مزایده فرآیندی است که به موجب آن، ملک محکوم علیه به بالاترین قیمت به فروش می رسد. به علت اهمیت مزایده در نظر قانونگذار، شرایط برگزاری آن به تفصیل معین شده است. عدم رعایت این شرایط و عدول از تشریفات برگزاری در موارد مقرر قانونی می تواند منجر به ابطال مزایده بعد از انتقال سند یا پیش از انتقال شود. ابطال مزایده انجام شده توسط دادگاه از این جهت قابل توجه است که می تواند بر حقوق اشخاص متعددی از جمله محکوم علیه، محکوم له، برنده مزایده و سایر اشخاصی که بعدا مال مورد مزایده توسط شخص برنده به آنان منتقل شده است، تاثیرگذار باشد.

جهات ابطال مزایده

موارد ابطال مزایده در ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی مورد تصریح قرار گرفته است. به موجب ماده اخیر الذکر، حدوث موارد ذیل منجر به ابطال و تجدید مزایده خواهد شد:

1. هر گاه فروش در غیر روز و ساعت معین یا در غیر محلی که به موجب آگهی تعیین گردیده به عمل آید.
2. هر گاه کسی را بدون جهت قانونی مانع از خرید شوند و یا بالاترین قیمتی را که خواسته است رد نماید.
3. در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا باشد.
4. در صورتی که خریدار طبق ماده ۱۲۷ قانون اجرای احکام مدنی ممنوع از خرید بوده باشد.

در صورت تحقق هر یک از موارد فوق، مزایده باطل و تجدید می شود.

ابطال مزایده به جهت عدم رعایت تاریخ و محل تعیین شده

یکی از شرایط ابطال مزایده عدم رعایت تاریخ و محل تعیین شده می باشد. یکی از مندرجات آگهی مزایده، محل و روز و ساعت برگزاری آن می باشد. چنانچه مزایده در غیر از محل و روز و ساعتی که در آگهی درج شده برگزار شود، منجر به ابطال آن خواهد شد.

لازم به ذکر است عدم رعایت هر یک از این موارد به تنهایی نیز موجب ابطال شمرده می شود. برای مثال اگر مزایده در محل و روز مقرر برگزار شده اما ساعت مندرج در آگهی رعایت نشود، باز هم مورد از موارد بطلان است.

ابطال مزایده به جهت ایجاد مانع برای شرکت در مزایده

از دیگر موارد ابطال مزایده، ایجاد مانع برای شرکت در مزایده می باشد. چنانچه مسئولین برگزاری مزایده به هر علتی، غیر از علل قانونی، از مشارکت اشخاص در فرآیند مزایده ممانعت به عمل آورند، مزایده برگزار شده معتبر نبوده و ابطال می شود. جلوگیری از مشارکت شخص در مزایده باید به اثبات برسد و صرف ادعا برای ابطال مزایده کافی نخواهد بود.

همچنین در صورتی که شخص، بالاترین مبلغ را پیشنهاد داده باشد و درخواست او به علل غیر قانونی رد شده باشد نیز موجب ابطال مزایده می شود. اثبات این مورد نیز بر عهده مدعی است و پیش از اثبات موضوع، خللی به اعتبار مزایده وارد نمی آید.

ابطال مزایده به جهت عدم حضور نماینده دادسرا

از جمله دلایل ابطال مزایده می توان به عدم حضور نماینده دادسرا اشاره نمود. ماده ۱۲۵ قانون اجرای احکام مدنی، حضور نماینده دادسرا را برای برگزاری مزایده الزامی می داند و غیاب وی موجبات ابطال مزایده را فراهم می آورد. این حکم اختصاص به نماینده دادسرا داشته و عدم حضور سایر اشخاص، مثل دادورز، سبب بی اعتباری مزایده نمی شود.

ابطال مزایده به جهت ممنوعیت خریدار از شرکت در مزایده

ابطال مزایده به جهت ممنوعیت خریدار از شرکت در مزایده یکی دیگر از جهات ابطال مزایده می باشد. ماده ۱۲۷ قانون اجرای احکام مدنی، ارزیابان، دادورزها، سایر مباشرین امر فروش و اقرباء نسبی و سببی آنان تا درجه سوم را از شرکت در مزایده منع نموده است. چنانچه یکی از این اشخاص در مزایده برنده شود، مزایده بی اعتبار و باطل خواهد بود.

شایسته تذکر است صرف مشارکت این اشخاص در مزایده مخل به اعتبار آن نخواهد بود. بلکه تنها زمانی مزایده ابطال می شود که اشخاص فوق الذکر برنده شوند.

ابطال مزایده به جهت عدم رعایت سایر ضوابط برگزاری مزایده

قانون گذار در مواد مختلفی از قانون اجرای احکام مدنی، مقرراتی را جهت برگزاری مزایده معین کرده است که عدم رعایت آنها در ماده ۱۳۶ آن قانون از موجبات بی اعتباری و ابطال مزایده محسوب نشده است.

اختلاف است که آیا عدم رعایت این ضوابط نیز منجر به ابطال مزایده خواهد شد یا اسباب ابطال مزایده منحصر به موارد مذکور در ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی می باشد؟

گروهی معتقدند با توجه به اصل صحت و رعایت حقوق اشخاص، موارد ابطال مزایده باید به همان مواردی که توسط قانون گذار تعیین شده منحصر باشد و نمی توان عدم رعایت سایر ضوابط را موجب بی اعتباری مزایده دانست.

در مقابل عده دیگری بر این نظرند که رعایت مقررات پیش بینی شده توسط قانونگذار الزامی است و عدم رعایت هر یک از این مقررات دارای ضمانت اجرا خواهد بود. فلذا اگر ما تخلف از سایر ضوابط را در اعتبار مزایده بی اثر بدانیم، بر خلاف نظر قانون گذار عمل کرده ایم و به این ترتیب، تعیین آن ضوابط به عملی لغو و بیهوده تبدیل می شود.

علی رغم وجود اختلاف نظرها به نظر می رسد، اسباب ابطال مزایده منحصر به مواد احصا شده در ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی نبوده و تشخیص این امر با دادگاه رسیدگی کننده است.

ابطال مزایده به جهت مستثنیات دین

ابطال مزایده به جهت مستثنیات دین در دو حالت قابل بررسی می باشد:

اعتراض به مستثنیات دین قبل از مزایده: اگر قبل از مزایده شکایتی از مامورین اجرا راجع به عدم رعایت مستثنیات دین در دادگاه مطرح شود، دادگاه بدوا به این شکایت رسیدگی می کند و اگر آن را پذیرفت دستور ابطال مزایده یا الغای اقدامات مامور اجرا را صادر می کند که نتیجه آن رفع توقیف از مال مشمول مستثنیات دین و استرداد آن به محکوم علیه می باشد.

اعتراض به مستثنیات دین بعد از مزایده: اگر عملیات اجرایی بعد از تائید مزایده و صدور دستور تملیک ملک به نام برنده مزایده رسیده باشد، و سپس بر اساس حکم نهایی دادگاه مزایده باطل گردد کل عملیات اجرایی باطل می شود و توسط دادگاه اجرا کننده حکم به حالت قبل از اجرا بر می گردد.

ابطال مزایده به جهت وقوع ملک در طرح شهرداری

اگر پس از برگزاری مزایده مشخص شود ملک موضوع مزایده از جمله املاک واقع در طرح های شهرداری بوده، در مورد امکان ابطال مزایده اختلاف نظر است.

گروهی معتقدند به سبب آنکه وقوع ملک در طرح شهرداری در زمان مزایده اعلام نشده، بنابراین موضوع مزایده به درستی معین نشده است و این امر قطعا در قیمت تعیین شده برای ملک موثر خواهد بود. فلذا مزایده به نحو صحیح برگزار نشده و قابل ابطال است.

گروه دیگری اعتقاد دارند انجام مزایده و صدور سند انتقال، اعتبار امر مختومه داشته و وقوع ملک در طرح شهرداری موجب ابطال مزایده نخواهد بود. به نظر می رسد نظر نخست قابل قبول تر باشد.

ابطال مزایده

ابطال مزایده به جهت اعتراض شخص ثالث

در صورتی که شخص ثالث، نسبت به اموال توقیف شده ادعایی داشته باشد، می تواند به توقیف اموال خود، اعتراض نماید. با اعتراض ثالث ممکن است مزایده اموال توقیف شده، باطل شود. شخص ثالث می تواند در صورت داشتن سند رسمی یا حکم قطعی که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، از واحد اجرا درخواست رفع توقیف نماید. اما در صورتی که مستند اعتراض وی سند عادی باشد باید از طریق دادگاه صالح نسبت به طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی و ابطال مزایده اقدام نماید.

ابطال مزایده به جهت اعاده عملیات اجرایی

ابطال مزایده به جهت اعاده عملیات اجرایی در ماده ۳۹ قانون اجرای احکام مدنی پیش بینی شده است. طبق این ماده هرگاه حکمی که به موقع اجرا گذارده شده بر اثر فسخ یا نقض یا اعاده دادرسی به موجب حکم نهایی بلااثر شود عملیات اجرایی به دستور دادگاه اجرا کننده حکم به حالت قبل از اجرا بر می گردد. در صورتی که محکوم به عین معین بوده و استرداد آن ممکن نباشد، دادورز مثل یا قیمت آن را وصول می نماید. اعاده عملیات اجرایی به دستور دادگاه به ترتیبی که برای اجرای حکم مقرر است بدون صدور اجرائیه به عمل می آید.

شکایت از اقدامات مامورین اجرا

اشخاص می توانند اعتراض خود نسبت به تنظیم صورت ملک، ارزیابی آن و همچنین شکایت نسبت به تخلف از مقررات مزایده و سایر اقدامات دادورز را ظرف یک هفته از تاریخ تخلف به دادگاهی که دادورز در آن ماموریت دارد تقدیم نمایند. رسیدگی به این شکایات در وقت فوق العاده انجام شده و در صورتی که به نظر دادگاه وارد و موثر باشند، اقدامات انجام شده ابطال خواهد شد.

چنانچه اشخاص پیش از انجام مزایده نسبت به این موارد شکایت کرده باشند و شکایت آنان موثر تشخیص داده نشود، امکان شکایت مجدد پس از برگزاری مزایده وجود ندارد.

مهلت شکایت از نحوه برگزاری مزایده

مهلت اعتراض به مزایده به حکم ذیل ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی تعیین شده است. شکایت اشخاص نسبت به نحوه برگزاری مزایده باید ظرف یک هفته از تاریخ فروش تقدیم دادگاه شود. چنانچه قبل از انقضاء این مهلت، هم چنین پیش از اتخاذ تصمیم توسط دادگاه، شکایتی واصل شده باشد، مال به خریدار تسلیم نمی شود. پس از انقضاء مهلت مذکور، حق اعتراض اشخاص ساقط شده و شکایات ایشان قابل استماع نمی باشد.

صدور دستور تنظیم سند انتقال به نام خریدار در مزایده اموال غیر منقول، مستلزم احراز صحت جریان مزایده توسط دادگاه است. در صورت عدم احراز صحت جریان مزایده، دادگاه می تواند مزایده را ابطال کند و این اختیار دادگاه مقید به مهلت نمی باشد. اقدام دادگاه در خصوص ابطال مزایده به علت عدم احراز صحت جریان آن قطعی و غیرقابل اعتراض است.

در مزایده اموال منقول چنین اختیاری به دادگاه اعطا نشده و ابطال این مزایده ها نیازمند اعتراض اشخاص در مهلت قانونی است.

امکان طرح دعوای مستقل مبنی بر ابطال مزایده

در مورد امکان طرح دعوای مستقل به خواسته ابطال مزایده، میان حقوقدانان اختلاف است. برخی معتقدند پس از صدور سند انتقال اجرایی نیز امکان اقامه دعوا وجود دارد. چراکه مزایده نیز نوعی بیع همراه با تشریفات است و طرح دعوا جهت ابطال آن قابل استماع است.

در مقابل عده ای دعوای مستقل جهت ابطال مزایده را قابل استماع نمی دانند. زیرا مهلت یک هفته ای مذکور در ذیل ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی یک موعد قانونی است و انقضاء آن موجب سقوط حق شکایت است. همانطور که انقضاء مدت تجدیدنظر خواهی مسقط حق تجدیدنظر خواهی است. ضمنا تعیین این مهلت توسط قانون گذار باید منشاء اثر باشد. اگر پس از این مدت، دعوایی را در خصوص ابطال مزایده قابل استماع بدانیم، حکم قانون گذار را بیهوده انگاشتیم.

البته نظر دیگری نیز وجود دارد که اقامه دعوای بطلان مزایده را در صورتی که به سبب فقدان شرایط اساسی صحت معاملات باشد، امکانپذیر می داند. مثل اینکه عدم اهلیت برنده مزایده بعدا احراز شود یا این که در اعلام کاربری ملک موضوع مزایده اشتباه شده باشد.

ابطال مزایده پس از انتقال سند

همانطور که در بند قبلی بیان شد در خصوص امکان طرح دعوای ابطال مزایده پس از انجام تشریفات مزایده و انتقال سند مالکیت بین حقوقدانان اختلاف نظر است. این اختلاف نظر در بین محاکم نیز دیده می شود برای مثال شعبه ۱۲ دادگاه تجدیدنظر تهران با توجه دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۸۰۲۲۶۶۰۰۵۹۱ در خصوص ابطال مزایده پس از صدور سند انتقال بر این عقیده است که تشخیص و دستور دادگاه در صحت مزایده و صدور سند انتقال، قطعی است و پس از آن دعوایی تحت عنوان ابطال مزایده قابل استماع نیست. در مقابل برخی از محاکم، قابلیت ابطال مزایده پس از صدور سند انتقال را بسته به جهت ابطال مورد ادعای خواهان قابل ابطال می داند.

همانطور که مورد اشاره قرار گرفت زمانی که بعد از انتقال سند، دعوای ابطال مزایده در صورتی که به جهت فقدان شرایط اساسی مطرح شود قابلیت ابطال مزایده وجود دارد. نکته ای که در دعوای ابطال مزایده پس از انتقال سند وجود دارد این می باشد که در این حالت علاوه بر خواسته ابطال مزایده باید خواسته ابطال سند انتقال  اجرایی نیز در دادخواست قید شود.

ابطال مزایده ملک مشاع

طبق ماده ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی، هرگاه ملکی که از محکوم علیه توقیف گردیده مشاع باشد، فقط سهم محکوم علیه به فروش می رسد مگر اینکه سایر شرکا، فروش تمام ملک را بخواهند. در این صورت طلب محکوم له و هزینه های اجرائی از حصه محکوم علیه پرداخت می شود. اگر تعدادی از شرکاء در خواست فروش تمام ملک را بنمایند امکان موافقت با درخواست آنها وجود ندارد. ابطال مزایده ملک مشاع نیز در صورت وجود یکی از جهات ابطال مذکور در قانون امکان پذیر است.

انصراف برنده مزایده

اگر برنده مزایده منصرف شود چه اتفاقی می افتد؟ در صورتی که برنده مزایده منصرف شود دو حالت پیش می آید:

• حالت اول انصراف قبل از اعلام برنده مزایده باشد. در این صورت به لحاظ عدم پرداخت ۱۰ درصد مبلغ پیشنهادی، انصراف وی مورد قبول واقع می شود و شخص دیگری که قیمت پیشنهادی اش در رتبه بعدی باشد جایگزین خواهد شد.
• حالت دوم انصراف بعد از اعلام برنده مزایده باشد. در این صورت چنانچه انصراف قبل از پرداخت ۱۰ درصد باشد، افراد قبل از وی می توانند نسبت به پرداخت ۱۰ درصد به حساب سپرده دادگستری اقدام و به عنوان برنده مزایده اعلام شوند. اگر انصراف پس از پرداخت ۱۰ درصد به حساب سپرده دادگستری صورت گیرد به انصراف وی ترتیب اثر داده نمی شود و چنانچه ظرف یک ماه نسبت به پرداخت مابقی قیمت پیشنهادی اقدام نشودف مبلغ ۱۰ درصد به نفع دولت ضبط و مزایده تجدید می شود.

انصراف برنده مزایده

جبران خسارت ابطال مزایده

ابطال مزایده ممکن است باعث ورود خسارت به دیگری شود. ورود خسارت ناشی از ابطال مزایده بسته به اینکه ابطال مزایده منجر به اخذ مال مورد مزایده از برنده و استرداد آن به مالک شود متفاوت می باشد. در صورتی که ابطال مزایده منجر به اخذ مال از برند مزایده شود، علاوه بر اینکه ثمن پرداختی باید به برنده مزایده مسترد شود، ممکن است ابطال مزایده باعث ورود خسارت به محکوم علیه، ثالث و برنده مزایده شود. محکوم علیه یا ثالث از بابت اجرت المثل، مستحق دریافت خسارت هستند ولی خسارت وارده به برنده مزایده ممکن است کاهش ارزش ثمن باشد.