مرسوم است که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت برای انجام پروژه و اجرای کامل تعهدات، مدتی را با توافق یکدیگر تعیین نموده و در قرارداد مورد تصریح قرار می دهند. مدت مذکور ممکن است مربوط به انجام تعهد یا انقضاء مدت قرارداد باشد. انقضاء مدت قرارداد مشارکت در ساخت در کنار فسخ، انفساخ و ابطال قرارداد مشارکت در ساخت یکی از موجبات انحلال است.

تعیین مدت در قرارداد مشارکت در ساخت

مدت قرارداد مشارکت در ساخت یکی از ارکان این قرارداد است که بیانگر تاریخ لازم الاجرا شدن این قرارداد و آغاز تعهدات طرفین می باشد. آغاز این مدت معمولا همزمان با تخلیه و تحویل ملک به سازنده توسط مالک یا اخذ پروانه ساختمان توسط سازنده است و به صورت ماهانه تعیین می شود؛ مثلا طرفین در قرارداد قید می کنند مدت قرارداد از تاریخ تحویل زمین تا اتمام کامل پروژه بیست ماه شمسی است.

ضروری است این مدت به طور دقیق در قرارداد مشخص شود و احتمال کم و زیاد در آن نرود. با تعیین آغاز مدت به این شیوه، زمان پایان قرارداد نیز معین خواهد شد.

ضرورت تعیین مدت در قرارداد مشارکت در ساخت

اهمیت تعیین مدت در قرارداد مشارکت در ساخت با توجه به ماده ۲۲۶ قانون مدنی روشن می شود. ماده اخیر، عدم ایفاء تعهدات قراردادی از سوی متعهد را موجبی برای مطالبه خسارت از سوی طرف دیگر نمی داند مگر اینکه برای ایفاء تعهدات مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد. در مواردی که برای ایفاء تعهدات، مدتی در نظر گرفته نشده باشد، متعهد له زمانی می تواند ادعای خسارت کند که ثابت نماید اختیار تعیین زمان انجام تعهد با او بوده و او نیز انجام تعهد را مطالبه کرده است.

بنا به مراتب معروضه، اهمیت تعیین مدت، امکان مطالبه خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت است. به عبارتی متعهد له پس از انقضاء مدت می تواند خسارت یا وجه التزام را از متعهد مطالبه نماید و در صورتی که مدتی تعیین نشده باشد، متعهد له باید اثبات کند تعیین تاریخ انجام تعهد در اختیار او بوده و او نیز انجام تعهد را مطالبه کرده است اما متعهد از ایفاء تعهدات امتناع ورزیده است. عدم تعیین مدت در قرارداد مشارکت در ساخت عملا امکان مطالبه خسارت و وجه التزام را منتفی می کند.

نحوه تعیین مدت در قرارداد مشارکت در ساخت

اصولا مدت قرارداد مشارکت در ساخت به صورت یک برنامه زمان بندی شده تعیین می شود و سازنده متعهد می شود طبق همین برنامه، عملیات ساخت و ساز را پیش ببرد. فایده عملی تقسیم بندی اجرای پروژه به مراحل مختلف و تعیین مدت برای هر مرحله، امکان اثبات تخلف سازنده در هر یک از مراحل است. به عبارت دیگر زمانی که اجرای قرارداد به مراحل مختلف با مدت معین تقسیم بندی می شود، در صورتی که سازنده هر یک از مراحل را ظرف مهلت مقرر به پایان نرساند، مالک می تواند در پایان هر مرحله با اثبات تخلف سازنده، وجه التزام قراردادی یا خسارات وارده را مطالبه نماید و اگر در قرارداد برای تخلف از برنامه زمان بندی حق فسخ پیش بینی شده باشد، اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نماید.

اگر اجرای قرارداد به مراحل مختلف تقسیم نشده و برای هر یک مدتی مقرر نشده باشد، مالک تا انقضاء مدت قرارداد نمی تواند از جهت تخلف سازنده ادعایی علیه او مطرح نماید؛ حتی اگر مدت اندکی تا پایان قرارداد باقی مانده باشد و عدم اجرای کامل قرارداد تا آن زمان قطعی باشد. در چنین مواردی مالک چاره ای ندارد جر اینکه تا انقضاء مدت قرارداد صبر کند و پس از آن علیه سازنده طرح دعوا نماید.

انقضاء مدت انجام تعهد

در صورتی که سازنده هر یک از مراحل برنامه زمان بندی را در مهلت مقرر به انجام نرساند، طرف مقابل مکلف است ابتدا الزام سازنده به ایفاء تعهدات را از دادگاه بخواهد و در صورتی که الزام سازنده میسر نبوده و اجرای تعهد توسط شخص دیگر و به خرج متعهد نیز قابل اجرا نباشد، متعهد له حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را خواهد داشت.

انقضاء مدت قرارداد مشارکت در ساخت

چنانچه مدت تعیین شده توسط طرفین مربوط به اجرای کامل پروژه باشد، مثل اینکه در قرارداد درج شود سازنده متعهد می شود عملیات ساخت و ساز را ظرف بیست ماه شمسی به پایان برساند، با انقضاء مدت، قرارداد به خودی خود منحل شده تلقی می شود. انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت در این حالت قهری است و نیازی به اعلام اراده از سوی طرفین قرارداد نمی باشد.

اشتراک گذاری: