قرارداد پیش فروش ساختمان

  1. صفحه اصلی
  2. دپارتمان های حقوقی تخصصی
  3. مقالات دعاوی ملکی
  4. دعاوی پیش فروش
  5. قرارداد پیش فروش ساختمان

در قرارداد پیش فروش ساختمان، پیش فروشنده ملتزم می شود ظرف مهلت مقرر ساختمانی را مطابق اوصاف مذکور در قرارداد بسازد و به پیش خریدار تسلیم نماید. ثمن نیز طی اقساط معین و در سررسید مقرر از سوی پیش خریدار پرداخت می شود. ذکر اوصاف ساختمان در قرارداد پیش فروش مانع از بطلان قرارداد به جهت غرری بودن یا معلوم و معین نبودن مورد معامله خواهد شد.

قرارداد پیش فروش ساختمان
قرارداد پیش فروش ساختمان

ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان

وجود برخی ویژگی ها در قرارداد پیش فروش ساختمان، موجب تردید برخی از حقوق دانان در صحت این قرارداد شده است و برخی دیگر نیز این قرارداد را در سایه ماده 10 قانون مدنی صحیح می دانند و معتقدند این قرارداد اگرچه صحیح است اما بیع محسوب نمی شود. ذکر استدلالات این دو گروه از حوصله این بحث خارج است. البته شواهدی مبنی بر اینکه قرارداد پیش فروش ساختمان نیز در واقع عقد بیع محسوب می شود، به اختصار در ذیل خواهد آمد.

یکی از مواردی که محل مناقشه و منازعه است این است که گروهی معتقدند چون مبیع (ساختمان) در زمان انعقاد قرارداد وجود خارجی ندارد، بنابراین انعقاد عقد بیع نسبت به آن منتفی است. این گروه چنین استدلال می کنند که عقد بیع به معنای تملیک عین است به عوض معلوم؛ در حالی که در قرارداد پیش فروش ساختمان، عین موجود نیست و طبیعتا انتقال حق مالکیت مبیعی که وجود خارجی ندارد غیر ممکن است. در پاسخ می توان گفت آنچه که ماهیت عقد بیع را تشکیل می دهد انتقال حق مالکیت است؛ نه انتقال فوری آن. به عبارت دیگر تملیک فوری مبیع، مقتضاء ذات عقد بیع محسوب نمی شود و طرفین می توانند با تراضی و توافق، انتقال حق مالکیت را به تاخیر بیندازد و آن را به زمان احداث ساختمان موکول نمایند. از طرف دیگر ایجاد ساختمان با اوصاف مقرر و در موعد معین مورد قبول عرف و عقلا است و موجود نبودن ساختمان در لحظه وقوع عقد بیع مانع از صحت این قرارداد نیست.

از طرف دیگر آنچه که در تفسیر یک قرارداد حائز اهمیت است، قصد و اراده واقعی طرفین است. در قرارداد پیش فروش ساختمان، قصد مشترک طرفین بر بیع و شراء قرار گرفته و تاخیر در انتقال مالکیت منافی قصد بیع نیست.

در مجموع هیچ یک از ویژگی های قرارداد پیش فروش ساختمان نظیر عدم تملیک در حین ایجاب و قبول، موجود نبودن مبیع در هنگام عقد و پرداخت ثمن به شیوه اقساطی مخالف مقتضاء ذات عقد بیع نیست.

ضمنا درج برخی شروط ضمن عقد در قرارداد پیش فروش ساختمان حاکی از وجود قصد بیع است. از جمله این که مرسوم است ضمن قرارداد پیش فروش ساختمان شرط می شود که پیش خریدار تا پیش از تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، حق هیچ گونه معامله نسبت به ساختمان موضوع قرارداد را ندارد. سلب حق معامله و نقل و انتقال ساختمان ضمن قرارداد بیانگر مالکیت پیش خریدار است؛ وگرنه اساسا حق معامله ای برای پیش خریدار متصور نبود که طرفین بخواهند به وسیله شرط ضمن عقد، آن را سلب و ساقط نمایند.

تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار

تعهدات پیش فروشنده ناشی از قرارداد پیش فروش ساختمان به شرح ذیل است:

1-ساخت ساختمان مطابق با ویژگی ها و اوصاف مقرر در قرارداد

2-تسلیم ساختمان در موعد مقرر به پیش خریدار

3-تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام خریدار

تعهدات پیش خریدار در قرارداد پیش فروش ساختمان عبارتند از:

1-پرداخت ثمن

2-تحویل گرفتن ساختمان و امضاء ذیل صورت مجلس تحویل

3-حضور در دفترخانه، امضاء اسناد رسمی انتقال مالکیت و پرداخت هزینه های قانونی طبق قرارداد

ضمانت اجرای تخلف پیش فروشنده از تعهد مبنی بر ساخت ساختمان

چنانچه پیش فروشنده از ساخت ساختمان در موعد مقرر امتناع نماید؛ پیش خریدار حق فسخ قرارداد و همچنین مطالبه خسارات ناشی از عدم ایفاء تعهدات را خواهد داشت. وجود حق فسخ برای پیش خریدار منوط به درج چنین شرطی در قرارداد و انقضاء مهلت مذکور در قرارداد جهت انجام تعهد است.

ضمنا پیش خریدار می تواند الزام پیش فروشنده به انجام تعهد خود را از دادگاه بخواهد و اگر الزام وی ممکن نشد، راسا یا توسط شخص ثالث اقدام به انجام تعهد نماید و مخارج آن را از متعهد مطالبه کند.

تاثیر قوه قاهره بر اجرای قرارداد پیش فروش ساختمان

حدوث قوه قاهره (فورس ماژور) موجب معافیت متعهد از ایفاء تعهدات و پرداخت خسارت خواهد بود. البته متعهد در شرایطی از انجام تعهد و پرداخت خسارت معاف خواهد شد که قوه قاهره به طور کلی و دائمی، اجرای قرارداد را با مانع مواجه کند. بنابراین در صورتی که وقوع قوه قاهره به صورت موقتی مانع اجرای قرارداد شود، این امر موجب معافیت متعهد نخواهد شد و وی مکلف است پس از رفع مانع نسبت به ایفاء تعهدات خود اقدام نماید.

تاثیر تلف و اتلاف موضوع قرارداد بر اجرای قرارداد پیش فروش ساختمان

اگر ساختمان موضوع قرارداد پیش فروش به سبب وقوع حادثه ای کلا تلف شود، قرارداد منفسخ است. اما اتلاف موضوع قرارداد توسط هر یک از طرفین یا شخص ثالث موجب انفساخ قرارداد پیش فروش نخواهد شد بلکه اسباب مسئولیت مدنی شخص اتلاف کننده را فراهم می آورد.

اجرای ناقص قرارداد پیش فروش ساختمان توسط پیش فروشنده

چنانچه پیش فروشنده در اثناء ساخت ساختمان از ادامه عملیات ساختمانی امتناع کند، پیش خریدار حق دارد الزام وی را از دادگاه تقاضا نماید و خسارات ناشی از تاخیر را نیز مطالبه کند.

اجرای ناقص قرارداد ممکن است به معنای تخلف از شروط مذکور در قرارداد راجع به کیفیت ساخت ساختمان و مصالح به کار رفته در آن باشد. در این شرایط نیز پیش خریدار حق مطالبه خسارت را دارد. میزان خسارت به تشخیص دادگاه و پس از ارجاع امر به کارشناس تعیین خواهد شد.

ضمانت اجرای تاخیر در اجرای قرارداد پیش فروش ساختمان

در صورتی که پیش فروشنده، ساختمان را بعد از موعد مقرر در قرارداد به پیش خریدار تحویل دهد، پیش خریدار می تواند بابت این تاخیر ادعای خسارت نماید؛ مگر آنکه پیش فروشنده وقوع قوه قاهره را که سبب تاخیر در اجرای تعهد شده، اثبات نماید.

ضمانت اجرای انتقال موضوع قرارداد توسط پیش فروشنده

پیش فروشنده پس از انعقاد قرارداد ییش فروش ساختمان، مالکیتی بر ساختمان موضوع قرارداد ندارد تا بتواند اقدام به نقل و انتقال آن نماید. بنابراین در صورت انجام چنین عملی از سوی پیش فروشنده، پیش خریدار می تواند ابطال معاملات انجام شده را از دادگاه بخواهد.

لازم به ذکر است در صورتی که پیش فروشنده به موجب یکی از اسباب قانونی یا قراردادی، حق فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان را داشته باشد می تواند پس از فسخ قرارداد به شیوه قانونی، ساختمان را به شخص دیگری منتقل نماید؛ اما پیش از فسخ قرارداد پیش فروش، حق انتقال ساختمان را ندارد.

انتقال قهری قرارداد پیش فروش ساختمان

در صورت فوت احد از طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان، ورثه شخص متوفی قائم مقام او در قرارداد پیش فروش خواهند بود و ملزم به اجرای تعهدات مورث خود می باشند. با توجه به ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان که پیشتر مورد اشاره قرار گرفت، قوت یکی از طرفین موجب انفساخ یا ابطال قرارداد نخواهد شد. البته طرفین می توانند فوت یکی از طرفین را موجد حق فسخ برای طرف دیگر بدانند اما این امر مستلزم تصریح در قرارداد است.

قانون پیش فروش ساختمان جهت ضابطه مند کردن و نظم بخشیدن به قراردادهای پیش فروش ساختمان در سال 1389 به تصویب رسید. آگاهی از مفاد این قانون جهت انعقاد قراردادهای پیش فروش ضروری است.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 0 امتیاز: 0)

4 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید

  • سلام. می خواستم ببینم چنانچه در قراردادهای پیش فروش اختلافی به وجود آید باید از طریق دادگاه اقدام کرد یا از طریق داوری؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      آوریل 11, 2022 11:20 ق.ظ

      باسلام. طبق ماده 20 قانون پیش فروش آپارتمان در قراردادهای پیش فروش چنانچه اختلافی حادث شود می بایست توسط هیات داوران حل و فصل گردد.

      پاسخ
  • سلام. سوالی داشتم ممنون میشم راهنمایی بفرمائید حدود دو سال پیش آپارتمانی را از شخصی که سازنده بوده پیش خرید کردم اما گویا در قرارداد مشارکت در ساخت سازنده حق فروش تا زمان تکمیل را نداشته الان مالکین طرح دعوا کردند و می گویند معامله باید باطل شود تکلیف من چیست آیا رای به ابطال معامله صادر می شود؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      آوریل 11, 2022 11:41 ق.ظ

      باسلام. چنانچه این شرط در قرارداد مشارکت در ساخت بوده بله رای بر ابطال صادر می شود و شما می توانید ثمن پرداختی و خسارات را از سازنده مطالبه نمائید.

      پاسخ

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست