وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان توسط سازنده بدون اجازه مالک

نظر به این که قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد مستمر است و اجرای آن ماه ها و حتی سال ها به طول می انجامد، عوامل متعددی از قبیل فوت طرفین، توقیف ملک موضوع مشارکت و … ممکن است اجرای قرارداد را با دشواری رو به رو نماید. به همین جهت مرسوم است که مالک ضمن قرارداد مشارکت در ساخت، حق انتقال به غیر را از سازنده سلب می نماید. در صورت درج چنین شرطی در قرارداد مشارکت در ساخت، وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان توسط سازنده و بدون اجازه مالک نیازمند بررسی و مداقه است.

وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان توسط سازنده بدون اجازه مالک
وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان توسط سازنده بدون اجازه مالک

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به جهت تخلف سازنده از شرط سلب حق پیش فروش

سلب حق پیش فروش واحدها توسط سازنده ضمن قرارداد مشارکت در ساخت یک شرط فعل است که تخلف از آن موجد حق فسخ برای مالک خواهد بود.

طبق عمومات قانون مدنی، پس از تخلف متعهد از شروط ضمن عقد، متعهد له بدوا باید الزام وی به اجرای تعهد را از دادگاه بخواهد و در صورتی که الزام متعهد ممکن نبوده و اجرای شرط توسط دیگری به خرج متعهد نیز امکانپذیر نباشد، متعهد له حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. در مورد شرط سلب حق پیش فروش، چون این شرط، یک شرط فعل منفی است، طرح دعوای الزام متعهد به اجرای شرط قابل تصور نمی باشد و به محض تخلف متعهد، حق فسخ قرارداد ایجاد خواهد شد.

وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش

در صورتی که سازنده با وجود سلب حق پیش فروش اقدام به انتقال واحدها به غیر نماید و مالک پس از آگاهی از تحقق چنین معامله ای، با استناد به خیار ناشی از تخلف از شرط فعل، قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ نماید، قراداد پیش فروش نیز منحل خواهد شد. در این حالت منافع و شرایط پیش خریدار مورد توجه قرار نمی گیرد؛ چراکه وی علی رغم درج چنین شرطی در قرارداد مشارکت در ساخت، اقدام به انعقاد معامله با سازنده نموده و علیه خود اقدام کرده است.

البته رویه محاکم در این زمینه دچار تعارض و تشتت آرا می باشد و بهتر است مالکین علاوه بر اعطای حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، امکان استرداد ملک از پیش خریدار را نیز در متن قرارداد درج نمایند.

الزام مالک به تنظیم سند رسمی انتقال توسط پیش خریدار

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت باید علیه انتقال دهنده و کسی که سند رسمی به نام او است به صورت توامان اقامه شود. بنابراین در صورتی که سند رسمی به نام سازنده منتقل نشده باشد و او اقدام به پیش فروش واحدها بدون اجازه مالک نموده باشد، سازنده و مالک باید هر دو خوانده ی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قرار بگیرند؛ در غیر این صورت، دعوا قابل استماع نمی باشد.

در چنین شرایطی مالک نمی تواند با استناد به شرط سلب حق پیش فروش که ضمن قرارداد مشارکت در ساخت آمده، مانع صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی شود؛ بلکه باید ابتدا بطلان قرارداد پیش فروش را با استناد به شرط ضمن قرارداد مشارکت در ساخت نزد مرجع صالح اثبات نماید. در صورتی که مالک تا آن زمان طرح دعوا نکرده باشد می تواند دادخواست تقابل به خواسته تایید بطلان قرارداد پیش فروش را تقدیم دادگاه نماید.

تنفیذ قرارداد پیش فروش توسط مالک

سلب حق پیش فروش ضمن قرارداد مشارکت در ساخت، شرطی است به نفع مالک و او می تواند هر زمان که بخواهد از این شرط عدول نماید. اسقاط این شرط توسط مالک ممکن است لفظی یا فعلی باشد. اسقاط فعلی به این معنی است که مالک شفاها یا کتبا موافقت خود را با پیش فروش اعلام می نماید. اسقاط فعلی به معنی انجام عملی از سوی مالک مبنی بر صرف نظر از شرط سلب حق فروش است؛ مثل اینکه مالک با وجود آگاهی از پیش فروش ملک توسط سازنده مخالفت خود را اعلام نکرده و یا برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای تایید بطلان قرارداد پیش فروش

رسیدگی به دعوای تایید بطلان قرارداد پیش فروش در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قرار دارد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 1 امتیاز: 5)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست