تصرف عدوانی چیست؟ رفع تصرف عدوانی از شکایت تا اجرا

رفع تصرف عدوانی یکی از چالش های حوزه املاک می باشد که بسیاری از مالکان با ان مواجه می شوند. تصرف عدوانی بدین معناست که ملک یا زمین توسط فردی غیر از مالک به صورت غیرقانونی تصرف شود که این موضوع می تواند مشکلات حقوقی و مالی برای مالک ایجاد کند. در این مقاله به بررسی فرآیند رفع تصرف عدوانی و نکات کلیدی حقوقی مرتبط با آن خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید تا با اطلاعاتی جامع و کاربردی در این زمینه آشنا شوید و بتوانید از حقوق خود در برابر تصرف های غیرمجاز دفاع کنید.

مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.

تصرف عدوانی چیست؟

تصرف عدوانی یعنی اینکه شخصی یک ملک یا زمینی را که متعلق به فرد دیگری است به صورت غیرقانونی تصرف نماید. این نوع از تصرف معمولا بدون رضایت مالک اصلی و به صورت غیر مجاز صورت می گیرد و در صورتی که متصرف به تصرف خود ادامه دهد می تواند منجر به بروز اختلافات و دعاوی حقوقی شود.

انواع تصرف عدوانی

تصرف عدوانی می‌تواند به اشکال و انواع مختلفی صورت گیرد که در این بخش به برخی از آنها اشاره می‌شود:

تصرف عدوانی ملک مشاع:

تصرف عدوانی ملک مشاع طبق ماده ۱۶۷ قانون آئین دادرسی مدنی در صورتی است که دو یا چند نفر مال غیرمنقول را به طور مشترک در تصرف داشته باشند و بعضی از آنها مانع تصرف بعضی دیگر شود. این نوع تصرف می‌تواند شامل ساخت و ساز غیرمجاز، کشت و زرع یا استفاده از ملک برای اهداف شخصی باشد.

تصرف عدوانی در املاک وقفی:

تصرف عدوانی در املاک وقفی حالتی است که، فرد یا افرادی به صورت غیرقانونی اقدام به تصرف و استفاده از املاک وقفی می‌کنند که باید تحت شرایط خاصی مدیریت و استفاده شوند.

تصرف عدوانی زمین کشاورزی مشاع:

تصرف عدوانی زمین کشاورزی یکی دیگر از انواع تصرف عدوانی می باشد که بسیاری از افراد را درگیر نموده است. در صورتی که زمین کشاورزی بین چند نفر مشترک باشد و یک یا چند نفر مانع استفاده دیگر شرکاء در زمین کشاورزی شوند.

اگر متصرف، اقدام به زراعت در ملک مورد تصرف کرده باشد، بحث ابقا یا ازاله زراعت بستگی به این دارد که محصول در چه مرحله‌ای باشد.

• در صورتی که زمان برداشت محصول رسیده باشد، متصرف باید فورا اقدام به برداشت محصول و پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف ملک زمین کند.
• چنانچه هنگام برداشت محصول نرسیده باشد محکوم‌له می تواند متصرف عدوانی را مجبور به ازاله زراعت نماید و در صورتی که به موجب این امر خسارتی به ملک وارد شود، متصرف عدوانی محکوم به پرداخت خسارت و اصلاح آثار خواهد شد. همچنین محکوم‌له مختار است زمین را بدون ازاله زراعت، فورا تصرف کرده و سهم متصرف را پرداخت نماید یا اینکه ملک را تا زمان برداشت محصول در اختیار متصرف قرار دهد و اجرت‌المثل زمین را دریافت کند.

تصرف عدوانی ملک ورثه ای:

تصرف عدوانی ملک ورثه ای زمانی رخ می دهد که یکی از ورثه یا شخص ثالث بدون اجازه دیگر ورثه، اقدام به تصرف و استفاده از ملک می کند. در خصوص اینکه آیا وراث می توانند به سبق تصرف مورث خود استناد نمایند باید گفت، چون وراث قائم مقام مورث هستند، طرح دعوای رفع تصرف عدوانی به استناد سبق تصرف مورث قابل پذیرش است.

