انفساخ به معنای انحلال قهری و خود به خودی است. منشاء انحلال ممکن است توافق طرفین یا حکم قانون باشد. انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت و تایید آن در مرجع صالح، منوط به احراز شرایط قانونی انفساخ توسط مقام رسیدگی کننده می باشد.

موجبات انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت به موجب موارد ذیل منفسخ خواهد شد:

• منتفی شدن موضوع قرارداد : اگر موضوع قرارداد مشارکت در ساخت به هر علتی منتفی شود، قرارداد خود به خود از بین خواهد رفت، مثل از بین رفتن ملکی که بر تخریب و نوسازی آن توافق شده است.
• ورشکستگی سازنده : در صورتی که سازنده در اثنا مدت قرارداد مشارکت در ساخت ورشکست شده و از مداخله در اموال خود ممنوع شود، اجرای قرارداد غیر ممکن خواهد بود.
• فوت سازنده : در قرارداد مشارکت در ساخت، تخصص و صلاحیت علمی و فنی سازنده در نظر مالک از اهمیت خاصی برخوردار است و امر ساخت و ساز اصولا از مواردی نیست که توسط هرشخصی قابل اجرا باشد؛ به همین جهت در صورت فوت سازنده، قرارداد مشارکت در ساخت منفسخ است. البته این موضوع بین حقوق دانان محل اختلاف است و عده ای معتقدند شخصیت سازنده غلت عمده عقد نبوده و فوت او تاثیری در سرنوشت قرارداد نخواهد داشت. این گروه فوت سازنده را موجب انتقال قرارداد مشارکت در ساخت به ورثه سازنده می دانند.
• توقیف یا مصادره ملک موضوع مشارکت : چنانچه ملک موضوع مشارکت به هر دلیلی توقیف یا مصادره شود، قرارداد مشارکت در ساخت به علت غیر قابل تسلیم بودن موضوع قرارداد منفسخ خواهد شد.
• انقضاء مدت قرارداد مشارکت در ساخت : مرسوم است که مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، مهلتی را تعیین می نمایند که قرارداد ظرف این مهلت اجرا شود. در صورتی که مهلت مزبور منقضی شود اما قرارداد به صورت کامل اجرا نشده باشد، قرارداد مشارکت در ساخت منفسخ می شود.
• غیر مقدور بودن اجرای قرارداد : در صورتی که تخریب و تجدید بنا به علتی خارج از اراده طرفین مقدور نباشد، قرارداد مشارکت در ساخت منفسخ خواهد شد. از جمله مواردی که غیر مقدور بودن اجرای قرارداد منجر به انفساخ آن می شود، می توان به تغییر قوانین حوزه شهرداری و شهرسازی اشاره کرد؛ به عنوان مثال ملک موضوع مشارکت مطابق طرح جامع شهری جزء املاک واقع در طرح های شهرداری باشد یا به سبب تصویب قانون جدید، شهرداری از صدور پروانه ساختمان برای ملک موضوع قرارداد امتناع نماید.

شرط فاسخ

ممکن است طرفین قرارداد با پیش بینی شرط فاسخ موجبات انفساخ قرارداد را فراهم آورند. شرط فاسخ نوعی اقاله معلق و به معنی موکول کردن انحلال قهری قرارداد به وقوع امری در خارج است؛ مثل اینکه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت ضمن قرارداد شرط کنند در صورتی که سازنده تا تاریخ معینی موفق به اخذ پروانه ساختمان نشود، قرارداد مشارکت در ساخت منفسخ خواهد شد. تاثیر شرط فاسخ نیازمند اعلام اراده هیچ یک از طرفین نبوده و قهرا موجب انفساخ قرارداد خواهد شد.

اثر قهقرایی انفساخ

تاثیر انفساخ نسبت به آتیه است و واجد اثر قهقرایی نمی باشد؛ بنابراین قرارداد تا زمان وقوع شرایط انفساخ، معتبر و واجد اثر حقوقی می باشد و از لحظه انفساخ، حیات حقوقی قرارداد پایان می یابد.

نمونه شروط فاسخ رایج

از رایج ترین شروط فاسخی که در قراردادهای مشارکت در ساخت قید می شوند می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

• تعلیق انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت بر تخلیه و تحویل ملک موضوع مشارکت به سازنده ظرف مهلت مقرر،
• تعلیق انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت بر اتمام هر یک از فعالیت های مذکور در برنامه زمان بندی در تاریخ مشخص،
• تعلیق انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت بر عدم رعایت ضوابط مقرر در قرارداد توسط سازنده،
• انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت به جهت توقیف عملیات ساخت و ساز ناشی از شکایت اشخاص ثالث نسبت به ملک؛ در صورتی که مالک نتواند ظرف مهلت معین این مشکل را بر طرف نماید.

تایید انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت

در صورتی که هر یک از طرفین مدعی وقوع هر یک از موجبات انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت باشد، می تواند به منظور تثبیت این امر نزد دادگاه، دعوای تایید انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت را علیه طرف دیگر اقامه نماید. چنانچه دادگاه رسیدگی کننده وجود موجبات انفساخ قرارداد را احراز کند، مطابق با خواسته خواهان مبادرت به صدور حکم مبنی بر تایید انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت خواهد نمود.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای تایید انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت

رسیدگی به دعوای تایید انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت در صلاحیت هر یک از دادگاه های عمومی حقوقی محل انعقاد یا اجرای قرارداد یا محل اقامت خوانده قرار دارد.

اشتراک گذاری: