اموال و دارایی های اشخاص وثیقه عام دیون آنان می باشد و بستانکاران می توانند جهت استیفاء طلب خود، اموال مدیون را توقیف نمایند. اگر مالک ملک موضوع مشارکت، مدیون بوده و این مدیونیت منجر به توقیف ملک موضوع قرارداد به عنوان یکی از اموال او شود، اجرای قرارداد مشارکت در ساخت با مانع مواجه خواهد شد. از طرف دیگر مرسوم است که مالک پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و یا مدتی بعد، بخشی از ملک را به صورت رسمی به سازنده منتقل می نماید و به این ترتیب سازنده مالک رسمی بخشی از ملک موضوع مشارکت محسوب می شود و امکان توقیف این بخش از ملک توسط بستانکاران احتمالی سازنده نیز فراهم خواهد شد. بنا به مراتب معروضه بررسی تاثیر توقیف ملک موضوع مشارکت بر قرارداد مشارکت در ساخت ضروری به نظر می رسد.

تاثیر توقیف ملک موضوع مشارکت پیش از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت

وفق ماده ۶۶۳ کتاب پنجم قانون مجازات اسلامی هر کس عالماً در اشياء و اموالي كه توسط مقامات ذيصلاح توقيف شده است، بدون اجازه دخالت يا تصرفي نمايد كه منافي با توقيف ‌باشد ولو مداخله ‌كننده يا متصرف، مالك آن باشد به حبس از سه ماه تا يك سال محكوم خواهد شد.

برخی با استناد به حکم ماده اخیر الذکر، توقیف ملک موضوع مشارکت را از موجبات بطلان یا ابطال قرارداد مشارکت در ساخت می دانند؛ چراکه قانونا پس از توقیف ملک، مالک حق ندارد آن را جهت انجام عملیات ساختمانی به سازنده تسلیم نماید. حتی اگر مالک، موضوع توقیف را از سازنده پنهان داشته و عملیات ساختمانی نیز به اتمام برسد، اخذ صورت مجلس تفکیکی و صدور سند تفکیکی برای ملک در توقیف امکانپذیر نخواهد شد و در عمل امکان نیل به مقصود نهایی از قرارداد مشارکت در ساخت فراهم نمی باشد.

البته در صورتی که مالک بتواند تا زمان صدور سند تفکیکی، موجبات رفع توقیف را فراهم آورد، در توقیف بودن ملک در زمان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت خللی به اعتبار قرارداد وارد نمی کند.

تاثیر توقیف ملک موضوع مشارکت پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت

ملک موضوع مشارکت یکی از ارکان قرارداد مشارکت در ساخت و آورده مالک است و در توقیف بودن آن تحت شرایطی می تواند موجب خیار عیب برای سازنده باشد. بنابراین در صورتی که توقیف ملک مانع از صدور سند تفکیکی شود، سازنده می تواند با استناد به حق فسخ ناشی از خیار عیب، نسبت به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اقدام نموده و برای تثبیت آن در مراجع قانونی، اقدام به طرح دعوای تنفیذ فسخ قرارداد به جهت خیار عیب نماید.

یکی از تعهدات مالک ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت، تخلیه و تحویل ملک موضوع مشارکت در موعد مقرر به سازنده است تا وی بتواند عملیات ساخت و ساز را آغاز نموده و قرارداد را مطابق برنامه زمان بندی اجرا نماید. چنانچه توقیف ملک موضوع مشارکت، مانع از تسلیم آن در تاریخ مقرر به سازنده شود، موجب انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت خواهد بود.

هرچند صرف توقیف، موجب غیر قابل تسلیم بودن ملک نمی شود اما در صورتی که از اوضاع و احوال و شواهد و قراین این چنین برداشت شود که رفع توقیف میسر نخواهد بود، قرارداد مشارکت در ساخت منفسخ می شود و انحلال قرارداد منوط به برگزاری مزایده نخواهد بود.

اعتراض مالک نسبت به توقیف ملک توسط بستانکار سازنده

ممکن است مالک ضمن قرارداد مشارکت در ساخت متعهد شود بخشی از ملک را رسما به سازنده انتقال دهد و پس از انعقاد قرارداد و در راستای ایفا تعهدات قراردادی خود سند رسمی آن بخش از ملک را به نام سازنده منتقل نماید. در این شرایط سازنده، مالک رسمی محسوب شده و بستانکاران او می توانند قدر السهم او از ملک را توقیف نمایند.

چنین توقیفی دقیقا مطابق با قانون به عمل آمده و مالک نمی تواند نسبت به آن معترض باشد. ادعای مالک مبنی بر اینکه انتقال بخشی از ملک به سازنده جهت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت بوده نیز نمی تواند مخل به اعتبار سند رسمی باشد که بیانگر مالکیت سازنده است.

مالک تنها در صورتی می تواند نسبت به توقیف ملک موضوع مشارکت توسط بستانکار سازنده اعتراض نماید که بدوا نسبت به طرح دعوا جهت تثبیت فسخ، انفساخ یا ابطال قرارداد مشارکت در ساخت اقدام نموده باشد و به تبع انحلال قرارداد مشارکت در ساخت به سبب هر یک از موارد قانونی و قراردادی، ابطال سند رسمی مالکیت به نام سازنده را نیز تقاضا نموده باشد. با انحلال قرارداد مشارکت در ساختف شروط ضمن آن نیز منحل خواهند شد و سند رسمی که در راستای اجرای این شروط صادر شده از درجه اعتبار ساقط است. فلذا مالکیت سازنده نسبت به ملک منتفی است و بستانکاران او حقی جهت توقیف ملک مشارالیه نخواهند داشت.

اعتراض سازنده نسبت به توقیف ملک توسط بستانکاران مالک

اگر مالک ضمن قرارداد مشارکت در ساخت متعهد به انتقال بخشی از ملک به سازنده نشده باشد و توقیف ملک توسط بستانکاران مالک صرفا اجرای قرارداد را با مانع مواجه نماید، سازنده حق اعتراض به توقیف را نخواهد داشت؛ هر چند ممکن است این امر موجد حق فسخ برای سازنده، انفساخ قرارداد یا طرح دعوای مطالبه خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت  شود اما اعتراض نسبت به توقیف مسموع نخواهد بود.

برخی معتقدند در صورت وجود تعهد به انتقال بخشی از ملک به سازنده، وی می تواند نسبت به توقیف معترض شود، اما در این صورت نیز نمی توان چنین اعتراضی را قابل رسیدگی دانست؛ چراکه استماع اعتراض منوط به انتقال قطعی و جزمی ملک به سازنده است و صرف تعهد مالک به انتقال به معنای انتقال نخواهد بود. بنابراین در چنین شرایطی نیز پذیرش اعتراض از سوی سازنده نسبت به توقیف قابل تصور نمی باشد.

بهتر است در متن قرارداد مشارکت در ساخت شرایط فسخ یا انفساخ قرارداد در صورت توقیف ملک برای هر یک از طرفین به روشنی معین شود تا از وقوع اختلافات در این زمینه جلوگیری شود.

اشتراک گذاری: