املاک و مستغلات با ارزش ترین بخش دارایی اشخاص را تشکیل می دهند. به همین جهت ضروری است در معاملات مربوط به این قبیل اموال، نکات قانونی مدنظر قرار گرفته و از امضاء قرارداد با سهل انگاری یا بدون مشورت با افراد متخصص اجتناب شود. قرارداد پیش فروش ساختمان نیز یکی از قراردادهای مربوط به املاک است که در حال حاضر از رواج بیشتری نسبت به گذشته برخوردار است. این قرارداد به طور کلی با ریسک و مخاطره همراه است و در اغلب موارد منجر به طرح دعاوی متعدد توسط متعاقدین علیه یکدیگر می شود. بنابراین لازم است اشخاصی که قصد پیش خرید یا پیش فروش ملکی را دارند، ضمن مشورت با وکیل متخصص، نکات مربوط به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان را مورد توجه قرار دهند.

ریسک قرارداد پیش فروش ساختمان

در قرارداد پیش فروش ساختمان، پیش فروشنده متعهد می شود ملکی را در آینده طبق اوصاف مذکور در قرارداد بسازد و به پیش خریدار تسلیم نماید. به عبارت دیگر در زمان انعقاد قرارداد، ملک موضوع قرارداد پیش فروش وجود خارجی ندارد و بناست در آینده احداث شود. پیش خریدار نیز متعهد می شود ثمن را به صورت اقساطی بپردازد و حداقل ده درصد مبلغ را نیز همزمان با تنظیم سند رسمی تادیه نماید.

در طول مدتی که پیش فروشنده در حال احداث ساختمان است و پیش خریدار ملزم به پرداخت اقساط ثمن شده، بروز عواملی می تواند اجرای قرارداد را با مانع مواجه کند. برای مثال ممکن است پیش خریدار به هر دلیلی قادر به تادیه اقساط نباشد و مالی نیز از وی در دست نباشد تا بتوان با توقیف آن، ثمن را وصول کرد. هم چنین ممکن است به واسطه افزایش قیمت مصالح، ورشکستگی یا فوت پیش فروشنده یا وجود موانع قانونی، عملیات احداث ساختمان به صورت دائمی یا موقتی متوقف شود.

هر یک از موارد فوق الذکر و برخی عوامل دیگر می تواند منجر به ورود خسارات جبران ناپذیری به طرفین قرارداد شود؛ فلذا بهتر است اشخاص حتی الامکان از پیش خرید و پیش فروش ملک پرهیز نمایند. مع الوصف چنانچه علی رغم وجود مخاطرات اخیر الذکر، اشخاص قصد انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان را داشته باشند، رعایت نکات مذکور در ذیل ضروری به نظر می رسد.

1. رعایت مفاد قانون پیش فروش ساختمان

قانون گذار با تصویب قانون پیش فروش ساختمان، نسبت به اهم موارد مرتبط با قرارداد پیش فروش تعیین تکلیف کرده است. تراضی طرفین قرارداد بر خلاف برخی از مواد این قانون فاقد اعتبار است و پیش فروشنده و پیش خریدار نمی توانند بر خلاف آن مواد توافقی نمایند. برای نمونه تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان تنها در دفاتر اسناد رسمی میسر است و طرفین نمی توانند راسا اقدام به تنظیم این قرارداد نموده یا این امر را به مشاورین املاک واگذار نمایند.

در نتیجه ضروری است اشخاصی که قصد پیش خرید یا پیش فروش ملک را دارند از مفاد این قانون مطلع باشند و در صورت وجود ابهام به وکیل متخصص ملکی مراجعه نمایند.

2. درج امضاء شهود ذیل قرارداد پیش فروش ساختمان

بهتر است پیش فروشنده و پیش خریدار، قرارداد خود را در حضور افراد معتمدی منعقد نمایند و این افراد، ذیل قرارداد را به عنوان شاهد امضا نمایند. بدین وسیله می توان در موارد لزوم از شهادت این افراد نزد دادگاه بهره جست.

ضمنا در مواردی که پیش فروشنده، مالک رسمی ملک نیست، بهتر آن است که مالک رسمی نیز در زمان انعقاد قرارداد حاضر بوده و ذیل آن را امضا نماید. به این ترتیب می توان از وقوع بسیاری از اختلافات جلوگیری کرد. برای مثال اگر مالکی، ملک خود را از طریق قرارداد مشارکت در ساخت در اختیار سازنده قرار داده و سازنده قصد پیش فروش ملک را دارد، امضاء مالک به عنوان شاهد قرارداد، احتمال طرح برخی دعاوی را کاهش می دهد.

به طور کلی اگر اشخاص دیگری غیر از پیش فروشنده در خصوص ملک موضوع قرارداد ذی نفع محسوب می شوند، بهتر است امضاء آنان ذیل قرارداد پیش فروش اخذ شود.

3. بررسی صلاحیت فنی و مالی پیش فروشنده

لازم است پیش از انعقاد قرارداد پیش فروش، از توانایی فنی و مالی پیش فروشنده جهت اجرای قرارداد اطمینان حاصل شود؛ هر چند این امر به تنهایی تضمینی برای اجرای قرارداد پیش فروش محسوب نمی شود اما می تواند تا حدی از مخاطرات این قرارداد بکاهد.

4. پیش خرید در مراحل پایانی عملیات ساختمانی

هر چه عملیات ساختمانی به مراحل پایانی خود نزدیک تر شود، امکان توقف آن نیز کم تر می شود. بنابراین بهتر است املاکی را پیش خرید کنید که در مراحل پایانی ساخت و ساز قرار دارند و از پیش خرید املاک در مراحل آغازین ساخت و ساز اجتناب نمایید.

5. نظارت بر روند پیشرفت عملیات ساختمانی

لازم است پیش خریدار، روند پیشرفت عملیات ساخت و ساز از زمان صدور پروانه ساختمانی تا زمان انعقاد قرارداد را مورد بررسی قرار دهد. اگر عملیات ساختمانی متناسب با زمان سپری شده پیشرفت نداشته باشد، باید از پیش خرید آن ملک اجتناب کرد.

6. بررسی تخلفات ملک موضوع قرارداد

سازنده مکلف است در عملیات ساخت و ساز، مفاد پروانه ساختمانی را رعایت کرده و طبق نقشه های تایید شده توسط شهرداری، اقدام به احداث ساختمان نماید. هر گونه تخلف از مفاد پروانه ساختمان و نقشه های تایید شده پس از بررسی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری حسب مورد منجر به پرداخت جریمه یا تخریب ملک خواهد شد.

بنابراین پیش خریدار باید بررسی کند آیا در ساخت ملک، تخلفی رخ داده است و اگر تخلفی وجود دارد، ضمانت اجرای آن چیست. در برخی موارد می توان با پرداخت جریمه تخلفات، پایان کار را دریافت کرد اما بعضی تخلفات سبب تخریب ملک است. همچنین میزان جریمه نیز در این مورد تاثیر گذار است و ممکن است مبلغ زیادی به عنوان جریمه تعیین شود که پرداخت آن از توان سازنده خارج باشد و در عمل تحویل ملک به پیش خریدار را غیر ممکن سازد. فلذا بهتر است پیش خریدار پس از بررسی تخلفات صورت گرفته در مورد انعقاد قرارداد پیش فروش اتخاذ تصمیم نماید.

پیش خریدار می تواند جهت حصول اطمینان، ارائه گواهی عدم خلاف را از پیش فروشنده تقاضا نماید. بهتر است این تقاضا در زمان انعقاد قرارداد مطرح شود اما پیش خریدار می تواند در هر زمانی این گواهی را مطالبه کند.

7. بررسی صحت اسناد ارائه شده

هر سندی که در رابطه با ملک موضوع قرارداد پیش فروش وجود دارد، باید توسط پیش خریدار بررسی شده و اصالت آن ها احراز شود. رویت تصویر اسناد، ولو تصویر مصدق، کافی به نظر نمی رسد و بهتر است اصل اسناد مطالبه و بررسی شود.

8. بررسی قراردادهای مرتبط با ملک موضوع قرارداد پیش فروش

هر قراردادی که جدا از قرارداد پیش فروش راجع به ملک منعقد شده، باید مورد بررسی قرار بگیرد. غالبا سازندگانی که اقدام به پیش فروش ملک می کنند با مالک رسمی ملک، قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کردند. بهتر است پیش خریدار در مورد اعتبار این قراردادها دقت لازم را به عمل آورد.

9. ذکر جزئیات مدنظر پیش خریدار

پیش خریدار می تواند جزئیات فنی و کیفیت مصالح مورد استفاده در ملک را در قرارداد پیش فروش قید نماید و به این وسیله پیش فروشنده را ملزم کند تا از مصالح درجه یک استفاده کند. بهتر است ضمانت اجرای تخلف پیش فروشنده از شروط مذکور نیز در قرارداد معین شود. به عنوان مثال طرفین می توانند حق فسخ قرارداد پیش فروش را به پیش خریدار بدهند یا صرفا وجه التزامی را مشخص نمایند.

10. استعلام وضعیت ثبتی

استعلام آخرین وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک یکی از اقدامات پیش خریدار است که ریسک پیش خرید را تا میزان قابل توجهی کم می کند. پیش خریدار می تواند از این طریق از مالکیت پیش فروشنده اطمینان حاصل کند و هم چنین یقین پیدا کند ملک در راستای اجرای احکام دادگاه ها یا اسناد رسمی، توقیف یا بازداشت نشده و در رهن بانک یا سایر اشخاص حقیقی یا حقوقی قرار ندارد.

11. پیش بینی ضمانت اجرای متناسب

تعیین ضمانت اجرای متناسب در قراردادها احتمال تخلف متعهد از مفاد قرارداد را به حداقل می رساند. به همین جهت لازم است طرفین در قرارداد خود ضمانت اجراهای دقیق، واضح، قابل اجرا و مناسبی را پیش بینی نمایند.

12. انعقاد قرارداد پیش فروش توسط وکیل

چنانچه پیش فروشنده به عنوان وکیل مالک و با ارائه وکالتنامه اقدام به پیش فروش نماید، بررسی صحت وکالتنامه، احراز سمت پیش فروشنده و استقام وکالت تا زمان تنظیم قرارداد پیش فروش به منظور جلوگیری از بی اعتبار شدن این قرارداد ضروری است.

13. بررسی صلاحیت مالی پیش خریدار

پیش فروشنده باید به هر طریقی اطمینان حاصل کند پیش خریدار توانایی پرداخت اقساط را دارد و همچنین می توان تضمیناتی را از پیش خریدار مطالبه کرد.

14. پیش بینی حق فسخ برای طرفین

تخلف طرفین از اجرای تعهدات قراردادی اصولا موجد حق فسخ برای متعهد له نمی باشد اما می توان با پیش بینی این امر ضمن قرارداد، تخلف احد از طرفین از مفاد قرارداد پیش فروش را سبب ایجاد حق فسخ برای طرف مقابل دانست.

15. درج شرط سلب حق انتقال به غیر

با انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان، پیش خریدار مالک محسوب می شود و می تواند ملک را به ثالث منتقل نماید. این امر ممکن است مشکلاتی را برای پیش فروشنده ایجاد کند. به همین دلیل بهتر است حق انتقال ملک توسط پیش خریدار تا زمان تسویه حساب کامل یا حداقل تا زمان پرداخت بخش معینی از ثمن، سلب شود.

16. درج شرط تعدیل در قرارداد

با توجه به نوسانات قیمت مصالح و هزینه های مربوط به عملیات ساختمانی، توصیه می شود شرط تعدیل در قرارداد پیش فروش درج شود تا از ورود ضرر به پیش فروشنده جلوگیری شود. در صورت عدم درج شرط تعدیل، پیش فروشنده نمی تواند مبلغی اضافه بر مبلغ مندرج در قرارداد را به جهت افزایش هزینه ها از پیش خریدار مطالبه نماید.

اشتراک گذاری: