای حق زارع بایستی از ارزش کل ملک کسر و به زارع پرداخت شود، می توان  قبل از اخذ رضایت نامه رسمی از زارع توسط مالک، از پرداخت بهای ملک وی خودداری نمود یا اینکه بهای مذکور را از ارزش کل ملک کسر و به زارع جداگانه پرداخت نمود. ضمناً نحوه محاسبه حقوق زارعانه تا کنون فاقد مبنای قانونی و رویه مشخصی است ولی تابع عرف محل و برابر نظر کارشناسی تعیین می گردد و در مواردی حتی تا یک سوم بهای ملک نیز به عنوان حق زارعانه محاسبه گردیده است.

• حق کسب و پیشه و سرقفلی

سرقفلی ملک می تواند دارای سند ثبتی جداگانه بوده یا به تفکیک در سند واحد درج شده باشد لذا در چنین صورتی، از این طریق مالک آن شناسایی می شود. چنانچه حق کسب و پیشه با توجه به مدارک ارائه شده توسط مدعی آن حق و بخصوص با ارائه مدارکی مبنی بر اشتغال به کسب و پیشه به مدت بیش از یک سال قبل از اعلام نیاز دستگاه اجرایی ادعا شود، پرداخت این حق باید پس از احراز و اخذ اقرارنامه رسمی مبنی بر اسقاط و واگذاری حق خود، ضمن دریافت بهای آن بعمل آید.

• حق سکونت و امرار معاش

تشخیص حق سکونت و امرار معاش نیز طبق لایحه قانونی نحوه تملک بر عهده دستگاه اجرایی گذارده شده تا در صورت بروز اختلاف نظر بین مدعی و دستگاه اجرایی، مرجع قضایی تصمیم گیری نماید. پرداخت ۱۵ درصد علاوه بر ارزش ملک در صورت تشخیص دستگاه اجرایی یا مرجع قضایی، بایستی طبق مفاد اسناد رسمی موضوع انتقال اصل ملک صورت گیرد یا طی سند رسمی جداگانه ای. ضمناً حق سکونت مربوط به مورد یا مواردی است که خود شخص در ملک سکونت داشته باشد و حق ممر اعاشه مربوط به مواردی است که ملک محل کسب درآمد وی باشد خواه خود مستقیم در آن فعالیت درآمدزا داشته باشد خواه از طریق اجاره دادن آن، کسب درآمد نماید.

• حق ریشه

شناسایی حق ریشه نیز بیشتر انجام کارشناسی از طریق معاینه محل را می طلبد. چنانچه زمین موضوع تملک بررسی و وجود ریشه گیاهانی که شرایط ماندگاری چند ساله دارند در آن یافت شود، با توجه به ارزش مالی آن، حق مذکور تقویم و به شرح مواد فوق الذکر پرداخت گردد و اسقاط این حق در قبال دریافت خسارت یا بهای مربوطه بایستی از طریق سند رسمی به عمل آید.

• حق مرتهن

حق مرتهن و بازداشت کننده بر خلاف بقیه موارد فوق، حقی است که وجود آن بسیار واضح بوده و در نخستین استعلام از اداره ثبت محل اثبات می شود و دارنده آن حق نیز طبق مفاد اسناد رسمی و سوابق ثبتی ملک در دفتر بازداشتی و دفتر املاک، شناسایی می گردد. پرداخت این حق بایستی توسط مالک انجام تا امکان پرداخت بهای ملک وی فراهم آید و در غیر اینصورت کل بهای کارشناسی ملک در صندوق ثبت تودیع و طبق ماده ۸ لایحه قانونی نحوه تملک، ملک به نام دستگاه اجرایی انتقال می یابد و داین نیز نسبت به وصول طلب خود از آن اقدام می نماید. در صورتی که طلب مذکور بیش از بهای ملک باشد، در انتقال ملک به دستگاه اجرایی نباید خللی وارد آید.

• حقوق دارندگان پروانه های بهره برداری معادن

در مورد پروانه های بهره برداری از معادن و سایر مجوزهای تاسیس و پروانه های بهره برداری نیز، مراتب بایستی نخست از مرجع صادرکننده در خصوص صحت آن مدرک و میزان اعتبار آن و همچنین مشخصات دارنده آن مجوز استعلام و پس از احراز و شناسایی دارنده آن حق، حق مذکور توسط کارشناسان رسمی رشته مربوطه تقویم و در قبال اخذ اقرارنامه رسمی مبنی بر اسقاط حقوق خود توسط آن شخص (در قبال دریافت بهای آن) به وی پرداخت شود. بدیهی است دستگاه اجرایی در مواردی می تواند این قبیل مجوزها را در صورت نیاز به جای اسقاط، به نام آن دستگاه منتقل نماید. این انتقال می تواند از طریق مراجعه دارنده حق با اخذ وکالتنامه رسمی از وی (توأم با اخذ اقرارنامه رسمی مبنی بر انتقال آن حق) صورت بگیرد.

• حقوق دارندگان پروانه های چرا

مطابق بند الف ماده ۳ آئین نامه اجرائی تبصره ۱ بند ۵ الحاقی ماده ۸۴ قانون (و.ب.د.د.) «واگذاری محدوده های پروانه چرا (بهره برداری مراتع) منوط به …… تشخیص و موافقت سازمان جنگل ها، مراتع و آبخیزداری کشور با توجه به مطالعات انجام شده منطقه و تناسب کاربری اراضی و مطالعات و تحقیقات صورت گرفته به منظور تعیین ارزش اکولوژیک اکوسیستم های طبیعی کشور که  توسط سازمان حفاظت محیط زیست صورت می گیرد » می باشد. ماده ۴ آئین نامه مذکور نیز نحوه محاسبه حقوق بهره برداران را مشخص نموده است.

اشتراک گذاری: