قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز یکی از انواع قراردادهای ساختمانی است که پس از تصویب قانون زمین شهری در سال ۱۳۷۲ در ایران ظهور و رواج یافت. در شایع ترین شکل خود میان مالک زمین و شریک متعهد به ساخت و ساز منعقد می گردد. قدر السهم هر طرف که به نسبت آورده های ایشان (زمین و ساخت و ساز) تعیین می شود پس از پایان ساخت و ساز تفکیک و به نام هرکدام به ثبت می رسد.

یکی از دلایل رواج قراردادهای مشارکت درساخت افزایش روزافزون قیمت ملک و عدم ثبات اقتصادی میباشد.لذا مردم سرمایه و نقدینگی خود را به سمت ساختن ملک و آپارتمان می برند.به همین جهت دارندگان املاک قدیمی و کلنگی توسط مشاورین املاک تشویق به مشارکت درساخت آپارتمان می شوند.

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز از جمله قراردادهای جدید می باشد و ظرف چند سال اخیر به لحاظ شرایط اقتصادی و اجتماعی جامعه ظهور یافته است و بنابراین ابهامات زیادی در این مورد وجود دارد یکی از این ابهامات در مرحله اثبات دعوای اینگونه قراردادهاست و این امر از آن جا ناشی می شود که دفاتر اسناد رسمی از تنطیم قراردادهای ساخت و ساز ابا دارند و معمولاً از تنطیم اسناد متضمن شرط و شروط خودداری می کنند تا معامله آنچنان قطعی گردد که نخواهند پاسخ گوی سوالات طرفین یا مقامات قضایی و یا بازرسان ثبتی شوند.

نتیجه آنکه این گونه قراردادها به طور دست و پا شکسته بین مالک و شریک به طور غیر رسمی تنظیم و باعث تولید دعاوی مختلفی از مطالبه چک بلا محل (که طرفین بابت تضمین به یکدیگر داده اند) گرفته تا افترا و توهین، توقیف عملیات ساخت و ساز، مطالبات فروشنده مصالح و کارگر، بیمه و … می شود .

ارکان این قرارداد عبارت از طرفین، آورده و قدرالسهم آن هاست. مالک عین یا منافع زمین طرف اول و شریک متعهد به ساخت و ساز طرف دوم قرارداد مزبور هستند. زمین، بخشی از هزینه های ساخت و ساز ،هزینه های اخذ مجوزها ، آورده های مالک زمین هستند و هزینه های ساخت و ساز (۳۵درصد به صورت نقد و مابقی به شکل اعتبار) آورده های شریک به شمار می رود .تخصیص قدرالسهم نیز به ارزش مشارکت هر یک بستگی دارد.

قرارداد مشارکت در ساخت می بایست ازچهارجانب :  موجود بودن، قدرت بر تسلیم ، معلوم و معین بودن موضوع مشروعیت داشته باشد. و این با فرض وجود برای سازه ها به تبع موجودیت زمین، قدرت بر تسلیم زمین و سازه ها، با بررسی قبلی توانایی طرفین، علم ایشان به قدرالسهم خود بر مبنای تناسب با آورده ها، تعیین نوع کاربری پروژه (مسکونی،تجاری، ….) و امکان اصلاح و تعدیل قدرالسهم پس از پیشرفت فیزیکیِ درصد معینی از پروژه، محقق میگردد. قرارداد مزبور بر مبنای دو اصل آزادی قراردادها و حاکمیت اراده در قالب ماده ۱۰ قانون مدنی می باشد. بدین ترتیب مشارکت در ساخت و ساز قراردادی لازم، معوض، عهدی، تملیکی، مستمر، رضایی، مختلط و در اکثر موارد الحاقی می باشد.

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز به محض وقوع برای طرفین موثر می گردد و حقوق و تعهداتی را برای ایشان به بار می آورد و چون معوض است این حقوق و تعهدات به شکل متقابل برای هر یک از مالک زمین و شریک ایجاد می شود. به علاوه از آنجا که قرارداد مشارکت در ساخت و ساز قراردادی مستقل به شمار می رود به جز آثار عمومی قراردادها اصل لزوم، صحت و …. طرفین باید آثار مورد نظر خود را در قرارداد تصریح و تعهدات خود را به تفکیک مشخص نمایند تا در صورت تخلف امکان اثبات را با استناد به قرارداد بیابند.

از این رو تعهدات مالک زمین از قرار اخذ پروانه ساختمان، تسلیم زمین، اقدامات ثبتی و تفکیک  می باشد که در بحث الزام مالک به انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساختبه تفصیل مورد بررسی قرار گرفته است . تعهدات شریک عبارت از دارا بودن امکانات و صلاحیت علمی، فنی و قانونی انجام پروژه ساخت و ساز، پذیرش نظارت مالک زمین بر اجرای عملات ساخت و ساز و دادن تضمین ها (تضمین حسن انجام کار، تضمین مربوط به خسارت تأخیر انجام تعهد و تضمین سرمایه) می باشد.تعهدات سازنده را به صورت مجزا در الزام سازنده به انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت میتوانید به تفصیل مطالعه نمایید. همچنین حقوق و تعهداتی به صورت مشترک و متقابل برای طرفین در نظر گرفته می شود .

پیشنهاد می شود اموری همچون تملیک و تملک تدریجی زمین و سازه ها در حداقل سه دوره (پس از پیشرفت فیزیکی ۳۰ درصد عملیات ساخت و ساز و امکان پیش فروش بخشی از قدرالسهم ها به ثالث، دوره تحویل موقت و دوره تحویل قطعی)، پیش فروش قدرالسهم به ثالث از سوی هر طرف و لزوم کسب اذن از طرف دیگر، تعلیق قرارداد به موجب بروز قوه ی قاهره، تعدیل قرارداد در اثر تغییر اوضاع و احوال، انتقال قهری قرارداد و واگذاری اجرای آن به ثالث و ارجاع اختلافات به داوری به عنوان حقوق و تعهدات مشترک و متقابل مالک زمین و شریک در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز قید گردد.

معاملات مشارکت در ساخت ، برای طرفین سودآور است.زیرا ارزش افزوده حاصل از ساخت آپارتمان روی زمین مبلغ قابل توجهی خواهد بود.که حتی با تقسیم آن بین مالک زمین و سازنده ارزش کلانی برای آنها ایجاد خواهد کرد.

همه این عوامل موجب میشود که طرفین قرارداد ،در پی قراردادی باشند که ضمن جامعیت مفاد قراردادی،تامین کننده حداکثری حقوق و منافع آنان باشد.
دعاوی قراردادهای مشارکت درساخت بسیاری از سوی سازندگان و مالکین جهت طرح دعوا یا دفاع به موسسه حقوقی دادپویان حامی ،اعطای وکالت شده است.حائز اهمیت ترین نکته، اهمال و کم توجهی به مسائل حقوقی در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت درساخت میباشد.که البته بیشتر این قراردادها در آژانس های املاک و برخی دفاتر مهندسی تنظیم گردیده است.متاسفانه این قراردادها به طور ناقص و دست وپا شکسته و غیراصولی و غیرحقوقی تنظیم شده است.و همین نواقص و ابهامات از سویی باعث طرح دعاوی متعددی از سوی مالکین علیه سازنده و بالعکس می گردد.و از سویی دیگر موجب اطاله دادرسی چندین ماهه و در آخر  سبب دست نیافتن به تمامی حقوق حقه شخص ذی حق میگردد.
بنابراین طرفین قرارداد مشارکت درساخت باید به سمت قرارداد تعهدآوری متمایل شوند که شرایط ذیل را دارا باشد:

1-کلیه حقوق و تکالیف طرف مقابل را در بر داشته باشد.

2-از وقوع اختلاف و تفاسیر متعدد جلوگیری نماید.

لذا قراردادمشارکت درساخت باید توسط کسانی تدوین گردد که در تنظیم اسناد قراردادی ذیصلاح باشند.

سوالی که مطرح می شود این است چه اشخاصی برای تنظیم قرارداد مشارکت درساخت صلاحیت دارند؟

اشخاصی صلاحیت تنظیم قرارداد مشارکت درساخت را دارندکه با تعهدات،آثار تعهدات و نیز قوانین و آراء قضایی آشنا باشند.دانش قرارداد نویسی مستلزم آشنایی با نحوه قرارداد نویسی،اصطلاحات قانونی، قضایی و تسلط بر تبعات و آثار هر تعهدی است.
موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی درتنظیم قراردادهای مشارکت درساخت از وکلا و افراد متخصص و مجرب درحوزه قراردادها بهره میگیرد.که همگی تحصیلات لازمه در رشته حقوق را دارا می باشند.و کاملا مسلط بر اصول قرارداد نویسی بوده و به قوانین و مقررات قراردادهای مشارکت درساخت آگاهی دارند.
موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی علاوه برتهیه وتنظیم قراردادمشارکت در ساخت خدمات حقوقی دیگری نیز در این زمینه ارائه مینماید.اهم خدمات حقوقی تخصصی موسسه در حوزه قراردادمشارکت درساخت به ترتیب ذیل می باشد:

  • شرکت در مذاکرات قرارداد مشارکت در ساخت وتهیه پیش نویس قراردادی.
  • تهیه و تنظیم انواع قرارداد مشارکت در ساخت و نظارت تخصصی بر اجرای آنها.
  • ارائه مشاوره حقوقی و وکالت دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت پیرامون تضمین های قراردادی،امکان تعدیل ویا تعیین نوع و نحوه اجرای آن.
  • ارائه مشاوره حقوقی و وکالت دعاوی در کلیه مراحل پیش قراردادی،انعقاد،استمرار و فسخ قراردادها.

بیشتر
داوری در قرارداد مشارکت در ساخت
انتقال قرارداد مشارکت در ساخت
تضمین در قرارداد مشارکت در ساخت
تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت
مزایا و معایب تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
  • وکیل قرارداد مشارکت در ساخت
    دلایل مشاوره با وکیل متخصص در دعاوی مشارکت در ساخت را در ادامه مطلب مطالعه بفرمایید…

  • مشاوره حقوقی دعاوی مشارکت در ساخت
    نحوه مشاوره حقوقی با وکلای متخصص دعاوی مشارکت در ساخت را میتوانید در ادامه مطلب خواهد دید.

  • تنظیم دادخواست و لایحه دعاوی مشارکت در ساخت
    شرح کامل نحوه تنطیم دادخواست و لایحه در دعاوی مشارکت در ساخت را در ادامه این مطلب خواهید خواند..

موسسه حقوقی
مشاوره حقوقی

در حال به روز رسانی

در حال به روز رسانی

مقالات
اخبار

در حال به روز رسانی

پرونده های در دست اقدام

در حال به روز رسانی

تماس با ما

[contact-form-7 404 "Not Found"]
فهرست