تصرف عدوانی ملک ورثه‌ای یک موضوع حساس و پیچیده است که نیازمند دقت و پیگیری حقوقی است. با استفاده از راهکارهای قانونی که وکیل متخصص ملکی ارائه می دهد می‌توانید حقوق خود را حفظ کرده و ملک را از تصرف غیرقانونی خارج کنید.

تصرف عدوانی اراضی ملی:

تصرف عدوانی اراضی ملی یکی از موارد بسیار رایج است که منجر به طرح دعوا در مراجع قضایی می شود. اراضی ملی به اراضی گفته می شود که متعلق به دولت می باشد و هیچ شخصی نمی تواند آن را تصرف نماید. در صورت تصرف افراد در این زمین ها می توان از آنها به جرم تصرف عدوانی اراضی ملی در دادگاه های کیفری شکایت نمود.

رفع تصرف عدوانی چیست؟

رفع تصرف عدوانی به معنای باز پس‌گیری قانونی ملکی است که به‌صورت غیرقانونی و بدون اجازه مالک یا مالکان اصلی، توسط فرد یا افرادی تصرف شده است. این اقدام به‌منظور احقاق حقوق مالکانه و جلوگیری از استفاده نادرست از ملک صورت می‌گیرد.

منظور از دفاع خوانده در رفع تصرف عدوانی چیست؟

خوانده می تواند در قبال دعوای رفع تصرف عدوانی دفاع نماید و اینگونه نیست که در تمامی موارد رای علیه خوانده صادر شود. دفاع خوانده در رفع تصرف عدوانی می تواند شامل موارد ذیل باشد:

1. خوانده با ارائه مدارکی مانند مبایعه نامه یا شهادت شهود یا سابقه تصرف اثبات نماید که مالک ملک متنازع فیه می باشد.
2. خوانده با ارائه مدارکی مانند اجاره نامه اثبات نماید که تصرف وی قانونی بوده است.
3. در صورتی که خواهان دعوایی راجع به مالکیت یا اصل حق ارتفاق مطرح کرده باشد، نمی تواند دعوای رفع تصرف عدوانی را مطرح کند. در چنین حالتی، خوانده می تواند با ایراد شکلی دفاع نماید.
4. در مواردی که خواهان سابقه تصرف نداشته باشد و سالهای متمادی ملک در تصرف خوانده باشد، می توان با اثبات این موضوع، دفاع موثری داشت.
5. خوانده بتواند اثبات نماید که تصرف با اجازه و رضایت خواهان بوده است. در این حالت وصف عدوانی بودن از بین خواهد رفت.
6. در صورتی که زمان تقدیم دادخواست، ملک در تصرف خوانده نباشد، می تواند با اثبات آن دفاع نماید. در این مورد قاضی حکم به بطلان دعوای خواهان صادر خواهد نمود.

دعوای تصرف عدوانی چیست؟

مطابق ماده ۱۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی، دعوای تصرف عدوانی عبارتست از: ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.

بنابراین در این دعوا خواهان مدعی مالکیت بر ملک نیست و حتی شاید مالک ملک نیز نباشد. اما ادعا دارد سابقا در ملک تصرف داشته ولی خوانده در حال حاضر به صورت غیر قانونی ملک را تصرف کرده است.

روش های طرح دعوای رفع تصرف عدوانی

طرح دعوای رفع تصرف عدوانی را می توان از دو طریق دعوای تصرف عدوانی حقوقی و تصرف عدوانی کیفری انجام داد.

طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات و ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی تصرف عدوانی ملک دیگری واجد هر دو جنبه حقوقی و کیفری است و از هر دو طریق قابل پیگیری می‌باشد.

چه تفاوتی بین دعوای تصرف عدوانی حقوقی و تصرف عدوانی کیفری وجود دارد؟

شرایط و مقدمات طرح دعوای رفع تصرف عدوانی در جنبه حقوقی و کیفری متفاوت می باشد.

مثلا اثبات مالکیت ملک در تصرف عدوانی کیفری ضروری است یعنی شاکی باید مالک باشد و این مالکیت را به موجب ادله و مدارک ثابت نماید تا بتواند شکایت کیفری خود را به نتیجه برساند.

در حالی که در دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی مالک بودن خواهان شرط نیست و اثبات سابقه تصرف در ملک مورد اختلاف کفایت می کند.  به عبارت ساده تر برای طرح دعوای حقوقی، اثبات سبق تصرف کفایت میکند و نیازی به ارائه سند رسمی مالکیت نمی باشد. اما در صورتی که شخص بخواهد با طرح شکایت و از طریق دادسرا اقدام کند باید مالک ملک باشد.

برای طرح دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی چه شرایطی باید وجود داشته باشد؟

در دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی دارا بودن سه شرط مورد نیاز است. این شروط عبارتند از:

• سابقه تصرف خواهان در ملک: اولین و مهمترین موضوع، در اثبات تصرف عدوانی، سابقه تصرف خواهان در ملک است. خواهان باید ثابت کند ملک موضوع دعوا پیش از این در تصرف او بوده است. قانونگذار در خصوص مدت زمان تصرف خواهان در ملک بازه و مدت خاصی را تعیین ننموده اما ضروری است این حضور در ملک به نحوی باشد که بتوان آن را مصداق تصرف دانست.

نکته قابل توجه در مورد تصرف سابق خواهان این است که صرف تصرف برای به نتیجه رسیدن دعوا کفایت می کند و نیازی به اثبات مالکیت خواهان نمی ‌باشد. در واقع حتی اثبات عدم مالکیت خواهان نیز موجب رد دعوا نخواهد شد. زیرا آنچه که از نظر قانونگذار در درعوای رفع تصرف عدوانی مورد حمایت است، فقط تصرف است، نه مالکیت. هم چنین لازم نیست مشروع بودن تصرف سابق خواهان دعوای تصرف ثابت شود و حتی ادعای نامشروع بودن تصرف سابق خواهان نیز از سوی خوانده قابل رسیدگی نیست.

اگرچه اثبات مالکیت در تصرف عدوانی حقوقی لازم نیست اما مستند به ماده ۱۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ابراز سند مالکیت اماره ای بر سبق تصرف می باشد و دیگر نیازی به اثبات سبق تصرف و مشروعیت آن نیست مگر آن که طرف دیگر (خوانده دعوی) سابقه استفاده خود را اثبات نماید.

• لحوق یا متصل بودن تصرف خوانده به تصرف خواهان: رکن دوم دعوای رفع تصرف حقوقی، اثبات لحوق تصرف خوانده است. یعنی باید اثبات شود که خوانده بلافاصله پس از مدت تصرف خواهان، اقدام به تصرف کردن ملک کرده است.

اگر شخصی که متصرف ملک است، آن را بلاتصرف رها کند و بعد از مدتی دیگری مال مزبور را تصرف کند در این صورت تصرفات این شخص مصداق تصرف عدوانی نخواهد بود چرا که بین سابقه تصرف شخص و تصرف بعدی خوانده فاصله افتاده و سبق تصرف خواهان برقرار نیست.

• عدوانی یا غیر قانونی بودن تصرف خوانده در ملک: سومین شرط دعوای تصرف عدوانی حقوقی، غیرقانونی بودن تصرف خوانده است. لازم است در نظر دادگاه محرز باشد که خوانده، ملک را من غیر حق در اختیار گرفته و هیچ سبب قانونی و قراردادی برای تصرف خود نداشته است. در واقع با توجه به ذیل ماده ۱۶۱ قانون فوق الذکر خواهان باید اثبات نماید که خروج ملک از تصرف او بدون رضایت وی یا به غیر وسیله قانونی بوده است.

نکته ای که در این خصوص نیازمند توجه است این می باشد که اگر دستور رفع تصرف را مرجع یا مقام غیر صالح صادر نموده و یا دستور در محدوده مقررات نبوده، تصرفات به عمل آمده در این حالت نیز نامشروع می باشد و شخص می تواند دعوای رفع تصرف عدوانی را مطرح نماید.

در صورت اثبات موارد فوق، خوانده محکوم به رفع تصرف عدوانی از ملک خواهد شد، حتی اگر مالک ملک باشد. همچنین در صورتی که یکی از موارد فوق اثبات نشود، خواهان محکوم به بی حقی خواهد شد حتی اگر مالک رسمی ملک باشد.

تصرف عدوانی کیفری چیست؟

تصرف عدوانی کیفری به معنای تصرف غیرقانونی و عمدی ملک یا مال دیگری است که به عنوان یک جرم کیفری تلقی می‌شود. در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی به جرم تصرف عدوانی اشاره نموده و برای مرتکب جرم تصرف عدوانی مجازات تعیین نموده است. برای طرح شکایت کیفری تصرف عدوانی، شاکی باید دارای سند مالکیت باشد برخلاف دعوای حقوقی که مالک بودن خواهان شرط طرح دعوا نبود.

در صورتی که مرجع کیفری مواجه به اختلاف طرفین شکایت در مالکیت یا حق ارتفاق گردد باید قرار اناطه صادر نماید و پس از رسیدگی در اصل مالکیت توسط دادگاه حقوقی، در مورد تصرف عدوانی اتخاذ تصمیم نماید.

قانون جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب ۱۳۵۲

قانون جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب ۱۳۵۲ دارای ۱۸ ماده بوده و در این قانون تصرف عدوانی را شامل اموال منقول و غیرمنقول می دانست. این قانون بر اساس ماده ۵۲۹ قانون آئین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ نسخ شده است. هر چند برخی معتقدند موادی که مغایر با قانون جدید نیست کماکان معتبر و قابل اجراست.

طبق استعلامی که قوه قضائیه از شورای نگهبان در خصوص اعتبار این قانون اخذ شده است، شورای نگهبان اینگونه پاسخ داده است:

شورای عالی محترم قضایی

پیرو نامه شماره ۵۷۳۶ مورخ ۱۷/۷/۶۱ قانون جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب ۱۳۵۲ و اصلاحیه های بعدی آن در جلسه مورخ ۱۹/۷/۶۱ فقهای شورای نگهبان مطرح و مورد بحث و بررسی قرار گرفت و بند ۱ و ۲ ماده ۱۰ قانون مذکور که عدوانی بودن تصرف مستاجر بعد از انقضاء مدت اجاره و هر امین دیگری را مشروط به ابلاغ اظهارنامه رسمی قبلی می داند و نیز ماده ۱۷ که ناظر به مواد ۳۳۳ و ۳۳۴ قانون آئین دادرسی مدنی است و چون ماده ۳۳۳ ادامه تصرف عدوانی را در صورت ادعای مالکیت از جانب متصرف عدوانی تجویز کرده است و ماده ۳۳۴ نیز ادامه آن را در صورتی که متصرف قبلی اختیار پرداخت قیمت زراعت را نماید تجویز نموده است و همچنین ماده مذکور که ناظر به آن دو ماده است به اکثریت آراء مغایر با موازین شرعی شناخته شد.

مجازات تصرف عدوانی چیست؟

همانطور که در ابتدای بحث اشاره شد، تصرف عدوانی به موجب ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی واجد جنبه کیفری نیز می باشد و مجازات آن در صورتی که ملک خصوص باشد ۱۵ روز تا شش ماه حبس تعیین شده است. اما اگر ملک متنازع فیه ملک عمومی یا دولتی باشد (مثلا در صورتی که شخصی اقدام به تصرف اراضی ملی نموده باشد) مجازات آن یک ماه تا یک سال خواهد بود.

طبق ماده ۱۷۶ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی علاوه بر مورد بالا که در شکایت کیفری تصرف عدوانی تعیین می شود، اگر شخصی محکوم به رفع تصرف عدوانی حقوقی شود و پس از اجرای حکم دوباره همان ملک را تصرف نماید یا دیگری را به تصرف آن وادار کند به مجازات فوق محکم می شود.

چه تفاوتی بین دعوای رفع تصرف عدوانی و دعوای تخلیه ید وجود دارد؟

در دعوای رفع تصرف عدوانی، خوانده ملک را به طریق نامشروع و بدون رضایت متصرف قبلی از ید وی خارج کرده و خود بر آن مسلط شده است و مالکیت طرفین نیز در دعوای مذکور تاثیری ندارد این در حالی است که در دعوای تخلیه ید، شروع تصرف خوانده قانونی و با رضایت مالک بوده است ولی پس از اتمام مدت یا زوال رضایت، خوانده از تخلیه و تحویل ملک امتناع کرده است و مالک جهت تخلیه ملک خود اقدام به طرح دعوا می نماید.

تفاوت دعوای رفع تصرف عدوانی و دعوای خلع ید چیست؟

در دعوای رفع تصرف عدوانی خواهان باید ثابت کند،  سبق تصرف مشروع است و مالکیت خواهان یا خوانده تعیین کننده نتیجه دعوا نخواهد بود. اما خواهان در دعوای خلع ید باید حتما مالک ملک باشد و طرح دعوا از سوی کسی که مالک نیست هرچند حقی در ملک هم داشته باشد قابلیت استماع ندارد.

آیا طرح همزمان دعوای خلع ید و رفع تصرف عدوانی امکان پذیر است؟

طبق ماده ۱۶۳ قانون آئین دادرسی مدنی، خواهان نمی تواند توامان دعوای خلع ید و رفع تصرف عدوانی مطرح نماید. کسی که راجع به مالکیت اقامه دعوا نموده، نه تنها در همان دادخواست بلکه پس از ان نیز نمی تواند دعوای رفع تصرف عدوانی را مطرح کند. زیرا در حقیقت با اقامه دعوای مالکیت، تصرف خوانده را مورد شناسایی قرار داده و این اقرار ضمنی است. در صورت طرح همزمان این دو خواسته در یک دادخواست، خواهان باید تا پایان اولین جلسه رسیدگی یکی از این دو خواسته را مسترد نماید.

وضعیت احداث بنا و تاسیسات و غرس اشجار توسط متصرف عدوانی

مطابق مفاد ماده ۱۶۴ قانون آیین دادرسی مدنی، چنانچه متصرف عدوانی اقدام به تاسیس بنا یا غرس اشجار کرده باشد،  بنا و اشجار قلع و قمع می شوند مگر آنکه متصرف عدوانی ادعا کند مالک ملک است و ظرف یک ماه از زمان اجرای حکم دادخواست اثبات مالکیت خود را تقدیم کرده باشد.

دستور موقت در دعوای تصرف عدوانی

دستور موقت در دعوای تصرف عدوانی بدین معناست که خواهان از دادگاه درخواست می نماید دستور جلوگیری از احداث بنا یا غرس اشجار را تا زمان قطعی شدن رای صادر نماید. دادگاه در صورت پذیرش طبق ماده ۱۷۴ قانون آئین دادرسی مدنی بدون تودیع خسارت احتمالی قرار دستور موقت صادر می نماید. این قرار نیاز به تائید رئیس حوزه قضایی نیز ندارد.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای رفع تصرف عدوانی

از آنجا که دعوای تصرف عدوانی مانند سایر دعاوی تصرف، تنها در مورد اموال غیرمنقول قابل طرح است مستند به ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، مرجع صالح به رسیدگی، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود. البته طبق قانون اصلاح قانون شورای حل اختلاف که اخیرا تصویب شد، رسیدگی به دعوای رفع تصرف عدوانی در صلاحیت دادگاه صلح خواهد بود.

حکم رفع تصرف عدوانی چگونه اجرا می شود؟

معمولا اجرای احکام منوط به قطعیت است اما بر این قاعده استثنائاتی وارد شده است. یکی از این استثنائات، حکم رفع تصرف عدوانی است. در واقع این امتیازی است که قانونگذار برای محکوم‌له دعوای رفع تصرف عدوانی قائل شده است.

حکم تصرف عدوانی با صدور رای بلافاصله قابل اجرا است و تجدیدنظر خواهی طرف مقابل نیز مانع اجرای حکم نخواهد بود.

آیا حکم رفع تصرف عدوانی نیاز به صدور اجرائیه دارد؟

طبق ماده ۱۷۵ قانون آئین دادرسی مدنی اجرای حکم رفع تصرف عدوانی نیاز به صدور اجرائیه ندارد. در صورت قطعی شدن حکم صادره، به صرف دستور دادگاه به واحد اجرا یا حتی مستقیما به مرجع انتظامی حکم به اجرا در می آید.

حکم رفع تصرف عدوانی ملک مشاع چگونه اجرا می شود؟

در اینکه اجرای حکم رفع تصرف عدوانی نسبت به ملک مشاع بر اساس ماده ۴۳ قانون اجراسی احکام اجرا می شود یا خیر، بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد. مخالفین معتقد هستند که ماده مذکور صرفا در خصوص خلع ید مشاعی تعیین تکلیف کرده است لذا قابل تسری به حکم رفع تصرف عدوانی نیست.

نحوه اجرای حکم کیفری رفع تصرف عدوانی

برخلاف دعوای حقوقی تصرف عدوانی، اجرای احکام کیفری در صورت صدور حکم محکومیت مبنی بر جرم تصرف عدوانی حق قلع و قمع بنا را ندارد. بلکه واحد اجرای احکام فقط محل مورد تصرف را از ید محکوم خارج و تحویل شاکی می هد. قلع و قمع موارد مذکور منوط به تقدیم دادخواست به دادگاه و صدور حکم در این خصوص می باشد.

رای وحدت رویه در مورد تصرف عدوانی

رای وحدت رویه در مورد تصرف عدوانی به شماره ۸۰۷ موره  ۱۳۹۹/۱۱/۱۴ مقرر نموده است:

با عنایت به اینکه ماده ۳۴۰ قانون آئین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۹ با اصلاحات و الحاقات بعدی، به لحاظ آنکه مجازات حبس مقرر در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۷۵ در خصوص مواردی که املاک و اراضی متعلق به اشخاص خصوصی باشد، به موجب ماده ۱۱ قانون کاهش مجازات حبس تعزیری مصوب ۱۳۹۹/۲/۲۳ به نصف تقلیل یافته و درجه ۷ است، به بزه تصرف عدوانی در دادگاه کیفری دو رسیدگی می شود.

ما در این مقاله سعی نموده ایم تمامی موارد و نکات مهم دعوای رفع تصرف عدوانی را بیان نماییم. اما این نکته مهم را در نظر داشته باشید که هر پرونده، نیاز به بررسی های خاص خود می باشد. اگر با مشکل تصرف عدوانی مواجه شده‌اید و به دنبال راه‌ حل قانونی و سریع برای بازپس‌گیری ملک خود هستید، تیم متخصص دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با تجربه بیش از ۲۰ سال در این زمینه و تخصص در امور ملکی آماده است تا شما را در این مسیر همراهی کند. با ارائه مشاوره حقوقی ملکی تخصصی و پیگیری دقیق پرونده‌های شما، اطمینان داشته باشید که حقوق مالکانه‌تان به بهترین شکل ممکن احقاق خواهد شد.