وکالت فروش ملک چیست؟

وکالت فروش ملک به معنای نمایندگی حقوقی است که یک وکیل یا وکلا را برای نمایندگی در فرآیند فروش یک ملک تعیین می‌کند. وکالت فروش ملک یک توافقنامه قانونی است که صاحب ملک (که معمولاً به عنوان وکیل مشتری عمل می‌کند) را به وکیل مورد نظر معرفی می‌کند تا در تمام مراحل فروش ملک او را یاری کند. این شامل بررسی مدارک مالکیت، تهیه قراردادهای فروش، مذاکره با خریداران و انجام مراحل قانونی مربوط به انتقال ملک خواهد شد. وکیل موردنظر به عنوان نماینده حقوقی مشتری، باید در تمام فرآیند فروش ملک به منافع مشتری خود توجه کند و در تمامی مراحل به مصلحت مشتری عمل کند. این ممکن است شامل مذاکره قیمت مناسب برای ملک، بررسی موارد قانونی و مالی مرتبط با ملک و رسیدگی به هر گونه سوال یا ادعای قانونی مربوط به فروش ملک باشد. وکالت فروش ملک می‌تواند برای فروش ملک‌های مسکونی، تجاری یا صنعتی استفاده شود. این وکیل ممکن است با مشتری خود همکاری کند تا بهترین استراتژی برای فروش ملک را تعیین کند و به او راهنمایی کند که چگونه بهترین قیمت را برای ملک خود به‌دست آورد. مهمترین وظایف وکیل موظف به مدیریت و نظارت بر تمامی مراحل فروش ملک هستند، به طوری که حقوق و منافع مشتری را در حین این فرآیند حفظ کنند.

وکالت فروش ملک

یکی از شایع‌ترین اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد، سند وکالت است که از جمله این وکالت‌ها، وکالت فروش ملک را نیز می‌توان نام برد. بدین معنی که شخصی به وکالت (نمایندگی) از مالک، ملک متعلق به وی را بفروشد که ممکن است در آن موکل حق عزل وکیل را برای خود محفوظ بدارد یا ممکن است حق عزل وکیل را در ضمن عقد از خود ساقط نماید.

اعطای وکالت در فروش ملک یا وکالت در مقام بیع به معنای تفویض نیابت و اختیارات لازم جهت انتقال مالکیت اموال موکل توسط وکیل و انجام تشریفات قانونی ثبت این انتقال است. وکالت در فروش ملک معمولا در دفاتر اسناد رسمی و با تنظیم وکالت نامه رسمی اعطا می شود.

مورد اعطای وکالت در فروش ملک

جهات متعددی وجود دارد که منجر به اعطای وکالت در فروش ملک می شوند. اهم این موارد به شرح ذیل است:

1. در صورتی که مالک به دلیل احتیاج به ثمن، قصد فروش فوری ملک خود را داشته باشد می تواند از طریق اعطای وکالت در فروش، بیع را به صورت قطعی منعقد نموده و اقدامات مربوط به تنظیم سند رسمی را به خریدار واگذار نماید.
   معمولا پروسه انتقال سند رسمی طولانی و زمان بر است و همین موضوع، یکی از انگیزه های اعطای وکالت در فروش ملک است.
2. چنانچه ملک موضوع قرارداد در رهن بوده و مالک بخواهد پیش از فک رهن، ملک را منتقل نماید، تنظیم اسناد رسمی انتقال مالکیت با مانع قانونی مواجه می شود. در چنین مواردی مالک با تفویض وکالت در مقام بیع ، اختیار انجام تشریفات انتقال قطعی را به خریدار واگذار می نماید. در صورتی که چنین اختیاری به خریدار اعطا نشده باشد و ملک نیز در زمان معهود آزاد نشود، خریدار ناچار به طرح دعاوی الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت خواهد بود.
3. در صورتی که ملک فاقد سابقه ثبتی بوده و سند رسمی نداشته باشد.
4. اگر سند رسمی ملک مفقود شده باشد.
5. اگر به دلایلی مثل فقدان پایان کار، تقسیم نامه یا صورت مجلس تفکیکی، صدور سند رسمی برای ملک میسر نباشد. در چنین مواردی اگر خریدار فاقد اختیارات لازم جهت پیگیری امور باشد، می تواند نسبت به طرح دعاوی الزام به اخذ پایان کار، الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی اقدام نماید.
6. اگر انتقال رسمی ملک به دلیل عدم پرداخت جریمه های شهرداری ممکن نباشد، وکالت در مقام بیع این اختیار را به خریدار می دهد تا با پرداخت جریمه یا اعتراض به آن در کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری ، نسبت به انتقال رسمی ملک اقدامات لازمه را به عمل آورد.

اختیارات وکیل در فروش ملک

حدود اختیارات وکیل در فروش، تابع مفاد وکالتنامه است و اعمال وکیل خارج از حدود اذن، منوط به تنفیذ اقدامات از جانب موکل می باشد.

اختیارات وکیل در فروش ملک

امکان انعقاد معامله با خود از جانب وکیل در فروش

در وکالت در مقام بیع، معمولا خریدار به عنوان وکیل تعیین شده و اقدامات لازم جهت انتقال رسمی را به عمل می‌آورد؛ اما ممکن است شخصی که وکیل در فروش ملک شده شخصی غیر از خریدار باشد. در چنین مواردی اگر وکیل در فروش، ملک را به خودش منتقل نماید، معامله با خود واقع شده است. اعتبار معامله با خود در فقه امامیه و قانون مدنی محل اختلاف است. مطابق نظر مشهور در فقه امامیه، معامله با خود اصولا صحیح نیست و برای صحت چنین معامله‌ای اذن موکل لازم است. از قانون مدنی چنین بر می‌آید که معامله با خود اصولا معتبر شناخته خواهد شد مگر آن‌که قانونا ممنوع یا منوط به رعایت شرایطی اعلام شده باشد. همچنین در عقودی که شخصیت طرف علت عمده عقد نباشد، مثل بیع، معامله با خود بلا اشکال است. به طور کلی می توان گفت از منظر قانون مدنی، معامله با خود در امور مالی اصولا معتبر و در امور غیرمالی اصولا ممنوع است. در عمل، اغلب دفاتر اسناد رسمی، اذن صریح موکل را برای انعقاد معامله با خود ضروری می‌دانند.

تعیین ثمن در صورت اعطای وکالت در فروش ملک

در صورتی که موکل ضمن وکالتنامه، ثمن مدنظر خود را نیز تعیین کرده باشد، وکیل حق ندارد ملک را به کمتر از آن مبلغ بفروشد. اگر ملک به قیمتی بالاتر از قیمت مدنظر موکل به فروش برسد، ما به التفاوت متعلق به موکل است و وکیل حق تصرف در آن را ندارد.
اگر وکالتنامه در مورد ثمن ساکت باشد، وکیل موظف است در تعیین ثمن، غبطه و مصلحت موکل را رعایت نماید.

موارد انحلال وکالت در فروش ملک

وکالت در فروش ملک به اسباب ذیل منحل خواهد شد:

• استعفای وکیل
• عزل موکل
• فوت و حجر هر یک از وکیل و موکل
• اقاله
• انقضای مدت
• ورشکستگی موکل
• از بین رفتن موضوع وکالت.

نمونه وکالت فروش ملک

در ادامه نمونه‌ای از یک وکالت فروش ملک را بیان خواهیم کرد. این نمونه صرفاً یک الگو است و برای هر مورد خاصی نیاز است که مشخصات و شرایط مربوطه توسط وکیل و مشتری تنظیم شود.

وکالت‌نامه فروش ملک

• تاریخ: [تاریخ]
• مابین:
• نام وکیل: [نام کامل وکیل]
• آدرس: [آدرس وکیل]
• شماره تماس: [شماره تماس وکیل]
• شماره تلفن همراه: [شماره تلفن همراه وکیل]

و

• نام مشتری: [نام کامل مشتری]
• آدرس: [آدرس مشتری]
• شماره تماس: [شماره تماس مشتری]
• شماره تلفن همراه: [شماره تلفن همراه مشتری]

مشتری موکل توسط وکیل فوق منصوب شده تا در امور فروش ملک زیر نمایندگی کند:

1. هدف: هدف این وکالت فروش ملک، نمایندگی وکیل برای فروش ملک مشتری تحت هر شرایط و مقررات قانونی مربوطه است.
2. توصیف ملک: مشتری فروشنده ملک زیر را توصیف می‌کند:

• نوع ملک
• آدرس
• توضیحات ملک
• مساحت
• مدارک ملک
• محدودیت‌ها یا برجستگی‌های ملک

3. وظایف وکیل:

• بررسی مدارک مالکیت و مستندات مربوطه به ملک.
• تهیه و تنظیم قراردادهای فروش ملک.
• نمایندگی در مذاکرات با خریداران و دیگر طرف‌های مرتبط.
• ارائه مشاوره حقوقی مرتبط با فروش ملک.
• انجام مراحل قانونی مربوط به انتقال ملک.
• حفظ منافع مشتری در طول فرآیند فروش ملک.

4. هزینه وکالت: توافق شده است که مشتری به وکیل هزینه‌ای به میزان [مبلغ] پرداخت نماید. هزینه‌های دیگر مربوط به فروش ملک، از جمله هزینه‌های حقوقی و دیگر هزینه‌های مربوطه، توسط مشتری پرداخت خواهد شد.
5. ترمینیشن: هر یک از طرفین می‌توانند این وکالت را با اطلاع قبلی و توافق کتبی لغو کنند. در صورت لغو، هزینه‌های قابل پرداخت به وکیل تا تاریخ لغو پرداخت خواهد شد.
6. قوانین حاکم: این وکالت طبق قوانین کشور [نام کشور] و قوانین مربوطه در آن اجرا خواهد شد.

تمامی شرایط و مقررات فوق توسط طرفین مورد قبول قرار گرفته است و به توافق کامل رسیده است.

امضاها:

[نام وکیل]                                  [نام مشتری]

وکیل                                           مشتری

تاریخ: [تاریخ]

اشتراک گذاری: