فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

قرارداد پیش فروش ساختمان یک قرارداد لازم است و اصولا اشخاص حق ندارند به صورت یک طرفه به این قرارداد خاتمه دهند؛ مگر آنکه موجبی برای فسخ قرارداد وجود داشته باشد. فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان می تواند نتیجه عوامل متعددی باشد که اغلب در قانون پیش فروش ساختمان مورد اشاره واقع شدند.

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به دلیل اختلاف در مساحت بنا

مشخصات ملک پیش فروش شده از جمله مساحت آن در قرارداد پیش فروش ذکر می شود. تخلف از مساحت مندرج در قرارداد تحت شرایطی می تواند موجد حق فسخ باشد. برای بررسی این شرایط باید میان دو فرض، یعنی فرض کسری مساحت بنا و اضافه مساحت بنا قائل به تفکیک شویم.

چنانچه مساحت ملک پیش فروش شده بعد از پایان عملیات ساختمانی کمتر از میزانی باشد که در متن قرارداد قید شده و مورد توافق طرفین بوده و این اختلاف مساحت تا پنج درصد مساحت مورد توافق باشد، پیش خریدار می تواند ما به التفاوت را بر اساس ارزش ملک مندرج در متن قرارداد از پیش فروشنده مطالبه نماید. در این صورت حق فسخی برای هیچ یک از طرفین ایجاد نمی شود. اگر میزان اختلاف در مساحت از پنج درصد مساحت مورد توافق تجاوز کند، پیش خریدار میان فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان و مطالبه ما به التفاوت مختار است. به عبارتی در این فرض حق فسخ برای پیش خریدار ایجاد می شود اما وی می تواند با صرف نظر از این حق، خسارات وارده به خود را بر مبنای قیمت روز بنا و بر حسب نظر کارشناس دریافت نماید.

اگر مشخص شود مساحت ملک موضوع قرارداد پیش فروش ساختمان پس از احداث، بیشتر از مساحت مندرج در قرارداد است و این اختلاف مساحت تا پنج درصد مساحت مورد توافق طرفین باشد، حق فسخی ایجاد نمی شود و پیش خریدار باید ارزش مساحت اضافی را بر مبنای قیمت مندرج در قرارداد به پیش فروشنده بپردازد. پیش فروشنده نمی تواند قیمت روز بنا را مطالبه کند و پرداخت ارزش مساحت اضافی در هر حال بر اساس قیمت قراردادی خواهد بود. اگر اضافه مساحت از پنج درصد مساحت مذکور در قرارداد بیشتر باشد، پیش خریدار می تواند قیمت اضافه مساحت را بر اساس ارزش قراردادی بپردازد یا قرارداد را فسخ کند.

همانطور که توضیح آن گذشت پیش فروشنده در هیچ حالتی حق فسخ قرارداد پیش فروش را به استناد اختلاف در مساحت بنا نخواهد داشت و حق فسخ پیش خریدار نیز محدود به مواردی است که اختلاف در مساحت از پنج درصد مساحت مورد توافق تجاوز کند.

فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت عدم پرداخت اقساط توسط پیش خریدار

پیش خریدار موظف است اقساط قراردادی را در سررسید پرداخت نماید. در غیر این صورت پیش فروشنده باید مراتب عدم پرداخت اقساط را کتبا به دفترخانه تنظیم کننده سند اطلاع دهد. دفترخانه ظرف یک هفته به پیش خریدار اخطار می دهد که تا یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید و الا پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

وفق ماده ۱۲ قانون پیش فروش ساختمان، درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت ‌نداشته باشد، پیش ‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌ فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت تخلف از تعهدات قراردادی

مرسوم است که طرفین قرارداد، انجام یا عدم انجام برخی اعمال را ضمن قرارداد شرط می کنند. برای مثال می توان به شرط احداث و تحویل ملک تا موعد معین توسط پیش فروشنده اشاره کرد. معمولا دو طرف توافق می کنند تخلف هر یک از طرفین از انجام تعهدات قراردادی خود موجد حق فسخ برای طرف دیگر باشد. بنابراین وجود حق فسخ در این موارد منوط به تصریح این امر در قرارداد است.

فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت انتقال قرارداد توسط پیش خریدار

به محض انعقاد قرارداد پیش فروش، پیش خریدار مالک ملک موضوع قرارداد خواهد بود و حق هرگونه تصرف در ملک خود را دارد؛ مگر اینکه خلاف این امر در قرارداد شرط شده باشد. معمولا پیش فروشنده برای جلوگیری از مواجه شدن با خریدار جدید و ناشناخته، عدم نقل و انتقال ملک را بر پیش خریدار شرط می کند و همچنین قید می شود در صورت تخلف پیش خریدار، پیش فروشنده می تواند قرارداد را فسخ کند.

فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت فوت احد از طرفین

فوت هر یک از پیش خریدار یا پیش فروشنده موجب انحلال قرارداد محسوب نمی شود و حقوق و تعهدات متوفی ناشی از قرارداد پیش فروش قهرا به وراث حین الفوت او منتقل خواهد شد. البته طرفین می توانند ضمن قرارداد شرط کنند در صورت فوت هر یک از متعاقدین، طرف مقابل حق دارد قرارداد را فسخ کند. در غیر این صورت فوت طرفین خللی به اعتبار عقد وارد نمی کند.

آیا این نوشته برایتان مفید بود؟

‫36 نظر

  • علی

    با سلام
    واحد مسکونی در خرداد ماه ۱۴۰۱ پیش فروش کردم متاسفانه بعد مشخص شد که خریدار تنها توان نیمی از مبلغ معامله را داشته است،با خواهش ایشان سرعت پیشرفت کار را کاهش دادم تا بتونه وام اخذ کنه تو این مدت فقط داخل واحد را سعی کردم به مرحله ای برسونم که در سریعترین زمان قابل سکونت باشه و عملا نیمی از کار سفید و نیمی از کار کاشی و نما تمام شده،حالا ایشون در قبال درخواست پرداخت عنوان میکنند چون سفید یا نما اجرا نشده پرداخت نمیکنند در حالیکه توان مالی ندارند و اقدام به فروش ملک به غیر نمودند!! لازم به ذکر است که شرط ضمن عقد قرارداد بصورت شفاهی عدم واگذاری به غیر بوده و در مبایعه نامه قید نشده لیکن مشاوران املاک میتونند در این خصوص شهادت بدهند،
    آیا من میتونم معامله را فسخ کنم ؟ البته خودم تصمیم دارم در قبال ناعهدی ایشون تحویل واحد را به تاخیر بیندازم و طبق قرار داد دیر کرد بدهم!
    لطفا راهنمایی کنید
    با سپاس

    اسفند ۷, ۱۴۰۱ در ۱۳:۱۷
    • دادپویان حامی

      با سلام بسته به قرارداد فی مابین دارد.باید قرارداد بررسی شود

      اسفند ۲۱, ۱۴۰۱ در ۱۵:۱۹
  • تهامی

    در مورد فسخ قرار داد پیش فروش یک واحد ساختمان سوال داشتم .سازنده طبق قرارداد باید صاحب ملک را بعنوان شاهد دوم قرارداد جهت امضا قرارداد میاورد اما مدام بهانه اورد تا اینکه ثاحب ملک فوت شد و سررسید قسط اول ۲۵۰ میلیون رسید ( شرط پرداخت اتمام سقف پنجم بود که ما فکر کرده بودیم سقف طبقه ۵ اما ایشان مدعی است سقف ۵ از طبقه زیر زمین حساب میشود) حالا جهت پرداخت خواست ما امضا وراث است اما ایشان میخواهد فسخ کند و می گوید فسخ می کنم و ۶ ماه دیگر پیش پرداخت شما را پس میدهم ( یک میلیارد پیش پرداخت کردیم) آیا می تواند بدون پرداخت پیش پرداخت ما بعد از ۴ ماه معامله را فسخ کند؟ لازم است حضورتان عرض کنم اظهارنامه داده اند که مایل به فسخ هستند. /شرط فسخ عدم پرداخت بموقع هست البته ایشون هم مالک رو برای امضا نیاوردند تا اینکه مالک فوت شد

    شهریور ۲۹, ۱۴۰۱ در ۱۷:۰۷
    • دادپویان حامی

      سلام قرارداد شما لازم الاجراست مگر اینکه شرط فسخ پیش بینی شده باشد.شما میتوانید درخواست مطالبه ثمن به انضمام خسارت کاهش ارزش ثمن را حسب نظر کارشناس رسمی دادگستری از ایشان مطالبه کنید.

      مهر ۲۸, ۱۴۰۱ در ۱۰:۴۶
  • مهدوی

    سلام وقت بخیر.بنده ملکی را سال ۹۶ به صورت پیش فروش آپارتمان خریداری کردم.چند ماه بعد هم به همان شکل پیش فروش فروختم به دیگری.در قولنامه من تاریخ سند قید نشده و نوشتن سه ماه بعد از پایان کار.الان تا به حال هم اقدام به پایان کار نکرده.ولی کسی که من به او فروختم زمان ثبت سند گذاشته شده و به ازای هر روز تاخیر ۱۰۰۰۰۰ تومان وجه التزام گذاشته شده.و الان حدود سه سال است که سند ثبت نشده.و کسی که من به او فروختم شکایت کرده و تقاضای وجه التزام کرده و بنده محکوم به پرداخت غرامت شده ام.آیا من هم میتوانم از پیمانکار ساختمان شکایت کرده و این مبلغ را از او بگیرم یا نه؟

    شهریور ۲۹, ۱۴۰۱ در ۱۴:۵۶
    • دادپویان حامی

      سلام خیر نمیتوانید.

      مهر ۲۸, ۱۴۰۱ در ۱۰:۲۰

    دیدگاهتان را بنویسید

    نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

    20 + 2 =