دعوای مالکین آپارتمان نسبت به مشاعات

با گسترش مهاجرت افراد به شهرها و تغییر شیوه زندگی آن ها , جامعه نیازمند قوانین و مقررات به روز می باشد . از جمله این قوانین در رابطه با سکونت افراد در آپارتمان است .افراد ساکن در یک آپارتمان ,علاوه بر این که مالک بخش های اختصاصی ملک خود می باشند  در قسمت های مشترک آپارتمان با سایر مالکان شریک می باشند , این موضوع نیازمند رعایت قوانین و مقررات خاص خود است .ممکن است در خصوص قسمت های مشترک ساختمان میان ساکنین اختلاف رخ دهد و مالکین نسبت به طرح دعوا علیه یکدیگر اقدام نمایند .دعوای مالکین آپارتمان نسبت به مشاعات در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال می باشد .

مشاعات آپارتمان

مشاعات ساختمان , قسمت مشترک یک ساختمان می باشد که حق استفاده از مختص به یک یا چند نفر از ساکنین آپارتمان نیست و به تمام مالکین به نسبت قسمت های اختصاصی تعلق می گیرد یا در اسناد مالکیت یک یا چند نفر از مالکین ذکر نشده است . هیچ یک از مالکان حق انتقال یا فروش قسمت های مشترک را ندارند .  از جمله قسمت های مشترک آپارتمان , لابی , پشت بام , حیاط , راهرو و …… را می توان نام برد .

هزینه تعمیر و نگهداری قسمت های مشترک آپارتمان بر عهده تمام مالکان ساختمان می باشد و هیچ یک مالکان نمی تواند به بهانه عدم استفاده از قسمت مشترک از پرداخت هزینه تعمیرات  خودداری نماید .

هزینه تعمیرات قسمت های  مشترک متناسب با مساحت قسمت های اختصاصی محاسبه می شود مگر این که بین مالکان توافق دیگری حاصل شود .

برای مثال , مالک طبقه اول نمی تواند به بهانه این موضوع که از پشت بام استفاده نمی کند از پرداخت هزینه تعمیرات خودداری نماید.

در صورتی که یکی از مالکین از پرداخت هزینه تعمیرات خودداری نمایند , از طرف مدیر یا هیات مدیره برای  مالک اظهارنامه ارسال می شود . در صورتی که مالک ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی خود را نپردازد مدیرهئیت مدیره به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ , تهیه مطبوع و برق خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همزمان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجراییه صادر خواهد کرد .

قسمت های  اختصاصی ساختمان

قسمت هایی که در سند مالکیت هر مالک به طور مجزا قید شده باشد , جزء قسمت های اختصاصی محسوب می شود و فقط مالک یا مستاجر حق استفاده از آن را دارند . از جمله قسمت های اختصاصی پارکینگ , انباری و .. می باشد .

شرایط قانونی مالکان در قسمت های مشاع

ساکنین آپارتمان در حد معمول و براساس قوانینی که از طرف هیئت مدیره آپارتمان تنظیم می شود حق استفاده از مشاعات را دارند به طوریکه استفاده آن مانعی برای سایر ساکنین نباشد . در صورتیکه ساکنین قصد تصرف در قسمت های مشترک را داشته باشند نیازمند توافق سایر ساکنین و اجازه قانون می باشد .

آیا مالکین ساختمان می توانند نسبت به قسمت های مشاع ساختمان قرارداد خصوصی منعقد نمایند ؟

براساس قانون آپارتمان ها قسمت های مشترک , مختص تمام ساکنین می باشد و قابل مالکیت اختصاصی نیست, در نتیجه اشخاص نمی توانند به موجب قرارداد خصوصی آن را به دیگران منتقل کنند

برای مثال, یکی از مالکین نمی تواند درپارکینگ , نسبت به احداث آپارتمان اقدام نماید و از آن جا که در قسمت هایی مشاع تمام مالکین شریک می باشند , سایر مالکین حق طرح دعوا علیه اورا دارند

طرح دعوای رفع  تصرف عدوانی در خصوص مشاعات آپارتمان

مالکین آپارتمان می توانند بر علیه اشخاصی که در قسمت مشاعات ساختمان , اقدام به احداث واحد مسکونی کرده است دعوای رفع تصرف عدوانی را مطرح نمایند . در این صورت خواهان می بایست داخواست خود را به دادگاه محل وقوع مال غیر منقول ارائه نماید . از آنجا که رفع تصرف عدوانی یک دعوای غیر مالی می باشد , هزینه دادرسی آن مقطوع و ثابت می باشد .

طرح دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق در خصوص مشاعات آپارتمان

در برخی موارد , مالکین ساختمان بدون آن که مانع از تصرف سایر ساکنین در ملک مشاع شوند , انتفاع از ملک را برای آن ها با دشواری همراه می کنند . برای مثال , در بعضی از قوانین آپارتمان ها, هیات مدیره  قراردادن هرگونه شی خارجی در راهرو آپارتمان  را ممنوع اعلام میکند , در نتیجه اگر فردی اقدام به این موضوع نماید و بعد از اخطار اقدام به رفع آن نکند , سایر ساکنین می توانند علیه او دعوای رفع مزاحمت یا ممانعت از حق  در  دادگاه محل وقوع مال غیر منقول مطرح نمایند .

قابلیت اعتراض به حکم  در خصوص مشاعات آپارتمان

از آن جا که دعاوی سه گانه تصرف در دسته دعاوی غیر مالی می باشد , تجدیدنظرخواه ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رای دادگاه بدوی اعتراض خود را به دادگاه تجدید نظر ارائه نماید . رای دادگاه تجدیدنظر قطعی می باشد و قابل فرجام خواهی نیست .