وقوع عقد بیع به نحو صحیح موجد تعهداتی برای هر یک از خریدار و فروشنده می باشد. مهم ترین تعهدات ناشی از عقد بیع را می توان تعهد خریدار به پرداخت ثمن و تعهد فروشنده به تحویل مبیع دانست. الزام به تحویل ملک نیز نتیجه بیع صحیح املاک است. همانطور که در صورت عدم پرداخت ثمن از سوی خریدار، فروشنده می تواند دعوای مطالبه ثمن را علیه خریدار اقامه نماید، در صورت خودداری فروشنده از تسلیم مبیع نیز، خریدار می تواند ضمن تقدیم دادخواست الزام به تحویل مبیع را تقدیم مرجع قضایی نموده و اجبار فروشنده به ایفاء تعهدات قراردادی را از دادگاه تقاضا نماید. زمانی که موضوع عقد بیع، ملک باشد دعوای مذکور به موجب دادخواست الزام به تحویل ملک مطرح می شود هرچند طرح دعوای الزام به تحویل مبیع در خصوص املاک نیز صحیح بوده و قابلیت استماع دارد. آشنایی با چگونگی طرح این دعوا و نحوه دفاع در پرونده های مربوط به آن امری است که نیازمند تخصص و تبحر وکیل ملکی می باشد.
دعوای الزام به تحویل ملک دارای سه رکن اساسی است که برای داشتن قابلیت طرح و اخذ نتیجه مثبت باید هر سه رکن وجود داشته باشند. بحث در خصوص این ارکان و تشریفات طرح و رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک و نحوه اجرای حکم الزام به تحویل مبیع مسائلی هستند که در ادامه سعی خواهیم کرد به بررسی آنها بپردازیم.
ارکان دعوای الزام به تحویل ملک
برای اینکه بتوان دعوای الزام به تحویل ملک را برعلیه فروشنده یا متعهد مطرح نمود سه رکن اساسی نیاز است تا هم دعوا قابلیت استماع داشته باشد و هم بتوان نتیجه مطلوب گرفت. این موارد عبارتند از:
- وجود عقد صحیح و قانونی بین خواهان و خوانده: منشا طرح دعوای الزام به تحویل وجود یک قرارداد بین طرفین دعواست و زمانی که قراردادی فی مابین طرفین نباشد یا عقد منعقده باطل باشد نمی توان دعوای الزام به تحویل ملک را مطرح کرد چرا که اساسا منشائی برای طرح دعوا وجود دارد.
- موجود بودن ملک : زمانی که ملک موضوع قرارداد مشخص بوده ولی تلف شده باشد طرح دعوای الزام به تحویل ملک عملا امری بیهوده بوده خواهد بود و نتیجه مطلوبی را برای خواهان در پی نخواهد داشت در چنین مواردی طرح دعوای استرداد ثمن باید صورت بگیرد. البته چنانچه فاصله پرداخت ثمن تا تحویل مبیع طولانی گردد که عملا خریدار با استرداد ثمن پرداختی نتواند مانند آن ملک را خریداری نماید می تواند دعوای مطالبه ثمن به انضمام خسارت ناشی از ضمان درک مبیع را نیز مطرح نماید.
- عدم تسلیم ملک از سوی متعهد: این مورد رکن دیگر دعوای الزام به تحویل مبیع می باشد. برای اینکه بتوان دعوای مزبور را مطرح کرد باید تعهد به تحویل ملک همچنان برعهده متعهد باقی باشد. لذا چنانچه متعهد سابقا ملک را تحویل داده یا این تعهد به جهت یکی از جهات سقوط تعهدات مثل اقاله قرارداد ساقط شده باشد ویا تحویل و قبض مورد معامله بر عهده خریدار گذاشته شده باشد، تقدیم دادخواست تحویل ملک صحیح نخواهد بود. البته چنانچه عدم تحویل ملک بنا به جواز قانونی باشد بازهم شرایط طرح دعوای مزبور وجود ندارد. برای مثال اگر برای تحویل ملک موعدی تعیین شده باشد یا عرف تحویل ملک در منطقه ای تحویل ملک را منوط به گذشت مدت خاصی کرده باشد نمی توان الزام متعهد به تحویل ملک به خریدار را خواست.
زمان طرح دعوای الزام به تحویل ملک
سوالی که در این باره مطرح می شود این است که خریدار چه زمانی می تواند الزام فروشنده به تحویل ملک را درخواست نماید؟ در پاسخ به این پرسش باید میان دو فرض قائل به تفکیک شویم؛ یکی زمانی که متبایعین موعدی را برای تحویل و تسلیم ملک تعیین نموده باشند و دیگری زمانی که در مورد تاریخ تسلیم مبیع توافقی صورت نگرفته باشد.
در فرض اول یعنی زمانی که خریدار و فروشنده ضمن عقد بیع، موعدی برای تسلیم مبیع در نظر گرفته باشند ، همانطور که بیان شد خریدار پس از رسیدن موعد حق دارد تسلیم ملک را بخواهد. تا پیش از موعد مقرر امکان مطالبه تسلیم ملک وجود نداشته و طرح دعوا به خواسته الزام فروشنده به تحویل ملک محکوم به رد است. پس از موعد تحویل که در قرارداد قید شده و در صورت امتناع فروشنده از تحویل ملک، خریدار می تواند اقدام به طرح دعوا علیه فروشنده ممتنع نماید.
در فرض دوم یعنی در حالت سکوت طرفین نسبت به تاریخ تسلیم ملک به خریدار، اصل بر فوریت اجرای تعهدات است. به عبارت دیگر اگر بایع و مشتری در مورد تاریخ تادیه ثمن و تحویل ملک توافقی نکرده باشند، خریدار باید فورا ثمن را پرداخته و فروشنده نیز مکلف است ملک را فورا به خریدار تحویل نماید. بنابراین بلافاصله پس از وقوع بیع و امتناع فروشنده از تسلیم، خریدار می تواند اقامه دعوا نماید؛ مگر اینکه عرف معاملاتی موعدی را برای تسلیم ملک در نظر بگیرد.
مسئولیت پرداخت هزینه های تحویل ملک
مطابق ماده 381 قانون مدنی هزینه اجرای تعهد اصولا با متعهد است فلذا اگر تحویل ملک مستلزم صرف هزینه ای باشد، فروشنده مسئول پرداخت این هزینه ها خواهد بود این قاعده و حکم قانونگذار یک قاعده تکمیلی بوده و طرفین قرارداد می توانند برخلاف آن توافق کنند همچنین به موجب ماده 382 قانون مذکور:«هر گاه عرف و عادت از بابت مخارج معامله یا محل تسلیم برخلاف ترتیبی باشد که ذکر شده و یا در عقد برخلاف آن شرط شده باشد باید بر طبق متعارف یا مشروط در عقد رفتار شود و همچنین متبایعین میتوانند آن را به تراضی تغییر دهند.»
تحویل ملک معیوب یا ناقص
وفق ماده 388 قانون مدنی اگر پیش از تسلیم ملک به خریدار، عیب یا نقصی در آن به وجود آمده باشد، خریدار می تواند نسبت به فسخ عقد بیع اقدام نماید و جهت تثبیت امر نزد دادگاه، دعوای تنفیذ فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه یا تنفیذ فسخ قرارداد به جهت خیار عیب را اقامه نماید.
تحویل ملک متعذر التسلیم
لازم به تذکر است اگر تحویل ملک فروخته شده در زمان انعقاد عقد بیع غیر ممکن باشد و خریدار نیز قادر به تسلم نبوده و همچنین ثالث هم قادر به تسلیم ملک نباشد، عقد بیع باطل است.
مطالبه خسارت تاخیر در تحویل ملک
در صورت تاخیر فروشنده در ایفاء تعهد خود مبنی بر تحویل ملک به خریدار، علاوه بر طرح دعوای الزام به تحویل ملک، مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد نیز امکانپذیر است. اگر متبایعین ضمن عقد بیع، مبلغی را به عنوان ضمانت اجرای تخلف از اجرای تعهد تعیین نمایند، خریدار می تواند از طریق طرح دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی ضرر و زیان خود را استیفا نماید.
چنانچه وجه التزام در قرارداد تعیین نشده باشد نیز خریدار می تواند با اثبات وقوع تخلف، ورود خسارت ناشی از آن و وجود رابطه سببیت میان وقوع تخلف و ورود ضرر و همچنین تصریح به لزوم جبران خسارت در قرارداد، قانون یا عرف، جبران ضرر وارده به خود را مطالبه نماید.
طرح دعوای الزام به تحویل مبیع با سند عادی (مبایعه نامه)
در خصوص قابلیت استماع دعوای الزام فروشنده به تحویل ملک بدون سند رسمی مالکیت میان حقوقدانان اختلاف نظر است. گروهی معتقدند بنا بر مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک، مراجع موظفند تنها شخصی را به عنوان مالک ملک مورد شناسایی قرار دهند که نام او در دفتر ثبت املاک به عنوان مالک درج شده و سند رسمی مالکیت ملک به نام او صادر شده است. به همین جهت این گروه دعوای الزام به تحویل ملک را تنها در صورتی قابل استماع می دانند که از سوی مالک رسمی ملک مطرح شده و سند رسمی مالکیت نیز به دادگاه ارائه شود.
در مقابل عده ای بر این باورند که مبایعه نامه (سند عادی) نیز می تواند مستند دعوای الزام به تحویل ملک قرار بگیرد. دیدگاه اخیر الذکر مبتنی بر این استدلال است که عقد بیع به محض آنکه قطعا و جزما واقع شود موجب انتقال مالکیت ملک به خریدار و انتقال مالکیت ثمن به فروشنده خواهد شد. عدم انجام تشریفات رسمی انتقال مالکیت نیز مانع انتقال حق مالکیت محسوب نمی شود. در واقع تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک ناظر بر مرحله اثبات وقوع بیع است و جزء شرایط صحت عقد بیع قرار ندارد. در نتیجه صرف وقوع عقد بیع به نحو صحیح و قانونی میان فروشنده و خریدار، ولو به موجب مبایعه نامه (سند عادی)، خریدار را مالک ملک می گرداند و به تبع آن خریدار می تواند الزام فروشنده به تحویل ملک را از دادگاه بخواهد. البته ضروری است تشریفات رسمی انتقال مالکیت نیز توسط متبایعین انجام شود و در صورت امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و امضاء اسناد، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را علیه وی اقامه نماید.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک
به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک را خواهد داشت.
نحوه اجرای رای الزام به تحویل ملک
پس از قطعیت رای دادگاه مبنی بر الزام فروشنده به تحویل ملک و صدور اجرائیه، فروشنده مکلف به تحویل ملک می باشد. اگر ملک متنازع فیه در تصرف شخص ثالث باشد و شخض ثالث، مدرکی دال بر مالکیت خود ارائه ندهد، حکم دادگاه به اجرا در خواهد آمد. البته شخص ثالث که مدعی حقی برای خود در ملک مشار الیه باشد می تواند اقدام به طرح دعوا نماید.
سخن پایانی
در جامعه امروزی متاسفانه عقد قرارداد در اکثر مواقع منتهی به ایجاد و اختلاف می شود. این اختلافات در قراردادهای مربوط به املاک با توجه به ارزش اقتصادی بالای آنها مبتلا به تر است. یکی از دعاوی مربوط به نقل و انتقال املاک که در این مقاله به آن ها پرداخته شد دعوای الزام به تحویل ملک می باشد. آشنایی با چگونگی طرح این دعوا و نحوه دفاع در پرونده های مربوط به آن امری است که نیازمند تخصص و تبحر اهل فن می باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بهره گیری از تجارب و سواد علمی وکلای مجموعه نزدیک به بیست سال است که در خدمت مراجعین محترم می باشد. چنانچه شما هم نیاز به مشاوره تخصصی در این زمینه داشتید حتما با ما تماس بگیرید.
آرای قضایی
سوالات متداول
خیر، دعوای الزام به تحویل ملک فقط از سوی مالک (خریدار) قابل طرح است مشروط بر این که به موجب ماده 22 قانون ثبت سند رسمی به نام وی صادر شده باشد.
عدم تحویل مبیع جرم نمی باشد لذا از مراجع کیفری قابل پیگیری نیست و مجازاتی هم ندارد.
دعوای الزام به تحویل مبیع یک دعوای مالی است و در اگر مبیع ملک باشد هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه میگردد.
شما میتوانید از طریق شبکه‌های اجتماعی نظیر واتساپ و یا تلگرام با وکلای دفتر حقوقی دادپویان حامی در ارتباط باشید. همچنین میتوانید از طریق فرم مربوطه درخواست مشاوره رایگان خود را ثبت کنید.
36 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید
با سلام و خسته نباشید.
من ملکی را خریداری نمودم که بنا بود ۱ ماه بعد تحویل داده شود اما پس از گذشت یک ماه، زمانیکه از فروشنده درخواست تحویل نمودم متوجه شدم که ملک به نام ایشان نیست ، می خواستم بدانم آیا ممکن است که علیه ایشان با وجود اینکه ملک به نامشان نیست دعوای تحویل به تسلیم ملک را مطرح نمایم؟
با سلام ، بله شما می توانید به استناد ماده ۳۶۲ قانون مدنی الزام فروشنده را به تحویل مبیع تقاضا کنید چرا که در بند ۳ ماده فوق الذکر به صراحت بیان شده است که با انعقاد عقد بیع بایع ملزم به تسلیم مبیع می گردد.
سلام با تشکر ازتمامی کارشناسان حقوقی واقعا عالی وقابل تحسین میباشد
سپاس از همراهی شما . در خدمتتان هستیم
سلام و عرض ارادت
سوالی از محضرتان داشتم ، آیا می توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را بر علیه فروشنده ملکی که مبیع به نامش نیست اقامه نمود؟
با سلام، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بر علیه فردی که سندی به نامش نیست امکان پذیر نمی باشد و طرح چنین دعوایی بر فرد مزبور فاقد وجاهت قانونی است.
سلام.بنده ملکی را خریداری نمودم اما سپس متوجه شدم که ملک مورد نظر به نام فروشنده نیست و او نیز از فرد دیگری خریداری نموده است که او هم سند به نامش نیست ، لطفا مرا راهنمایی کنید . به چه کسی باید برای تنظیم سند مراجعه نمایم ؟
با سلام در چنین مواردی که ملکی خریداری می شود اما سند به نام فروشنده نیست، چنانچه معاملات انجام شده بر روی ملک به صورت قانونی انجام شده باشد، شما می بایست به ایادی ما قبل مراجعه نمایید تا به فردی برسید که سند به نام او می باشد و زمانی که فرد مورد نظر را یافتید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را می توانید اقامه نمایید که در این مواقع دادگاه ابتدا صحت معاملاتی را که نسبت به ملک صورت گرفته است را احراز می نماید و سپس حکم به الزام به تنظیم سند رسمی صادر می نماید.
چندوقت پیش من زمینی را خریداری کردم که موعد تحویل آن ۶ ماه بعد بود اما زمان تحویل زمین ، فروشنده اعلام نمود که زمین موردنظر توسط وزارت و مسکن و شهرسازی مورد تصرف قرارگرفته است ، در حال حاضر که فروشنده نمی تواند زمین را به بنده تحویل بدهد تکلیف بنده چیست و آیا می توانم معامله را فسخ نمایم؟
با سلام . بله ، از آنجایی که معامله شما در ابتدا به صورت صحیح منعقد شده است و در زمان انعقاد عقد امکان تسلیم مبیع وجود داشته است و سپس متعذر گشته است فلذا معامله صحیح است و زمانیکه معامله ای به صورت صحیح منعقد گردد، امکان فسخ در آن معامله وجود دارد ، در معامله مزبور شما می توانید معامله را به استناد غیر مقدور بودن تحویل مبیع فسخ نمایید.
با سلام خدمت کارشناس محترم
بنده ۲ سال پیش، زمینی را خریداری کرده و ثمن آن را نیز پرداخت نمودم اما متاسفانه در موعد تحویل زمین ، تحویل آن به بنده با موانعی مواجه شد که در زمان انعقاد معامله موانع وجود نداشت از این رو بنده از جهت غیر مقدور بودن تسلیم مبیع درخواست فسخ معامله را مطرح نمودم ، اما مسلما مستحضرید که ثمن ۲ سال پیش با ثمن در حال حاضر به دلیل بالا رفتن نرخ تورم ارزش یکسانی ندارد ، آیا درحال حاضر قیمت زمان پرداخت ثمن به بنده تعلق می گیرد؟
با سلام، خیر ، در این مواقع شما می توانید تقاضای قیمت زمان فسخ معامله را داشته باشید.
سلام من در سال ۹۶ ملکی را پیش خرید کردم که باید ۹۹ تحویل میدادن که تا سال ۱۴۰۰ طول کشید. گواهی عدم حضور هم گرفتم . یکی از شرکا چک را گرفت و ملک را تحویل داد ولی شریک دوم امتناع کرد . کلید را به ما تحویل دادن و ما ساکن شدیم .چک این شخص دست بنگاه است و ۶ واحد هم ساکن شدن. حال به ما زنگ زده و گفته میخواد شکایت کنه به جرم تصرف عدوانی کیفری؟ می تواند از ما شکایت کند؟ ما چیکار می تونیم کنیم؟
سلام خیر طرح چنین شکایتی اساس قانونی ندارد
سلام
من آپارتمانی را خریداری نمودم و ثمن آن را هم پرداخت کردم اما زمان تحویل آپارتمان متوجه شدم که از مدتی قبل از خرید بنده آپارتمان در طرح است و امکان تسلیم آن اصلا وجود ندارد و البته ناگفته نماند که فروشنده نیز از این امر اطلاع داشت و به بنده نگفته بود.در حال حاضر آیا بنده می توانم معامله را فسخ نمایم ؟
با سلام دوست عزیز، با توجه به اینکه در زمان انعقاد معامله شما ، مبیع غیر قابل تسلیم بوده است و فروشنده نیز از این امر اطلاع داشته است فلذا اصلا معامله در زمان انعقاد به صورت صحیح منعقد نشده است و از این رو به دلیل عدم صحت معامله شما نمی توانید تقاضای فسخ معامله را به جهت متعذر شدن تسلیم مبیع مطرح نمایید.زیرا تقاضای فسخ مربوط به معامله ای است که در ابتدا به صورت صحیح منعقد شود.
سلام من سال 94 یک واحد تجاری طی قرارداد عادی خریداری نمودم و پس از پرداخت کامل مبلغ مبیع صاحب ملک در دفترخانه ملک را به نام اینجانب انتقال داد اما تا این تاریخ از تحویل ملک امتناع نموده است. برای انصراف از تحویل نیز مبلغی به عنوان پشیمان کرد تعیین شده است. خواهشمند است مستندات قانونی و مراحل قضایی را ارسال فرمایید.
سلام دادخواست الزام به تحویل مبیع بدهید و همینطور دادخواست مطالبه اجرت المثل . معمولا قضات محترم هر دو موضوع را طی یک دادخواست نمی پذیرند لذا بهتر است که طی دو دادخواست دعوای خود را مطرح کنید.
سلام من از دادگاه حکم به تحویل مبیع که یک باب مغازه هست رو گرفتم و الان به فروشنده مهلت داده شده که مغازه رو به من تحویل بده میخوام بدونم اگر بعد مهلت مقرر مغازه رو تحویل نده باید چکار کرد ممنونم.
با سلام در صورت عدم تحویل از طریق اجرای احکام تحویل انجام خواهد شد.
سلام خسته نباشید
من سال ۹۲ یه واحد پیش خرید کردم
و قرار شد در یه تاریخ مشخصی که مشخص شده واحد رو تحویل بده اما ساخته نشد (البته ساخته شده ولی نصفه )
حالا میخوام خونه رو بگیرم باید چیکار کنم ؟
سلام باید دادخواست الزام به تحویل مبیع رو ارائه دهید و اگرخسارت وجه التزام معین شده آن را هم میتوانید مطالبه کنید
با سلام.ملکی را خریداری نمودم و سند زدم الان زمان تحویل ملک است ولی فروشنده حاضر به تخلیه نیست و من شکایت کردم میخواستم بدونم چقدر زمان تقریبی تا به نتیجه رسیدن این شکایت هست؟؟
با سلام زمان صدور رای و به نتیجه رسیدن بستگی به حجم پرونده های شعبه دارد و کاملا نا مشخص می باشد
سلام.من ملکی را در سال 98 از شخصی که خود پیش خرید کرده بود خریده ام. از زمان تحویل یک سال گذشته و کار ساختمان پایان نیافته است. سوال من اینجاست که من از واسطه باید شکایت کنم یا سازنده؟
سلام میبایست به طرفیت فروشنده و سازنده حسب خواسته های موضوع دعوا شکایت نمایید
سلام. بنده ملکی را خریداری نمودم و ثمن آن را هم پرداخت کردم البته یک سوم مبلغ موکول شد به زمان تنظیم سند و تحویل آن، زمان تنظیم سند فروشنده گفته منصرف شده و حاضر است پول من و خسارتم را برگرداند آیا می توانم از دادگاه الزام ایشان را بخواهم؟
سلام. بله می توانید.
پرسش.بنده درسال۱۳۸۶ یک قطعه زمین مسکونی قولنامه ای به متراژ۱۹۸مترازروی نقشه ترسیمی خریدم ودرسال ۱۳۸۷ به شخص دیگری باقرارداد عادی فروختم ومالکیت آن رادربخش نقل وانتقالات قرارداد شرکت بنام خریدار انتقال دادم وخرید هردو آنهاراامضانمود کادربندی قراردادشرکت آمده زمین بعدازتسویه حساب کامل قابل تحویل است.حالاخریداربعداز۱۳سال شکایت تحویل مبیع نموده لطفا راهنمایی کنید
مدارک باید بررسی شود
یک ملک خریدم که 700 میلیون اون رو نقدا پرداخت کردم و قرار شد مابقی از حقوق بازنشستگی پدرم پرداخت بشه و فروشنده موافقت کرد الان فروشنده ملک رو تحویل نمیده من چه کار کنم
دادخواست الزام به تحویل مبیع را ارائه بدید
سلام ملکی رو خریداری کردیم که در تصرف شخص ثالث هست و شخص ثالث هم تخلیه نمیکند . دادخواستی تنظیم کردیم که منجر به محکومیت خریدار شده به تحویل مبیع ، ولی اسمی از متصرف کنونی (که داخل ملک هست)ذکر نشده ، میخواستم بدونم آیا با همین حکم میتونیم ملک رو پس بگیریم یا باید برای متصرف یک دعوای جداگانه طرح کنیم؟
سلام خیر میبایست دعوای رفع تصرف عدوانی مطرح نمایید.
با سلام. بنده به عنوان خواهان دادخواستی به خواسته تسلیم مبیع تقدیم دادگاه نمودم. و سپس در جلسه دوم دادرسی اجرت المثل عدم تسلیم خواسته را هم مطالبه کردم. در این صورت دادگاه چه تکلیفی دارد؟ ممنون میشم پاسخ دهید. با تشکر.
با سلام. با عنایت به اینکه ماده 98 قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی به صراحت بیان داشته:« تغییر خوساته و افزایش آن و غیره فقط تا پایان اولین جلسه دادرسی امکان پذیر است.» و در ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی نیز عبارت اثنای دادرسی و منظور همان (جلسه اول دادرسی) مصرح در ماده 98 است و مطالبه اجرت المثل بعد از جلسه اول دادرسی توجیه قانونی ندارد و باید به طور مستقل مبادرت به تقدیم داخواست کند؛ لذا ماده 515 ناظر بر ماده 98 است و اجرت المثل خواسته جدیدی محسوب می شود که نیاز به تقدیم دادخواست و الصاق و ابطال هزینه دادرسی دارد.