قانون پیش فروش ساختمان (شرح ماده به ماده)

  1. صفحه اصلی
  2. دپارتمان های حقوقی تخصصی
  3. مقالات دعاوی ملکی
  4. دعاوی پیش فروش
  5. قانون پیش فروش ساختمان (شرح ماده به ماده)

با تصویب قانون پیش فروش ساختمان در سال 1389، علاوه بر انتظام بخشی به قراردادهای پیش فروش، گام مهمی در حمایت از حقوق پیش خریداران برداشته شد. هر یک از مواد این قانون حاوی نکات قانونی قابل توجهی است که عدم رعایت آنها می تواند موجبات بی اعتباری قرارداد و همچنین مسئولیت مدنی یا کیفری طرفین قرارداد را فراهم آورد.

قانون پیش فروش ساختمان
قانون پیش فروش ساختمان

تعریف قرارداد پیش فروش ساختمان

ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان اشعار می دارد: هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

این ماده تمام قراردادهایی را که به موجب آن یک طرف متعهد می شود ساختمانی را بسازد و به طرف دیگر منتقل نماید، قرارداد پیش فروش ساختمان می داند. بنابراین کلیه قراردادهای منعقده حاوی چنین تعهدی بدون توجه به عنوان آن تابع این قانون خواهد بود.

همچنین این قانون اختصاص به قراردادهای پیش فروش ساختمان های مسکونی ندارد و به تصریح ماده اخیر الذکر هر ساختمانی با هر نوع کاربری اعم از مسکونی، اداری، تجاری و … از مقررات همین قانون تبعیت می کند.

به موجب تبصره ذیل ماده 1 این قانون، اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
1ـ سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌ موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
2ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی و موقوفه که به ‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

مندرجات ضروری قانون پیش فروش ساختمان

قانون پیش فروش ساختمان باید شامل موارد ذیل باشد:

1ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی؛
2ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک؛
3ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری؛
4- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است؛
5 ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت؛
6 ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی؛
7ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش ‌فروش‌ شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی؛
8 ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله؛
9ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی؛
10ـ معرفی داوران؛
11ـ احکام مذکور در مواد (6)، (7) و (8) و تبصره آن، (9)، (11)، (12)، (14)، (16) و (20) این قانون.

لزوم تنظیم سند رسمی

وفق ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش و قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن با درج موارد فوق الذکر الزاما باید از طریق تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند رسمی مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. عدم رعایت این مقرره موجد ضمانت اجرای کیفری است.

به حکم ماده 5 قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی صرفا مستلزم پرداخت حق الثبت است و الزامی به ارائه گواهی مالیاتی وجود ندارد.

انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان تنها در دفاتر اسناد رسمی معتبر و واجد اثر محسوب می شود و قراردادهای منعقده در بنگاه های املاک یا هر محلی غیر از دفاتر اسناد رسمی فاقد وجاهت قانونی است. طرفین پس از انجام مذاکرات اولیه و حصول توافق ملزم هستند جهت انعقاد قرارداد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

پروانه کسب مشاورین املاکی که راسا مبادرت به تنظیم چنین قراردادی نمایند، برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال معلق خواهد شد. تکرار این تخلف برای سومین بار سبب ابطال پروانه کسب است.

طبق ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان،  اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش ‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی پیش فروش نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک ‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

ضمانت اجرای تعهدات پیش فروشنده

به تصریح ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان، چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش ‌فروش ‌شده را تحویل پیش ‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ‌ننماید، مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر را به پیش‌خریدار بپردازد؛ مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
1- درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل ‌نشده؛
2ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد بهای روز تعهدات انجام ‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار؛
3ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار؛
4ـ درصورت عدم اقدام به موقع نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.

طرفین می توانند با توافق یکدیگر مبالغ مذکور را افزایش دهند و یا حق فسخ قرارداد را پیش بینی نمایند.

مدارک لازم جهت تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان

مطابق ماده 4 قانون پیش فروش ساختمان، ارائه مدارک ذیل جهت تنظیم قرارداد پیش فروش الزامی است:

1ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است؛
2ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد؛
3ـ بیمه ‌نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (9) این قانون؛
4ـ تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان؛
5 ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

بروز اختلاف در مساحت بنا

ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان بیان می دارد: درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، ما به ‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت؛ لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌ فروشنده مطالبه کند.

 برای شرح این ماده لازم است دو فرض را از یکدیگر تفکیک کنیم:

  • اضافه مساحت بنا: این فرض مربوط به زمانی است که ملکی با مساحت معینی پیش فروش شده اما پس از اتمام عملیات احداث، مساحت آن بیش از مساحت تعیین شده در قرارداد باشد.

مطابق عمومات قانونی مدنی، میزان اضافی را باید متعلق به پیش فروشنده بدانیم اما قانون پیش فروش ساختمان حکم دیگری را در این زمینه مقرر داشته است. در این شرایط اگر میزان اضافه مساحت تا پنج درصد مساحت مورد توافق باشد، هیچ یک از پیش فروشنده یا پیش خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و پیش خریدار، ارزش مساحت اضافی را بر مبنای قیمت مندرج در قرارداد به پیش فروشنده می پردازد. حتی اگر قیمت روز بنا بیش از مبلغ مندرج در قرارداد باشد، همان مبلغ مذکور در قرارداد مناط اعتبار خواهد بود.

اگر میزان مساحت اضافی بیش از پنج درصد مساحت مذکور در قرارداد باشد، پیش خریدار حق دارد قرارداد را فسخ کند یا قیمت اضافه مساحت را بر اساس ارزش مندرج در قرارداد تادیه نماید.

  • کسری مساحت بنا: چنانچه مساحت ساختمان پس از احداث، کمتر از مساحتی باشد که در قرارداد پیش فروش درج شده و میزان کسری مساحت تا پنج درصد مساحت مورد توافق باشد، پیش خریدار حق مطالبه ما به التفاوت را بر اساس ارزش مندرج در قرارداد خواهد داشت اما نمی تواند قرارداد را فسخ کند. در صورتی که میزان کسری مساحت بنا بیش از پنج درصد مساحت مندرج در قرارداد باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را پیدا می کند. اگر پیش خریدار قصد فسخ قرارداد را نداشته باشد می تواند بر پایه قیمت روز بنا و نظر کارشناس، خسارات وارده را مطالبه نماید.

مطالبه خسارات ناشی از تخلف پیش فروشنده

با توجه به ماده 8 قانون پیش فروش ساختمان، در صورت فسخ قرارداد از سوی پیش خریدار به دلیل ارتکاب تخلف از طرف پیش فروشنده، پیش خریدار حق دارد جبران خسارات خود را مطالبه نماید. جبران خسارات در وهله اول بر مبنای مصالحه طرفین یا نظر کارشناس خواهد بود. در صورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.

خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات

به تصریح ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان، پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش ‌خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت ما به ‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

پیش خرید با تسهیلات بانکی

نظر به ماده 10 قانون پیش فروش ساختمان، در مواردی که بانک ها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌ خریدار، توسط بانک به حساب پیش ‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌ خریداری ‌شده و نیز حقوق پیش‌ خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین أخذ می‌گردد.

نحوه پرداخت بهای معامله در قرارداد پیش فروش ساختمان

طبق ماده 11 قانون پیش فروش ساختمان، طرفین می توانند با تراضی یکدیگر نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد را تعیین نمایند. حداقل ده درصد بهای معامله هم زمان با تنظیم سند قطعی انتقال قابل وصول خواهد بود و توافق طرفین بر خلاف این امر بی اعتبار است.

عدم پیشرفت عملیات ساختمانی

وفق ماده 12 قانون پیش فروش ساختمان، درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت ‌نداشته باشد، پیش ‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌ فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

تنظیم سند رسمی انتقال

 پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌ فروش ‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ‌ناظر درصورتی‌که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌ قراردادی را تحویل ‌داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید.

 چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش ‌فروش ‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش ‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌ نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش ‌فروش شده اقدام نماید.
درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار، چنانچه پیش‌ فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ‌ناظر ساختمان مبنی ‌بر این‌که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی مانده است (کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به میزان قدرالسهم خود گردد.
لازم به ذکر است عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش ‌فروش‌ شده به پیش‌ خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.

عدم تادیه اقساط توسط پیش خریدار

تادیه اقساط در مواعد معین، تعهد اصلی پیش خریدار است و چنانچه وی از ایفاء تعهد خود امتناع نماید، پیش فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام نماید. دفترخانه موظف است ظرف یک هفته به پیش خریدار اخطار دهد تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند. در صورت عدم پرداخت اقساط در مهلت مقرر، پیش فروشنده می تواند قرارداد را فسخ کند.

انتقال قرارداد پیش فروش ساختمان

به موجب ماده 17 قانون پیش فروش ساختمان، صحت واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن موکول به اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنها می باشد.

چنانچه پیش خریدار، حقوق و تعهدات خود نسبت به واحد پیش فروش شده را بدون رضایت پیش فروشنده به ثالث انتقال داده باشد، پرداخت بهای معامله همچنان بر عهده پیش خریدار خواهد بود.

انحلال قرارداد پیش فروش ساختمان

پس از تنظیم سند انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و ایفاء کلیه تعهدات ناشی از قرارداد، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط خواهد شد و طرفین مکلفند آن را به دفترخانه عودت دهند.

ارجاع اختلافات ناشی از قرارداد پیش فروش ساختمان به داوری

کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی پیش خریدار و یک داور از سوی پیش فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر تعیین داور مرضی‌الطرفین، یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد.

شرایط انتشار آگهی پیش فروش

پیش ‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و انتشار آگهی پیش ‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه های اطلاع ‌رسانی و سایر رسانه ‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده، حق درج و انتشار آگهی پیش ‌فروش را ندارند؛ در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون ریال تا صد میلیون ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

قرارداد پیش فروش ساختمان به طور کلی قراردادی پر ریسک محسوب می شود اما اشخاص می توانند با بهره گیری از تجربه و دانش وکلای متخصص، ریسک این قرارداد راتا حد قابل توجهی کاهش داده یا از بین ببرند.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 0 امتیاز: 0)

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست