فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلایل متعددی صورت می گیرد که  در این نوشتار به مهم ترین دلایل آن  اشاره می کنیم .

-فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلیل کسری مساحت

در قراردادهای پیش فروش ، ممکن است مساحت ملکی  که تحویل داده می شود با آنچه که در قرارداد تعیین شده تفاوت هایی داشته باشد.

چنانچه مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی ، کمتر یا بیشتر از مقدار توافق شده در قرارداد پیش فروش  باشد ، ما به التفاوت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد قابل محاسبه است .

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

اگر مساحت واحد تحویل شده کمتر از 95 درصد مقدار توافق شده باشد ، در این صورت ، پیش خریداری که تفاوت بنا و کسری مساحت به ضرر او است می تواند از دو طریق اقدام نماید:

الف.  به استناد کسری مساحت ، قرارداد را فسخ کند ؛

ب.  تفاوت قیمت را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

-فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به علت عدم پرداخت اقساط

در پیش فروش آپارتمان ها  معمولا بهای قرارداد به صورت اقساطی و مرحله به مرحله به پیش فروشنده پرداخت می شود؛ این اقساطی بودن از یک طرف موجب بالا بردن قدرت خرید پیش خریداران شده اما از طرف دیگر ، پیش فروشنده را با خطر عدم پرداخت اقساط مواجه می سازد ؛ در نتیجه باید به صورت کاملا شفاف مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقدی یا چک و  در چه مواعد  و مراحلی از کار بایستی پرداخت شود.

همچنین  براساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد از مبلغ کل قرارداد پرداخت شود.

طرفین قرارداد پیش فروش می توانند برای تاخیر در پرداخت اقساط ، خسارت قراردادی در نظر بگیرند. همچنین پیش فروشنده می تواند در قرارداد شرط کند که عدم پرداخت به موقع بهای قرارداد موجب ایجاد حق فسخ برای او شود .

با وجود این امکان ، در بسیاری از قراردادهای پیش فروش ، چنین شروطی درج نمی شود. قانون جهت حمایت از پیش فروشنده در چنین  مواردی ، ترتیبی را در نظر گرفته که بر اساس آن ، پیش فروشنده حق خواهد داشت  قرارداد را فسخ نماید.

طبق مقررات موجود در صورت عدم پرداخت اقساط قرارداد پیش فروش ، پیش فروشنده باید موضوع را کتبا به دفتر خانه تنظیم کننده سند پیش فروش اعلام نماید ؛ دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اعلام نماید که چنانچه در مدت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام ننماید ، پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

اما اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد امضا شده نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند.

-بطلان قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلیل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

شروط و تعهدات مندرج در قراردادها  برای طرفین آن  الزام آور است و تخلف از این شروط ، آثاری را به دنبال خواهد داشت .

در برخی قرارداد های مشارکت در ساخت ، ضمن قرارداد شرط می شود که سازنده تا پایان قرارداد یا تا مدت معینی ، حق پیش فروش سهم خود از واحد ها را نداشته باشد. چنانچه سازنده با وجود شرط عدم پیش فروش واحدهای خود ، اقدام به فروش آنان نماید ، با توجه به تخلف از شرط ضمن عقد ( شرط عدم انتقال واحد ها ) ، مالک حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت  را خواهد داشت.

در این شرایط قرارداد پیش فروش نیز قابل انحلال خواهد بود.

مقدمه فسخ قرارداد پیش فروش ، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت است . با فسخ قرارداد مشارکت و انحلال پیش فروش ، مالکیت ملک پیش فروش شده به مالک اولیه باز می گردد.

این دعوا را کسی که ملک خود را برای اجرای قرارداد مشارکت در ساخت در اختیار سازنده قرار داده است ، به طرفیت هم پیش فروشنده ( سازنده ) و هم پیش خریدار مطرح می کند.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به چه وسیله ای  صورت می گیرد؟

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به هر وسیله ای که گویای اراده فسخ باشد ، قابل انجام است . با این حال ، در رویه عملی ، مطمئن ترین روش ، اعلام فسخ به وسیله اظهارنامه رسمی است.

ابطال شروط ضمن عقد با فسخ قرارداد مشارکت ساخت

در صورتی که معامله به واسطه اقاله یا فسخ به هم بخورد شرطی که در ضمن آن شده است نیز باطل می شود و اگر کسی که ملزم به انجام شرط بوده است به ان عمل کرده باشد، می تواند عوض او را از مشروط له بگیرد .

ثبت رسمی قرارداد پیش فروش آپارتمان

با توجه به تشریفات تعیین شده در قانون ، اعمال حق فسخ توسط پیش فروشنده ، صرفا زمانی موضوعیت پیدا می کند که سند رسمی و یا در مواردی قرارداد عادی  پیش فروش تنظیم شده باشد و این حق فسخ برای پیش فروشنده در قرارداد پیش بینی شده باشد.

همچنین اگر قرارداد پیش فروش به صورت رسمی  تنظیم شده باشد ، پیش فروشنده می تواند به جای فسخ قرارداد از طریق دایره اجرای ثبت ، نسبت به توقیف اموال پیش خریدار و یا ممنوع الخروجی وی اقدام نماید.

البته هر چند از لحاظ قانونی طرفین ملزم به ثبت رسمی قرارداد پیش فروش هستند ، ولی در صورت عدم ثبت رسمی پیش فروش ، باز هم در قانون مزایایی برای طرح دعاوی مذکور پیش بینی شده.

پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی

بر اساس ماده ۱۸ آیین نامه پیش فروش ساختمان، اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و اگر فردی بدون اخذ مجوز از وزارت راه و شهرسازی اقدام به پیش فروش ملک یا املاک خود کند به حبس یا جزای نقدی محکوم خواهد شد.

 پرداخت خسارت در فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده ، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نماید ، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنا مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس به پیش خریدار پرداخت نماید.

استرداد وجوه پرداختی پیش خریدار در صورت فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

چنانچه پیش خریدار مبلغی بابت قرارداد به پیش فروشنده(سازنده) داده باشد ، این مبلغ طی دادخواستی که پیش خریدار تقدیم می کند قابل مطالبه است .

اگرچه با فسخ قرارداد ، پیش فروشنده باید وجوه پرداختی را به پیش خریدار مسترد نماید ولی صدور رای تایید فسخ قرارداد پیش فروش منوط به پرداخت وجه نیست و پیش خریدار می بایست طی دادخواست جداگانه ای استرداد وجوه را از دادگاه بخواهد.

زمان فسخ قرارداد پیش فروش

زمان فسخ معامله ، همان زمانی است که پیش خریدار ، فسخ خود را اعلام می کند ، نه زمانی که دادگاه رای به تایید فسخ می دهد.

داداگاه صالح در ابطال و فسخ قرارداد پیش فروش

پس از آن که پیش فروشنده اقدام به فسخ قرارداد نمود می تواند دادخواست تایید فسخ قرارداد را به دادگاه صالح تقدیم نماید.

دعوای تایید فسخ و یا  بطلان قرارداد پیش فروش در دادگاه محل وقوع ملک پیش فروش شده مطرح می شود. رای دادگاه در این خصوص جنبه اعلامی دارد و به همین دلیل ، در این دعوا اجرائیه صادر نمی شود.

موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از یک دهه سابقه و با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه خدمات تخصصی حقوقی و مشاوره در امور و دعاوی ملکی می باشد.

 

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 2 امتیاز: 5)

10 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • مرتضی احمدی
    دسامبر 8, 2020 2:39 ب.ظ

    با سلام من ملکی را به صورت پیش فروش خریداری نمودم و پس از تحویل متوجه شدم که کسری مساحت بنا دارد نسبت به مقداری که در قرارداد آمده . چه کاری می تونم انجام بدم؟

    پاسخ
    • سلام . اگر مساحت واحد تحویل شده کمتر از 95 درصد مقدار توافق شده باشد ، در این صورت شما می توانید قرارداد را فسخ کنید و یا اینکه تفاوت قیمت را درخواست نمایید.

      پاسخ
  • اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده ای بدون اطلاع و تایید مالک وبدون انجام تعهد ساخت ، واحدهایی را که قرار است در آینده بسازد را بصورت عادی پیش فروش کند و بعد از انجام حدود 10 درصد کار پروژه را متوقف و بعد از اتمام زمان قانونی قرارداد فوت نماید، و ورثه نیز ادامه کار ندهند، قرارداد پیش خریداران اعتباری دارد؟

    پاسخ
    • با سلام و سپاس از همراهی شما
      باید قرارداد مشارکتی که میان مالک و سازنده منعقد شده است ، بررسی شود تا ببینیم که آیا سازنده اختیار پیش فروش واحدها را داشته یا خیر. اگر سازنده حق پیش فروش را داشته پیش خریداران فقط می توانند مبالغی را که پرداخت نموده اند مطالبه نمایند.

      پاسخ
  • بنده یکی ازاقساط پیش فروش ملک را به فروشنده ندادم.بدلیل اینکه بین سازنده وصاحب زمین اختلاف افتاد.درخانه 4سال هست که نشسته ام ولی سندی نزده است.
    درقراردادذکرشده است که اگر یکی ازاقساط توسط خریدار داده نشد خریدار باید به فروشنده دیرکرد بدهد.ولی فسخ قرارداد ذکرنشده است.
    آیا فروشنده امکان فسخ قرار داد رادارد.؟

    پاسخ
    • باسلام خیر امکان فسخ وجود ندارد ولی خسارت وجه التزام قراردادی را می تواند مطالبه نماید

      پاسخ
      • سلام.من خانه ای راپیش فروش کرده ام.
        پیش خریدار چک هایی که هنگام قولنامه نویسی داده بود باتاخیر پول شد و برگشت نزدم درموعد خونه رو تحویل ندادم چون اونها اقساط رو پرداخت نکردن.الان حدود ۶ ماه از موعد تحویل گذشته ن اونها مبلغ باقی مونده رو پرداخت کرده اند ن من خانه را تحویل داده ام..ایا میتوانم قرارداد رافسخ کنم

        پاسخ
  • سلام.من خانه ای راپیش فروش کرده ام.
    پیش خریدار چک هایی که هنگام قولنامه نویسی داده بود باتاخیر پول شد و برگشت نزدم درموعد خونه رو تحویل ندادم چون اونها اقساط رو پرداخت نکردن.الان حدود ۶ ماه از موعد تحویل گذشته ن اونها مبلغ باقی مونده رو پرداخت کرده اند ن من خانه را تحویل داده ام..ایا میتوانم قرارداد رافسخ کنم

    پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست