دعوای الزام به تحویل ملک

الزام به تحویل ملک زمانی موضوعیت پیدا می کند که ملکی بر اساس یک عقد صحیح خریداری شده و فروشنده از تعهد خود نسبت به تحویل ملک تخلف کرده است. این امر خصوصا در مواقعی که در فاصله وقوع معامله تا تحویل و تنظیم سند رسمی ارزش ملک سیر صعودی به خود میگیرد بیشتر به چشم میخورد و ممکن است علی رغم آنکه خریدار به تمامی تعهدات خود عمل کرده است، فروشنده برای سود بیشتر و با امید به  این که بتواند  با فسخ یا راضی کردن خریدار به قبول فسخ، مال مورد معامله را به قیمت بیشتری بفروشد، از تحویل آن خودداری ‌نماید.

چه زمانی می توان دعوای الزام به تحویل ملک را مطرح نمود ؟

معمولا از شایع ترین مشکلات مربوط به خرید و فروش ملک و از انواع دعاوی ملکی ، الزام به تنظیم سند رسمی و  الزام به تحویل ملک است؛ اگر در قرارداد ، موعدی برای تحویل ملک پیش بینی نشده باشد، اصل بر فوری بودن تحویل ملک است . مگر آن که طبق عرف معاملات، موعدی در نظر گرفته شود؛

بیشتر بخوانید :  تفاوت دعوای خلع ید و رفع تصرف عدوانی

 چنانچه طرفین ، موعد و زمان مشخصی را برای تسلیم ملک پیش بینی کرده باشند، خریدار نمی تواند تا قبل از این که موعد برسد ، دعوای الزام به تحویل ملک را طرح کند.

 با توجه به وجود رویه های متفاوت ، جهت جلوگیر از هدر رفتن  زمان و هزینه و برای رسیدن به نتیجه مطلوب، مراجعه به وکیل متخصص امور ملکی جهت طرح دعوای الزام به تحویل ملک ضروری می باشد.

الزام به تحویل ملک

الزام به تحویل ملک

الزام به تحویل ملک قولنامه ای

در این که به استناد سند عادی می توان دادخواست الزام به تحویل مبیع را مطرح کرد ، بین دادگاه ها اختلاف نظر وجود دارد. الزام به تحویل ملک در چنین شرایطی دارای دو سرنوشت است:

  1. اکثر دادگاه ها معتقدند، براساس مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، صرفا مالک رسمی ملک می تواند چنین درخواستی را مطرح نماید بنابراین، چنانچه میان طرفین قولنامه یا مبایعه نامه تنظیم شده باشد، خریدار قبل از دعوی الزام به تحویل مورد معامله می‌بایست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید.
  2. در مقابل ، عده ای معتقدند که می توان بر اساس سند عادی نیز چنین درخواستی را مطرح کرد و براساس مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۳۳۸، ۳۳۹ و ۳۶۲ قانون مدنی به قولنامه یا مبایعه نامه وجاهت و اعتبار قانونی بخشیده اند و دعوی خریدار را برای الزام به تحویل می‌پذیرد. لازم به ذکر است بر اساس نظریه ای که شورای نگهبان صادر کرده است ، دادگاه ها نمی توانند ، اسناد عادی را که قراین و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد ، به استناد مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت ، بی اعتبار بدانند و به آن ترتیب اثر ندهند. لذا به نظر می رسد با توجه به این نظریه ، میتوان به استناد سند عادی نیز دادخواست الزام به تحویل مبیع طرح کرد.
بیشتر بخوانید :  حق شفعه چیست؟

هزینه تحویل ملک بر عهده چه کسی است؟

خریدار میتواند بدون اذن فروشنده اقدام به قبض و تصرف ملک کند. هزینه تحویل ملک بر عهده فروشنده است و خریدار می تواند این هزینه ها را از فروشنده مطالبه کند.

ضمانت اجرای عدم تحویل ملک چیست؟

  1. ضمانت اجرای عدم تحویل و تسلیم ملک فروخته شده ، علاوه بر امکان الزام مالک به تحویل ملک ، مطالبه ی خسارت پیش بینی شده در قرارداد ، بابت تاخیر در تحویل است و در نهایت در صورت عدم امکان تحویل گرفتن ملک ، خریدار می تواند ، نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.
  2. هر یک از خریدار و فروشنده ، می توانند از تحویل ملک یا پرداخت ثمن قرارداد خودداری کنند تا طرف مقابل ، حاضر به تحویل و تسلیم شود . اما اگر برای پرداخت ثمن یا تحویل ملک ، مهلتی تعیین شده باشد ، نمی توان از این حق استفاده کرد.
  3. اگر اساسا از زمان عقد قرارداد ، امکان تحویل و تسلیم ملک ، توسط فروشنده و یا شخص ثالث وجود نداشته باشد، بیع باطل است.

مطالبه خسارت در صورت عدم تحویل ملک به چه صورت است؟

مطالبه خسارت دیرکرد تحویل ملک در مورد قراردادهای پیش فروش ساختمان بسیار رایج است.

در دعوای الزام به تحویل مبیع چنانچه وجه التزامی در قرارداد تعیین شده باشد امکان مطالبه آن وجود دارد و همچنین  در صورتی که در قرارداد خسارتی تعیین نشده باشد، خریدار قانونا با اثبات این امر که خسارت دیده است و با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری نسبت به میزان آن می تواند درخواست خسارت نماید.

بیشتر بخوانید :  اثبات مالکیت ملک از چه طریقی امکان پذیر است؟

در چه شرایطی  امکان فسخ معامله وجود دارد؟

  1. اگر قبل از تحویل ملک توسط خریدار، هر ایراد و نقصی در ملک ایجاد شود، خریدار میتواند معامله را فسخ کند.
  2. در صورتی که پس از حکم دادگاه، امکان تحویل ملک وجود نداشته باشد یا از تحویل ملک خودداری شود، خریدار میتواند از دادگاه فسخ قرارداد را درخواست نماید.

دعوای الزام به تحویل ملک  باید در کدام دادگاه طرح شود؟

دعاوی راجع به املاک باید در دادگاهی مطرح شود که ملک در محدوده  قضایی آن دادگاه واقع شده است .

نحوه اجرای رای الزام به تحویل ملک

پس از صدور رای قطعی مبنی بر تحویل ملک ، با صدور اجرائیه نسبت به اجرای حکم و تحویل ملک اقدام می شود.

در این مرحله چنانچه ملک در اختیار شخص دیگری ( ثالث ) باشد و شخص ثالث هیچگونه قرارداد معتبری که تصرف او در ملک را ثابت کند ، نداشته باشد ، این تصرف در حکم غصب است و برای تخلیه و تحویل ملک ، نیاز به اقدام و یا دادخواست دیگری نخواهد بود.

چنان چه دعوای الزام به تحویل ملک و الزام به تنظیم سند رسمی با هم مطرح شود ، بهتر است که خواهان برای جلوگیری از نقل و انتقلات احتمالی ملک ، ابتدا با پرداخت خسارت احتمالی ، صدور دستور موقت، مبنی بر عدم نقل و انتقال ملک را درخواست نماید.

موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از یک دهه سابقه و با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه خدمات تخصصی حقوقی و مشاوره در امور و دعاوی ملکی می باشد.

 

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 4 امتیاز: 4.3)

16 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • زهره اسماعیلی
    دسامبر 23, 2019 12:09 ب.ظ

    با سلام و خسته نباشید.
    من ملکی را خریداری نمودم که بنا بود ۱ ماه بعد تحویل داده شود اما پس از گذشت یک ماه، زمانیکه از فروشنده درخواست تحویل نمودم متوجه شدم که ملک به نام ایشان نیست ، می خواستم بدانم آیا ممکن است که علیه ایشان با وجود اینکه ملک به نامشان نیست دعوای تحویل به تسلیم ملک را مطرح نمایم؟

    پاسخ
    • با سلام ، بله شما می توانید به استناد ماده ۳۶۲ قانون مدنی الزام فروشنده را به تحویل مبیع تقاضا کنید چرا که در بند ۳ ماده فوق الذکر به صراحت بیان شده است که با انعقاد عقد بیع بایع ملزم به تسلیم مبیع می گردد.

      پاسخ
  • سلام و عرض ارادت
    سوالی از محضرتان داشتم ، آیا می توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را بر علیه فروشنده ملکی که مبیع به نامش نیست اقامه نمود؟

    پاسخ
  • سروش شاهمرادی
    دسامبر 24, 2019 12:26 ب.ظ

    سلام.بنده ملکی را خریداری نمودم اما سپس متوجه شدم که ملک مورد نظر به نام فروشنده نیست و او نیز از فرد دیگری خریداری نموده است که او هم سند به نامش نیست ، لطفا مرا راهنمایی کنید . به چه کسی باید برای تنظیم سند مراجعه نمایم ؟

    پاسخ
    • با سلام در چنین مواردی که ملکی خریداری می شود اما سند به نام فروشنده نیست، چنانچه معاملات انجام شده بر روی ملک به صورت قانونی انجام شده باشد، شما می بایست به ایادی ما قبل مراجعه نمایید تا به فردی برسید که سند به نام او می باشد و زمانی که فرد مورد نظر را یافتید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را می توانید اقامه نمایید که در این مواقع دادگاه ابتدا صحت معاملاتی را که نسبت به ملک صورت گرفته است را احراز می نماید و سپس حکم به الزام به تنظیم سند رسمی صادر می نماید.

      پاسخ
  • پروین شاهدی
    دسامبر 24, 2019 2:51 ب.ظ

    چندوقت پیش من زمینی را خریداری کردم که موعد تحویل آن ۶ ماه بعد بود اما زمان تحویل زمین ، فروشنده اعلام نمود که زمین موردنظر توسط وزارت و مسکن و شهرسازی مورد تصرف قرارگرفته است ، در حال حاضر که فروشنده نمی تواند زمین را به بنده تحویل بدهد تکلیف بنده چیست و آیا می توانم معامله را فسخ نمایم؟

    پاسخ
    • با سلام . بله ، از آنجایی که معامله شما در ابتدا به صورت صحیح منعقد شده است و در زمان انعقاد عقد امکان تسلیم مبیع وجود داشته است و سپس متعذر گشته است فلذا معامله صحیح است و زمانیکه معامله ای به صورت صحیح منعقد گردد، امکان فسخ در آن معامله وجود دارد ، در معامله مزبور شما می توانید معامله را به استناد غیر مقدور بودن تحویل مبیع فسخ نمایید.

      پاسخ
  • با سلام خدمت کارشناس محترم
    بنده ۲ سال پیش، زمینی را خریداری کرده و ثمن آن را نیز پرداخت نمودم اما متاسفانه در موعد تحویل زمین ، تحویل آن به بنده با موانعی مواجه شد که در زمان انعقاد معامله موانع وجود نداشت از این رو بنده از جهت غیر مقدور بودن تسلیم مبیع درخواست فسخ معامله را مطرح نمودم ، اما مسلما مستحضرید که ثمن ۲ سال پیش با ثمن در حال حاضر به دلیل بالا رفتن نرخ تورم ارزش یکسانی ندارد ، آیا درحال حاضر قیمت زمان پرداخت ثمن به بنده تعلق می گیرد؟

    پاسخ
  • سلام
    من آپارتمانی را خریداری نمودم و ثمن آن را هم پرداخت کردم اما زمان تحویل آپارتمان متوجه شدم که از مدتی قبل از خرید بنده آپارتمان در طرح است و امکان تسلیم آن اصلا وجود ندارد و البته ناگفته نماند که فروشنده نیز از این امر اطلاع داشت و به بنده نگفته بود.در حال حاضر آیا بنده می توانم معامله را فسخ نمایم ؟

    پاسخ
    • با سلام دوست عزیز، با توجه به اینکه در زمان انعقاد معامله شما ، مبیع غیر قابل تسلیم بوده است و فروشنده نیز از این امر اطلاع داشته است فلذا اصلا معامله در زمان انعقاد به صورت صحیح منعقد نشده است و از این رو به دلیل عدم صحت معامله شما نمی توانید تقاضای فسخ معامله را به جهت متعذر شدن تسلیم مبیع مطرح نمایید.زیرا تقاضای فسخ مربوط به معامله ای است که در ابتدا به صورت صحیح منعقد شود.

      پاسخ
  • سلام من سال 94 یک واحد تجاری طی قرارداد عادی خریداری نمودم و پس از پرداخت کامل مبلغ مبیع صاحب ملک در دفترخانه ملک را به نام اینجانب انتقال داد اما تا این تاریخ از تحویل ملک امتناع نموده است. برای انصراف از تحویل نیز مبلغی به عنوان پشیمان کرد تعیین شده است. خواهشمند است مستندات قانونی و مراحل قضایی را ارسال فرمایید.

    پاسخ
    • سلام دادخواست الزام به تحویل مبیع بدهید و همینطور دادخواست مطالبه اجرت المثل . معمولا قضات محترم هر دو موضوع را طی یک دادخواست نمی پذیرند لذا بهتر است که طی دو دادخواست دعوای خود را مطرح کنید.

      پاسخ
  • سلام من از دادگاه حکم به تحویل مبیع که یک باب مغازه هست رو گرفتم و الان به فروشنده مهلت داده شده که مغازه رو به من تحویل بده میخوام بدونم اگر بعد مهلت مقرر مغازه رو تحویل نده باید چکار کرد ممنونم.

    پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست