دعوای الزام به تحویل ملک

  1. صفحه اصلی
  2. دپارتمان های حقوقی تخصصی
  3. مقالات دعاوی ملکی
  4. دعاوی غصب و تصرف
  5. دعوای الزام به تحویل ملک

وقوع عقد بیع به نحو صحیح موجد تعهداتی برای هر یک از خریدار و فروشنده می باشد. مهم ترین تعهدات ناشی از عقد بیع را می توان تعهد خریدار به پرداخت ثمن و تعهد فروشنده به تحویل مبیع دانست. الزام به تحویل ملک نیز نتیجه بیع صحیح املاک است. همانطور که در صورت عدم پرداخت ثمن از سوی خریدار، فروشنده می تواند دعوای مطالبه ثمن را علیه خریدار اقامه نماید، در صورت خودداری فروشنده از تسلیم مبیع نیز، خریدار می تواند ضمن تقدیم دادخواست به خواسته الزام به تحویل ملک، اجبار فروشنده به ایفاء تعهدات قراردادی را از دادگاه تقاضا نماید.

الزام به تحویل ملک
الزام به تحویل ملک

زمان طرح دعوای الزام به تحویل ملک

سوالی که در این باره مطرح می شود این است که خریدار چه زمانی می تواند الزام فروشنده به تحویل ملک را درخواست نماید؟ در پاسخ به این پرسش باید میان دو فرض قائل به تفکیک شویم؛ یکی زمانی که متبایعین موعدی را برای تحویل و تسلیم ملک تعیین نموده باشند و دیگری زمانی که در مورد تاریخ تسلیم مبیع توافقی صورت نگرفته باشد.

در فرض اول یعنی زمانی که خریدار و فروشنده ضمن عقد بیع، موعدی برای تسلیم مبیع در نظر گرفته باشند، خریدار پس از رسیدن موعد حق دارد تسلیم ملک را بخواهد. تا پیش از موعد مقرر امکان مطالبه تسلیم ملک وجود نداشته و طرح دعوا به خواسته الزام فروشنده به تحویل ملک محکوم به رد است. پس از موعد تحویل که در قرارداد قید شده و در صورت امتناع فروشنده از تحویل ملک، خریدار می تواند اقدام به طرح دعوا علیه فروشنده ممتنع نماید.

در فرض دوم یعنی در حالت سکوت طرفین نسبت به تاریخ تسلیم ملک به خریدار، اصل بر فوریت اجرای تعهدات است. به عبارت دیگر اگر بایع و مشتری در مورد تاریخ تادیه ثمن و تحویل ملک توافقی نکرده باشند، خریدار باید فورا ثمن را پرداخته و فروشنده نیز مکلف است ملک را فورا به خریدار تحویل نماید. بنابراین بلافاصله پس از وقوع بیع و امتناع فروشنده از تسلیم، خریدار می تواند اقامه دعوا نماید؛ مگر اینکه عرف معاملاتی موعدی را برای تسلیم ملک در نظر بگیرد.

مسئولیت پرداخت هزینه های تحویل ملک

هزینه اجرای تعهد اصولا با متعهد است؛ فلذا اگر تحویل ملک مستلزم صرف هزینه ای باشد، فروشنده مسئول پرداخت این هزینه ها خواهد بود؛ مگر آن که طرفین بر خلاف این امر توافق کرده باشند.

تحویل ملک معیوب یا ناقص

وفق ماده 388 قانون مدنی اگر پیش از تسلیم ملک به خریدار، عیب یا نقصی در آن به وجود آمده باشد، خریدار می تواند نسبت به فسخ عقد بیع اقدام نماید و جهت تثبیت امر نزد دادگاه، دعوای تنفیذ فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه یا تنفیذ فسخ قرارداد به جهت خیار عیب را اقامه نماید.

تحویل ملک متعذر التسلیم

لازم به تذکر است اگر تحویل ملک فروخته شده در زمان انعقاد عقد بیع غیر ممکن باشد و خریدار نیز قادر به تسلم نبوده و همچنین ثالث هم قادر به تسلیم ملک نباشد، عقد بیع باطل است.

مطالبه خسارت تاخیر در تحویل ملک

در صورت تاخیر فروشنده در ایفاء تعهد خود مبنی بر تحویل ملک به خریدار، علاوه بر طرح دعوای الزام به تحویل ملک، مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد نیز امکانپذیر است. اگر متبایعین ضمن عقد بیع، مبلغی را به عنوان ضمانت اجرای تخلف از اجرای تعهد تعیین نمایند، خریدار می تواند از طریق طرح دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی ضرر و زیان خود را استیفا نماید.

چنانچه وجه التزام در قرارداد تعیین نشده باشد نیز خریدار می تواند با اثبات وقوع تخلف، ورود خسارت ناشی از آن و وجود رابطه سببیت میان وقوع تخلف و ورود ضرر و همچنین تصریح به لزوم جبران خسارت در قرارداد، قانون یا عرف، جبران ضرر وارده به خود را مطالبه نماید.

طرح دعوای الزام به تحویل ملک با سند عادی (مبایعه نامه)

در خصوص قابلیت استماع دعوای الزام فروشنده به تحویل ملک بدون سند رسمی مالکیت میان حقوقدانان اختلاف نظر است. گروهی معتقدند بنا بر مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک، مراجع موظفند تنها شخصی را به عنوان مالک ملک مورد شناسایی قرار دهند که نام او در دفتر ثبت املاک به عنوان مالک درج شده و سند رسمی مالکیت ملک به نام او صادر شده است. به همین جهت این گروه دعوای الزام به تحویل ملک را تنها در صورتی قابل استماع می دانند که از سوی مالک رسمی ملک مطرح شده و سند رسمی مالکیت نیز به دادگاه ارائه شود.

در مقابل عده ای بر این باورند که مبایعه نامه (سند عادی) نیز می تواند مستند دعوای الزام به تحویل ملک قرار بگیرد. دیدگاه اخیر الذکر مبتنی بر این استدلال است که عقد بیع به محض آنکه قطعا و جزما واقع شود موجب انتقال مالکیت ملک به خریدار و انتقال مالکیت ثمن به فروشنده خواهد شد. عدم انجام تشریفات رسمی انتقال مالکیت نیز مانع انتقال حق مالکیت محسوب نمی شود. در واقع تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک ناظر بر مرحله اثبات وقوع بیع است و جزء شرایط صحت عقد بیع قرار ندارد. در نتیجه صرف وقوع عقد بیع به نحو صحیح و قانونی میان فروشنده و خریدار، ولو به موجب مبایعه نامه (سند عادی)، خریدار را مالک ملک می گرداند و به تبع آن خریدار می تواند الزام فروشنده به تحویل ملک را از دادگاه بخواهد. البته ضروری است تشریفات رسمی انتقال مالکیت نیز توسط متبایعین انجام شود و در صورت امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و امضاء اسناد، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را علیه وی اقامه نماید.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک

دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک را خواهد داشت.

نحوه اجرای رای الزام به تحویل ملک

پس از قطعیت رای دادگاه مبنی بر الزام فروشنده به تحویل ملک و صدور اجرائیه، فروشنده مکلف به تحویل ملک می باشد. اگر ملک متنازع فیه در تصرف شخص ثالث باشد و شخض ثالث، مدرکی دال بر مالکیت خود ارائه ندهد، حکم دادگاه به اجرا در خواهد آمد. البته شخص ثالث که مدعی حقی برای خود در ملک مشار الیه باشد می تواند اقدام به طرح دعوا نماید.

 

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 6 امتیاز: 3.8)

34 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید

  • زهره اسماعیلی
    دسامبر 23, 2019 12:09 ب.ظ

    با سلام و خسته نباشید.
    من ملکی را خریداری نمودم که بنا بود ۱ ماه بعد تحویل داده شود اما پس از گذشت یک ماه، زمانیکه از فروشنده درخواست تحویل نمودم متوجه شدم که ملک به نام ایشان نیست ، می خواستم بدانم آیا ممکن است که علیه ایشان با وجود اینکه ملک به نامشان نیست دعوای تحویل به تسلیم ملک را مطرح نمایم؟

    پاسخ
  • سلام و عرض ارادت
    سوالی از محضرتان داشتم ، آیا می توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را بر علیه فروشنده ملکی که مبیع به نامش نیست اقامه نمود؟

    پاسخ
  • سروش شاهمرادی
    دسامبر 24, 2019 12:26 ب.ظ

    سلام.بنده ملکی را خریداری نمودم اما سپس متوجه شدم که ملک مورد نظر به نام فروشنده نیست و او نیز از فرد دیگری خریداری نموده است که او هم سند به نامش نیست ، لطفا مرا راهنمایی کنید . به چه کسی باید برای تنظیم سند مراجعه نمایم ؟

    پاسخ
    • با سلام در چنین مواردی که ملکی خریداری می شود اما سند به نام فروشنده نیست، چنانچه معاملات انجام شده بر روی ملک به صورت قانونی انجام شده باشد، شما می بایست به ایادی ما قبل مراجعه نمایید تا به فردی برسید که سند به نام او می باشد و زمانی که فرد مورد نظر را یافتید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را می توانید اقامه نمایید که در این مواقع دادگاه ابتدا صحت معاملاتی را که نسبت به ملک صورت گرفته است را احراز می نماید و سپس حکم به الزام به تنظیم سند رسمی صادر می نماید.

      پاسخ
  • پروین شاهدی
    دسامبر 24, 2019 2:51 ب.ظ

    چندوقت پیش من زمینی را خریداری کردم که موعد تحویل آن ۶ ماه بعد بود اما زمان تحویل زمین ، فروشنده اعلام نمود که زمین موردنظر توسط وزارت و مسکن و شهرسازی مورد تصرف قرارگرفته است ، در حال حاضر که فروشنده نمی تواند زمین را به بنده تحویل بدهد تکلیف بنده چیست و آیا می توانم معامله را فسخ نمایم؟

    پاسخ
    • با سلام . بله ، از آنجایی که معامله شما در ابتدا به صورت صحیح منعقد شده است و در زمان انعقاد عقد امکان تسلیم مبیع وجود داشته است و سپس متعذر گشته است فلذا معامله صحیح است و زمانیکه معامله ای به صورت صحیح منعقد گردد، امکان فسخ در آن معامله وجود دارد ، در معامله مزبور شما می توانید معامله را به استناد غیر مقدور بودن تحویل مبیع فسخ نمایید.

      پاسخ
  • با سلام خدمت کارشناس محترم
    بنده ۲ سال پیش، زمینی را خریداری کرده و ثمن آن را نیز پرداخت نمودم اما متاسفانه در موعد تحویل زمین ، تحویل آن به بنده با موانعی مواجه شد که در زمان انعقاد معامله موانع وجود نداشت از این رو بنده از جهت غیر مقدور بودن تسلیم مبیع درخواست فسخ معامله را مطرح نمودم ، اما مسلما مستحضرید که ثمن ۲ سال پیش با ثمن در حال حاضر به دلیل بالا رفتن نرخ تورم ارزش یکسانی ندارد ، آیا درحال حاضر قیمت زمان پرداخت ثمن به بنده تعلق می گیرد؟

    پاسخ
    • با سلام، خیر ، در این مواقع شما می توانید تقاضای قیمت زمان فسخ معامله را داشته باشید.

      پاسخ
      • سلام من در سال ۹۶ ملکی را پیش خرید کردم که باید ۹۹ تحویل میدادن که تا سال ۱۴۰۰ طول کشید. گواهی عدم حضور هم گرفتم . یکی از شرکا چک را گرفت و ملک را تحویل داد ولی شریک دوم امتناع کرد . کلید را به ما تحویل دادن و ما ساکن شدیم .چک این شخص دست بنگاه است و ۶ واحد هم ساکن شدن. حال به ما زنگ زده و گفته میخواد شکایت کنه به جرم تصرف عدوانی کیفری؟ می تواند از ما شکایت کند؟ ما چیکار می تونیم کنیم؟

        پاسخ
  • سلام
    من آپارتمانی را خریداری نمودم و ثمن آن را هم پرداخت کردم اما زمان تحویل آپارتمان متوجه شدم که از مدتی قبل از خرید بنده آپارتمان در طرح است و امکان تسلیم آن اصلا وجود ندارد و البته ناگفته نماند که فروشنده نیز از این امر اطلاع داشت و به بنده نگفته بود.در حال حاضر آیا بنده می توانم معامله را فسخ نمایم ؟

    پاسخ
    • با سلام دوست عزیز، با توجه به اینکه در زمان انعقاد معامله شما ، مبیع غیر قابل تسلیم بوده است و فروشنده نیز از این امر اطلاع داشته است فلذا اصلا معامله در زمان انعقاد به صورت صحیح منعقد نشده است و از این رو به دلیل عدم صحت معامله شما نمی توانید تقاضای فسخ معامله را به جهت متعذر شدن تسلیم مبیع مطرح نمایید.زیرا تقاضای فسخ مربوط به معامله ای است که در ابتدا به صورت صحیح منعقد شود.

      پاسخ
  • سلام من سال 94 یک واحد تجاری طی قرارداد عادی خریداری نمودم و پس از پرداخت کامل مبلغ مبیع صاحب ملک در دفترخانه ملک را به نام اینجانب انتقال داد اما تا این تاریخ از تحویل ملک امتناع نموده است. برای انصراف از تحویل نیز مبلغی به عنوان پشیمان کرد تعیین شده است. خواهشمند است مستندات قانونی و مراحل قضایی را ارسال فرمایید.

    پاسخ
    • سلام دادخواست الزام به تحویل مبیع بدهید و همینطور دادخواست مطالبه اجرت المثل . معمولا قضات محترم هر دو موضوع را طی یک دادخواست نمی پذیرند لذا بهتر است که طی دو دادخواست دعوای خود را مطرح کنید.

      پاسخ
  • سلام من از دادگاه حکم به تحویل مبیع که یک باب مغازه هست رو گرفتم و الان به فروشنده مهلت داده شده که مغازه رو به من تحویل بده میخوام بدونم اگر بعد مهلت مقرر مغازه رو تحویل نده باید چکار کرد ممنونم.

    پاسخ
  • سلام خسته نباشید
    من سال ۹۲ یه واحد پیش خرید کردم
    و قرار شد در یه تاریخ مشخصی که مشخص شده واحد رو تحویل بده اما ساخته نشد (البته ساخته شده ولی نصفه )
    حالا میخوام خونه رو بگیرم باید چیکار کنم ؟

    پاسخ
    • سلام باید دادخواست الزام به تحویل مبیع رو ارائه دهید و اگرخسارت وجه التزام معین شده آن را هم میتوانید مطالبه کنید

      پاسخ
  • احمد محمدی
    می 24, 2021 1:39 ق.ظ

    با سلام.ملکی را خریداری نمودم و سند زدم الان زمان تحویل ملک است ولی فروشنده حاضر به تخلیه نیست و من شکایت کردم میخواستم بدونم چقدر زمان تقریبی تا به نتیجه رسیدن این شکایت هست؟؟

    پاسخ
    • با سلام زمان صدور رای و به نتیجه رسیدن بستگی به حجم پرونده های شعبه دارد و کاملا نا مشخص می باشد

      پاسخ
  • سعید قلی پور
    سپتامبر 13, 2021 6:53 ب.ظ

    سلام.من ملکی را در سال 98 از شخصی که خود پیش خرید کرده بود خریده ام. از زمان تحویل یک سال گذشته و کار ساختمان پایان نیافته است. سوال من اینجاست که من از واسطه باید شکایت کنم یا سازنده؟

    پاسخ
  • سلام. بنده ملکی را خریداری نمودم و ثمن آن را هم پرداخت کردم البته یک سوم مبلغ موکول شد به زمان تنظیم سند و تحویل آن، زمان تنظیم سند فروشنده گفته منصرف شده و حاضر است پول من و خسارتم را برگرداند آیا می توانم از دادگاه الزام ایشان را بخواهم؟

    پاسخ
  • پرسش.بنده درسال۱۳۸۶ یک قطعه زمین مسکونی قولنامه ای به متراژ۱۹۸مترازروی نقشه ترسیمی خریدم ودرسال ۱۳۸۷ به شخص دیگری باقرارداد عادی فروختم ومالکیت آن رادربخش نقل وانتقالات قرارداد شرکت بنام خریدار انتقال دادم وخرید هردو آنهاراامضانمود کادربندی قراردادشرکت آمده زمین بعدازتسویه حساب کامل قابل تحویل است.حالاخریداربعداز۱۳سال شکایت تحویل مبیع نموده لطفا راهنمایی کنید

    پاسخ
  • یک ملک خریدم که 700 میلیون اون رو نقدا پرداخت کردم و قرار شد مابقی از حقوق بازنشستگی پدرم پرداخت بشه و فروشنده موافقت کرد الان فروشنده ملک رو تحویل نمیده من چه کار کنم

    پاسخ
  • سلام ملکی رو خریداری کردیم که در تصرف شخص ثالث هست و شخص ثالث هم تخلیه نمیکند . دادخواستی تنظیم کردیم که منجر به محکومیت خریدار شده به تحویل مبیع ، ولی اسمی از متصرف کنونی (که داخل ملک هست)ذکر نشده ، میخواستم بدونم آیا با همین حکم میتونیم ملک رو پس بگیریم یا باید برای متصرف یک دعوای جداگانه طرح کنیم؟

    پاسخ

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست