وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان توسط سازنده بدون اجازه مالک

  1. صفحه اصلی
  2. دپارتمان های حقوقی تخصصی
  3. مشارکت در ساخت
  4. وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان توسط سازنده بدون اجازه مالک

نظر به این که قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد مستمر است و اجرای آن ماه ها و حتی سال ها به طول می انجامد، عوامل متعددی از قبیل فوت طرفین، توقیف ملک موضوع مشارکت و … ممکن است اجرای قرارداد را با دشواری رو به رو نماید. به همین جهت مرسوم است که مالک ضمن قرارداد مشارکت در ساخت، حق انتقال به غیر را از سازنده سلب می نماید. در صورت درج چنین شرطی در قرارداد مشارکت در ساخت، وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان توسط سازنده و بدون اجازه مالک نیازمند بررسی و مداقه است.

وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان توسط سازنده بدون اجازه مالک
وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان توسط سازنده بدون اجازه مالک

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به جهت تخلف سازنده از شرط سلب حق پیش فروش

سلب حق پیش فروش واحدها توسط سازنده ضمن قرارداد مشارکت در ساخت یک شرط فعل است که تخلف از آن موجد حق فسخ برای مالک خواهد بود.

طبق عمومات قانون مدنی، پس از تخلف متعهد از شروط ضمن عقد، متعهد له بدوا باید الزام وی به اجرای تعهد را از دادگاه بخواهد و در صورتی که الزام متعهد ممکن نبوده و اجرای شرط توسط دیگری به خرج متعهد نیز امکانپذیر نباشد، متعهد له حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. در مورد شرط سلب حق پیش فروش، چون این شرط، یک شرط فعل منفی است، طرح دعوای الزام متعهد به اجرای شرط قابل تصور نمی باشد و به محض تخلف متعهد، حق فسخ قرارداد ایجاد خواهد شد.

وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش

در صورتی که سازنده با وجود سلب حق پیش فروش اقدام به انتقال واحدها به غیر نماید و مالک پس از آگاهی از تحقق چنین معامله ای، با استناد به خیار ناشی از تخلف از شرط فعل، قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ نماید، قراداد پیش فروش نیز منحل خواهد شد. در این حالت منافع و شرایط پیش خریدار مورد توجه قرار نمی گیرد؛ چراکه وی علی رغم درج چنین شرطی در قرارداد مشارکت در ساخت، اقدام به انعقاد معامله با سازنده نموده و علیه خود اقدام کرده است.

البته رویه محاکم در این زمینه دچار تعارض و تشتت آرا می باشد و بهتر است مالکین علاوه بر اعطای حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، امکان استرداد ملک از پیش خریدار را نیز در متن قرارداد درج نمایند.

الزام مالک به تنظیم سند رسمی انتقال توسط پیش خریدار

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت باید علیه انتقال دهنده و کسی که سند رسمی به نام او است به صورت توامان اقامه شود. بنابراین در صورتی که سند رسمی به نام سازنده منتقل نشده باشد و او اقدام به پیش فروش واحدها بدون اجازه مالک نموده باشد، سازنده و مالک باید هر دو خوانده ی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قرار بگیرند؛ در غیر این صورت، دعوا قابل استماع نمی باشد.

در چنین شرایطی مالک نمی تواند با استناد به شرط سلب حق پیش فروش که ضمن قرارداد مشارکت در ساخت آمده، مانع صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی شود؛ بلکه باید ابتدا بطلان قرارداد پیش فروش را با استناد به شرط ضمن قرارداد مشارکت در ساخت نزد مرجع صالح اثبات نماید. در صورتی که مالک تا آن زمان طرح دعوا نکرده باشد می تواند دادخواست تقابل به خواسته تایید بطلان قرارداد پیش فروش را تقدیم دادگاه نماید.

تنفیذ قرارداد پیش فروش توسط مالک

سلب حق پیش فروش ضمن قرارداد مشارکت در ساخت، شرطی است به نفع مالک و او می تواند هر زمان که بخواهد از این شرط عدول نماید. اسقاط این شرط توسط مالک ممکن است لفظی یا فعلی باشد. اسقاط فعلی به این معنی است که مالک شفاها یا کتبا موافقت خود را با پیش فروش اعلام می نماید. اسقاط فعلی به معنی انجام عملی از سوی مالک مبنی بر صرف نظر از شرط سلب حق فروش است؛ مثل اینکه مالک با وجود آگاهی از پیش فروش ملک توسط سازنده مخالفت خود را اعلام نکرده و یا برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای تایید بطلان قرارداد پیش فروش

رسیدگی به دعوای تایید بطلان قرارداد پیش فروش در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قرار دارد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 1 امتیاز: 5)

2 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید

  • حسین کریمی
    می 4, 2022 6:30 ق.ظ

    سلام. پدر من با یک سازنده قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم کرد و در متن قرارداد یک تاریخ برای اتمام کار و تحویل ساختمان منعقد شد. سازنده در تاریخ مقرر نتوانست کار را تحویل دهد ولی پدرم برای اینکه هرجوری شده بالاخره این آپارتمان ساخته بشه همه جوره با سازنده راه اومد، وقتی تاریخ تحویل ساختمان سر رسید پدرم شکایت نکرد و باز بهش فرصت داد. در همین حین متوجه شدیم سازنده با اینکه بدون اجازه پدرم حق پیش فروش واحد نداشت اما یکی از واحدها را فروخته بود. پدر خیلی ناراحت شد ولی باز چیزی نگفت تا بلکه با پولی که دست سازنده اومده کار رو تموم کنه. این هم بگم پدرم بابت فروش این واحد هیچ رضایت نامه ای یا هرچیزی که نشون بده پدرم با این کار موافق بوده امضا نکرده و حتی در هیچ کدوم از جلسات سازنده و خریدار هم حضور نداشته. حالا با اینکه باز هم ما کوتاه اومدیم تا بلکه کار ساختمان تمام بشه اما هنوز ساختمان نیمه کارست و اصلا معلوم نیست پول فروش واحد رو کجا خرج کرده! الان از تاریخی که قرار بود ساختمان رو کامل به ما تحویل بده نزدیک دوسال میگذره و همچنان ساختمان نیمه کاره رها شده. سازنده به پدرم گفت اگه کمک کنید یه مقدار پول به ساختمان تزریق کنید که کار یکم بیفته رو غلتک من همه تلاشمو میکنم تا کار رو تموم کنم. پدرم هم یه دست نوشته و یک سفته از سازنده گرفت و با قرض ۲۵۰ تومن پول وارد کار کرد اما بعدش که این پول تموم شد دوباره کار خوابید. دیگه کار بجایی رسیده که سازنده به هر کس میرسه میگه من ورشکست شدم و به همین راحتی از زیر بار همه مسئولیتهاش شونه خالی کرده و کل دوندگیها و زحمتهای کار رو پدرم تنهایی داره به دوش میکشه و جالبتر اینکه دیگه خیلی وقتها جواب تلفن هم نمیده و وقتی هم جواب میده وقتی بابام بهش میگه لاقل بیا سر کار وایسا یخورده کمک من کن، خیلی راحت میگه من الان مسافرتم و معلوم نیست کی بیام و به همین راحتی میپیچونه. البته اینم بگم طرف به خاطر تحقیقاتی که راجب بابام کرده و این همه مدارا کردنی که از جانب بابام دیده یجورایی مطمئنه که پدر من اهل شکایت کردن نیست. واسه همین انقدر خیالش راحته.انصافاً هم ما خدا پیغمبر سرمون میشه و تا حالا نشده باعث آزار یا گرفتاریه کسی بشیم، با اینکه مادرم پیر و مریض احواله و چندساله آواره اینجا و اونجا شدیم اما باز همه جوره با این یارو راه اومدیم ولی دیگه کارد به استخونمون رسیده. حالا با این تفاسیر به نظر شما چکار کنیم؟ اگه شکایت کنیم با توجه به این صحبتها و مدارک و پرونده ای که همه چیزش مثل روز روشنه و هیچ گره ای نداره،امکان داره دادگاه زود تکلیفمون رو معلوم کنه و سریع رای صادر کنه تا بلکه خودمون یه فکری کنیم به یه طریقی زودتر کار رو تکمیل کنیم بتونیم بریم سر خونه زندگیمون و از این آوارگی و بلا تکلیفی نجات پیدا کنیم یا اینکه شکایته برامون میشه قوز بالا قوز!؟؟ به نظر شما اگه کار به دادگاه بکشه این پروسه چقد طول میکشه تا رای صادر بشه؟ اون واحدی که بدون اطلاع ما و خلاف تعهد قرارداد فروخت رو میتونیم قراردادش با خریدار رو باطل و واحد رو پس بگیریم؟ و آخرین سوالم هم اینکه با این زجری که به ما داد و انقدر اذیتمون کرد ما میتونیم حقمون و خساراتی که بهمون وارد کرده رو ازش بگیریم؟ شرمنده که انقدر طولانی شد چون بحث حقوقیه سعی کردم چیزی از قلم نیفته

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      می 7, 2022 2:55 ب.ظ

      سلام اولا مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان که بدون رضایت مالک یعنی پدر شما بوده معامله فضولی بوده و باطل محسوب میشود،دوما با طرح دعوا حتما به نتیجه میرسید،سوما کلیه خسارات تاخیر و عدم انجام تعهدات رو طبق قرارداد میتونین مطالبه کنین،چهارما حسب قرارداد اگر پیش بینی شده باشد ممکن است بتوانید قرارداد را فسخ کنید یا شرایط انفساخ آن فراهم باشد در هر صورت قرارداد شما باید مطالعه و بررسی شود.

      پاسخ

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست