مزایده فرآیندی است که به موجب آن، ملک محکوم علیه به بالاترین قیمت به فروش می رسد و این امر هم به نفع محکوم علیه است و هم محکوم له. به علت اهمیت مزایده در نظر قانونگذار، شرایط برگزاری آن به تفصیل معین شده است. عدم رعایت این شرایط و عدول از تشریفات برگزاری در موارد مقرر قانونی می تواند منجر به ابطال مزایده شود. ابطال مزایده از این جهت قابل توجه است که می تواند بر حقوق اشخاص متعددی از جمله محکوم علیه، محکوم له، برنده مزایده و سایر اشخاصی که بعدا مال مورد مزایده توسط شخص برنده به آنان منتقل شده است، تاثیرگزار باشد. جهات اسقاط فروش از درجه اعتبار و ابطال مزایده در ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی مورد تصریح قرار گرفته است. به موجب ماده اخیر الذکر، حدوث موارد ذیل منجر به ابطال و تجدید مزایده خواهد شد: 1 – هر گاه فروش در غیر روز و ساعت معین یا در غیر محلی که به موجب آگهی تعیین گردیده به عمل آید. 2 – هر گاه کسی را بدون جهت قانونی مانع از خرید شوند و یا بالاترین قیمتی را که خواسته است رد نماید. 3 – در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا باشد. 4 – در صورتی که خریدار طبق ماده 127 قانون اجرای احکام مدنی ممنوع از خرید بوده باشد. در صورت تحقق هر یک از موارد فوق، مزایده باطل و تجدید می شود. یکی از مندرجات آگهی مزایده، محل و روز و ساعت برگزاری آن می باشد. چنانچه مزایده در غیر از محل و روز و ساعتی که در آگهی درج شده برگزار شود، منجر به ابطال آن خواهد شد. لازم به ذکر است عدم رعایت هر یک از این موارد به تنهایی نیز موجب ابطال شمرده می شود؛ برای مثال اگر مزایده در محل و روز مقرر برگزار شده اما ساعت مندرج در آگهی رعایت نشود، باز هم مورد از موارد بطلان است. چنانچه مسئولین برگزاری مزایده به هر علتی، غیر از علل قانونی، از مشارکت اشخاص در فرآیند مزایده ممانعت به عمل آورند، مزایده برگزار شده معتبر نبوده و ابطال می شود. جلوگیری از مشارکت شخص در مزایده باید به اثبات برسد و صرف ادعا برای ابطال مزایده کافی نخواهد بود. همچنین در صورتی که شخص، بالاترین مبلغ را پیشنهاد داده باشد و درخواست او به علل غیر قانونی رد شده باشد نیز موجب ابطال مزایده می شود. اثبات این مورد نیز بر عهده مدعی است و پیش از اثبات موضوع، خللی به اعتبار مزایده وارد نمی آید. ماده 125 قانون اجرای احکام مدنی، حضور نماینده دادسرا را برای برگزاری مزایده الزامی می داند و غیاب وی موجبات ابطال مزایده را فراهم می آورد. این حکم اختصاص به نماینده دادسرا داشته و عدم حضور سایر اشخاص، مثل دادورز، سبب بی اعتباری مزایده نمی شود. ماده 127 قانون اجرای احکام مدنی، ارزیابان، دادورزها، سایر مباشرین امر فروش و اقرباء نسبی و سببی آنان تا درجه سوم را از شرکت در مزایده منع نموده است. چنانچه یکی از این اشخاص در مزایده برنده شود، مزایده بی اعتبار و باطل خواهد بود. شایسته تذکر است صرف مشارکت این اشخاص در مزایده مخل به اعتبار آن نخواهد بود؛ بلکه تنها زمانی مزایده ابطال می شود که اشخاص فوق الذکر برنده شوند. قانون گذار در مواد مختلفی از قانون اجرای احکام مدنی، مقرراتی را جهت برگزاری مزایده معین کرده است که عدم رعایت آنها در ماده 136 آن قانون از موجبات بی اعتباری و ابطال مزایده محسوب نشده است. اختلاف است که آیا عدم رعایت این ضوابط نیز منجر به ابطال مزایده خواهد شد یا اسباب ابطال مزایده منحصر به موارد مذکور در ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی می باشد؟ گروهی معتقدند با توجه به اصل صحت و رعایت حقوق اشخاص، موارد ابطال مزایده باید به همان مواردی که توسط قانون گذار تعیین شده منحصر باشد و نمی توان عدم رعایت سایر ضوابط را موجب بی اعتباری مزایده دانست. در مقابل عده دیگری بر این نظرند که رعایت مقررات پیش بینی شده توسط قانونگذار الزامی است و عدم رعایت هر یک از این مقررات دارای ضمانت اجرا خواهد بود. فلذا اگر ما تخلف از سایر ضوابط را در اعتبار مزایده بی اثر بدانیم، بر خلاف نظر قانون گذار عمل کرده ایم و به این ترتیب، تعیین آن ضوابط به عملی لغو و بیهوده تبدیل می شود. علی رغم وجود اختلاف نظرها به نظر می رسد، اسباب ابطال مزایده منحصر به مواد احصا شده در ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی نبوده و تشخیص این امر با دادگاه رسیدگی کننده است. اگر پس از برگزاری مزایده مشخص شود ملک موضوع مزایده از جمله املاک واقع در طرح های شهرداری بوده، در مورد امکان ابطال مزایده اختلاف نظر است. گروهی معتقدند به سبب آنکه وقوع ملک در طرح شهرداری در زمان مزایده اعلام نشده، بنابراین موضوع مزایده به درستی معین نشده است و این امر قطعا در قیمت تعیین شده برای ملک موثر خواهد بود. فلذا مزایده به نحو صحیح برگزار نشده و قابل ابطال است. گروه دیگری اعتقاد دارند انجام مزایده و صدور سند انتقال، اعتبار امر مختومه داشته و وقوع ملک در طرح شهرداری موجب ابطال مزایده نخواهد بود. به نظر می رسد نظر نخست قابل قبول تر باشد. اشخاص می توانند اعتراض خود نسبت به تنظیم صورت ملک، ارزیابی آن و همچنین شکایت نسبت به تخلف از مقررات مزایده و سایر اقدامات دادورز را ظرف یک هفته از تاریخ وقوع به دادگاهی که دادورز در آن ماموریت دارد تقدیم نمایند. رسیدگی به این شکایات در وقت فوق العاده انجام شده و در صورتی که به نظر دادگاه وارد و موثر باشند، اقدامات انجام شده ابطال خواهد شد. چنانچه اشخاص پیش از انجام مزایده نسبت به این موارد شکایت کرده باشند و شکایت آنان موثر تشخیص داده نشود، امکان شکایت مجدد پس از برگزاری مزایده وجود ندارد. به حکم ذیل ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی، شکایت اشخاص نسبت به نحوه برگزاری مزایده باید ظرف یک هفته از تاریخ فروش تقدیم دادگاه شود. تا انقضاء این مهلت، هم چنین پیش از اتخاذ تصمیم توسط دادگاه، در صورتی که شکایتی واصل شده باشد، مال به خریدار تسلیم نمی شود. پس از انقضاء مهلت مذکور، حق اعتراض اشخاص ساقط شده و شکایات ایشان قابل استماع نمی باشد. صدور دستور سند انتقال به نام خریدار در مزایده اموال غیر منقول، مستلزم احراز صحت جریان مزایده توسط دادگاه است. در صورت عدم احراز صحت جریان مزایده، دادگاه می تواند مزایده را ابطال کند و این اختیار دادگاه مقید به مهلت نمی باشد. اقدام دادگاه در خصوص ابطال مزایده به علت عدم احراز صحت جریان آن قطعی و غیرقابل اعتراض است. در مزایده اموال منقول چنین اختیاری به دادگاه اعطا نشده و ابطال این مزایده ها نیازمند اعتراض اشخاص در مهلت قانونی است. در مورد امکان طرح دعوای مستقل به خواسته ابطال مزایده، میان حقوقدانان اختلاف است. برخی معتقدند پس از صدور سند انتقال نیز امکان اقامه دعوا وجود دارد؛ چراکه مزایده نیز نوعی بیع همراه با تشریفات است و طرح دعوا جهت ابطال آن قابل استماع است. در مقابل عده ای دعوای مستقل جهت ابطال مزایده را قابل استماع نمی دانند؛ زیرا مهلت یک هفته ای مذکور در ذیل ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی یک موعد قانونی است و انقضاء آن موجب سقوط حق شکایت است؛ همانطور که انقضاء مدت تجدیدنظر خواهی مسقط حق تجدیدنظر خواهی است. ضمنا تعیین این مهلت توسط قانون گذار باید منشاء اثر باشد؛ اگر پس از این مدت، دعوایی را در خصوص ابطال مزایده قابل استماع بدانیم، حکم قانون گذار را بیهوده انگاشتیم. البته نظر دیگری نیز وجود دارد که اقامه دعوای بطلان مزایده را اگر به سبب فقدان شرایط اساسی صحت معاملات باشد، امکانپذیر می داند. مثل اینکه عدم اهلیت برنده مزایده بعدا احراز شود یا این که در اعلام کاربری ملک موضوع مزایده اشتباه شده باشد.
ابطال مزایده انجام شده توسط دادگاه
جهات ابطال مزایده
ابطال مزایده به جهت عدم رعایت تاریخ و محل تعیین شده
ابطال مزایده به جهت ایجاد مانع برای شرکت در مزایده
ابطال مزایده به جهت عدم حضور نماینده دادسرا
ابطال مزایده به جهت ممنوعیت خریدار از شرکت در مزایده
ابطال مزایده به جهت عدم رعایت سایر ضوابط برگزاری مزایده
ابطال مزایده به جهت وقوع ملک در طرح شهرداری
شکایت از اقدامات مامورین اجرا
مهلت شکایت از نحوه برگزاری مزایده
امکان طرح دعوای مستقل مبنی بر ابطال مزایده
به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 7 امتیاز: 3.9)
24 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید
ما یکباب منزل مسکونی غیر قابل سکونت از مزایده خریدیم که نوشته بود داری عقب کشی ولی میزان ننوشته بود.در مرحله ثبت که فرستادن شهرداری مشخص شد نصف ملک باید عقب کشی بشه یعنی از ۸۱ متر ۴۳ متر باقی می مونه درحقیقت قیمت گذاشته شده توسط کارشناس دادگستری حدود ۱۵۰ میلیون بالاتر بوده.ما رفتیم اعتراض کردیم نامه دادن شهرداری که کتبا مقدار ملک باقی مانده رو اعلام کنه که اعلام شد بله ۴۰ متر عقب روی داره وکلا ۴۳ متر باقی خواهد ماند.الان به ما میگن که مهلتش گذشته باید برین اون دادگاه که رای رو جهت مزایده به ما داده از اونجا شکایت کنینآیا این پروسه زمان بر هست؟به نتیجه خواهیم رسید؟یا نیاز هست وکیل بگیریم از دست خودمون بر نمیاد
سلام بله به علت مجهول و نامعلوم بودن مورد مزایده میتوانید ابطال آنرا از دادگاه بخواهید.بهر صورت بهتر هست مدارک توسط وکیل متخصص بررسی شود.
باسلام و احترام
مهلت اعتراض یک هفته از تاریخ مزایده است و یا ۷ روز کاری؟
یک هفته از تاریخ مزایده
ممنونم از این همه راهنمایی
اینجانب معلمم سال۸۹یک ملکی رود شهرستان خریداری نمودم طبقه ی سوم وسندشش دانگ (تک برگی)بنام همسرم صادر نمودم درصورتیکه همسرم بیسواد است ودرسال۹۳یکی ازبستگان درخواست سندکردکه وام بگیرد مبلغ ده میلیون تومان چونکه سندبنام همسرم بودباهمسرم به محضر می روندوطرف یک وکالت‌نامه ازهمسرم میگیردومی رودبانک وبنام همسرم حساب باز می کندومبلغ ۸۵میلیون وام برمی داردومبلغ ۲۰میلیون روبانک مسدود می کند وسال ۹۴باهمسرم رفتیم بانک گفت ۲۰میلیون بریزیدفکرکردیم ده میلیون وام برداشته شده بیست میلیون ورفتیم شهرستان محل تدریس حالا که بازنشسته شدیم وبرگشیم بانک میگه خونه ی شما سال ۹۵مزایده گذاشیم کارشناسی شده وبنام بانک سند خورده ومبلغ ۴۵میلیون دیگر هم بدهکاریم ؟؟؟؟یاخدامگه وام چقدر بوده ؟باچه درصدی بوده؟چکارکنم تنها حاصل سی سال خدمت صادقانه در آموزش پرورش همین یک خانه است باجهارفرزندمحصل؟
با سلام با موسسه تماس بگیرید.
سلام تراکتور ی به مزایده رسیده و تمام شرایط قانونی رعایت شده که ذکر کرده بودید فقط افراد ی که قبلا هم اعتراض ثالث بر تامین خواسته و توقیف همین مال کرده بودند و قطعی اعتراض شان رد گردید حالا ابطال مزایده دادند در حالیکه سال ۱۴۰۰ مزایده تمام و بنام خریدار سند زده شد و هیچ مدرک قانونی و رایی هم مبنی بر مالکیت ندارند لطفا راهنمایی کنید
در صورتی که مالکیتشان احراز نگردد(که رد اعتراضات سابق نیز موید همین امر است) اعتراضشان رد می گردد.
ممنونم بخاطر آگاهی که به جامعه میدید برای بهتر شدن دنیا
سلام وقت بخیر ما یک ملکی را خریدیم دو سال پیش که یک شخص ورشکسته شده بود و دادگستری مزاییده گداشت، اون ملک سندهاش در دست اقدامه ولی خبر رسیده اون شخص ورشکسته رفته شکایت کرده و می خواهد مزاییده را کنسل کنه و میگه ارزون فروختن ،
شخص ورشکسته می تونه مزاییده را بعد دو سال کنسل کنه؟ممنون میشم پاسخگو باشید مرسی
در صورتی که اعاده اعتبار نموده باشد بله می توانند تقاضای ابطال مزایده را بنمایند
سلام
آیا اگر درج اشتباهی عنوان در آگهی سه بار تکرار شود و به عنوان دیگه به فروش رود آیا مزایده ابطال میگردد
یعنی آگهی با متن دیگر آنهم سه بار آگهی داده شود ( در سه نوبت ) ولی به عنوان دیگر بفروش برسد و گفتن درج اشتباهی آگهی از موارد ابطال مزایده نیست
با سلام بله ابطال میگردد
سلام وقت بخیر. یک دعوای تجاری با یک شرکت دیگر داشته ایم که آن شرکت برای شانه خالی کردن از تعهد خود دو فقره چک را از طریق ثبت اسناد به اجرا گذاشته و ملک را ابتدا بازداشت کردند. بعد از طرح دعوا دادگاه بدوی حکم به ابطال اجراییه داده است. آیا تا زمان قطعی شدن حکم دادگاه در دادگاه تجدید نظر هنوز امکان مزایده ملک بازداشت شده وجود دارد؟ حکم به همراه یک درخواست ازطریق دفترخانه به اداره چهارم اجرایی اعلام شده است.
با سلام از دادگاه تجدیدنظر تقاضای توقف مزایده را بنمایید
باسلام :مقررشده ماترک مورث ازطریق مزایده بفروش برسد.جلسه ای دراواخرسال 99با پیام مختصر بیان نفینا یا اثباتا بدون انجام تشریفات مزایده دراجرای احکام برگزارشد .تعدادکمی ازوراث شرکت وتوافق کردند که درمدت یکماه توافق ونتیجه را به اجرای احکام اعلام کنند .صورتجلسه ای توسط اجرای اجکام راجع به توافق ومدت تنظیم شد وعلاوه برآن قیدکرده بود که کسی بعنوان خریدار درمزایده شرکت نکرده است .پس ازانقضای یکماه .بادرخواست احدی ازوراث بصورتت گزینش ازمیان تمام ماترک که ارقام آن متعددوغیرمنقول است بصورت گزینش یک قطعه زمین که ارزش آن ازبقیه ماترک یشتر است با واریز وجه به بهای کارشناسی 2سال قبل(97) ومربوطبه به پرونده ای با موضوع دیگر راجع به همین اموال به وی تحویل وگواهی مالکیت صادرشده است .من ازتحویل وجه خوداری ومراتب اعتراض خودم را با مضمون فوق یعنی واگذاری بدون انجام تشریفات مزایده وگزینشی وتقاضای ابطال گواهی مالکیت ازجمله ازطریق ملاقات با روسای دادگستری استان باحلاصه مکتوب اعلام کردم که به اجرای اجکام شهرستان فرستاده شد ،ولی نتیجه نداشت .درسال گذشته(1400) با توجه به اینکه اجرای احکام عملیت انجام شده را مزایده می نامید دادخواست ابطال عملیت اجرایی دادم .دریافت کننده زمین به کذب ادعاکردکه قطعاتی اززمین را فروخته است .دادگاه بدوی با این استدلال که من پیام (نفیاواثباتا)را بازکرده ام وفروخته شدن قطعات آن موجب تشکیل پرونده های متعدد می گرددومدت زمان طولانی ازواگذاری گذشته است ،رای به بطلان دعوی داد.دادگاه تجدید نظر با این استلال که بررسی پرونده نشان می دهد که اساسا مزایده ای برگزارنشده وماترک مورث درانتظارمزایده است ابطال عملیت اجرایی موضوعیت ندارد نسبت به دادخواست من قرارعدم استماع صادر و رای دادگاه بدوی راهم نقض کرد ..ولی اجرای احکام پس ازابلاغ رای مجددا به بنیادمسکن پاسخ داده که اخذسندتوسطدریافت کننده بلامانع است. با توضیح اینکه پرونده حدود 85وارث داردکه بنا به دلایلی در طرح دعوی شرکت نمی کنند وازمیان آنها 5نفروجه سهم را واقعا گرفته و4نفزبصورت صوری بادریافت سهم اززمین اعلام کرده اندکه وجه سهم خودرا گرفته اند(مجموعا9نفر) .با عرض تشکر لطفا راهنمایی وپاسخ دهید با توجه به شرایط فوق ،من چگونه وبا چه عنوان ودرچه مرجعی می توانم احقاق حق بکنم . با تشکرمجدد لطفا باذکرجزئیات مرا راهنمایی فرمائید.ممنون
به وی تحویل
با سلام به عنوان احدی از وراث می توانید تقاضای فروش تمام ماترک را درخواست نمایید وازطرف دیگر نیز می توانید تقاضای ابطال انتقال صورت گرفته در دادگاه را درخواست کنید.
سلام دانگ ملکی رو سال ۹۶ در مزایده خریدم و بعد از ۶ سال اگر مزایده باطل بشه به هر دلیلی قیمت ملک خریداری شده چطور محاسبه میشه؟
با سلام. چنانچه مزایده باطل باشد عین مال باید مسترد شود و اگر عین موجود نباشد قیمت آن پرداخت می شود. اما در خصوص اینکه آیا همان ثمن معامله به برنده مزایده پرداخت می شود یا به نرخ روز محاسبه می شود اختلاف نظر وجود دارد.
سلام من یک ملک مزایده ای خریدم و سند بنامم شده الان یکی از وراث که همسر متوفی صاحب ملک بوده رفته دادگاه و اعتراض کرده که حکم داشته بابت مهریه ولی نیاورده ارائه بده و نتونسته پول مهریشو بگیره و رفته ملک منو بازداشت کرده و میگه میخواد مزایده رو باطل کنه و سند رو هم ابطال کنه ایا میتونه ؟
سلام. مزایده را نمی تواند باطل کند اما مهریه خویش را می تواند از ورثه مطالبه نماید.
سلام ملک مشاع و غیر قابل افراز با خواهرم دارم بطور مساوی. درخواست فروش دادم کارشناس قیمت پایینی گذاشت معترض شدم اما در مهلت 7 روزه نشد هزینه کارشناسی مجدد را بدهم و برای مزایده در 5 شهریور ابلاغیه صادر شده آیا راهی برای برگذاری کارشناسی مجدد هست و اگر نیست تا چه زمان فرصت برای لغو در خواست فروش دارم؟ با سپاس
سلام ، خیر امکان کارشناسی مجدد وجود ندارد. و باتوجه به ابلاغ آگهی مزایده امکان لغو درخواست فروش هم وجود ندارد و تنها راهی که وجود دارد این است که خود شما در مزایده شرکت نمایید.