ممکن است سازنده به علل مختلفی موفق به اجرای تعهد خود که به موجب قرارداد مشارکت در ساخت بر عهده او قرار گرفته، نشود. مسلما عدم ایفاء تعهدات از سوی سازنده موجب ورود ضرر و زیان به مالک خواهد بود و او می تواند تحت شرایط و ضوابط مقرر قانونی و قراردادی، مطالبه خسارت نماید.
شرایط مطالبه خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت
به طور کلی در صورت احراز شرایط ذیل، دادگاه حکم به پرداخت خسارت توسط سازنده صادر می نماید:
- سازنده از اجرای تعهدات خود امتناع نماید،
- امکان الزام سازنده به اجرای قرارداد وجود نداشته و انجام تعهد توسط شخص دیگر نیز ممکن نباشد،
- برای انجام تعهد مدتی معین شده باشد و این مدت منقضی شده باشد. مدت قرارداد مشارکت در ساخت عموما ضمن قرارداد و توسط طرفین مشخص می شود اما در صورتی که برای انجام تعهد، مدت خاصی مقرر نشده باشد، متعهد له زمانی می تواند مطالبه خسارت نماید که اثبات کند تعیین زمان اجرای تعهد در اختیار او بوده و اجرای آن را نیز مطالبه کرده است،
- طرفین در قرارداد به لزوم جبران خسارت تصریح کرده باشند یا این که لزوم جبران خسارت به موجب قانون یا عرف مسلم باشد. هر چند که جبران خسارت وارده به مالک در اثر عدم اجرای قرارداد توسط سازنده عرفا مسلم است اما بهتر است طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت، لزوم جبران خسارت را مورد تصریح قرار دهند،
- فورس ماژور (قوه قاهره) مانع اجرای قرارداد نشده باشد. فورس ماژور (قوه قاهره) یکی از اسباب انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت یا فسخ آن است و در صورت تحقق این امر، عدم اجرای قرارداد را نمی توان به سازنده منتسب کرد و مطالبه خسارت در این موارد منتفی است.
روش های جبران خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت
مالک و سازنده می توانند با توافق یکدیگر، روش جبران خسارات ناشی از عدم اجرا یا تاخیر در اجرای قرارداد مشارکت در ساخت را تعیین نمایند. تعیین وجه التزام به صورت روزانه یا مقطوع، اجرای تعهد به هزینه متعهد و اعطای حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از طرق رایج جبران خسارات در قرارداد مشارکت در ساخت است.
مطالبه خسارت روزانه
یکی از روش های مرسوم در تعیین نحوه جبران خسارت، پیش بینی خسارت به صورت روزانه است. طرفین در این حالت توافق می کنند سازنده بابت هر روز تاخیر در انجام قرارداد مبلغی را به مالک بپردازد. بهتر است طرفین ضمن قرارداد متذکر شوند که پرداخت خسارت روزانه جایگزین اجرای اصل تعهد نیست و تعهد سازنده نسبت به اجرای قرارداد به قوت خود باقی است و سازنده تا زمان اجرای کامل پروژه ملزم به پرداخت خسارت روزانه خواهد بود.
مطالبه وجه التزام قراردادی در قرارداد مشارکت در ساخت
طرفین می توانند مبلغ مقطوعی را ضمن قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان خسارت تاخیر یا عدم انجام تعهد مقرر نمایند. طبق توافقات مالک و سازنده این مبلغ می تواند جایگزین اصل تعهد باشد یا نباشد.
انجام موضوع تعهد به خرج سازنده
ممکن است در قرارداد شرط شود در صورتی که سازنده پروژه ساخت را به اتمام نرساند، مالک می تواند شخصا در مورد تعهد اقدام نماید و کلیه هزینه ها بر عهده سازنده خواهد بود.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
طرفین می توانند ضمن قرارداد مشارکت در ساخت، تخلف سازنده از اجرای تعهدات را موجب حق فسخ برای مالک بدانند.
مطالبه خسارت به جهت تاخیر مالک و سازنده در انجام تعهدات
قرارداد مشارکت در ساخت موجد تعهداتی برای مالک و سازنده خواهد بود و هر یک از طرفین می تواند ضمن اقامه دعوا جهت الزام طرف مقابل به ایفاء تعهدات، خسارات وارده را نیز مطالبه نمایند. از جمله این موارد می توان به الزام سازنده به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و مطالبه خسارت ناشی از تاخیر در این موارد اشاره کرد.
مالک نیز ممکن است با تاخیر در انجام تعهدات خود موجبات ورود خسارت به سازنده را فراهم آورد؛ مثلا در صورت تاخیر مالک در تسلیم زمین، سازنده می تواند ضمن دادخواست الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک موضوع مشارکت ، ضرر و زیان وارده را نیز مطالبه نماید.
22 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید
سلام وقت بخیر بند زمینم رابا کسی قردادادمشارک بستم درمورخ اردیبهشت 96 که د قرارداد قید شده که چهارماه برای دریافت جواز ویک
سال هم برای ساخت که تابه امروز فقط اسکلت زده شده ودرقرارداد بابت هرروز تخیر مبلغ 200 هزاربابت تخیر نوشته شده ومن هم تابه حال سه بار اعسار نامه برایش فرستادم ولی جوابی نداده وتوی قرارداد حکم داریم که طرف دار سازنده است ذیل حکم را می‌شود اعزل کرد اگر رهنمایی کنید بسیار سپاسگزارم
سلام خیر چنانچه داور شخص معینی باشد قابل عزل نیست مگر اینکه داور از داوری امتناع نماید
سلام
بنده ملک نیمه کاره ای رای خریداری کردم ومالک کل سازه ( عرصه و عیان )شدم که این سازه ۲نفر به عنوان سازنده یکی سازنده اول با۱۷٪پیشرفت کار و سازنده دوم با۱۵٪ پیشرفت ساخت
سازنده اول طبق گزارش کارشناس هزینه های انجام داده توسط مالک سابق از مبلغی که من بهش دادم پرداخت کرد، توضیح مختصر اینکه سازنده اول به دلایل مالی کنارکشیدوباگرفتن مبلغ هزینه صورت گرفته به روز مالک سابق پذیرفت
ولی سازنده دوم که قرار شد مالک سابق هزینه های صورت گرفته را پرداخت کند ولی بابت مشکلات زیادی که به وجود اورد ه بود هزینهایه انجام گرفته واختلاف آنها به دادگاه کشیده شد چطور !!!
توضیح مختصر اینکه :
طبق توافقات صورت گرفته سازنده در مدت زمان یکسال به تمام تعهدات توافق شده عمل کند که متاسفانه بعد از نوشتن قرارداد مشارکت سازنده۴ماه عملیات اجرایی دیرتر شروع کرد و در مدت زمان باقی مانده چند مرتبه بابت تخلفات خودسرانه خلاف پروانه ساختمان و ارسال اخطار توسط پلیس ساختمان عملیات متوقف شد طبق گزارش کارشناس ۱۵٪پیشرفت اجرایی داشتند
مشکل از آنجاشروع شدکه سازنده که طبق قرارداددر مدت زمان۱سال باید عملیات اجرایی ذاتمان میکرد حاظر به خروج از ساختمان نبود وهیچ عملیات اجرایی هم نداشت که درنهایت مجبور به شکایت با دادخواست فسخ قرارداد علیه سازنده گردید
که از زمان دادخواست فسخ درنهایت بعد از۱سال حکم فسخ توسط دادگاه حقوقی صادر گردیدو سازنده را بانکم دادگاه بیرون انداختن
و بعد از گذشت ۱سال مالک سابق حکم فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را بر علیه سازنده گرفت
و بنده ابعد از گذشت ۱سال ازتاریخ فسخ اقدام به خرید سازه کردم و سریع مشغول به انجام عملیات اجرای سازه جهت تکمیل کردن شدم حدود ۴۰٪پیشرفت کار داشتم که در مجموع با۷۲ درصد پیشرفت کار اشخاصی با داشتن مبایعه نامه که ما مالک واحدهایی در طبقات مختلف به صورت تفکیک شده یعنی طبق پروانه هر طبقه ۱واحد بود مبایعه نامه هر طبقه ۲واحدذکر شده بود و مدعی مالکیت بودند
که بعداز پرسیدن این سوال که واحد را از کی خریداری کردین ؟از سازنده
یعنی سازنده بدون هیچ سند مالکیت،وکالت فروش ، ویا قولنامه و اجازه اطلاع مالک نسبت به پیش فروش !!! علاوه بر داشتن مبایعه نامه با داشتن حکم اجرای احکام نسبت به تحویل واحد صادر از دادگاه غیابی که مالک سابق حظور نداشته و روحشم خبر نداشته و حکم صادرت شده علیه سازنده ای بود که قراردادش فسخ شده بود وهیچ اجازه و اختیاری برای پیش فروش واحد نداشته که دادگاه محترم حقوقی بر اساس قرارداد بین مالک و سازنده این حق پیش فروش براساس قرارداد مشارکت را قانونی و شرعی اعلام کرد
با ورود به آپارتمان که کل عملیات تمام اقدام به کشیدن دیوار وسط واحد و تخریب دیوارها باز کردن درب ورودی و….بدون داشتن هیچ حکم تخریب ،تفکیک و الارقم اعتراض به شعبه حقوقی چهارطبقه ازشیش طبقه را تفکیک کردن
چه از نظر قانونی و چه از نظر درگیر شدن هیچ کاری از ما برنیامد وبا داشتن نفوذ فراوان و همکاری دادگاه استان کرمانشاه زندگی ۵ خانواده را نابود وتمام دارایی و پول و وام جهت خرید واحد را کشیدن بالا و هیچکی جلو دارشون نیست و طبق پرس و جو بنده ۱اپارتمان دیگر هم همین بلا رو سرشان آوردن
با بستن قراردادمشارکت با مالک و با پیشرفت ۱۰٪تا۱۵٪ سازه را تعطیل وبعد از صبر چند ساله و کامل شدن سازه توسط مالک یا سازنده اقدام به شکایت و تیم حقوقی که متشکل از وکیل قاضی رای بر مالکیت پیش خریداران سوری کل دارایی ۵ خانواده را میدزدند هیچ قدرتی هم نمیتونه جلوشون بگیره
این واقعیت بود از دادگستری استان کرمانشاه که تمام مدارک و احکام قابل ارایه میباشد و کوچیکترین اغراقی نداشتم
سلام سوال و خواسته شما مشخص نمی‌باشد و باید اسناد و مدارک شما بررسی شود
سلام بنده با دو تا همسایه تجمیع کردیم و با سازنده قراردادبستیم در قرارداد ذکر شده که نقشه باید به اطلاع مالکین برسد در آخرین جلسه سازنده به مالکین نقشه تایید شده را نشان داد ولی بعد از تخلیه نقشه را تغییر داد ولی و به اطلاع مالکین هم نرساند والان ساختمان در مرحله سفید کاری میباشد چطور میتونم ادعای خسارت کنم
سلام منظورتان از مطالبه خسارت چیست؟
اگر خسارت وجه التزام بابت نقشه دارید بله امکان مطالبه هست
اگر ندارید باید ثابت کنید با نقشه دوم که به تاییدتان نرسیده ملک دچار کاهش ارزش شده است
سلام
با مالک خانه ای قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم نموده ایم اما مالک در موعد تعیین شده سند ملک را تحویل نمی دهد چه دادخواستی علیه او می توانیم به دادگاه ارائه دهیم ؟
دادخواست الزام به ارائه اصل سند مالکیت
با سلام؛ 1-بنده به عنوان سازنده بدون اجرای نصبیات واحد های مالک را تحویل ایشان داده ام، ولی برای تحویل صورت جلسه ای رد و بدل نشده و مالک از من شکایت تکمیل و تاخیر در تحویل نموده، در حالی که من از خریداران واحدهای سهم خودم رسید تحویل دارم،مالک مدت 5 سال می باشد که تامین دلیل نموده و واحدها را تکمیل کرده و استفاده می نماید، حالا دادخواست خسارت داده؛ بنده باید چکار کنم؟
2- مالک نیز میبایست 2 دانگ سند در پایان اسکلت به نام من میزد که انجام نداده؛آیا من میتوانم ادعای خسارت تاخیر در انتقال سند و ایفای تعهد از او نمایم؟میزان تعهد خسارت طرفین یکسان است یعنی روزی 500 هزار تومان
ممنون از راهنمایی
به نظر می رسد تحویل به صورت کامل صورت نپذیرفته و شما محکوم هستید
و شما میتوانید نیز خسارات وجه التزام را نیز مطرح نمایید
سلام
من در سال 93 به پیشنهاد برادرم ساخت یک زمین50 متری تجاری رو با گرفتن وکالت کاری شروع به ساخت کردم… متاسفانه ملک درمراحل نما وگرفتن پایان کار بعلت نبود پول نیمه تعطیل شد ومن مجبور شدم برا پاس کردن چک‌ها که بابت درب وپنجره و… مجبور شدم کابینت وامتیازات وگازکشی و. آپارتمان را برا نشستن خودم آماده کردم. بعد از چند سال قرار شد من آپارتمان تخلیه کنم ومبلغ90 میلیون حساب مانده قبل رو به نرخ روز بگیرم.. من با برادر ودوستش صحبت کرده بودم. بعد تخلیه معلوم شد خانم واقا از هم جدا واپارتمان و2مغازه پایین رو بابت قسمتی از مهریه گرفته. تا قبل گرفتن پایان کار وسند قرا ر بود بعد گرفتن سند حساب من رو بدن اما الان میگن از شوهرم.. شوهرشم جواب نمیده.. من باید چه کنم
سلام مدارک شما باید بررسی شود
با سلام بنده طى قرارداد مشاركت،ساختمانى را شروع كردم بصورت سه طبقه مالك و سه طبقه بنده،بنده سه واحد خودم راپيش فروش كرده ام و دو سوم پول را هم گرفته ام ولى متاسفانه اسكلت ساختمان را تمام كرده ام و بدهكار شده ام و توانايى ادامه اجراى ساختمان را با توجه به ورشكستگى ندارم،ساختمان را در اين حالت رها كرده ام ،چگونه قرارداد را به همين صورت فسخ يا تحويل مالك و خريداران كنم
سلام اگر ورشکستگی سازنده جزو شروط فسخ یا انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت باشد بله امکان پذیر هست درغیر اینصورت باید قرارداد بررسی شود.
سلامبنده سال ۹۴ که قرارداد مشارکت با سازنده بستم که پنج طبقه به صورت ۴۰ و ۶۰ بسازد سازنده ۶۰ درصد خود را تکمیل کرده ولی ۴۰ درصد باقیمانده که ۲ واحد می باشد تکمیل نیست یک واحد نیز پیش فروش شده و خودش نیز دو سال است که یک واحدبرای سکونت گرفته بعد از اینکه دادخواست دادم حکم به انجام تعهدات صادر گردید تاکنون دو سال گرفتن اجرایی می گذرد و بعد از کارشناسی های پی در پی هنوز واحد ها را تکمیل نموده است در ضمن یک بار را توقیف کردم در قرارداد بابت وجه التزام مبلغ یک میلیون و پانصد هزار تومان در ماه برای هر واحد در نظر گرفته شده مدت ۵ سال است که مستاجر هستم لطفاً راهنمایی کنید میتوانم خسارت ناشی از انجام تعهد سازنده در موعد مقرر را ثبت کرایه خانه مطالبه نمایند و در مورد وجه التزام چه دادخواستی باید بدهم لازم به ذکر است سازنده بدون این که اصل بنا را تحویل دهد به خاطر اینکه محکوم به پرداخت هزینه ساخته شده است درخواست مبلغ اضافه بنا را نموده از طریق رای داوری اجراییه گرفته است که بتواند مبلغ محکومیت خود را پرداخت نکند لطفاً راهنمایی کنید
سلام قرارداد شما باید بررسی شود در فرض سوال امکان مطالبه خسارت دارید
سلام
در قرارداد مشارکت، خسارت تاخیر در تحویل مشخص شده است اما سازنده پرداخت خسارت را قبول نمی کند. با توجه به اینکه انتقال سند سهم سازنده انجام شده، آیا بنده بعنوان مالک می توانم تا زمان دریافت خسارت (پس از تشکیل پرونده و ارائه حکم دادگاه) از حضور در دفتر اسناد و امضای تقسیم نامه امتناع کنم؟
آیا شرایط حاکم مرتبط با بیماری کرونا جزو شرایط فورس ماژور در ساخت محسوب می شود؟
سلام بابت دریافت خسارت تاخیر در تحویل در دادگاه اقامه دعوا کنید.
خیر باید تقسیم نامه را امضا کنید و امتناع نکنید.
در رابطه با کرونا بعضی از محاکم آن را به عنوان فورس ماژور قبول دارند.
سلام
بنده در یک قرارداد مشارکت ، سازنده هستم.
مدت قرارداد مشارکت حدود یکسال میباشد
مدت قرارداد به اتمام رسیده اما پروژه حدودا ۴ ماه دیگر به زمان نیاز دارد تا به اتمام برسد
حالا سوال بنده این هست که پروژه حدودا ۴ ماه به دلیل خلاف از سمت شهرداری تعطیل بوده
آیا مدتی که پروژه از سوی شهرداری تعطیل بوده جزء مدت زمان قید شده در قرارداد میباشد یا اینکه این دو مقوله هیچ ارتباطی بهم ندارن؟
ممنون میشم راهنمایی بفرمایید
سلام علی القاعده حوادث غیر قابل پیش بینی از سوی شهرداری در قراردادهای ساخت ،جزو مدت قرارداد یا شرایط فورس ماژور محسوب نمی شود.
با سلام. سوالی داشتم ممنون میشم پاسخ بدید. در قرارداد مشارکت در ساخت قید شده بود که در صورت اتمام سقف طبقه اول مالکین باید سه دانگ از سند ملک را به نام بنده که سازنده هستم انتقال دهند. الان مشارکت تمام شده و تا الان مالکین به این تعهد خودعمل نکردند. در قرارداد آمده در صورت عدم ایفای تعهد از طرف مالکان من می توانم خسارت بگیرم می خواستم ببینم آیا می توانم خسارت وجه التزام رو مطالبه کنم؟
با سلام. شما باید در آن تاریخ اقدام به ارسال اظهارنامه جهت ایفای تعهد می نمودید تا بتوانید از این حق خود استفاده نمائید و با توجه به اینکه اظهارنامه ای ارسال ننموده اید امکان مطالبه خسارت وجه التزام قراردادی وجود ندارد.